Beim Kauf des Eigenheims oder dem Bau des Traumhauses, steht die Frage im Raum, wie hoch die monatliche Rate ausfallen darf. Denn auch wenn Dein Einkommen derzeit als sicher gilt, stellt die Baufinanzierung eine langwierige Verpflichtung dar. Der Kredit läuft häufig über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren.

Um nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten, musst Du vorab sehr genau planen, wie hoch Dein Budget sein darf. Verwende diesen Budgetrechner, damit die monatliche Rate sich im sicheren Rahmen bewegt und die Finanzierung auf einem soliden Fundament steht.

Dadurch gerätst Du nicht in Schwierigkeiten, wenn die Anschlussfinanzierung bevorsteht oder die Immobilienzinsen steigen. Der Budgetrechner hilft Dir, die eigenen finanziellen Möglichkeiten genauer auszuloten.

Funktionsweise des Budgetrechners

Der Budgetrechner zeigt Dir im Ergebnis an, wie hoch der Kaufpreis der Immobilie maximal sein darf. Indem Du diese Grenze berücksichtigst, bleibst Du innerhalb Deiner finanziellen Möglichkeiten. Die Rate stellt eine verkraftbare Belastung dar und es besteht weniger die Gefahr, dass Zahlungsschwierigkeiten auftreten.

Um das maximale Budget zu erfahren, gibst Du Deine persönliche Einkommenssituation an. Dazu gehören folgende Informationen.

Haushaltsnettoeinkommen

Im Allgemeinen gilt die Empfehlung, dass der Finanzierungsaufwand nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens einnehmen darf. Indem Du in diesen Grenzen bleibst, besteht ein ausreichend großer Spielraum, falls Verschlechterungen beim Einkommen auftreten sollten.

Beachte hierbei auch die zukünftige Entwicklung. Arbeiten beide Partner derzeit in Vollzeit, aber steht etwa aufgrund einer Geburt in Aussicht, dass ein Elternteil in Teilzeit übergeht, musst Du dies beim Haushaltsnettoeinkommen berücksichtigen. Gib daher lieber konservative Zahlen an, wenn nicht geplant ist, dass beide Kreditnehmer in Vollzeit dauerhaft arbeiten.

Der monatlichen Finanzierungsaufwand setzt sich aus der Tilgung sowie den Zinskosten zusammen. Da das Annuitätendarlehen bei der Immobilienfinanzierung die häufigste Variante darstellt, hilft Dir der Annuitätenrechner, die Übersicht zu behalten. Dort lässt sich noch genauer die monatliche Rate bestimmen, sodass Du die Auswirkungen der unterschiedlichen Laufzeiten oder Zinssätze besser erkennst.

Eigenkapital für den Immobilienkauf

Die Immobilienfinanzierung setzt sich aus verschiedenen Säulen zusammen. Hierzu gehören sowohl das Eigenkapital als auch das Fremdkapital. Zum Eigenkapital gehört in erster Linie das Sparvermögen, welches Du in den vergangenen Jahren aufgebaut hast. Es liegt entweder auf dem Girokonto oder ist am Kapitalmarkt investiert.

Sind die Vermögenswerte kurzfristig abrufbar, zählen sie zum Eigenkapital. Du kannst sie liquidieren und bei der Finanzierung einbringen. Je mehr Eigenkapital Du selbst zur Verfügung stellst, desto weniger risikobehaftet ist die Darlehensvergabe für die Bank.

Grundsätzlich gilt die Empfehlung, rund ein Drittel der Gesamtkosten aus dem Eigenkapital zu finanzieren. Ist Dein Einkommen besonders sicher, etwa weil Du verbeamtet bist, ist auch eine Reduzierung des Eigenkapitals denkbar. Dadurch ist eine Baufinanzierung auch für junge Familien möglich, ohne dass eine lange Ansparphase erforderlich ist.

Immobilienzins

Der Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung orientiert sich maßgeblich am Leitzins der Europäischen Zentralbank. Dieser gibt vor, zu welchen Kosten sich Banken Geld leihen können. Je höher der Leitzins, desto teurer ist es, das Darlehen zur Verfügung zu stellen.

