Haus überschreiben: Vorteile, Schritte, Kosten und Steuertipps

Was einmal nach dem Tod mit der eigenen Immobilie passiert, ist meist mit einer großen Unsicherheit verbunden. Zwar könnte im Testament geregelt sein, wer das Haus erbt und wie damit zu verfahren sei, doch stellt dies keine Absicherung vor einem Konflikt unter den Erben dar.

Mit der Überschreibung des Hauses schaffst Du frühzeitig Klarheit über die langfristige Nutzung der Immobilie und stellst sicher, dass dies Deinen Vorstellungen entspricht. Üblicherweise findet die Überschreibung an die eigenen Kinder statt. Diese werden nicht erst im Todesfall zu den Eigentümern, sondern bereits zu einem früheren Zeitpunkt.

Wann bietet sich die Überschreibung des eigenen Hauses an und was ist dabei zu beachten? Ich erkläre Dir, weshalb die eigentlich kostenlose Schenkung dennoch mit einem gewissen Preis einhergeht und wie Du am besten vorgehst.

Überschreibung des Hauses zu Lebzeiten

Die Überschreibung eines Hauses findet zumeist im Zuge einer vorweggenommenen Erbfolge statt. Dabei handelt es sich um eine frühzeitige Schenkung von Vermögensgegenständen, die im Todesfall ohnehin an den Erben gegangen wären.

Während das Erbe unter den gesetzlichen Bestimmungen aufgeteilt wird, ist mit der Schenkung ein größerer Gestaltungsspielraum gegeben. Du kannst frei bestimmen, wer die Immobilie erbt und wie die Anteile unter den Erben verteilt werden. Somit bist Du wesentlich flexibler mit der Verwaltung des Nachlasses und musst nicht die gesetzliche Erbfolge nach § 1924 BGB^[1] folgen, wonach zunächst der verbliebene Ehepartner und danach die Kinder erben.

Auf diese Weise könntest Du verhindern, dass bestimmte Erben einen Teil an der Immobilie im Zuge der Erbschaft erhalten. Zwar besteht weiterhin ein Anspruch auf den Pflichtteil über einen Zeitraum von 10 Jahren nach Zeitpunkt der Übertragung, doch ist die Immobilie nicht mehr Bestandteil des Nachlasses.

Insofern bietet sich die Überschreibung des Hauses zu Lebzeiten an, um Gewissheit darüber zu haben, wer Eigentümer der Immobilie wird. Es besteht eine größere Gestaltungsfreiheit als bei einer Erbschaft und die beteiligten Parteien könnten von steuerlichen Vorteilen profitieren.

Gründe für die Überschreibung des Hauses

Der Gesetzgeber hat mit dem Testament bereits die Möglichkeit eingeräumt, eine klare Regelung bezüglich des Nachlasses zu schaffen. Dennoch sprechen die folgenden Gründe dafür, dass Du frühzeitig die Überschreibung des Hauses durchführst und nicht erst bis zum Erbfall wartest.

Konflikten vorbeugen

Gesetzlich bestehen klare Regelungen bezüglich des Nachlasses. Zwar erhält jeder Erbe den zustehenden Anteil, doch gestaltet sich die Nutzung einer Immobilie als schwierig. Diese lässt sich in der Praxis kaum sinnvoll aufteilen, sodass die Erbengemeinschaft zusammen entscheiden muss, was mit der Immobilie passiert.

Möglich ist etwa der Verkauf der Immobilie infolge der Erbschaft und die Aufteilung des Erlöses entsprechend des geerbten Anteils. Dies stellt die einfachste Option dar, doch könnten mit der Immobilie emotionale Werte verbunden sein, sodass ein Verkauf an einen Dritten nicht immer infrage kommt.

Als Alternative könnte ein Erbe die Anteile der übrigen Erben übernehmen und diese ausbezahlen. Dies mag zwar eine einfache Lösung darstellen, da die Immobilie innerhalb der Familie verbleibt und nicht leersteht, doch stellen die finanziellen Mittel häufig ein Problem dar. Ohne einen Kredit ist eine Auszahlung kaum möglich. Zudem könnten mehrere Erben den Anspruch erheben, zukünftig die Immobilie zu übernehmen.

