Auf einen Blick

  • Grundstückspreise variieren je nach Bundesland, Stadt und ländlichen Regionen
  • Ostdeutschland bietet günstigere Grundstücke als der Süden Deutschlands
  • Der Grundstückspreis hängt von Faktoren wie Erschließungsgrad, Bodenqualität und Lage ab
  • Nebenkosten, etwa durch Erschließung oder Beseitigung von Altlasten, können den Kaufpreis erheblich erhöhen

Für die Erfüllung des Traums vom Eigenheim sind hinsichtlich der Gesamtkosten zwei Faktoren entscheidend. Der Grundstückspreis und die Baukosten für die Fertigstellung der Immobilie.

Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Lassen Dich wenigstens die Grundstückspreise optimistischer stimmen, um das eigene Traumhaus fertigzustellen?

Erfahre in diesem ausführlichen Beitrag, wie hoch die durchschnittlichen Grundstückspreise sind und wie diese zustande kommen. Dadurch kannst Du besser abschätzen, ob Du ein Schnäppchen ergatterst oder an einem anderen Ort ein günstigeres Grundstück findest.

Höhe der Grundstückspreise in den Bundesländern

Die Grundstückspreise unterliegen den typischen Marktgesetzen. Je höher die Nachfrage und geringer das Angebot, desto teurer sind die Flächen je m². Zudem variiert der Preis je nach genauer Klassifizierung[1]https://www.vermietet.de/blog/baugrundstueck.

Im Folgenden gelten die Daten für Bauland als maßgeblich. Dieses ist bereits erschlossen und nach dem Kauf darfst Du mit dem Bau der eigenen Immobilie beginnen.

Nachstehend erhältst Du eine Übersicht der durchschnittlichen Quadratmeterpreise in den Bundesländern. Diese stellt auf den ersten Blick die unterschiedlichen Preisniveaus der Bundesländer dar.

Preisniveaus der einzelnen Bundesländer

Ersichtlich wird aus der Grafik ein deutliches Ost-West-Gefälle. Im Osten Deutschlands sind die Grundstückspreise wesentlich niedriger. Als Ursachen gelten hierfür im Wesentlichen die niedrigere Bevölkerungsdichte sowie die geringere Kaufkraft. Die Nachfrage ist schwächer und Verkäufer besitzen weniger Verhandlungsspielraum.

Möchtest Du ein besonders günstiges Grundstück ergattern und bist ortsunabhängig, findest Du im Osten Deutschlands die besten Voraussetzungen. Allerdings muss Dir dabei auch klar sein, dass die Infrastruktur oftmals schlechter ausgebaut ist und daher eine Nähe zur Großstadt vorhanden sein sollte.

Neben dem Ost-West-Gefälle erweist sich der Süden als besonders teuer. Abgesehen von den Stadtstaaten erweisen sich Bayern & Baden-Württemberg als kostspieligste Bundesländer. Dort ist das Lohnniveau höher, was sich auf die Grundstückspreise auswirkt.

Im Westen ist auffällig, dass Nordrhein-Westfalen im Vergleich zu den benachbarten Bundesländern relativ teuer ist. Ursächlich ist hierfür die größere Bevölkerungsdichte, die sich aus den dichten Ballungszentren ergibt.

Unterschiede von Stadt zu Land

Die durchschnittlichen Werte sind wenig aufschlussreich, wenn es um die Bewertung spezieller Grundstücke geht. Denn zwischen den städtischen Gebieten und den ländlichen Regionen bestehen große Unterschiede. So sind in eher abgelegenen Orten Preise von weniger als 50€ pro Quadratmeter keine Seltenheit. Selbst in den eigentlich teureren Bundesländern könntest Du solche Angebote vorfinden, wenn Du nur genug weit entfernst von den Ballungsgebieten suchst.

