Auf einen Blick

  • Das Annuitätendarlehen ist eine der beliebtesten Darlehensformen der Baufinanzierung
  • Maßgeblich ist hierbei, dass die monatliche Rate über die Kreditdauer konstant bleibt
  • Im Verlauf der Kreditlaufzeit erhöht sich die Tilgungsrate zugunsten der Zinsen
  • Das Annuitätendarlehen bietet eine hohe Sicherheit und gewährt eine zuverlässige Planung

Inhaltsverzeichnis


Bei der Immobilienfinanzierung bist Du auf Fremdkapital angewiesen. Die Bank leiht Dir das Geld, damit Du ohne längere Ansparphase den Traum vom Eigenheim realisieren kannst. Mit einem geringen Anteil an Eigenkapital baust Du die Immobilie und zahlst über einen längeren Zeitraum das Fremdkapital zurück.

Wie genau die Rückzahlung abläuft, ist von der jeweiligen Form des Darlehens abhängig. Hier gibt es verschiedene Varianten, welche die Höhe der Zinsen und Tilgung festlegen.

Berechnung des Annuitätendarlehens für die Immobilienfinanzierung

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Am häufigsten wird das Modell des Annuitätendarlehens verwendet. Charakteristisch ist dabei, dass die monatliche Rate über die Kreditlaufzeit konstant bleibt. Dies bietet Dir als Kreditnehmer eine größere Sicherheit und gewährleistet eine Stabilität. Dementsprechend kannst Du vorab besser kalkulieren, ob der Kredit mit Deinem Budget vereinbar ist oder Deinen finanziellen Rahmen sprengt.

Wie genau läuft die Berechnung des Annuitätendarlehens ab und ist diese Variante auch für Dich am besten geeignet? In diesem Ratgeber erfährst Du alles, was Du über diese Kreditform wissen musst. Dann bist Du besser bei der nächsten Beratung informiert und kannst entscheiden, ob Du dieses Darlehen beanspruchen möchtest.

Das Annuitätendarlehen erklärt

Im Kern des Immobiliendarlehens stehen Zins und Tilgung. Diese beeinflussen im Wesentlichen die monatliche Rate und ob Du die Finanzierung erfolgreich abschließen kannst.

Die Zinsen beziehen sich hierbei auf den geschuldeten Betrag und stellen den Finanzierungsaufwand dar. Sie sind im weitesten Sinne die „Gebühren“, die der Kreditgeber nimmt, um Dir das Kapital bereitzustellen. Die Zinshöhe ist abhängig vom allgemeinen Zinsniveau[1]https://www.finanztip.de/zinsentwicklung/ sowie Deiner individuellen Bonität. Dadurch stellen die Zinsen auch eine Absicherung dar, falls ein höheres Finanzierungsrisiko besteht.

Konstante monatliche Rate
Konstante monatliche Raten

Der Kern des Annuitätendarlehens beruht darauf, dass der monatliche Finanzierungsaufwand während der Zinsbindung konstant bleibt. Die monatliche Rate setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Deren Summe bleibt gleich, sodass eine hohe Planungssicherheit besteht und keinerlei Schwankungen hinsichtlich der Kreditbelastung auftreten.

Die monatliche Rate setzt sich neben dem Zinsanteil auch aus dem Tilgungsanteil zusammen. Die Tilgung beschreibt die Rückzahlung der eigentlichen Kreditschuld. Sie verringern den noch offenen Kreditbetrag. Bei einer Volltilgung wird angestrebt, das Haus über eine Laufzeit von üblicherweise rund 30 Jahren komplett abzubezahlen. Dann besteht keine offene Kreditschuld mehr und Du bist alleiniger Eigentümer der Immobilie, ohne dass der Kreditgeber noch eine Grundschuld besitzt.

Die bedeutende Eigenschaft eines Annuitätendarlehens besteht darin, dass die monatliche Kreditrate über die Laufzeit konstant bleibt. Zumindest während der Phase der Sollzinsbindung kannst Du genau kalkulieren, wie hoch der Tilgungsbetrag und die noch offene Restschuld ist. Dadurch ist eine präzise Kalkulation der Finanzierung möglich, ohne dass Schwankungen auftreten. Dies erlaubt Dir eine bessere Einschätzung darüber, ob die Rate für Dich stemmbar ist und das Zahlungsrisiko ist minimal.