Nicht selten führen Erbschaften einer Immobilie zu zerrütteten Familienverhältnisse, weil Uneinigkeit über die Verwendung besteht. Um solchen Konflikten vorzubeugen, bietet sich die Überschreibung bereits zu Lebzeiten an. Geschieht dies unter Zustimmung sämtlicher potenzieller Erben, sollten später keine Streitigkeiten auftreten und die Lösung für alle Parteien zufriedenstellend sein.

Erbansprüche reduzieren

Mithilfe der Überschreibung ist es möglich, die Erbansprüche genauer zu steuern. Selbst durch die Aufsetzung eines Testaments lässt sich der Anspruch des Pflichtteils nicht umgehen. So könnte die Immobilie zu einem Großteil an ein Kind gehen, welches sich nicht um das Objekt gekümmert und sonst wenig Interesse an der Familie gezeigt hat.

Indem Du noch vor dem Erbfall die Immobilie überträgst, reduzieren sich die Pflichtteilansprüche. Im Extremfall könnte dies auch einer Enterbung entsprechen, wenn ansonsten keine nennenswerten Vermögenswerte bestehen.

Steuervorteile durch Schenkung

Der Fiskus erhebt sowohl auf das Erbe als auch der Schenkung des Hauses Steuern. Zwar ist die Steuerlast unter gleichen Voraussetzungen identisch, doch erlaubt die Schenkung eine bessere Steuerung, wodurch Steuerersparnisse auftreten.

Mithilfe der Schenkung lassen sich Freibeträge besser ausnutzen und durch die Vereinbarung eines Nießbrauchs reduziert sich der Immobilienwert. Durch eine geschickte Gestaltung lassen sich legal häufig einige tausend Euro sparen.

Ablauf zur Überschreibung des Hauses

Für den Kauf und auch die Schenkung einer Immobilie bestehen klare gesetzliche Vorgaben. Formlos ist solch eine Transaktion nicht erlaubt. Folgende Vorgänge sind bei der Überschreibung zu beachten.

Überschreibungsvertrag

Anstatt eines Kauvertrages stellt bei der Schenkung der Überschreibungsvertrag die Grundlage dar. Darin sind sämtliche Informationen zur Immobilie und den Leistungen enthalten. 

Neben der reinen Feststellung, dass der Eigentümer die Immobilie an den Empfänger überschreiben möchte, ist darin auch enthalten, ob der Vorgang an Bedingungen geknüpft ist. In der Praxis finden häufig Vereinbarungen zum Nießbrauch oder dem Wohnrecht statt, sodass die ehemaligen Eigentümer weiterhin im Haus bis zum Lebensende wohnen dürfen.

Bestandteil des Überschreibungsvertrages könnten weitere erbrechtliche Regelungen sein. Demnach muss die Immobilie nicht komplett an einen Erben gehen, sondern im Erbfall aufgeteilt werden. Beispielsweise lässt sich in diesem Zuge festlegen, an welchen Erben später die Einliegerwohnung geht.

Mit der Überschreibung sind einige Kosten verbunden. Diese beziehen sich im Wesentlichen auf den Notar. Im Vertrag ist bestimmbar, wer die Kosten für die Schenkung übernimmt.

Notarielle Beurkundung

Der Notar erstellt den Überschreibungsvertrag im Sinne der Beteiligten. Er stellt sicher, dass die Interessen gewahrt bleiben und die Inhalte nicht gegen geltendes Recht verstoßen.

Sind die Beteiligten mit dem Vertrag zufrieden, erfolgt die Unterzeichnung unter Aufsicht des Notars. Dies wird als notarielle Beurkundung bezeichnet, welche für die rechtsgültige Überschreibung des Hauses notwendig ist.