Deutlich teurer ist es hingegen in den Städten. Die Bevölkerungsdichte ist höher und es besteht eine größere Konkurrenz. Innerhalb der Städte sind Preise von über 1.000€ pro Quadratmeter keine Seltenheit.

Aufgrund solcher Preise sind Einfamilienhäuser vornehmlich an den Randgebieten noch erschwinglich. Die vielmals beschriebenen „Speckgürtel“ stellen einen guten Kompromiss aus einer ruhigen Lage und den Annehmlichkeiten des Stadtlebens dar.

Du musst für Dich selbst zunächst bewerten, wie hoch Dein Budget ist. Nutze den Budgetrechner, um die Finanzierung des Eigenheims zu berechnen. Danach liegt es an Deinen persönlichen Vorlieben, ob Du lieber ein kleineres Grundstück in der Stadt oder eine weitläufigere Fläche auf dem Lande bevorzugst.

Grundstückspreise in Großstädten

Der Vergleich der einzelnen Bundesländer lässt bereits die Tendenz erkennen, dass Großstädte mit höheren Grundstückspreisen pro Quadratmeter einhergehen. Wo liegen in Deutschland die teuersten Städte?

Die folgenden Daten basieren auf einer Umfrage der LBS. Diese hat die Grundstückspreise im Jahr 2023 erhoben.

Teuerste Großstädte

Anhand der Grafik ist eine deutliche Konzentration im südwestlichen Raum erkennbar. Dort ist eine relativ hohe Kaufkraft vorhanden, während Universitäten und Arbeitgeber zur gesteigerten Nachfrage beitragen.

Abgeschlagen sind die östlichen Regionen Deutschlands. Dort sind selbst in den Großstädten die Grundstückspreise verhältnismäßig niedrig. In Leipzig etwa betrug der häufigste Wert lediglich 230 Euro pro Quadratmeter.

Günstigste Großstädte

Bezüglich der niedrigsten Grundstückspreise stechen vor allem das ehemalige Ruhrgebiet sowie Teile Ostdeutschlands hervor. Dort gilt das Angebot an Arbeitsplätzen als spärlicher und der Strukturwandel ist noch in vollem Gange.

So lassen sich dort zwar günstigere Grundstücke finden, aber ebenso steigt auch das Risiko der Arbeitslosigkeit. Zudem ist die Infrastruktur häufig unterfinanziert und die Lage insgesamt weniger attraktiv.

Ermittlung des Grundstückspreises

Obwohl die Grundstückspreise im Grunde den Marktgesetzen folgen, ist zunächst ein ursächlicher Wert zu ermitteln. Dieser basiert auf den folgenden beiden Methoden.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren beschreibt das gängige Vorgehen, um den Wert von Grundstücken zu erheben. Die Methode ist relativ simpel und basiert auf einem Vergleich mit anderen Grundstücken, die möglichst viele Gemeinsamkeiten aufweisen. Hierzu gehören:

  • Größe und Schnitt des Grundstücks
  • Bewertung der Mikro– und Makrolage
  • Art der baulichen Nutzung
  • Qualität und Beschaffenheit des Bodens
  • Erschließungsgrad

Für die Festlegung des Grundstückspreises greifen Gutachter auf vorhandene Daten zurück. Sie nutzen die Kaufpreissammlungen der Gemeinde, Städten und Notare, um aus diesen Informationen den Grundstückswert zu ermitteln.

Anhand vergangener Transaktionen lässt sich der Wert einschätzen, wobei je nach Voraussetzungen ein Abschlag oder Aufschlag vorgenommen wird. Stehen genügend Daten über vergleichbare Grundstücke zur Verfügung, ist diese Verfahren die gängige Methode.

Bodenrichtwerte

Ist das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar, weil das Grundstück einige Besonderheiten aufweist und keine abgeschlossenen Transaktionen vorliegen, kommt der Bodenrichtwert zum Einsatz. Dieser orientiert sich an den Kaufpreissammlungen der Gegend.