Zurück geht der Begriff des Annuitätendarlehen übrigens auf die lateinische Bezeichnung für das Jahr „annus“. Denn die Annuität wird intern meist auf das Jahr bezogen und dann lediglich in 12 gleichbleibende Raten unterteilt.

Annuität berechnen

Entweder um einen groben Überblick zu erhalten oder eine konkrete Immobilienfinanzierung durchzukalkulieren, kannst Du diesen Annuitätenrechner verwenden. In diesem trägst Du die geforderten Daten ein, wie die Höhe des benötigten Fremdkapitals, den aktuellen Zinssatz und die Sollzinsbindung. Danach kannst Du entweder die Laufzeit oder die monatliche Annuität berechnen.

Zugrunde liegt dem Rechner die Formel zur jährlichen Annuität. Diese ist wie folgt:

Jahres-Annuität= Kreditsumme x ((1+Zinssatz)^Laufzeit x Zinssatz)/((1+Zinssatz)^Laufzeit-1)

Um die monatliche Belastung zu erhalten, wird die Jahres-Annuität durch 12 geteilt. So erfährst Du, wie viel Geld Du für das Darlehen aufwenden musst.

Die Annuität setzt sich wiederum aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Diese sind jedoch im Verlaufe des Darlehens veränderlich, sodass deren Höhe nur zu einem bestimmten Zeitpunkt bestimmbar ist.

Bedeutsam für die Immobilienfinanzierung ist, wie hoch die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung ist. Da der Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum festgelegt ist, handelt es sich um ein Festzinsdarlehen. Indem Du den Tilgungsrechner zur Hilfe nimmst, kannst Du ganz einfach berechnen, wie hoch der noch offene Kreditbetrag ist. Dies dient als Grundlage für die Anschlussfinanzierung, die Du entweder bei der gleichen Bank oder einem neuen Kreditgeber durchführst.

Veränderungen des Zins- und Tilgungsanteils

Während die Monatsrate konstant bleibt, trifft dies auf den jeweiligen Zins- und Tilgungsanteil nicht zu. Deren Summe ist zwar gleichbleibend, doch deren individuelle Höhe verändert sich im Kreditverlauf.

Zu Beginn der Finanzierung befindet sich der Zinsanteil auf dem Höhepunkt. Denn dieser bezieht sich jeweils auf die offene Restschuld. Da noch keine Tilgung stattgefunden hat, sind die Zinsen denkbar hoch.

Da gleichbleibende Raten das Ziel des Annuitätendarlehens sind, muss der Tilgungsanteil sich beim Start der Laufzeit auf seinem Minimum befinden. Denn mit jeder Rückzahlung verringert sich die Kreditschuld und entsprechend der Zinsanteil.

Dies bedeutet, dass beim Annuitätendarlehen eine Verschiebung vom Zinsanteil zum Tilgungsanteil stattfindet. Während die Zinsen immer niedriger werden, steigen die Rückzahlungen des offenen Kreditbetrags.

Tilgungsanteil steigt
Zunehmender Tilgungsanteil

Die Summe des Zins- und Tilgungsanteils bleiben beim Annuitätendarlehen konstant. Im Verlauf des Darlehens nimmt jedoch die Tilungshöhe zu, da der Zinsaufwand geringer wird. Dies ist bereits mit der anfänglichen Annuität berücksichtigt.

Charakteristisch für das Annuitätendarlehen ist demnach, dass zu Beginn die Tilgung relativ gering ausfällt. Würdest Du frühzeitig eine Umschuldung anstreben, wäre die Restschuld höher und ein Großteil der Monatsrate wurde lediglich für die Zinsen aufgewendet. Erst im späteren Kreditverlauf fließt das Geld spürbarer in die Tilgung.

Gleichsam bedeutet dies, dass ein gewisser Tilgungssatz notwendig ist, um die Restschuld zu verringern. Ist dieser zu gering, würde dies rechnerisch dazu führen, dass der Zinsanteil die gesamte angestrebte Annuität ausfüllt. Theoretisch würde keine Rückzahlung stattfinden, sodass der offene Kreditbetrag sogar weiter wächst.