Eintragung in das Grundbuch

Nachdem der Vertrag zustande gekommen ist, veranlasst der Notar die Änderungen im Grundbuch. Ist der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ist die Überschreibung abgeschlossen. Die Bearbeitung kann jedoch wenige Wochen dauern und ist abhängig davon, wie schnell das Grundbuchamt arbeitet. 

Überschreibung des Hauses unter Bedingungen

Für die Überschreibung einer Immobilie gelten andere Grundregeln, als wenn Du einem Freund oder Familienmitglied eine Kleinigkeit schenkst. Während das Knüpfen an Bedingungen bei einem Geschenk eher zum schlechten Ton gehört, ist dies bei einer Immobilie nicht der Fall. Es handelt sich um einen solch bedeutsamen Vermögenswert, dass es nicht ungewöhnlich ist, die Überschreibung an Voraussetzungen zu binden.

Diese stellen sicher, dass die weitere Nutzung im Sinne des Überträgers ist und nicht das eigene Lebenswerk zerstört wird. Folgende Vereinbarungen sind im Rahmen der Schenkung möglich und sind im Überschreibungsvertrag festzuhalten.

Nießbrauch

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB^[2]) sichert dem Überträger umfassende Rechte an der Nutzung der Immobilie bis an das Lebensende zu. Als wichtigster Bestandteil gehört hierzu, dass der Schenkende weiterhin im Haus leben darf. Des Weiteren dürfte er die Immobilie auch vermieten und den Erlös behalten. Der Nießbrauch ist im Grundbuch eingetragen und nur in Ausnahmesituationen rückgängig zu machen.

Aufgrund der umfassenden Nutzungsrechte mindert der Nießbrauch den Wert der Immobilie. Käufer nehmen von solch einem Objekt lieber Abstand, weshalb der Verkehrswert, in Abhängigkeit des Alters des Überträgers, sinkt.

Wohnrecht

In eine ähnliche Richtung wie der Nießbrauch geht auch das Wohnrecht (§ 1093 BGB^[3]). Hierbei besteht allerdings nicht die Option, als Vermieter aufzutreten und von den Einnahmen zu leben. Es besteht ausschließlich ein lebenslanges Wohnrecht, welches weniger umfassend ist als das Nießbrauchsrecht.

Abfindung 

Anstelle eines Kaufpreises könnten die Beteiligten eine Abfindung festlegen, die mit der Überschreibung der Immobilie fällig ist. Wichtig ist hierbei, dass der Betrag geringer ausfällt als ein realistischer Kaufpreis. Andernfalls könnte der Vorgang nicht mehr als Schenkung gelten.

In der Praxis kommt die Abfindung meist zum Einsatz, um die Restschuld zu begleichen. Die begünstigte Person tilgt den offenen Darlehensbetrag und erhält im Gegenzug die lastenfreie Immobilie.

Leibrente

Während die Abfindung eine Einmalzahlung darstellt, könnte auch die Leibrente Bestandteil des Vertrags sein. Hierbei fließen monatliche Zahlungen an den Überträger. Dieser deckt mithilfe der Leibrente die Lebenshaltungskosten und bessert die eigene Rente auf. 

Die Leibrente ist mit weiteren Voraussetzungen, wie zum Beispiel dem Nießbrauch, kombinierbar. Dadurch erhält der Überträger bis zum Lebensende die Sicherheit, die Immobilie weiterzunutzen, ist finanziell abgesichert und nicht auf einen Verkauf angewiesen, sollten die Renteneinkünfte nicht ausreichen.

Pflegevereinbarung

Mit der vorweggenommenen Erbschaft ist die Frage berechtigt, wie später die Pflegesituation des Überträgers aussieht. Hierfür lässt sich mit der Überschreibung der Immobilie Klarheit schaffen. 

Zwischen den Beteiligten ist es möglich, eine Pflegeverpflichtung abzuschließen. Daraus leitet sich ab, wo die Pflege stattfindet, welche Leistungen erwartet werden und wie die Kostenübernahme aussieht.