Der Immobilienzins bewegt sich daher zumeist etwas oberhalb des Leitzinses. Je höher der Leitzins, desto höher auch der Immobilienzins.

Des Weiteren spielen individuelle Faktoren bei den Zinskonditionen eine Rolle. Deine Kreditwürdigkeit beeinflusst, wie hoch der Risikoaufschlag der Bank ist. Ist Deine Bonität eher gering, ist dies mit einem steigenden Zinssatz verbunden. Giltst Du hingegen als zuverlässiger Schuldner, wirkt sich dies positiv auf die Zinskonditionen aus.

Laufzeit des Darlehens

Wie hoch die monatliche Rate ist, hängt maßgeblich von der Laufzeit des Darlehens ab. Je schneller Du den Kredit für das Haus abbezahlen möchtest, desto höher ist die monatliche Rate. Allerdings sinkt dadurch der Gesamtaufwand für den Zins, sodass Du hier für Dich den besten Kompromiss finden musst.

Gängig ist eine Dauer des Hauskredits von 20 bis 30 Jahren. In Zeiten höherer Immobilienzinsen empfiehlt sich eine kürzere Kreditdauer, da der Zinseszinseffekt^[1]https://n26.com/de-de/blog/zinseszins dann weniger zum Tragen kommt. Ist der Zins jedoch besonders niedrig, geht eine längere Finanzierungsdauer nicht mit nennenswerten Mehrkosten einher.

Somit hängt die Darlehenslaufzeit sowohl vom Zinssatz als auch von Deinem persönlichen Empfinden ab, wie lange Du mit den Schulden leben möchtest. Schläfst Du deutlich besser mit dem Gedanken, dass das bald Haus abbezahlt ist, könnte eine kürzere Finanzierungsdauer die richtige Entscheidung für Dich darstellen.

Bundesland

Beim Hauskauf fallen verschiedene Nebenkosten an. Diese variieren je nach Bundesland und liegen zwischen 10 und 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises. Die Nebenkosten musst Du selbst aus dem Eigenkapital zahlen. Eine 110% Finanzierung ist nur in besonderen Fällen möglich, wenn Dein Einkommen als besonders zuverlässig gilt und die Zinsen auf einem niedrigen Niveau liegen.

Wähle also das Bundesland, um die Höhe der Nebenkosten zu erfahren. Dies hilft Dir bei der Einschätzung, wie hoch das Darlehen ausfallen darf.

Beispiele für Immobilienfinanzierung

Zur Veranschaulichung der bereitgestellten Erklärungen erhältst Du folgend eine Übersicht verschiedener Finanzierungsmodelle. Relevant ist hierbei in erster Linie, wie hoch das selbst gewählte Budget für die Immobilienfinanzierung ausfällt. Dies musst Du selbst anhand der bereitgestellten Hinweise aufstellen.

Übersteigt das Budget einen Anteil von einem Drittel des Haushaltseinkommens bei der Baufinanzierung erhältst Du einen Warnhinweis. Dieser orientiert sich an der üblichen Empfehlung, nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens für die Baufinanzierung auszugeben.

Als Annahme liegt eine Finanzierung ohne Eigenkapital vor. Durch das Einbringen des Eigenkapitals könntest Du entsprechend einen höheren maximalen Kaufpreis zahlen.

Haushaltseinkommen	Budget	Maximaler Kaufpreis
3.000€	1.000€	ca. 200.000€
4.000€	1.300€	ca. 260.000€
5.000€	1.600€	ca. 325.000€
6.000€	2.000€	ca. 407.000€
7.000€	2.300€	ca. 468.000€

Tipps zur Baufinanzierung mit angespanntem Budget

Es ist nicht nur ein subjektives Gefühl, dass die Situation am Immobilienmarkt eine immer größere Herausforderung darstellt. Die Erschwinglichkeit ist infolge der Preissteigerungen und der höheren Baukosten zurückgegangen. Selbst Zinssenkungen stellen kaum eine Entlastung dar, da diese langfristig sich wieder auf die Preise niederschlagen.

Besteht der Wunsch, mit einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen sich den Traum einer eigenen Immobilie zu erfüllen, sind folgende Tipps zu beherzigen. Mit diesen gelingt es Dir, das Budget etwas zu entlasten und die Finanzierung erfolgreich abzuschließen.