Die genauen Vorgaben sind im § 196 BauGB[2]https://dejure.org/gesetze/BauGB/196.html zu finden. Dort steht geschrieben: „Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte)“.

Der Bodenrichtwert umschließt verschiedene Zonen, in denen eine einheitliche Bewertung stattfindet. Je nach örtlichen Voraussetzungen handelt es sich hierbei um einzelne Straßen, Straßenzüge oder gar Stadtteile.

Jede Gemeinde muss mindestens in einem zwei-jährlichen Zyklus die Bodenrichtwerte veröffentlichen. Die Daten sind im Bodenrichtwertinformationssystem[3]https://www.bodenrichtwerte-boris.de/boris-d/?lang=de (BORIS) öffentlich einsehbar.

Relevant ist der Bodenrichtwert zudem für den Immobilienkauf. Denn der Wert gilt als Basis für die Berechnung der Grundsteuer.

Der Bodenrichtwert gilt in Abgrenzung zum Vergleichswertverfahren lediglich als grobe Orientierung. Er ist ungenauer und bezieht sich anstatt auf ein spezielles Grundstück, auf die bewertete Zone. Beim Kauf des Grundstücks sind daher Abweichungen von bis zu 20 Prozent vom Bodenrichtwert zu erwarten.

Einflussfaktoren für den Grundstückspreis

In einer kurzen Übersicht hast Du bereits erfahren, welche Faktoren beim Vergleichswertverfahren den Wert eines Grundstücks beeinflusst. Hier erfährst Du einen ausführlicheren Überblick über die einzelnen Einflussfaktoren.

Erschließungsgrad

Die Immobilie muss an verschiedene Netze der Infrastruktur angeschlossen sein. Dazu gehören:

  • Wasser & Abwasser
  • Strom
  • Internet
  • Wärme
  • Straße

Ist ein Grundstück im aktuellen Zustand nicht erschlossen, geht dies für Käufer später mit hohen Kosten einher. Die Erschließungskosten sind abhängig von der Distanz bis zum vorliegenden Netz und liegen oftmals im fünfstelligen Bereich.

Zudem müssen Käufer damit rechnen, dass es einige Monate bis sogar Jahre dauert, bis die Erschließung abgeschlossen ist. Daher sind unerschlossene günstiger, aber nicht direkt mit einem Nutzen verbunden, falls der Wunsch besteht, möglichst schnell die eigene Immobilie darauf zu bauen.

Bodenqualität

Bei der Bewertung des Grundstücks ist auch die Historie zu betrachten. In der Vergangenheit bestand ein geringeres Bewusstsein für die Umwelt und den Umgang mit Gefahrstoffen. Solche Altlasten mindern den Wert eines Grundstücks beträchtlich. Zu prüfen ist hierbei, ob eine Gesundheitsgefahr besteht und ob Folgekosten mit der Beseitigung verbunden sind.

Darüber hinaus sind weitere Eigenschaften des Bodens zu berücksichtigen. Ist dieser für den Bau eines Hauses geeignet oder sind umfangreichere Vorbereitungsmaßnahmen notwendig?

Ein höherer Grundwasserspiegel etwa führt zu höheren Kosten beim Bau des Kellers. Ein Gutachter ist notwendig, um die Beschaffenheit des Bodens fachgerecht einzuschätzen.

Schnitt des Grundstücks

Üblicherweise sind Grundstücke rechteckig geschnitten und liegen direkt an der Straße. Ungewöhnliche Formen führen zu größeren Herausforderungen beim Bau. Ist das Grundstück länglich gezogen, muss das Haus entsprechend darauf abgestimmt sein.

Problematisch ist es auch, wenn das Grundstück nicht direkt an der Straße liegt. Per Wegerecht besteht zwar der Zugang, doch ist dieses häufig mit Konflikten verbunden.