Ohne Überschreibung und Pflegevereinbarung bestünde das Risiko, dass die Pflegekosten einen Verkauf der Immobilie erzwingen. Durch die Übernahme der Pflege durch die begünstigte Person lässt sich dieser Vorgang verhindern.

Widerruf

Gesetzlich ist das Widerrufsrecht nur bei bestimmten Geschäften verankert. Dies betrifft etwa Vertragsabschlüsse online, per Telefon oder an der Haustür, wobei ein 14-tägiges Widerrufsrecht besteht.

Für die Schenkung gelten andere gesetzlichen Regelungen. Der Widerruf oder die Rückgängigmachung der Überschreibung des Hauses sind nur unter sehr engen Grenzen zulässig. Möglich ist dies, wenn eine Verarmung des Schenkers eintritt oder der Beschenkte sich als grob undankbar erweist. Hierzu könnten neben Beleidigungen gegenüber dem Überträger auch eine Verwahrlosung der Immobilie zählen.

Im Überschreibungsvertrag lassen sich zusätzliche Vereinbarungen treffen, die einen großzügigeren Widerruf ermöglichen. So könnte eine Rücküberschreibung erlaubt sein, wenn der Beschenkte verstirbt, selbst finanziell in Schwierigkeiten gerät oder geschäftsunfähig wird. 

Durch den erweiterten Widerruf bleiben die Interessen des Schenkenden bewahrt. Durch die Rücküberschreibung wird eine Zwangsversteigerung verhindert und es besteht eine größere Kontrolle über den Zustand der Immobilie.

Bedingungen sind im Grundbuch einzutragen

Damit die genannten Bedingungen, unter denen die Überschreibung stattfindet, auch durchsetzbar sind, müssen sie im Grundbuch eingetragen sein. Nur dadurch erhalten Dritte, die zum Beispiel am Kauf der Immobilie interessiert sind, einen Überblick darüber, dass ein Nießbrauch besteht oder bestimmte Widerrufsvereinbarungen vorhanden sind.

Kosten zur Überschreibung des Hauses

Für die rechtsgültige Überschreibung des Hauses ist ein Notar zu beauftragen. Dieser arbeitet den Vertragsinhalt aus und ist für die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben verantwortlich.

Notargebühren

Die Notarkosten sind nicht frei verhandelbar, sondern im Gerichts- und Notarkostengesetz^[4] festgeschrieben. Für die Überschreibung wird die 2-fache Gebühr erhoben, welche sich nach dem Wert der Immobilie bemisst.

Anders als beim Kauf einer Immobilie lassen sich die Notarkosten dementsprechend nicht durch eine Anpassung des vereinbarten Preises reduzieren. Für die Wertermittlung ist ein Gutachter verantwortlicher, dessen Kosten ebenfalls zu berücksichtigen sind. Insbesondere bei einem Mehrfamilienhaus, welches überschreiben werden soll, sind die Gutachterkosten zu beachten.

Grundbuchänderung

Sowohl der Wechsel der Eigentümer als auch sonstige Vereinbarungen sind im Grundbuch festzuhalten. Nur dadurch sind die Bestimmungen eindeutig für Dritte sichtbar und entfalten die gewünschte Rechtswirkung.

Die Eintragung in das Grundbuch ist ebenfalls mit Gebühren verbunden, die sich aus dem GNotKG ergeben. Je nach Wert der Immobilie betragen diese wenige hundert bis mehrere tausend Euro.

Sonstige Zahlungen

Wie zuvor beschrieben ist frei verhandelbar, welche weiteren Zahlungen im Zuge der Überschreibung fällig sind. Zumeist handelt es sich um Abfindungen, die vom Beschenkten zu tragen sind. Auch weitere Vereinbarungen über eine monatliche Leibrente sind als Folgekosten zu betrachten.