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens

Ob das Annuitätendarlehen auch für Dich die beste Option darstellt, kannst Du mit der folgenden Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile besser nachvollziehen. Überzeugen Dich die Vorzüge dieser Darlehensform oder möchtest Du doch lieber einer anderen Variante vertrauen, wie einem endfälligem Darlehen?

Vorteile

  • Hohe Planungssicherheit
  • Berechnung der Restschuld für Anschlussfinanzierung
  • Mit erster Rate beginnt die Tilgung

Nachteile

  • Geringe Flexibilität
  • Zinsschwankungen bei Auslauf der Zinsbindung

Vorteile

  • Planungssicherheit

Während der Sollzinsbindung besteht keinerlei Risiko, dass sich die monatliche Rate verändert. Die Zinsbindungsfrist besteht häufig über einen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren. Innerhalb dieser Zeit musst Du Dir keine Sorgen machen, dass die Kreditrate zunimmt und somit Dein Budget auffrisst.

Erst mit dem Ablauf der Zinsbindung werden neue Konditionen ausgehandelt. Zu diesem Zeitpunkt ist bereits eine erhebliche Tilgung erfolgt, sodass der Finanzierungsaufwand sinkt.

  • Klarheit bei Anschlussfinanzierung

Einer der kritischen Punkte während der Immobilienfinanzierung ist das Ende der Zinsbindung. Zu diesem Zeitpunkt musst Du eine Anschlussfinanzierung abschließen[2]https://www.interhyp.de/anschlussfinanzierung/. Hierfür wendest Du Dich entweder an den bestehenden Kreditgeber oder führst einen Vergleich verschiedener Anbieter durch, um dort die weitere Finanzierung vorzunehmen.

Maßgeblich ist hierbei die Restschuld. Also der noch offene Kreditbetrag, welcher nicht getilgt wurde. Dieser ist im Rahmen des Annuitätendarlehens bereits bei Abschluss vorhersagbar. Dadurch kannst Du Dich eher an neue Darlehensgeber mit der konkreten Finanzierung wenden und es besteht keine Unsicherheit darüber, wie hoch die Restschuld ausfallen wird.

  • Tilgung von Beginn der Kreditlaufzeit

Ein weiterer Vorteil des Annuitätendarlehens besteht darin, dass bereits mit der ersten Monatsrate die Tilgung beginnt. Dadurch reduziert sich kontinuierlich die Kreditlast.

Während andere Darlehensformen günstiger erscheinen mögen, weil dort die Tilgung eventuell über einen festgelegten Zeitraum ausgesetzt sein mag, ist dies für Dich als Kreditnehmer nicht von Vorteil. Denn dadurch verschiebst Du die Rückzahlung lediglich in die Zukunft und die Zinsen wachsen beträchtlich.

Beim Annuitätendarlehen hingegen bist Du von Anfang an regelrecht gezwungen, die Tilgung durchzuführen. Dadurch kommst Du erst gar nicht in die Versuchung, die Zahlungen aufzuschieben und Monat für Monat reduziert sich der offene Darlehensbetrag.

Nachteile

  • Kaum Flexibilität

Beim Vertragsabschluss ist das Annuitätendarlehen weitestgehend durchkalkuliert. Die Annuität steht fest und ein genauer Tilgungsplan ist vorhanden.

Dies bedeutet allerdings, dass eine höhere Flexibilität kaum eingeräumt wird. Sondertilgungen oder Anpassungen der Tilgungsrate sind mit deutlichen Gebühren verbunden.

Möchtest Du den Kredit ablösen, wird gar eine Vorfälligkeitsentschädigung[3]https://www.finanzcheck.de/kredit/vorfaelligkeitsentschaedigung/ fällig. Mit dieser sichert sich der Kreditgeber gegen die entgangenen Einnahmen ab, die mit dem Wechsel verbunden sind.

Sei Dir bei Abschluss also bewusst darüber, dass das Annuitätendarlehen kaum veränderlich ist. Du kannst zwar Sondertilgungen festschreiben, doch diese gehen mit Kosten einher und Du solltest genau kalkulieren, ob sich der Aufwand lohnt

  • Risiko bei Ablauf der Zinsbindung

Wie bei jedem Darlehen besteht auch Annuitätendarlehen das Risiko, dass sich die Zinskonditionen bei Ablauf der Sollzinsbindung zum Negativen für Dich verändern. Das allgemeine Zinsniveau ist gestiegen und die einst vereinbarte Zinshöhe ist unrealistisch.

