Prolongation – Simpel die Baufinanzierung verlängern

Die Baufinanzierung ist ein langfristiges Vorhaben, welches für eine Dauer von 20 bis 30 Jahren ausgelegt ist. Es besteht das Ziel, vor dem Eintritt in die Rente die Finanzierung abzuschließen, sodass Du ohne Sorge Deinen Lebensabend in der eigenen Immobilie verbringst.

Obwohl die gesamte Immobilienfinanzierung für solch einen langfristigen Zeitraum besteht, ist vorzeitig eine Verlängerung oder Anschlussfinanzierung erforderlich. Dies bezieht sich auf das Ende der Zinsbindung, womit eine neue Finanzierung abgeschlossen werden muss.

Dieser Vorgang wird als Prolongation („Verlängerung“) bezeichnet. Was genau ist die Prolongation und wie läuft diese in der Praxis ab?

Grundlage der Prolongation

Für die Baufinanzierung sind verschiedene Darlehensarten möglich. Am häufigsten gilt das Annuitätendarlehen. Bei diesem besteht die Besonderheit darin, dass die monatliche Rate konstant bleibt. Diese setzt sich aus dem Zins- sowie Tilgungsanteil zusammen. Während zu Beginn der Zinsanteil am höchsten ist, nimmt im Verlaufe der Rückzahlungen der Tilgungsanteil zu. Denn die Zinsen beziehen sich jeweils auf die noch offene Restschuld.

Die Zinskonditionen hängen von verschiedenen Faktoren ab. Sie beziehen sich auf Deine persönliche Kreditwürdigkeit, der Darlehensgestaltung sowie dem Marktumfeld. Je höher der Leitzins, desto höher fallen auch die Zinsen für die Baufinanzierung aus.

Die Immobilienfinanzierung stellt für die meisten Personen eine Lebensaufgabe dar. Daher besteht der Wunsch, unnötige Risiken zu vermeiden. Um eine bessere Planbarkeit zu erhalten, werden die Zinsen für eine gewisse Dauer festgeschrieben. Veränderungen des Marktumfeldes wirken sich nicht auf den Kredit aus. Dies wird als Zinsbindung beschrieben. Nach Auslaufen der Zinsbindung ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich, in welcher ein neuer Kredit zu veränderten Konditionen aufgenommen werden kann.

Sollzinsbindung

Wesentlich für die Prolongation ist demnach die Sollzinsbindung. Diese besteht meist für einen Zeitraum zwischen 10 und 20 Jahre. Kreditnehmer erhalten dadurch eine höhere Sicherheit und müssen sich nicht vor steigenden Zinsen fürchten.

Je länger die Zinsbindung, desto höher ist der Aufschlag, den der Kreditgeber verlangt. Die Sicherheit geht dementsprechend mit etwas nachteiligeren Zinskonditionen einher. Besteht die Sollzinsbindung über die gesamte Kreditlaufzeit, sodass keine Restschuld verbleibt, entspricht dies einem Volltilgungsdarlehen. Bei diesem wird der Kredit vollständig zurückgezahlt, sodass weder eine Anschlussfinanzierung noch eine Prolongation erforderlich sind. Allerdings sind hierbei die Zinskonditionen etwas ungünstiger, weshalb Du genau prüfen musst, ob Dir die Sicherheit diesen Aufschlag wert ist.

Für gewöhnlich wird eine Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen von 10 bis 20 Jahren vereinbart. Die Zinsen bleiben innerhalb des Zeitraums konstant und es besteht nicht das Risiko, dass die monatliche Rate plötzlich ansteigt. Nach Ablauf dieser Frist besteht eine Restschuld^[1]https://www.baufi24.de/restschuld/, für welche eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Anschlussfinanzierung

Das Annuitätendarlehen samt festgeschriebener Sollzinsbindung gilt als beliebtester Kompromiss aus einer ausreichend hohen Sicherheit sowie einem flexiblen Darlehen. Zu Beginn sind die Zinsen unveränderlich, sodass Steigerungen des Leitzinses sich nicht auf die eigene Finanzierung auswirken. Infolge der monatlichen Tilgungen reduziert sich die Restschuld, sodass die Summe für die Anschlussfinanzierung geringer ausfällt. Dadurch ist das Risiko überschaubar und je nach aktueller Situation kannst Du unterschiedlich mit der Restschuld umgehen.

Eine Möglichkeit besteht in der Tilgung der Restschuld. Hast Du beträchtliche Ersparnisse aufgebaut, könntest Du mit diesen den offenen Kreditbetrag komplett zurückzahlen. Nach Auslaufen der Zinsbindung bietet sich dies an, da zu diesem Zeitpunkt keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dadurch kannst Du möglichst günstig den Kredit begleichen.