Lage

Der wohl bedeutsamste Punkt bei der Ermittlung des Grundstückspreises ist die Lage. Liegt das Grundstück abgelegen, in einer weniger dicht besiedelten Region auf dem Land, ist der Preis deutlich niedriger. Dafür ist allerdings auch die Abdeckung der öffentlichen Infrastruktur schlechter und die Wege länger. Ein Auto gilt auf dem Land als notwendiges Mittel, um am alltäglichen Leben teilzunehmen.

Befindet sich das Grundstück in der Stadt oder einem Ballungsgebiet, geht dies mit einer spürbaren Preissteigerung einher. Die Grundstückspreise betragen pro Quadratmeter ein Vielfaches im Vergleich zu den Randgebieten.

Großstadt
Lage bestimmt die Nachfrage

Die Lage besitzt den größten Einfluss auf den Grundstückspreis. Je attraktiver die Gegend, desto höher sind die Quadratmeterpreise. Die höchsten Preise sind in Großstädten vorzufinden.

Der hohe Preis ergibt sich aus der gestiegenen Nachfrage. Denn Städte bzw. die Speckgürtel ermöglichen kurze Wege und sind von der Mikro- sowie Makrolage deutlich attraktiver. Die Anzahl an Arbeitsplätzen ist großzügiger, Schulen und Kindergärten sind in der Nähe sowie das kulturelle Angebot vielfältiger.

Neben der aktuellen Bewertung ist auch die zukünftige Entwicklung zu beachten. So mag ein derzeitig kaum erschlossenes Neubaugebiet trostlos wirken, aber in einigen Jahren mit Leben gefüllt sein. Indem Du auf ein Grundstück mit Entwicklungspotenzial setzt, könntest Du noch ein Schnäppchen finden.

Entwicklung des Grundstückspreises

Bei der Betrachtung der Immobilienpreise ist in den vergangenen Jahre eine deutliche Tendenz nach oben zu beobachten. Die Niedrigzinsphase hat zu einem Anstieg der Nachfrage geführt, da selbst ohne Eigenkapital eine Finanzierung möglich war. Lediglich infolge des leichten Zinsanstieges wurde diese Entwicklung unterbrochen.

Ähnlich ist auch die Entwicklung bei den Grundstückspreisen. Diese sind ebenfalls spürbar gestiegen, sodass Jahr für Jahr Käufer mit Mehrkosten rechnen müssen.

Zu differenzieren ist die Entwicklung der Grundstückspreise in den Ballungszentren von ländlichen Regionen. Denn die zunehmende Landflucht wirkt sich sichtbar auf die Preise der Grundstücke aus.

In Dörfern, abseits der Großstädte, sind sogar Preisrückgänge zu beobachten. Immer weniger Menschen möchten so abgelegen wohnen, was zu einem Aussterben kleinerer Ortschaften führt. Dort sind selbst größere Grundstücke zu einem geringen Preis erhältlich.

Gegensätzlich ist die Preisentwicklung in größeren Städten sowie deren direkten Umgebung. Beachtlich ist hierbei, dass nicht nur innerhalb der Stadtgrenzen, sondern auch außerhalb die Grundstückspreise deutlich steigen.

Junge Familien und Arbeitnehmer, die sich die Mieten innerhalb der Stadt nicht leisten können, zieht es in den sogenannten „Speckgürtel“. Mittlerweile sind die Preisunterschiede zwischen den Vorstädten sowie der Großstadt nur gering. Wirkliche Preisnachlässe sind mittlerweile erst in größerer Entfernung zu beobachten, wenn die schlechte Anbindung zu einer längeren Pendelzeit führt, was zu einer geringeren Nachfrage führt.

Zukünftig ist keine Abkehr dieser Tendenz zu erwarten. Zwar hat die leichte Zinserhöhung den Immobilienpreisen einen Dämpfer verpasst, doch ist langfristig kein weiterer Rückgang zu erwarten.