Übernahme der Kosten

Die Überschreibung der Immobilie geht für den Begünstigten bereits mit einem erheblichen Vermögenszuwachs einher. In Anbetracht der enormen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre ist anzunehmen, dass das Haus auf dem freien Markt zu einem Preis von mehreren hunderttausend Euro erzielen würde.

Daher erscheint es nur als fair, dass der neue Eigentümer die Kosten der Überschreibung von wenigen tausend Euro übernimmt. Im Ergebnis verbleibt weiterhin ein enormer Vermögenszuwachs, sodass eine finanzielle Absicherung für die Zukunft besteht.

Fällige Steuern

Die Notargebühren stellen nur einen Kostenpunkt dar, welcher bei der Überschreibung der Immobilie fällig ist. Nicht zu verachten sind auch die Steuern, die im Zuge der Transaktion auftreten könnten. Denn der Fiskus beteiligt sich entweder in Form der Erbschaftssteuer oder der Schenkungssteuer an diesem Geschäft.

Folgend erhältst Du einen Überblick darüber, wie hoch die Erbschaftssteuer ausfallen würde, falls Du die Immobilie „regulär“ per Testament vererbst. Anschließend erfolgt die Gegenüberstellung mit der Schenkung und welche Möglichkeiten es gibt, die Steuerlast zu senken.

Erbschaftssteuer

Übersteigt die Erbschaft den gesetzlichen Freibetrag, ist auf diesen Wert die Erbschaftssteuer zu zahlen. Bei einer Immobilie stellt der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage dar. Je wertvoller das Haus, desto größer ist die Steuerlast.

Die Freibeträge sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad einmalig anzuwenden. Dabei profitieren Ehepartner und Kinder von relativ großzügigen Freibeträgen, während Geschwister, Nichten oder Großeltern, die die Immobilien erben könnten, eine deutlich höhere Steuerlast tragen müssten.

Der Verwandtschaftsgrad ist zudem nicht nur für die Freibeträge relevant. Er bestimmt auch die Steuerklasse, welche für die Berechnung der Steuerlast anzuwenden ist. So müssen entfernte Verwandte einen höheren Steuersatz zahlen als Ehepartner oder Kinder des Erblassers.

Wichtig ist, dass nicht der gesamte Verkehrswert der Erbschaftssteuer unterliegt. Es ist zunächst der Freibetrag abzuziehen und lediglich die verbliebene Summe unterliegt einer Steuerlast. 

Wird die Immobilie an das eigene Kind vererbt und beträgt der Verkehrswert weniger als 400.000 Euro, wäre keinerlei Erbschaftssteuer fällig. Ist die Immobilie hingegen 600.000 Euro wert, sind auf die übrigen 600.000-400.000 Euro = 200.000 Euro die Steuervorschriften anzuwenden. Daraus ergibt sich eine Steuerlast von 200.000 * 0,11 = 22.000 Euro.

Schenkungssteuer

Ein häufiger Trugschluss besteht darin anzunehmen, dass die Schenkungssteuer niedriger wäre als die Erbschaftssteuer. Daher bestünde die Hoffnung, dass eine Schenkung stets günstiger ist als das Vererben der Immobilie.

Schenkungsklasse	Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden	Freibetrag
Steuerklasse I	Ehepartner	500.000 €
Steuerklasse I	Leibliche Kinder | Stief- und Adoptivkinder | Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind	400.000 €
Steuerklasse I	Enkel	200.000 €
Steuerklasse I	Eltern | Großeltern	100.000 €
Steuerklasse II	Geschwister | Nichten | Neffen | Stiefeltern | Schwiegerkinder	20.000 €
Steuerklasse III	nicht verwandte Personen	20.000 €

Aus steuerlicher Sicht werden die Erbschaft und die Schenkung jedoch in weiten Teilen identisch behandelt. Die Freibeträge sowie die Einteilung der Steuerklassen und die Steuerhöhen sind gleich. 

Es macht daher zunächst keinen Unterschied, ob Du eine Immobilie vererbst oder einmalig eine Schenkung stattfindet. Die Steuerlast ist unter diesen Voraussetzungen gleich.