Du könntest aber auch auf die Suche nach einem neuen Kreditgeber gehen. Ähnlich wie bei der Erstfinanzierung stellst Du bei verschiedenen Kreditinstituten eine Finanzierungsanfrage in Höhe der Restschuld. Davon erhoffst Du Dir bessere Konditionen als beim jetzigen Kreditgeber, wodurch die Aufwendungen sinken.

Bist Du mit Deinem derzeitigen Kreditgeber zufrieden, besteht auch die Option, das Darlehen zu ähnlichen Konditionen fortzuführen. Es findet kein Wechsel des Kreditinstitutes statt. Dieser Vorgang wird als Prolongation bezeichnet.

Prolongation als Fortführung des bestehenden Darlehens

Während der Zinsbindungszeit besteht kaum eine Flexibilität hinsichtlich des Kreditablaufs. Dir steht lediglich die Möglichkeit offen, Sondertilgungen einzubringen, um damit die Restschuld zu verringern. Ein weiterer Spielraum besteht hingegen nicht.

Läuft die Zinsbindung aus, stehen Dir einige Optionen offen, wie Du mit der Restschuld verfährst. Du könntest diese mit Deinem Eigenkapital zurückzahlen, zu einem anderen Kreditgeber wechseln oder das Darlehen, wie gehabt fortführen.

Erscheinen die Konditionen bei Deinem derzeitigen Kreditinstitut als fair und möchtest keinen größeren Aufwand in die Finanzierung stecken, ist die Prolongation die einfachste Möglichkeit der Anschlussfinanzierung. Dabei bleibst Du bei Deinem Kreditgeber und führst die Finanzierung zu ähnlichen Konditionen fort.

Zu beachten ist hierbei, dass eine Anpassung der Zinsen auf das aktuelle Zinsniveau erfolgt. Je nach Entwicklung des Leitzinses könnte dies für Dich zu günstigeren Zinskonditionen führen oder eine Mehrbelastung darstellen.

Ebenfalls ist eine Veränderung der Laufzeit denkbar. Hat Dich die Finanzierung an den Rand des Möglichen gebracht und sind die Zinsen gestiegen, könntest Du eine längere Laufzeit vereinbaren, sodass die Tilgungsrate niedriger ausfällt. Dies entlastet Dein Budget, allerdings ist die Immobilie erst zu einem späteren Zeitpunkt abbezahlt. Alternativ könntest Du auch eine kürzere Laufzeit wählen, wenn Deine Einkünfte gestiegen sind und eine höhere Tilgungsrate erlauben.

Somit bedeutet die Prolongation nicht, dass eine Fortführung der Baufinanzierung zu den gleichen Konditionen stattfindet. Sie beschreibt lediglich, dass Du beim gleichen Kreditgeber bleibst und eine Verlängerung der Finanzierung anstrebst. Sowohl die Zinsen als auch die Laufzeit ist hierbei variabel.

Ablauf der Prolongation

Während die Zinsbindung läuft, musst Du Dir über die Zahlungen kaum Gedanken machen. Diese laufen weitestgehend automatisch im Hintergrund ab.

Rückt jedoch das Ende der Zinsbindung näher, könnten sich Fragen ergeben, wie Du jetzt vorzugehen hast. Musst Du frühzeitig auf die Suche nach einem neuen Kreditgeber gehen oder wie sieht der gesamte Ablauf aus?

Für gewöhnlich meldet sich der bisherige Kreditgeber bei Dir. Darin weist er darauf hin, dass die Zinsbindungsfrist ausläuft und eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Dies erfolgt spätestens drei Monate vor Ablauf der Bindung.

Hast Du in der Vergangenheit sämtliche Raten pünktlich gezahlt, erhältst Du im Rahmen dieser Mitteilung bereits das Prolongationsangebot. Damit teilt Dir die Bank mit, dass sie gerne eine Vertragsverlängerung anstrebt und für die Verhandlung offen ist.

Anders als häufig angenommen ist der Kreditgeber jedoch nicht verpflichtet, Dir die Prolongation anzubieten. Kam es zu Zahlungsverzögerungen oder anderen Problemen, könnte die Bank von einer Verlängerung absehen. Dann musst Du Dich mit der Restschuld auf die Suche nach einem neuen Finanzierungspartner begeben.

