Auf einen Blick

  • Die Makrolage beschreibt die Attraktivität der weitläufigen Region
  • Zur Makrolage zählen u.a. die wirtschaftliche Lage, die Anbindung an die Infrastruktur sowie die Bevölkerungsentwicklung
  • Diese Faktoren sind insbesondere bei der Vermietung langfristig zu berücksichtigen

Die Lage einer Immobilie gilt als einer der wichtigsten Einflussfaktoren bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf eines Hauses. Anhand der Lage lässt sich die Umgebung bewerten und Rückschlüsse ziehen, wie hoch die Lebensqualität ist. Auch aus Investorensicht ist die Lage ein wichtiger Faktor, da dieser maßgeblich den Wert der Immobilie beeinflusst. So können selbst einfache Häuser einen deutlichen Wertzuwachs erleben, falls das Viertel eine Aufwertung erfährt.

Während die Mikrolage sich mit der näheren Nachbarschaft auseinandersetzt, gilt der Blick bei der Makrolage eher einem größeren Umfeld. Hier findet eine Bewertung der Attraktivität der Region statt. Welche Faktoren besitzen einen Einfluss auf die Makrolage?

Definition der Makrolage

Bei der Betrachtung der Lage einer Immobilie findet eine Abgrenzung der Mikro- und Makrolage statt. Während erstere sich eher auf die direkte Nachbarschaft bezieht und dort die Infrastruktur bewertet, spielen bei der Makrolage andere Einflüsse eine Rolle. Hier ist weniger entscheidend, was fußläufig erreichbar oder wie die Nachbarschaft gestaltet ist.

Unter der Makrolage fällt die Betrachtung des Großraumes der Immobilie. Es findet eine Bewertung der Region statt und wie zukunftsfähig diese ist.

Attraktivität der Region
Regionale Bewertung

Die Makrolage beschreibt die Attraktivität einer Region. Dies ist bezogen auf die Stadt, das Umland oder gar Bundesland. Zu den einflussreichen Faktoren gehören die Wirtschaftskraft, die Bevölkerungsentwicklung sowie die Anbindung an die überregionale Infrastruktur.

Hierbei sind überwiegend die Wirtschaftskraft sowie die Verkehrsanbindung von Bedeutung. Auch andere regionale Einflüsse sind zu beachten, um die Attraktivität der Makrolage zu bestimmen.

Somit bezieht sich die Makrolage im Rahmen einer Immobilienbewertung auf die Stadt, die Region und selbst das Bundesland. Diese wirken sich ebenso auf die Bevölkerungsentwicklung[1]https://www.demografie-portal.de/DE/Fakten/bevoelkerungsentwicklung-regional-aktuell.html und somit auf den Immobilienmarkt aus. Gilt eine Region als wenig anziehen, wird auch das schönste Haus weit unter dem eigentlichen Wert verkauft und ist somit aus Investorensicht wenig rentabel. Auch aus persönlicher Sicht könnte der Standort sich als wenig geeignet herausstellen, selbst wenn es sich um eine schöne Nachbarschaft handelt. Denn ist die Wirtschaftskraft gering und es gibt nicht ausreichend Jobangebote, ist es kaum möglich dort den angestrebten Lebensstandard aufrechtzuerhalten.

Faktoren der Makrolage

Bei der Betrachtung der Makrolage bestehen unterschiedliche Einflussfaktoren. Folgend erhältst Du einen Überblick darüber, was bei der Einschätzung der Attraktivität zu berücksichtigen ist.

Wirtschaftskraft

Einer der wichtigsten Faktoren für die Bewertung der Makrolage ist die Wirtschaftskraft. Denn Menschen folgen üblicherweise den Arbeitsplätzen und möchten die Pendeldauer so gering wie möglich halten.

Vorteilhaft ist es für eine Region daher, wenn sich dort Großkonzerne ansiedeln und ein reichhaltiges Jobangebot vorliegt. Dies sollte zudem zukunftsfähig sein und der eigenen Branche entsprechen.

Wie sich die Wirtschaft auf die Attraktivität einer Region auswirkt, lässt sich beispielhaft am Ruhrgebiet veranschaulichen. Einst aufgrund des Kohleabbaus mit einer hohen Wirtschaftskraft versehen, ist mit dem Aus der Zechen die Attraktivität immens gesunken. Einige Gemeinden dort finden sich auf den vorderen Rängen der Schuldenstände wider und es sind große Anstrengungen nötig, um die Abwärtsspirale zu mindern.

Arbeitsplätze
Angebot an Arbeitsplätzen

Menschen folgen für gewöhnlich den Arbeitsplätzen und siedeln sich in Regionen an, in denen eine größere Vielfalt an Jobangeboten besteht. Dies sorgt für eine positive Bevölkerungsentwicklung und steigert die Attraktivität der weitläufigeren Umgebung.

