Mit der Tilgung erreichst Du eine Reduzierung der Restschuld, bis das komplette Darlehen abbezahlt ist. Die Höhe der Tilgung bestimmt die Dauer des Hauskredits und ist ein wesentlicher Faktor bei der Baufinanzierung.

Die anfängliche Tilgungsrate besagt, wie hoch der Anteil der Kredittilgung zu Beginn der Baufinanzierung ist. Je höher die Rate, desto schneller zahlst Du das Darlehen ab und desto geringer sind die gesamten Zinskosten.

Welche anfängliche Tilgungsrate ist für Dich ideal und wie ist ihr Einfluss auf die Immobilienfinanzierung?

Erklärung der anfänglichen Tilgungsrate

Die monatliche Rate des Immobiliendarlehens setzt sich aus dem Zinsanteil sowie dem Tilgungsanteil zusammen. Da meist ein Annuitätendarlehen genutzt wird, ist die Summe beider Teile stets konstant. Dies erlaubt eine möglichst einfache Rückzahlung aus Sicht des Schuldners, denn einmal den Dauerauftrag eingerichtet, verändert sich der Betrag erst, wenn die Zinsbindung ausläuft und die Anschlussfinanzierung bevorsteht.

Zu Beginn ist die Restschuld auf dem Höchststand, was bedeutet, dass der Zinsanteil maximal ist. Entsprechend fällt die Tilgungshöhe geringer aus, weshalb die Restschuld nur verhältnismäßig langsam sinkt.

Um die monatliche Rate minimal zu halten, könntest Du Dich für eine geringe anfängliche Tilgung entscheiden. Banken machen Dir das Angebot, den Tilgungssatz lediglich auf 1 Prozent festzulegen, was zu günstigeren Raten führt.

Es mag zwar verlockend sein, auf solch ein Angebot einzugehen, doch erweist sich dies auf lange Sicht häufig eher von Nachteil. Denn mit solch einem niedrigen Tilgungssatz verzögert sich die Rückzahlung des Darlehens extrem. Die monatliche Rate ist zwar niedriger, doch reduziert sich die Restschuld kaum.

Infolge der längeren Kreditlaufzeit nimmt die Zinsbelastung deutlich zu. Denn die Zinskosten beziehen sich auf die Restschuld und sinkt diese nur langsam, führt dies zu höheren Gesamtkosten. Zudem musst Du mit einer wesentlich längeren Kreditlaufzeit rechnen.

Prüfe daher genau, wie hoch die monatliche Rate ausfallen darf und wie die Auswirkungen eines geringen Tilgungssatzes sind. Setze die Tilgungsrate nicht zu niedrig an, sondern versuche Dein Budget möglichst auszuschöpfen. Dann zahlst Du den Kredit schnellstmöglich ab.

Auswirkungen der anfänglichen Tilgungsrate mit Beispielen

Beim Annuitätendarlehen besteht die Besonderheit darin, dass die monatliche Rate konstant bleibt, während sich Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils verschiebt. Fällt die Tilgung zunächst gering aus, erhöht sich diese Monat für Monat durch die Reduzierung der Restschuld.

Allerdings ist dabei auch der Zinssatz entscheidend. Hast Du das Glück und einen Finanzierungszins von nur 1,5 Prozent erhalten, würde eine Tilgungsrate von 1 Prozent bedeuten, dass die Kreditlaufzeit mehr als 60 Jahre beträgt. Der Wunsch, die Immobilie vor Eintritt der Rente abzubezahlen, ist unter solchen Voraussetzungen ein Hauskredit kaum realistisch.

Indes würde die anfängliche Tilgungsrate von 1 Prozent bei einem Zinssatz in Höhe von 5 Prozent zu einer Laufzeit von etwas mehr als 35 Jahren führen. Dies ist eine Besonderheit des Annuitätendarlehens, da bei einer höheren monatlichen Rate die Verschiebung zugunsten der Tilgung stärker in Erscheinung tritt.

Folgend erhältst Du beispielhaft eine Gegenüberstellung verschiedener anfänglicher Tilgungsraten bei ansonsten gleichen Kreditbedingungen. Nutze zudem den Tilgungsrechner, um selbst verschiedene Szenarien zu kalkulieren.