War das Vertragsverhältnis positiv, stehen Banken der Prolongation offen gegenüber. Schließlich kennen sie Dich bereits als verlässlichen Schuldner und würden gerne die Krediteinnahmen erzielen. Die Bank sendet Dir mit dem Schreiben bereits verschiedene Finanzierungsangebote. Diese beziehen sich auf unterschiedliche Laufzeiten, weshalb die Zinskonditionen leicht variieren. Möchtest Du auf das Angebot der Bank eingehen, musst Du Dich innerhalb der angegebenen Frist melden und bestätigen, welche Finanzierungsvariante Du wahrnimmst. Häufig beträgt die Frist 14 Tage, sodass Du relativ zügig auf das Angebot eingehen musst und es kaum möglich ist weitere Finanzierungsangebote einzuholen.

Klingt die Prolongation des Kreditgebers fair, bestätigst Du dies und sendest die entsprechenden Unterlagen zurück. Da Du beim gleichen Kreditinstitut bleibst, ist eine Änderung des Grundbuches nicht erforderlich. Dadurch ist auch kein Notartermin erforderlich^[2]https://www.anwalt.de/rechtstipps/die-richtige-reihenfolge-beim-immobilienkauf-mit-kreditfinanzierung_170374.html, weshalb zusätzliche Kosten nicht entstehen.

Deshalb erweist sich die Prolongation als besonders günstig. Der Ablauf ist zügig und im Grunde ist bis auf die Unterschrift kaum etwas zu leisten. Diese Form der Anschlussfinanzierung ist ohne größeren Aufwand verbunden und die Suche nach einem neuen Kreditgeber ist nicht notwendig.

Vor- und Nachteile der Prolongation

Solltest Du Dich für die Prolongation entscheiden oder doch lieber verschiedene Finanzierungsangebote einholen? Nachstehend findest Du eine umfassende Übersicht über die Vor- und Nachteile der Prolongation.

Vorteile

Mit einem Dokument schließt Du die Prolongation ab und führst den Kredit fort. Dies gestaltet sich als äußerst einfach und Du musst nicht einen größeren Kreditvergleich durchführen. Erinnerst Du Dich noch an die Zeit, die Du für die Erstfinanzierung investiert hast, wirst Du dies zu schätzen wissen.

Mit dem Kreditgeber besteht bereits ein Geschäftsverhältnis. Somit besteht eine Erfahrung im Umgang und Du behältst den festen Ansprechpartner. Bei Fragen kannst Du Dich an diese Person wenden und hast eher die Sicherheit, dass Du gut beraten wirst.

Die Prolongation bedeutet, dass kein Notartermin erforderlich ist. Mit dem Vertragsabschluss entstehen keinerlei zusätzliche Kosten. Achte lediglich darauf, dass die Zinskonditionen Deinen Vorstellungen entsprechen. Dann stellt die Prolongation die günstigste Variante dar.

Nachteile

Der Kreditgeber setzt Dir eine enge Frist von rund zwei Wochen, um auf das Angebot einzugehen. Dies lässt kaum einen umfassenden Vergleich zu. Ob die angebotenen Zinsen, die günstigsten auf dem Markt sind, kannst Du kaum vergleichen. Somit besteht das Risiko, dass Du bei einem externen Kreditgeber günstigere Zinsen erhalten könntest.

Bei der Prolongation werden lediglich wenige Punkte angepasst. Dies betrifft die Zinsen sowie die Dauer der Zinsbindung. Weitere Inhalte des Darlehens, wie etwa Sondertilgungen, bleiben für gewöhnlich unangetastet. Du musst also den Vertrag wie bestehend fortführen und kannst diesen nicht mehr nach Deinen Wünschen verändern.

In diesen Situationen lohnt sich die Prolongation

Für Dich wäre es wünschenswert, wenn die Prolongation die beste Alternative darstellt. Dann sparst Du Dir den Aufwand nach der Suche eines neuen Kreditgebers. Doch wann solltest Du auf das Angebot der Bank eingehen und in welchen Fällen erweist sich die Prolongation als sinnvoll?

Grundsätzlich ist die Prolongation sinnvoll, wenn sich die Rahmenbedingungen kaum geändert haben. Da die Sollzinsbindung oftmals mehr als 10 Jahre beträgt, ist es zwar unwahrscheinlich, aber denkbar, dass Dein Einkommen vergleichbar und die sonstigen Lebensumstände ähnlich sind. Dann kannst Du das Darlehen wie von Anfang an geplant fortführen und musst keine Anpassungen vornehmen.

