Restschuld – Definition & Berechnung

Die Immobilienfinanzierung ist ein langfristiges Vorhaben, welches üblicherweise für eine Dauer von 20 bis 30 Jahren angelegt ist. Innerhalb dieses Zeitraums besteht eine Phase der Zinsbindung, die für die meisten Kreditnehmer rund 10 Jahre andauert. Der Zins ist fix und nicht den Marktschwankungen unterlegen.

Läuft die Zinsbindung aus, ist der Kredit bislang nicht vollständig getilgt. Du hast zwar einige monatliche Raten beglichen, doch ist noch ein restlicher Betrag offen. Diese Summe wird als Restschuld bezeichnet.

Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung oder im Allgemeinen des Kredits, bisher nicht beglichen ist. Um das Haus weiter abzubezahlen, ist eine Anschlussfinanzierung notwendig, mit welcher Du die Restschuld vollständig tilgst.

Wie genau berechnet sich die Restschuld und welchen Einfluss besitzt sie auf die Baufinanzierung?

Restschuld erläutert

Die Restschuld ist nicht nur Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Sie ist auch bei gewöhnlichen Krediten anzutreffen, wenn keine vollständige Tilgung erfolgt.

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung betrifft die Restschuld den bisher nicht getilgten Anteil am Ende der Sollzinsbindung. Zumeist werden Annuitätendarlehen gewählt, mit einer Sollzinsbindung zwischen 10 und 15 Jahren. Diese Zeit reicht jedoch nicht aus, um den Kredit vollständig zu tilgen. Dementsprechend ist nach Ablauf der Zinsbindung noch eine gewisse Kreditsumme offen. Diese musst Du mit einem neuen Darlehen oder einer Prolongation abbezahlen.

Mit Abschluss des Festzinsdarlehens lässt sich über die Dauer der Sollzinsbindung der genaue Tilgungsplan aufstellen. Der Zinssatz ist fix und nicht den Marktschwankungen unterlegen.

Demzufolge besteht eine höhere Planungssicherheit und die Restschuld lässt sich zum Auslaufen der Zinsbindung berechnen. Nutze diese Informationen für die langfristige Planung Deiner Immobilienfinanzierung. So tritt keine Überraschung bei der Anschlussfinanzierung auf.

Berechnung der Restschuld

Für die Immobilienfinanzierung kommt in den meisten Fällen das Annuitätendarlehen zur Anwendung. Bei dieser Darlehensform besteht die Haupteigenschaft darin, dass die monatliche Rate konstant bleibt.

Sie setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Ist zu Beginn des Kredits der Zinsanteil noch höher, geht dieser über die Laufzeit zugunsten des Tilgungsanteils zurück. Denn die Höhe des Zinsaufwandes berechnet sich auf Grundlage der Restschuld, sodass diese im Verlaufe geringer werden.

Die folgenden Faktoren beeinflussen die Höhe der Restschuld bei Ablauf der Sollzinsbindung. Verwende den Rechner, um den genauen Restbetrag zu erfahren. Dies verschafft Dir eine präzise Grundlage für die Anschlussfinanzierung.

Höhe des Darlehens

Die Höhe der Darlehenssumme beeinflusst nicht nur die reine Höhe der Restschuld, sondern auch die Laufzeit. Denn je mehr Fremdkapital Du aufnimmst, desto länger benötigst Du wahrscheinlich für die Tilgung.

Ist die Kreditsumme geringer, ist eine schnellere Rückzahlung denkbar. Bei der Immobilienfinanzierung ist eine Finanzierungsdauer von 30 Jahren jedoch keine Seltenheit.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz gibt an, zu wie viel Prozent Du jährlich den ursprünglichen Kreditbetrag zurückzahlst. Je höher der Satz, desto kürzer ist die Laufzeit des Darlehens.

Entscheidest Du Dich für einen höheren Tilgungssatz von über 4 Prozent, gelingt die Rückzahlung schneller und die Restschuld fällt geringer aus. Dafür ist die monatliche Rate höher und das Ausfallrisiko steigt, falls es Dein Budget stärker strapaziert.

Ein geringerer Tilgungssatz^[1]https://www.drklein.de/finanzlexikon/tilgungssatz.html reduziert die monatliche Rate. Dafür ist die Laufzeit des Darlehens länger und auch der gesamte Zinsaufwand nimmt zu.

Länge der Sollzinsbindung

Die Restschuld berechnet sich bei der Baufinanzierung nach dem Ende der Sollzinsbindung. Je länger Du den fixen Zinssatz vereinbarst, desto fortgeschrittener ist die Tilgung und die Restschuld fällt geringer aus.

Entscheidest Du Dich hingegen für eine kürzere Zinsbindung von nur 5 Jahren, ist die Restschuld entsprechend höher. Zu Beginn bedienst Du im Wesentlichen die Zinsen, sodass die Tilgung in geringerem Umfang stattfindet.

Einfluss der Restschuld auf die Immobilienfinanzierung

Mit dem bereitgestellten Rechner erfährst Du genau, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfällt. Wie wirkt sich die Restschuld jetzt auf die weitere Finanzierung aus?

Ist die Restschuld noch relativ hoch, weil die Zinsbindung nur wenige Jahre betrug oder die Tilgung niedrig war, stellt dies eine zusätzliche Herausforderung dar. Es verbleibt weniger Spielraum bei der Anschlussfinanzierung und Du musst sehr genau die Kreditkonditionen vergleichen.