Auf der anderen Seite gelten Regionen als attraktiv, in denen sich einige Unternehmen ansiedeln und zahlreiche Arbeitsplatzangebote bestehen. Dies gilt in Deutschland insbesondere für südliche Bereiche, welche von einer starken Autoindustrie geprägt sind.

Unterschätze den Einfluss der Wirtschaftskraft einer Region nicht. Denn die wenigsten Arbeitnehmer möchten weite Pendelstrecken in Kauf nehmen, sondern lieber in der Nähe des Arbeitsplatzes wohnen.

Infrastruktur

Auch die Infrastruktur ist im Rahmen der Makrolage zu berücksichtigen. Hierbei sind jedoch weniger Faktoren in der unmittelbaren Umgebung wichtig. Es ist also nicht entscheidend, ob Ärzte, Schulen oder eine Bushaltestelle direkt in der Nähe sind.

Vielmehr zielt die Infrastruktur auf einen weitläufigeren Bereich ab. Hier ist etwa die Anbindung an die Autobahn wichtig. Ebenso ist es vorteilhaft, wenn sich ein internationaler Flughafen in der Region befindet und auch die Zuganbindung zufriedenstellend ist.

So ist es möglich innerhalb Deutschlands schnell zu reisen oder internationale Ziele zu besuchen. Dies wirkt sich positiv auf die Standortwahl und die Wirtschaftsleistung aus.

Freizeitangebote

Im regionalen Vergleich beeinflusst das Freizeitangebot auch die Lebensqualität. Hierbei ist weniger von Bedeutung, ob sich ein kleines Kino in der Nachbarschaft befindet. Vielmehr sind hier größere Freizeiteinrichtungen gemeint, die auch mit einer kleineren Fahrtzeit verbunden sind.

Einrichtungen mit größerer Anziehungskraft sind zum Beispiel Zoos, Erlebnisbäder oder Freizeitparks. Das Tropical Island oder der Heidepark Soltau besitzen etwa eine überregionale Attraktivität. Dies wirkt sich nicht nur bei einem direkten Besuch positiv auf die Lebensqualität aus, sondern beeinflusst auch die Wirtschaftskraft. So sorgen diese Angebote für Arbeitsplätze und einen größeren Tourismus.

Geografische Besonderheiten

Klimatische Veränderungen und geografische Besonderheiten sind bei der Bewertung der Makrolage ebenfalls zu berücksichtigen. Denn bei der Wahl eines Immobilienstandorts solltest Du einen möglichst langfristigen Blick in die Zukunft werfen.

Umweltkatastrophen
Umweltkatastrophen

Angesichts der klimatischen Veränderungen treten auch in Deutschland Umweltkatastrophen immer häufiger auf. Dazu gehören Waldbrände ebenso wie Fluten.

Zu untersuchen ist hierbei, wie wahrscheinlich Umweltkatastrophen sind und welche Risiken bestehen. Denn ist absehbar, dass die Region häufiger von Fluten, Dürren oder Waldbränden heimgesucht wird, senkt dies die Attraktivität der Immobilie. Möglicherweise ist die Existenz im Katastrophenfall bedroht. Spürbar ist dies auch an wesentlich teureren Versicherungen, sodass diese Faktoren auch finanzielle Auswirkungen besitzen.

Versuche einzuschätzen, wie sicher die Region in Anbetracht des Klimawandels ist. Da Umweltkatastrophen immer häufiger und stärker werden, darfst Du dies keinesfalls vernachlässigen.

Bevölkerungsentwicklung

Zusammenfassend wirken sich die vorher genannten Einflüsse im Wesentlichen auf die Bevölkerungsentwicklung aus. Denn je positiver die Makro- und Mikrolage, desto eher werden Menschen sich dort niederlassen.

Dies sorgt für eine höhere Nachfrage, was für Investoren ein positives Zeichen ist. Der Wert der Immobilie wird langfristig wahrscheinlich steigen und damit eine höhere Rendite abwerfen.

Ebenso ist die Bevölkerungsentwicklung auch ein wichtiges Zeichen, wenn Du selbst die Immobilie bewohnen möchtest. Denn in Regionen, in denen rückläufige Bevölkerungszahlen zu verzeichnen sind, sieht die weitere Entwicklung meist weniger hoffnungsvoll aus. Mit dem Rückgang der Bevölkerung nehmen auch weitere Freizeit- und Infrastrukturangebote ab. Unternehmen ziehen sich lieber aus der Stadt zurück und Neugründungen finden an anderen Orten statt.

In Deutschland ist dies anhand der Landflucht relativ leicht zu veranschaulichen. Ländliche Regionen, die weit entfernt von einer größeren Stadt liegen, sind von einem Bevölkerungsrückgang betroffen und scheinen immer mehr an Attraktivität zu verlieren.