Ähnliches gilt auch für die Zinsentwicklung. Ist dieser auf einem gleichen Niveau wie bei Abschluss der Sollzinsbindung, besteht keine Möglichkeit von günstigeren Zinsen zu profitieren. Eine höhere Flexibilität würde Dir demnach kaum einen Nutzen bringen.

Sollten die finanziellen Rahmenbedingungen gleich geblieben sein, bietet sich der Abschluss der Prolongation an. Du musst keine Anpassungen am Kreditvertrag vornehmen und setzt diesen, wie bei Abschluss festgelegt, fort.

Risiken der Prolongation

Dass sämtliche Faktoren während der Frist der Zinsbindung konstant bleiben, ist unwahrscheinlich. Der Leitzins ist ständigen Veränderungen unterworfen und auch Dein Einkommen wird sich hoffentlich überproportional gesteigert haben. Auch Einkommensbußen, etwa weil ein Partner in die Teilzeit gewechselt ist, sind möglich.

In der Praxis mag die Entscheidung zugunsten der Prolongation zwar sicherer erscheinen, doch damit gehen wiederum eigene Risiken einher. Diese stellen sich wie folgt dar.

Höhere Zinsen

Das größte Augenmerk beim Abschluss der Anschlussfinanzierung ist auf den Zinssatz zu legen. Geringe Abweichungen wirken sich bei einer längeren Kreditdauer spürbar auf die monatliche Rate aus und gehen mit einem höheren Aufwand einher.

Entscheidest Du Dich für die Prolongation und führst erst gar keinen Vergleich durch, erhältst Du nicht die günstigsten Zinsen auf dem Markt. Selbst, wenn das Angebot vom derzeitigen Kreditgeber attraktiv erscheint, könntest Du mit einem umfassenden Vergleich noch weitere Zinsaufwendungen einsparen.

Keine Anpassung des Tilgungssatzes

Das monatliche Budget hat sich sicherlich verändert und mittlerweile besteht ein größerer Spielraum oder es müssen Einsparungen vorgenommen werden. Bei einer Prolongation ist eine Anpassung des Tilgungssatzes nicht möglich. Dieser bleibt stabil, sodass die Kreditdauer der vorab festgelegten entspricht.

Eine Erhöhung des Tilgungssatzes ist jedoch sinnvoll, wenn das Einkommen überproportional gestiegen ist. Durch eine höhere Tilgung zahlst Du den Kredit schneller ab und reduzierst den Zinsaufwand. Verwende einen Tilgungsrechner, um die Auswirkungen besser abschätzen zu können. Somit wirst Du schneller die Schuld auf der Immobilie los und sparst dabei sogar noch Geld.

Unflexible Vertragsgestaltung

Nicht nur der Tilgungssatz lässt sich nicht verändern. Auch weitere Faktoren, wie der Zahlungsturnus oder Vereinbarungen zur Sondertilgung, sind nicht veränderlich. Die Prolongation entspricht damit nicht mehr Deiner Lebensrealität und geht weniger auf Deine Bedürfnisse ein. Dadurch läuft der Kredit länger als er müsste und der Zinsaufwand steigt.

Prolongation als einfache Anschlussfinanzierung

Der Bau oder Kauf einer Immobilie gehen mit einem hohen Stress einher. Dabei steht auch die Baufinanzierung im Mittelpunkt und der Abschluss beeinflusst das Leben nachhaltig.

Während der Sollzinsbindung musst Du Dir über die Finanzierung als solche kaum mehr Gedanken machen. Die monatlichen Rate führst Du pünktlich ab und reduzierst die Schuld auf dem Haus. Rückt jedoch das Ende der Zinsbindung näher, musst Du gründlich überlegen, auf welche Weise die Anschlussfinanzierung erfolgen soll.

Am einfachsten und mit dem geringsten Aufwand verbunden, ist die Prolongation. Dies stellt eine Verlängerung des bestehenden Darlehens dar. Lediglich eine Angleichung des Zinssatzes sowie der Laufzeit der Zinsbindung werden vereinbart. Es genügt eine Unterschrift unter dem Angebot des Kreditgebers und für die nächsten Jahre steht die Finanzierung.

Häufig günstiger ist es allerdings, wenn Du für die Anschlussfinanzierung einen umfangreichen Vergleich durchführst. Frage sämtliche Kreditinstitute für die Finanzierung Deiner Restschuld an, um die günstigsten Zinskonditionen zu finden.

So ist die Prolongation zwar besonders verlockend, doch selten die finanziell günstigste Entscheidung. Überlege im Voraus, wie Du beim Ende der Zinsbindung verfahren möchtest und ob Du die Finanzierung lieber bei einem externen Kreditgeber fortführst.

Häufige Fragen