Als Basis für die Berechnung dient eine Kreditsumme in Höhe von 400.00 Euro, während der Kreditzins 2 Prozent beträgt. Dies entspricht einer durchschnittlichen Finanzierung.

Tilgungssatz 1 Prozent

Darlehenssumme	400.000 Euro
Tilgungssatz	1 Prozent
Sollzinssatz	2 Prozent
Monatliche Rate	1.000 Euro
Kreditlaufzeit	37 Jahre und 2 Monate
Gesamte Zinskosten	370.105 Euro

Die Zinskosten sind bei dieser Variante relativ hoch und entsprechen nahezu der Darlehenssumme. Im Durchschnitt bezahlst Du monatlich demzufolge annähernd in gleichen Teilen die Tilgung sowie die Zinsen.

Die Kreditlaufzeit ist mit 37 Jahren überdurchschnittlich lang. Dabei ist zu prüfen, ob das Darlehen bis zum Renteneintritt abbezahlt ist. Denn häufig verlangen Banken, dass vor dem Ausscheiden aus dem Arbeitsleben getilgt ist. Das Einkommen fällt für gewöhnlich geringer aus, sodass die Sorge eines Kreditausfalls besteht. Lediglich für Beamte ist eine solch längere Baufinanzierung realistisch, da Sie über eine üppigere Pension^[1] verfügen.

Tilgungssatz 2 Prozent

Darlehenssumme	400.000 Euro
Tilgungssatz	2 Prozent
Sollzinssatz	2 Prozent
Monatliche Rate	1.333 Euro
Kreditlaufzeit	26 Jahre und 4 Monate
Gesamte Zinskosten	215.991 Euro

Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 2 Prozent zahlst Du das Darlehen mehr als 10 Jahre schneller zurück. Die Laufzeit beträgt hierbei lediglich 26 Jahre und 4 Monate, sodass auch im fortgeschrittenen Alter die Kreditaufnahme möglich ist.

Die gesamten Zinskosten sind mit etwas mehr als 215.000 Euro deutlich günstiger als bei einem Tilgungssatz von nur 1 Prozent. Stellt die Erhöhung der monatlichen Rate von 333 Euro kein Problem dar, ist diese Variante spürbar günstiger.

Tilgungssatz 3 Prozent

Darlehenssumme	400.000 Euro
Tilgungssatz	3 Prozent
Sollzinssatz	2 Prozent
Monatliche Rate	1.667 Euro
Kreditlaufzeit	20 Jahre und 11 Monate
Gesamte Zinskosten	146.730 Euro

Noch schneller und günstiger ist das Darlehen für Dich, wenn Du eine anfängliche Tilgung von 3 Prozent vereinbarst. Die monatliche Rate liegt dann zwar bei ca. 1600 Euro, doch ist der Kredit in knapp 21 Jahren zurückgezahlt.

Aufgrund der zügigeren Tilgung ist der Zinsaufwand wesentlich geringer. Auf diese Weise erhältst Du einen Überblick darüber, welche Variante Dir am ehesten zusagt und mit Deinem Budget vereinbar ist.

Idealen Tilgungssatz finden

Eine Pauschallösung zur Bestimmung des besten Tilgungssatzes für Dich, gibt es nicht. Es lässt sich nicht sagen, welcher Prozentsatz für Dich optimal ist. Letztlich musst Du selbst die verschiedenen Szenarien vergleichen und für Dich entscheiden, womit Du Dich am Wohlsten fühlst.

Rein aus finanzieller Sicht ist es ratsam, die Tilgungsrate möglichst hoch zu wählen. Führe vorab über mehrere Monate ein Haushaltsbuch, um einen genauen Überblick über Deine Finanzen zu erhalten. Dort sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben aufgeführt.

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung könntest Du die monatliche Miete gegen die Kreditrate tauschen. Jedoch musst Du beim Eigenheim noch weitere unerwartete Kosten berücksichtigen. Daher ist das Ansparen einer Instandhaltungsrücklage notwendig, um Reparaturen und Sanierungsarbeiten durchzuführen.