Befinden sich Grundstücke in halbwegs attraktiver Lage mit Nähe zum Ballungszentrum, dürfen sich Eigentümer auf Wertsteigerungen freuen. Lediglich in ländlichen Regionen, die zunehmend von einer Landflucht betroffen sind, sind Preisrückgänge wahrscheinlich.

Nebenkosten beachten

Kaufst Du das Bauland, ist dies nicht immer gleichbedeutend damit, dass Du ohne weitere Investitionen mit dem Bau des Eigenheims beginnen kannst. Mitunter sind zusätzliche Kosten zu berücksichtigen, welche den ursprünglichen Preis in die Höhe treiben.

Erwerbsnebenkosten

Äquivalent zum Kauf eines Hauses bestehen auch beim Grundstückskauf verschiedene Vorschriften. So sind die Kaufverträge nur mit notarieller Beurkundung rechtsgültig und das Finanzamt verlangt ebenfalls eine Steuer.

Teilweise erfolgt der Kauf des Grundstücks auch mithilfe eines Maklers. In Summe fallen Nebenkosten an, die prozentual dem Hauskauf gleichen. So musst Du durchschnittlich noch 10 bis 15 Prozent für die Nebenkosten auf den eigentlichen Preis aufschlagen, um die Gesamtkosten zu erfahren.

Erschließung

Ist das Grundstück bereits voll erschlossen und entspricht den modernen Standards oder sind noch Leitungen zu verlegen? Die Höhe der Erschließungskosten ist abhängig von den örtlichen Voraussetzungen. Sind hierbei noch Arbeiten erforderlich, sind damit schnell Kosten bis 10.000 Euro verbunden.

Überlege Dir auch, ob bereits das Verlegen von Glasfaser für Dich sinnvoll ist. Arbeitest Du im Homeoffice und ist Dir eine stabile sowie schnelle Internetleitung wichtig, ist es ratsam den Ausbau frühzeitig zu planen.

Beseitigung von Altlasten

Je nach Nutzungsweise des Grundstücks könnten sich darauf Altlasten befinden. Um jegliche Gesundheitsgefahr zu beseitigen, ist eine umfangreiche Reinigung notwendig. Die Kosten hierfür sind individuell, aber ärgerlich. Denn die ehemaligen Eigentümer, die für die Belastung verantwortlich sind, sind kaum mehr für die Beseitigung zuständig, sodass Du allein auf dem Schaden sitzen bleibst.

Tipps zum Finden eines günstigen Grundstücks

Die Grundstückspreise in Deutschland sind höchst unterschiedlich. Sie reichen von ca. 100 bis über 500 Euro pro Quadratmeter. Wie lassen sich in solch einem Umfeld Kosten sparen?

  • Ländliche Regionen einbeziehen

Das Stadtleben weist sicherlich einige Vorzüge auf. Der Arbeitsplatz ist meist näher erreichbar, das Freizeitangebot ist abwechslungsreich und Kindergarten oder Schule sind oftmals fußläufig erreichbar.

Auf der anderen Seite können sich die Bedürfnisse im Laufe des Lebens ändern. Das Landleben ist insbesondere für Familien mit kleinen Kindern interessant. Kleinkinder erhalten eine große Fläche, um sich frei auszutoben und Eltern fühlen sich weniger in einer Wohnung beengt.

Überdenke, ob das Grundstück tatsächlich in der Stadt liegen muss oder ob eine eher ländlich geprägte Gegend nicht vorteilhafter wäre. Insbesondere für junge Familien bietet das Landleben einige Vorzüge.

  • Gegenden mit geringerer Kaufkraft

Die Grundstückspreise sind wesentlich von der Kaufkraft abhängig. Diese bestimmt, welche Preise Verkäufer aufrufen dürfen, um einen Käufer zu finden.

Günstigere Grundstücke findest Du im Osten Deutschlands vor. Bist Du weniger an einen Ort gebunden, lohnt sich der Vergleich, um sich dort den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

  • Grundstücksgröße reduzieren

Auf den ersten Blick mag ein großer Garten verlockend sein. Du entspannst Dich dort, stellst im Sommer einen Pool auf und lädst zur Grillparty Deine Freunde ein.