Ein Anstieg der Zinsen stellt eine erhebliche Mehrbelastung dar. Die monatliche Rate steigt und könnte Dein Budget übersteigen.

War die Marktentwicklung nicht zu Deinen Gunsten, müsstest Du eine längere Kreditlaufzeit vereinbaren. Auch Sondertilgungen sind dann kaum mehr ratsam, da Du sämtliche Rücklagen noch als Sicherheit benötigst.

Ist die Restschuld geringer und der Kredit zu einem größeren Anteil getilgt, ist die finanzielle Belastung niedriger. Bei einem umfangreichen Vergleich der Kreditkonditionen bist Du flexibler und könntest die Laufzeit verlängern, ohne dass der Zinsaufwand spürbar ansteigt.

Je höher die Tilgung ist, desto geringer ist später die Restschuld und das Ausfallrisiko. Versuche daher während der Zinsbindung so viel möglich in die Tilgung zu investieren. Dies erlaubt Dir später eine flexiblere Gestaltung des Darlehens dank der geringeren Restschuld.

Umgang mit der Restschuld

Läuft die Zinsbindungsfrist aus, stellt sich die Frage, wie Du mit der Restschuld umgehst. Für die Anschlussfinanzierung bieten sich Dir folgende Optionen.

Prolongation

Die einfachste Variante stellt die Prolongation dar. Dein jetziger Darlehensgeber sendet Dir einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Verlängerung des Kredits zu. Dabei findet eine Anpassung der Zinsen auf das marktübliche Niveau statt. Nimmst Du das Angebot an, verlängert sich entsprechend das Darlehen und der Aufwand ist für Dich minimal.

Abschluss eines neuen Festzinsdarlehens

Um die besten Zinskonditionen zu erhalten, solltest Du nicht einfach auf die Prolongation eingehen. Es lohnt sich eher einen umfangreichen Marktvergleich durchzuführen.

Ähnlich wie zu Beginn der Baufinanzierung wendest Du Dich wieder an einen Berater. Die Restschuld stellt die neue Darlehenshöhe und Grundlage der Finanzierungsanfragen dar.

Auf diese Weise findest Du die besten Zinskonditionen. Du musst allerdings den Kreditgeber wechseln, was mit einem höheren bürokratischen Aufwand verbunden ist. Für die Prüfung Deiner Bonität sind einige Unterlagen vorzulegen, sodass diese Option zwar langfristig mit niedrigeren Zinssätzen einhergeht, aber zunächst mehr Arbeit bedeutet.

Variables Darlehen

Möchtest Du Dich weiterhin nicht auf ein neues Darlehen festlegen, kannst Du auch ein variables Darlehen zur Überbrückung nutzen. Nach Ablauf der Sollzinsbindung geht das Festzinsdarlehen automatisch in ein variables Darlehen über. Dabei passen sich alle drei Monate die Zinsen an die aktuelle Entwicklung an.

Vorteilhaft ist diese Variante, wenn Du glaubst, dass die Zinsen zeitnah sinken. Du legst Dich noch nicht langfristig fest und beobachtest lieber den Markt. Dadurch bist Du bei der Baufinanzierung flexibel und erhältst eine längere Bedenkzeit.

Finanzierung ohne Restschuld

In Deutschland ist zur Immobilienfinanzierung das Annuitätendarlehen die populärste Darlehensform. Hierbei legen sich die meisten Kreditnehmer auf eine Zinsbindungsfrist zwischen 10 und 15 Jahren fest.

Bevorzugst Du eine maximale Planungssicherheit und möchtest direkt bei Abschluss des Darlehens den vollständigen Tilgungsplan ohne Restschuld vorliegen haben, gelingt dies mit einem Volltilgungsdarlehen. Dabei ist die Zinsbindung so gewählt, dass diese der Laufzeit des Darlehens entspricht.

Dadurch beugst Du jeglichen Schwankungen der Zinssätze vor. Eine Anschlussfinanzierung ist ebenfalls nicht erforderlich, da der Kredit vollständig getilgt ist.

Beachte allerdings, dass bei einer längeren Laufzeit von 25 Jahren oder länger der Kreditgeber einen erheblichen Zinsaufschlag verlangt. Daher lohnen sich Volltilgungsdarlehen eher bei geringeren Kreditsummen und kürzeren Laufzeiten.

Die Restschuld bei der Baufinanzierung

Die Baufinanzierung umfasst in der Regel einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren. Insofern das Darlehen bis zum Renteneintritt getilgt ist, ist ein großes Lebensziel erreicht und das Eigenheim abbezahlt.

Bis dahin ist es jedoch ein weiter Weg. Mit Abschluss des Darlehens legst Du eine Zinsbindungsfrist fest, die Dir eine gewisse Sicherheit gewährt.

Mit Auslaufen der Frist besteht eine Restschuld. Diese gibt den noch offenen Kreditbetrag an, den Du zurückzahlen musst.

Nutze den Restschuldrechner, um die Höhe genau zu erfahren und die Anschlussfinanzierung besser planen zu können. So behältst Du die Immobilienfinanzierung besser im Blick und kannst lange vor Ablauf der Zinsbindung abschätzen, in welche Richtung sich die monatlichen Raten entwickeln werden.

Häufige Fragen