Mit der Anschlussfinanzierung wird nun eine höhere Annuität fällig, falls die Finanzierungszinsen gestiegen sind. Somit bietet das Annuitätendarlehen nicht über die gesamte Laufzeit eine gewisse Stabilität, sondern lediglich für die Zinsbindungsfrist. Dies trifft fairerweise aber auf jede Kreditform, außer dem Volltilgerdarlehen zu, sodass Du mögliche Reserven bei Ablauf der Zinsbindung berücksichtigen solltest.

Zielgruppe

Das Annuitätendarlehen richtet sich vornehmlich an private Kreditnehmer. Da diese Form besonders simpel ist, hält sich der Aufwand in Grenzen. Du musst monatlich lediglich den Kreditbetrag zurückzahlen und nichts Weiteres beachten. Einmal den Dauerauftrag eingerichtet, laufen die Zahlungen automatisch und Du musst dem Kredit keine zusätzliche Aufmerksamkeit mehr widmen.

Simple Kreditform
Besonders simple Kreditform

Das Annuitätendarlehen bietet sich insbesondere für private Bauherren an. Die monatliche Rate ist konstant und der Aufwand minimal. Für die gewerbliche Immobilienfinanzierung ist diese Form jedoch nur bedingt geeignet. Denn der steuerliche Gestaltungsraum ist stark begrenzt, sodass es weniger die Möglichkeit gibt, effektiv Steuern zu sparen.

Für die gewerbliche Immobilienfinanzierung bedeutet dies allerdings, dass der steuerliche Gestaltungsraum geringer ist. Hier könnte es interessant sein, die Zinsaufwände so zu steuern, dass diese den Gewinn mindern. Auch eine höhere Flexibilität könnte von Vorteil sein. Allerdings bedürfen diese Handlungen ein größeres Wissen in Bezug auf die Immobilienfinanzierung und gehen mit einem höheren Aufwand einher. Richtig eingesetzt, könnte dies aber die Rendite steigern, sodass eine alternative Kreditform profitabler sein könnte als das Annuitätendarlehen.

Darauf musst Du beim Annuitätendarlehen achten

Innerhalb des Annuitätendarlehens besteht die Möglichkeit, die Finanzierungskonditionen nach den eigenen Vorstellungen anzupassen. Die nachstehenden Optionen könntest Du im Darlehensvertrag vereinbaren, um etwas Flexibilität zu behalten und das Darlehen auf Deine Bedürfnisse abzustimmen.

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Die Finanzierung wird bereits vor dem Bau der eigentlichen Immobilie vereinbart. Die Monatsrate beginnt, bevor Du überhaupt in Dein Eigenheim einziehen kannst. Sollte es zu Verzögerungen oder höheren Baukosten kommen, stellt dies eine enorme Belastung dar.

Um einen größeren Puffer zu erhalten, kannst Du mit dem Darlehensgeber eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren. Für diesen Zeitraum verlang die Bank keine zusätzlichen Zinsen und überlässt Dir das Kapital praktisch ohne eine Gebühr.

Ist Dein Budget vor Baubeginn weitestgehend aufgebraucht und unerwartete Mehrkosten könnten die Finanzierung ins Wanken bringen, ist die bereitstellungszinsfreie Zeit sinnvoll. Lege diese für etwa ein Jahr beim Annuitätendarlehen fest. Innerhalb dieses Zeitraums ist der Bau für gewöhnlich abgeschlossen, sodass Zusatzkosten nicht mehr zu erwarten sind.

Sondertilgung

Sind Deine Einnahmen schwankend oder erwartest Du in den nächsten Jahren höhere Boni oder gar ein Erbe, ist die Option der Sondertilgung praktisch. Mithilfe der Sondertilgung verringerst Du den offenen Kredit spürbar, sodass im Anschluss die Monatsrate niedriger ausfällt.