Doch ein großes Grundstück geht auch mit einiger Arbeit sowie Kosten einher. Du möchtest die Fläche nicht verwildern lassen, sodass eine regelmäßige Pflege notwendig ist. Dies bedeutet nicht nur Arbeitszeit, sondern auch den Kauf von Gartengeräten.

Gehört die Gartenarbeit nicht zu Deinen Passionen, stellt ein kleineres Reihenhaus eine praktische sowie günstigere Alternative dar. Die geringere Grundstücksgröße reduziert die finanzielle Last, sodass Dein Budget weniger strapaziert ist.

  • Bauerwartungsland kaufen

Ist der Bau des Hauses nicht unmittelbar geplant, sondern besitzt Du ausreichend Geduld, ist der Kauf von Bauerwartungsland eine langfristige Option. Dieses ist im aktuellen Zustand noch nicht zum Bau geeignet, aber es besteht die Aussicht, dass in den kommenden Jahren eine Umwandlung in baureifes Land stattfindet. So könntest Du mit einigen Jahren Verzögerung günstig an das Bauland kommen.

Preise im internationalen Vergleich

Die Grundstückspreise sind in Deutschland in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Beschwerden über das höhere Preisniveau sind nachvollziehbar. Doch wie sieht es eigentlich im internationalen Vergleich aus?

Deutschland günstig im Vergleich

Ein genauer Vergleich der Grundstückspreise ist kaum möglich. Weltweite Indizes werden lediglich für die Immobilienpreise erhoben. Die folgende Grafik zeigt, wie hoch die Immobilienpreise im Vergleich zum Einkommen sind.

Dort zeigt sich, dass Deutschland noch zu den günstigeren Ländern gehört. Zwar sind die Grundstückspreise nominal höher, doch befindet sich auch das Einkommen auf einem erhöhten Niveau.

Zu berücksichtigen ist auch, dass die Zinsen in Deutschland im weltweiten Vergleich niedriger sind. So sind nicht nur die Preise vorteilhaft, sondern auch die Finanzierung. International sind Zinsen von 5 bis 10 Prozent keine Seltenheit.

Vergleich mit Indonesien (Java)

Aus eigener Erfahrung habe ich durch meinen Hausbau in Indonesien einen genaueren Einblick in die dortigen Grundstückspreise. Beachtlich ist hierbei für die bevölkerungsreichste Insel Java, mit mehr als 250 Millionen Einwohnern, das hohe Preisniveau.

Der Preis pro Quadratmeter liegt durchschnittlich zwischen 200 und 500 Euro, wobei in den Städten auch Grenzen von bis zu 1.000 Euro erreicht werden. In Anbetracht des allgemeinen Lohnniveaus von zumeist nur 300 Euro im Monat, sind dies beachtliche Werte.

Daraus folgt, dass freistehende Häuser unüblich und die Grundstücke zumeist nicht größer als 100m² sind. Ein eigenes Haus mit größerem Garten, wie sie in den Vororten Deutschlands vorherrschen, sind hier praktisch unbekannt.

So mag das Preisniveau in Deutschland zwar angezogen haben, ist im weltweiten Vergleich aber noch relativ günstig. Die Preise sind aufgrund des höheren Einkommensniveaus erschwinglicher.

Grundstückspreise im Überblick

Das Grundstück stellt die Grundlage für den Hausbau dar. Die Preise variieren jedoch enorm und entwickeln sich in eine ähnliche Richtung, wie für Immobilien.

Nutze die hier präsentierten Grafiken und Daten, um einen umfassenden Einblick in den Markt für Grundstücke in Deutschland zu erhalten. So kannst Du einschätzen, wo für Dich der Kauf realistisch ist und worauf Du achten musst.