Eigenkapital frühzeitig aufbauen

Eine der wichtigsten Maßnahmen für den erfolgreichen Abschluss besteht im Aufbau des Eigenkapitals. Dies bedeutet, dass Du bereits einige Jahre im Voraus dem Ziel der Immobilienfinanzierung die eigene Budgetierung unterordnest. Du lebst sparsam und versuchst monatlich die Rücklagen aufzubauen, um diese später beim Kauf einzubringen.

Beim Zeitraum muss Dir bewusst sein, dass es, in Abhängigkeit des Einkommens, gerne mehr als 10 Jahre dauern kann, bis das notwendige Eigenkapital zur Verfügung steht. Investiere es langfristig am Kapitalmarkt, um dank der Rendite, den Kapitalaufbau zu beschleunigen.

Förderungen in Anspruch nehmen

Der Kauf einer Immobilie ist nicht nur ein individueller Lebenstraum, sondern erweist sich aus gesellschaftlicher Sicht als vorteilhaft. Statistiken zeigen, dass Eigentümer einer Immobilie besser für das Alter abgesichert und weniger armutsgefährdet sind. Daher besteht auch für die Regierung ein Interesse daran, die Eigentümerquote zu steigern.

Um dieses Ziel zu erreichen, stellt Sie Fördergelder bereit. Diese fließen üblicherweise über Förderprogramme der KfW an Interessenten für den Bau oder Kauf einer Immobilie. Vorteilhaft ist hierbei, dass die Kredite mit günstigeren Zinsen eine Entlastung darstellen.

Zumeist sind die Förderprogramme an Bedingungen geknüpft. So müssen die Immobilie eine bestimmte Energieeffizienz aufweisen oder altersgerecht gebaut sein.

Eigenleistungen erbringen

Bist Du handwerklich geschickt und hast womöglich eine Ausbildung abgeschlossen oder Berufserfahrung gesammelt, die beim Bau hilfreich sind, solltest Du diese Fähigkeiten nutzen. Durch das Erbringen der Eigenleistungen lassen sich teure Arbeitsstunden einsparen. Je nach eigener Leistungsfähigkeit sind dies schnell einige tausend Euro, die das angespannte Budget entlasten.

Erwähne die Eigenleistungen im Rahmen des Finanzierungsgespräches bei der Bank. Diese bewertet die Fähigkeiten ebenfalls als positiv und stimmt der Kreditvergabe eher zu.

Finanzierungskonditionen anpassen

Erscheint die monatliche Rate zu hoch, besteht die Option, die Tilgungsrate zu reduzieren oder flexibler zu gestalten. Mit einer niedrigeren anfänglichen Tilgungsrate verzögert sich die Rückzahlung zwar, doch könnten Einkommenssteigerungen im Verlaufe der Finanzierungsphase Dir zugutekommen.

Laufzeiten von mehr als 30 Jahren sind in erster Linie jüngeren Kreditnehmern vorbehalten. Beachte, dass der Kredit für gewöhnlich bis zum Eintritt in die Rente abbezahlt sein muss.

Ebenso könnte es sich lohnen, die Zinssätze regelmäßig zu prüfen. Erscheint die Zinsumgebung gerade besonders günstig, hilft Dir eine längere Sollzinsbindung, um die Zinsaufwendungen zu senken.

Erwartungen zurückschrauben

Letztlich musst Du Dich auch immer hinterfragen, ob die Erwartungen an die Immobilie mit Deinen finanziellen Rahmenbedingungen vereinbar ist. Immobilien in Stadtlage sind nur noch für eine kleine Zielgruppe erschwinglich und selbst die Randgebiete haben größere Preissteigerungen erfahren.

Möglicherweise musst Du Abstriche bei der Wohnfläche oder dem Standort hinnehmen. Ist keine Steigerung des Einkommens zu erwarten, bleibt Dir nur der Kauf einer günstigeren Immobilie, welche mit Deinem Budget vereinbar ist.