Steuerlast mit gestaffelter Schenkung reduzieren

Obwohl die Schenkung und die Erbschaft weitestgehend gleichbehandelt werden, lässt sich mit einer geschickten Vorgehensweise die Steuerlast reduzieren. Die Besonderheit bei der Schenkung besteht darin, dass die Freibeträge sich jede 10 Jahre erneuern (§ 16 Abs. 2 ErbStG^[5]).

Dies erlaubt die Überschreibung der Immobilie in mehreren Teilen. Übersteigt der Wert den Freibetrag, ist es sinnvoll, die Gestaltung so anzupassen, dass dieser alle 10 Jahre voll ausgeschöpft wird.

Zum ersten Zeitpunkt findet daher nur die Schenkung eines Anteils an der Immobilie statt. Nach Ablauf der 10 Jahre erfolgt die nächste Ausschöpfung des Freibetrags. 

Idealerweise lässt sich dadurch die Schenkungssteuer komplett umgehen. Allerdings ist dieser Vorgang frühzeitig durchzuführen. Verstirbt der Überträger vor Ablauf der 10-Jahresfrist, entsteht kein Vorteil.

Schenkung an mehrere Personen

Möchtest Du nicht die gesetzlichen Fristen abwarten, ist eine Überschreibung an mehrere Personen möglich, wobei am Ende ein Begünstigter die komplette Immobilie erhält. Beispielsweise findet zuerst eine Überschreibung an das eigene Kind statt, um den Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro auszuschöpfen. Der verbliebene Teil geht an den Ehepartner. Zwischen dem Ehepartner und dem eigenen Kind besteht wiederum ein Freibetrag von 400.000 Euro. Durch eine weitere Schenkung lässt sich auf diesem Wege unverzüglich eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro auf das Kind überschreiben.

Diese Gestaltung über Umwege ist komplizierter und ein Anwalt oder Notar sollte diesen Vorgang genau prüfen, damit nicht doch eine Steuerlast anfällt. Es handelt sich derzeit noch um eine Lücke, welche zukünftig vom Gesetzgeber geschlossen werden könnte.

Wert und Steuern mindern durch den Nießbrauch

In der Praxis häufiger anzutreffen ist die Schenkung unter Vereinbarung eines Nießbrauchs. Der Nießbrauch sichert dem Überträger umfangreiche Rechte an der Immobilie bis zum Lebensende zu, ohne Eigentümer zu sein.

Der Nießbrauch führt zu einer Wertminderung, welche von der statistischen Sterbewahrscheinlichkeit abhängt. Je jünger der Überträger, desto länger ist zu erwarten, dass der Nießbrauch gültig ist und desto größer ist die Wertminderung.

Entsprechend lässt sich der Verkehrswert der Immobilie so weit senken, dass dieser sich jetzt innerhalb des Freibetrags der Schenkung bewegt. So lässt sich ebenfalls eine Steuerlast vermeiden.

Alternativen zur Überschreibung der Immobilie

Die Schenkung mag nicht immer die beste Lösung darstellen. Sie geht mit Gebühren einher und der Überträger ist nicht mehr am Wert beteiligt. Die nachstehenden Alternativen sind zu prüfen, wenn die Überschreibung nicht als beste Option gilt.

Überlassung der Immobilie

Steht nicht im Vordergrund, dass ein Eigentümerwechsel stattfindet, sondern wer tatsächlich in der Immobilie wohnt, ist die Überlassung eine mögliche Alternative. Hierbei könnten die Eigentümer den Kindern oder anderen Begünstigten die Immobilie überlassen und umfassende Nutzungsrechte einräumen.

Die Eigentumsverhältnisse bleiben unverändert. Somit besteht eine größere Freiheit darüber, wie zukünftig mit der Immobilie umgegangen wird.