Die Festlegung dieser Option geht jedoch mit höheren Zinsen einher. Denn der Kreditgeber möchte nicht gänzlich auf diese Zinseinnahmen verzichten. Vereinbarst Du das Recht der Sondertilgung[4]https://www.berliner-sparkasse.de/de/home/privatkunden/immobilien/ratgeber/sondertilgung.html, sollte absehbar sein, dass Du diese auch tatsächlich nutzt. Andernfalls lohnt sich diese Option für Dich nicht und geht lediglich mit höheren Kosten einher.

Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist schreibt fest, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz gültig ist. Während der Bindung bleibt der Zins konstant und beim Annuitätendarlehen bedeutet dies auch, dass die Monatsrate stabil ist. Erst mit Ablauf der Zinsbindung findet eine Anpassung an die derzeitige Zinssituation statt.

Lange Zinsbindung
Lange Zinsbindung gegen zusätzliche Kosten

Die Zinsbindung gibt an, wie lange die Annuität bestand hat. Mit Ablauf der Zinsbindung ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Je nach Zinsentwicklung kann diese mit höheren oder niedrigeren Kosten einhergehen. Um dieser Unsicherheit entgegenzuwirken, kannst Du eine besonders lange Zinsbindung wählen. Dies geht allerdings mit einem geringen Zinsaufschlag einher.

Die Zinsen können sich hierbei für Dich sowohl zum Positiven als auch Negativen verändern. Somit sind Schwankungen wie bei einem variablen Darlehen vorhanden, die mit einer Unsicherheit verbunden ist.

Bevorzugst Du ein minimales Risiko, dann vereinbare eine möglichst lange Zinsbindungsfrist. Diese kann bis zu 20 Jahre umfassen, sodass der Kredit von den Schwankungen der Zinsen unbeeinflusst bleibt. Ist die Finanzierung auf eine Laufzeit von 30 Jahren angelegt, ist mit dem Ablauf der Zinsbindung bereits eine erhebliche Tilgung erfolgt. So ist die Anschlussfinanzierung sicherer durchführbar und selbst höhere Zinsen stellen kaum eine spürbare Mehrbelastung dar.

Das Annuitätendarlehen für die Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung Deines Eigenheims stellt eines der wichtigsten Projekte Deines Lebens dar. Sie beeinflusst maßgeblich die nächsten Jahrzehnte und daher ist eine gründliche Überlegung zu treffen, welche Kreditform für Dich am günstigsten ist.

Als Standard für die private Baufinanzierung gilt das Annuitätendarlehen. Es weist die Besonderheit auf, dass die Monatsrate konstant bleibt. Dadurch besteht eine höhere Planungssicherheit und Du überlässt weniger dem Zufall.

Namensgebend ist die Annuität. Diese beschreibt die gleichbleibenden Raten und setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Da der Zinsanteil sich auf den offenen Kredit bezieht, ist dieser zu Beginn am Höchsten. Im Verlauf der Laufzeit sinken die Zinsraten, während die Tilgung zunimmt.

Entscheide Dich für diese Variante, wenn Du eine Volltilgung anstrebst und eine hohe Sicherheit bevorzugst. Einmal abgeschlossen musst Du Dich mit dem Kredit nicht mehr auseinandersetzen und die Zahlung läuft praktisch wie von selbst.

Häufige Fragen

Das Annuitätendarlehen ist besonders für die private Baufinanzierung sinnvoll. Denn sie bedarf keinem größeren Vorwissen und bietet eine hohe Planungssicherheit. Mit Abschluss des Darlehens ist bereits der komplette Tilgungsplan vorhanden, sodass während der Zinsbindungsfrist keinerlei Schwankungen auftreten. Dies minimiert das Zahlungsrisiko und verhindert eine plötzliche Mehrbelastung.

Ob sich variable Raten oder das Annuitätendarlehen für Dich eher lohnen, hängt von Deinen Einnahmen und Deiner Risikoaffinität ab. Stellen Schwankungen kaum ein Problem dar und besteht ein größerer Spielraum im Budget, könnte die höhere Ratenzahlung sinnvoll sein. Andernfalls ist das Annuitätendarlehen zu bevorzugen, da es eine maximale Sicherheit bietet.

Die Zinshöhe lässt sich beim Annuitätendarlehen nicht voraussagen. Die Konditionen hängen vom allgemeinen Zinsniveau sowie Deiner Bonität ab. Ein Annuitätendarlehen ist hierbei nicht grundsätzlich kostenintensiver als andere Kreditformen.