Haushaltsplan für individuelle Budgetplanung aufstellen

Im Zuge der Berechnung des Budgets, gilt die Empfehlung, dass die monatliche Rate einen Anteil von 30 Prozent am Haushaltsnettoeinkommen bei der Baufinanzierung nicht übersteigen sollte. Dies stellt jedoch nur eine allgemeine Betrachtung dar und könnte auf Deine Situation nur schwerlich zutreffen.

Möchtest Du präziser erfahren, wie viel die Immobilie kosten darf, ist das Führen eines Haushaltsbuches^[2]https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/haushaltsbuch-fuehren-ueberblick-ueber-ihre-finanzen-52179 ratsam. In diesem hältst Du sämtliche Ausgaben fest, die jeden Monat auftreten. Neben den monatlichen Fixkosten siehst Du auf einen Blick, wo das hart verdiente Geld hinfließt.

Indem Du die Ausgaben den Einnahmen gegenüberstellst, erfährst Du, wie hoch der Spielraum für die Finanzierung ist. Dabei musst Du beachten, dass die jetzige Miete zukünftig durch die Kreditrate ersetzt wird.

Gelingt es Dir jeden Monat in der jetzigen Situation Geld zurückzulegen, spricht dies dafür, dass die Kreditrate etwas höher ausfallen darf. So dürfte die Immobilie kostspieliger sein.

Gelangst Du allerdings an Deine Grenzen des Budgets, muss der Immobilienkauf gründlich überlegt sein. Denn im Gegensatz zur Miete bei einer Wohnung treten beim Haus oder der Eigentumswohnung einige unerwartete Kosten auf. Du bist für die Instandhaltung selbst verantwortlich und steht die Sanierung der Heizungsanlage oder des Daches auf dem Plan, geht dies mit Kosten im fünfstelligen Bereich einher.

Versuche daher nicht damit zu planen, dass Du die Miete einfach eins zu eins mit der Kreditrate ersetzen kannst. Plane lieber einen größeren Puffer ein, damit Du eine Instandhaltungsrücklage aufbaust und in finanziell schwierigen Zeiten sicherer aufgestellt bist.

Laufende Unterhaltskosten der Immobilie beachten

Beim Budget darfst Du die laufenden Kosten der Immobilie nicht unterschätzen. Im Gegensatz zu einer kleineren Wohnung nehmen die Nebenkosten einen größeren Raum ein. Angesichts steigender Energiepreise solltest Du genau planen, wie groß das Haus ausfallen darf.

Neben den Heizkosten musst Du auch sämtliche Nebenkosten tragen, die zuvor der Vermieter übernommen hat. Planst Du den Kauf einer Eigentumswohnung ist dies unter dem Hausgeld zusammengefasst. Informiere Dich, wie hoch das Hausgeld ist und berücksichtige es in Deiner Budgetplanung.

So ist der Kaufpreis nur ein einmalig hoher Posten, aber die Betriebskosten fallen dauerhaft an. Belasse einen ausreichend hohes Polster, um das Haus auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten halten zu können.

Der Budgetrechner zur Berechnung, wie viel die Immobilie kosten darf

Der Kauf des Eigenheims geht mit einigen Fragestellungen einher. An oberster Stelle der Immobiliensuche steht dabei die Frage, wie hoch der Kaufpreis ausfallen darf.

Benutze den Budgetrechner, um eine genaue Antwort darauf zu finden. Du trägst Deine finanziellen Rahmendaten ein und erfährst im Anschluss, welchen maximalen Darlehensbetrag Du Dir leisten kannst.

Beachte, dass eine eigene Immobilie mit deutlichen Mehrkosten im Vergleich zu einer Mietwohnung einhergeht. Daher reicht es nicht aus, die Miete einfach eins zu eins durch die monatliche Kreditrate zu ersetzen. Zusätzlich zur Finanzierung fallen noch die Betriebskosten an und Du musst eine Instandhaltungsrücklage bilden.

Behalte ein ausreichendes Polster bei der Budgetplanung ein, um Zeiten zu berücksichtigen, in denen das Einkommen geringer ausfällt. Etwa, weil eine Arbeitslosigkeit eintritt oder die Elternzeit in Anspruch genommen wird.

Nutze den Budgetrechner, um auf der sicheren Seite zu sein. So übernimmst Du Dich nicht beim Immobilienkauf und kennst Deine eigenen Grenzen.

Häufige Fragen