Die Makrolage als Entwicklungschance

Bei der Einschätzung der Makrolage und Mikrolage ist nicht nur der derzeitige Stand entscheidend. Da der Kauf einer Immobilie insbesondere auf dem Off-Market, solltest Du primär die Zukunftsfähigkeit als wichtigen Tipp beim Immobilienkauf Blick behalten. Denn möglicherweise findet eine positive Entwicklung statt, was sowohl Deine eigene Lebensqualität steigert als auch den Wert der Immobilie.

Als positive Faktoren wirken sich Universitäten, internationale Flughäfen sowie die Entfernung zu anderen Großstädten aus. So könnte es sein, dass manche Orte innerhalb eines Ballungsgebietes derzeit wenig attraktiv erscheinen. Da aber immer mehr Menschen die Nähe zur Großstadt suchen, könnte der sogenannte „Speckgürtel“ davon wesentlich profitieren. So könnte neues Bauerwartungsland entstehen, was bald erschlossen wird. Somit könnte sich dort die Investition in Immobilien besonders lohnen, wenn Du frühzeitig die Entwicklungschancen erkennst.

Bewerte daher nicht ausschließlich den Status quo. Innerhalb der nächsten Jahre und Jahrzehnte könnte die Entwicklung einen anderen Verlauf annehmen, sodass die Attraktivität sich deutlich verändert. Indem Du diese Trends erkennst, kannst Du entsprechend günstig in Immobilien investieren oder selbst dort wohnen.

Einteilung der Regionen in Deutschland

Für die Bewertung der Makrolage werden verschiedene Klassen verwendet. Diese werden in A bis D-Städte unterteilt. Dadurch erhältst Du eine erste Orientierungsmöglichkeit, welche Regionen derzeit als besonders positiv gelten. Die gängige Einschätzung ist wie folgt:

  • A-Städte: u.a. Berlin, München und Frankfurt
  • B-Städte: u.a. Bonn, Hannover und Karlsruhe
  • C-Städte: u.a. Aachen, Heidelberg und Mainz
  • D-Städte: u.a. Ulm, Paderborn und Moers

Zu beachten ist hierbei, dass eine Investition in A-Städte nicht automatisch lohnenswerter ist. Denn dort sind die Preise pro Quadratmeter bereits wesentlich teurer als in den C oder D-Städten. Siehst Du die Immobilien als Renditeobjekt an, dann betrachte im Wesentlichen die Mietrendite und die Zukunftsfähigkeit der Region. So erhältst Du langfristig eine sicherere Investitionsmöglichkeit.

Ebenso darfst Du auch die Mikrolage nicht vernachlässigen. So können einzelne Viertel in B oder C-Städten denen in A-Städten überlegen sein und eine höhere Lebensqualität bieten. Demnach ist eine genaue Analyse notwendig, wenn Du selbst in den Städten wohnen möchtest. Dass A-Städte automatisch überall attraktiver sind, ist natürlich nicht der Fall.

Die Makrolage einer Immobilie

Für Investoren oder zum selbst bewohnen ist die Lage eines der wichtigsten Kriterien der Immobilienbewertung. Anhand der Mikro- und Makrolage lässt sich die Lebensqualität abschätzen und damit steht und fällt auch der Wert eines Hauses.

Bei der Makrolage sind weniger die direkten Umgebungsfaktoren entscheidend. Eher wird der Blick auf das große Ganze gelegt. Bedeutsam sind hierbei die Wirtschaftskraft, die Infrastrukturanbindung innerhalb Deutschlands sowie die langfristige Bevölkerungsentwicklung.

Führe eine genaue Analyse durch und schätze ab, wie der zukünftige Trend ist. So lässt sich bei einer eher zweifelhaften Lage noch ein echtes Schnäppchen ergattern, wenn eine positive Aussicht besteht.

Häufige Fragen

Die Makrolage ist ein wichtiges Kriterium bei der Immobilienbewertung. Sie bezeichnet die Attraktivität der Stadt sowie der Region. Weniger entscheidend sind hierbei der Stadtteil oder die Nachbarschaft, sondern die Anziehungskraft des größeren Umkreises.

Unter der Makrolage werden Faktoren, wie die Wirtschaftskraft, die regionale Verkehrsanbindung sowie die Bevölkerungsentwicklung betrachtet. Fallen diese positiv aus, spricht dies für eine attraktive Makrolage.

Die Makrolage beeinflusst die Anziehungskraft einer Region. Ist diese geprägt von einer hohen Arbeitslosigkeit und einem Bevölkerungsrückgang, spricht dies für eine wenig attraktive Makrolage. Eine Investition erweist sich als risikoreich und die Lebensqualität leidet wahrscheinlich darunter. Eine positive Bewertung hingegen führt zu einem optimistischeren Ausblick. Die Nachfrage bleibt konstant hoch, sodass sich eher Renditechancen ergeben.

Sebastian Jacobitz

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