Indem Du Dein monatliches Budget kennst, kannst Du genau planen, wie viel Platz dort noch für die Kreditrate ist. Behalte einen Puffer bei und betrachte auch die weitere Lebensplanung. Ist wahrscheinlich, dass ein Partner die Arbeitszeit reduziert und dadurch das Haushaltseinkommen sinkt, ist dies bei der Finanzierung zu berücksichtigen.

Daher gilt der Grundsatz, dass die Tilgung so hoch wie möglich sein sollte, aber ein ausreichender Sicherheitspuffer notwendig ist. Diese Reserve ist abhängig von Deiner Risikofreudigkeit und wie sehr Dich die Schulden möglicherweise seelisch belasten. Denn der Stress, der aus den Zahlungsvereinbarungen entsteht, ist nicht zu vernachlässigen.

Tilgung bis zum Eintritt in die Rente

Du erhältst weitestgehend freie Hand bei der Festlegung der Tilgung. Für den Darlehensgeber ist es durchaus wünschenswert, wenn der Tilgungssatz niedriger ausfällt, da dies zu einer längeren Laufzeit und höheren Zinseinnahmen führt.

Typischerweise gilt der Renteneintritt aber als Grenze, bis zu welchem das Haus abbezahlt sein sollte. Denn scheidest Du aus dem Arbeitsleben aus, sinkt Dein Einkommen. Dies gilt umso mehr für Arbeitnehmer sowie Selbstständige. Die Altersarmut^[2] ist ein immer häufiger auftretendes Phänomen, weshalb weitreichende Zahlungsverpflichtungen vermieden werden sollten.

Darlehensgeber kalkulieren den minimalen Tilgungssatz daher so, dass die Baufinanzierung bis zur Rente abgeschlossen ist. Lediglich für Beamte oder andere Berufsgruppen, deren Einkommen auch im fortgeschrittenen Alter höher ist, sind längere Finanzierungslaufzeiten denkbar.

Änderung der anfänglichen Tilgungsrate

Vor dem Abschluss der Baufinanzierung hast Du alles gründlich durchgeplant. Doch im Verlaufe der Rückzahlungen merkst Du, dass die Belastungen zu hoch sind oder Du noch einen größeren Spielraum besitzt. Entsprechend möchtest Du die Tilgungsrate anpassen, damit diese eher den aktuellen Gegebenheiten entspricht. Ist dies so einfach möglich?

Welche Optionen Dir hierfür zur Verfügung stehen, hängt von Deinem Darlehensvertrag ab. Dort könnten bereits Möglichkeiten zur Sondertilgung festgehalten sein oder es ist Dir erlaubt im bestimmten Rahmen die Tilgungsrate anzupassen. Das Annuitätendarlehen ist jedoch deutlich starrer als ein variables Darlehen, sodass die Anpassungen nur in engen Grenzen erlaubt sind.

Eine umfassendere Änderung der Tilgungsrate ist erst mit der Anschlussfinanzierung vorgesehen. Läuft die Sollzinsbindung aus, schließt Du entweder einen komplett neuen Kredit ab oder entscheidest Dich für die Prolongation. Je nach Vorgehensweise besteht die Möglichkeit, die Tilgung neu festzulegen.

Anfängliche Tilgung bei der Immobilienfinanzierung

Das Ziel bei der Baufinanzierung sollte es sein, das Darlehen möglichst schnell abzubezahlen. Denn die Zinsen wirken sich in Deutschland für Privatpersonen nicht steuervergünstigend aus. Entsprechend ist es sinnvoll, die Laufzeit zu reduzieren, um die Kosten zu minimieren.

Wesentlich hierfür ist die Festlegung der anfänglichen Tilgung. Diese bestimmt, wie schnell die Rückzahlung erfolgt. Je höher die Tilgung ausfällt, desto schneller gelingt das Abbezahlen der Kreditsumme.

Rechne verschiedene Szenarien durch und stelle Deinen persönlichen Tilgungsplan auf. So erhältst Du eine wichtige Entscheidungshilfe und kannst selbst einschätzen, wie hoch die anfängliche Tilgung ausfallen sollte.

Häufige Fragen