Vererbung

Die Schenkung bietet sich an, um frühzeitig die weitere Nutzung und die Verhältnisse zu klären. Ist der Wert relativ gering und gibt es nur einen Erben, gilt der Sachverhalt als simpel. Konflikte sowie eine hohe Steuerlast sind nicht zu erwarten. In solch einfacher Konstellation ist eine Überschreibung kaum erforderlich, sondern der gewöhnliche Erbfall führt zum gleichen Ergebnis.

Verkauf

Wer noch einen Wert aus der Immobilie ziehen möchte, könnte statt der Schenkung einen Verkauf in Betracht ziehen. Beim Kaufpreis besteht ein größerer Spielraum, sodass ein Verkauf unter Wert an die Kinder möglich ist. Dadurch besteht eher ein Ausgleich, anstatt dass eine Seite den kompletten Wert ohne Gegenleistung erhält.

Zu beachten ist hierbei, dass der Preisnachlass als Schenkung gilt. Weicht der Kaufpreis zu stark vom Verkehrswert ab, könnte entsprechend die Schenkungssteuer anfallen. Der Immobilienverkauf für einen Euro ist daher nicht zu empfehlen und bringt keinen Vorteil im Vergleich zur Überschreibung.

Immobilienrente

Die Immobilienrente bietet eine Möglichkeit, um die Einkünfte im Alter zu steigern. Reichen die Bezüge kaum zur Deckung der Lebenshaltungskosten aus, ist ein Verkauf der Immobilie unter Vereinbarung der Zahlung einer Leibrente möglich. Der Verkaufspreis liegt unterhalb des tatsächlichen Wertes, da zusätzlich die Leibrente gezahlt wird. 

Gleichzeitig wird der Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Dadurch ändert sich an der eigentlichen Wohnsituation nichts, während eine größere finanzielle Absicherung besteht.

Pflichtteilansprüche der Geschwister

Mit der Überschreibung der Immobilie zu Lebzeiten könnte der Wunsch verbunden sein zu verhindern, dass eine erbberechtigte Person später einen Anteil am Haus erhält. Die Gründe hierfür können vielfältig sein und sind für die Bewertung nebensächlich.

Vom Gesetz her ist solch ein Ausschluss eines Erben jedoch nicht immer möglich. Es besteht der Anspruch auf einen Pflichtteil, welcher weder durch das Testament noch einer Überschreibung erlischt.

Im Zuge der Überschreibung ist die 10-Jahres-Frist zu beachten, innerhalb welcher der Pflichtteilergänzungsanspruch nach § 2325 BGB^[6] besteht. Dieser besagt, dass Erben selbst nach der Überschreibung einen Anspruch auf einen Teil der Immobilie besitzen und diesen einfordern dürfen.

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs. Dieser richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und der restlichen Erben. Auf diese Weise verhindert der Gesetzgeber, dass ein komplettes Enterben möglich ist.

Der Pflichtteilergänzungsanspruch wiederum verringert sich jedes Jahr um 10 Prozent, sodass dieser nach der genannten Frist von 10 Jahren 0 Prozent beträgt. Sollte der Überträger bereits kurz nach der Überschreibung versterben, besteht ein entsprechend hoher Anspruch an die Immobilie.

Wenn es tatsächlich um den Ausschluss eines Erben geht, ist eine frühzeitige Überschreibung anzustreben. Erst dadurch lässt sich sicherstellen, dass der Pflichtteilergänzungsanspruch nach der Frist von 10 Jahren verfällt.

Einschränkend hat der BGH zudem geurteilt, dass die Verjährung des Pflichtteilanspruchs nicht beginnt, falls ein Nießbrauch im Zuge der Überschreibung vereinbart wurde (Az. IV ZR 474/15)^[7]. Bei dieser Gestaltungsform bestünde weiterhin der vollständige Anspruch auf den Pflichtteil.

Verschenkte Immobilie zurückfordern oder rückgängig machen

Nach der Überschreibung könnte sich herausstellen, dass der neue Eigentümer sich nicht verantwortungsvoll verhält. Die Immobilie verfällt zusehends oder es treten persönliche Streitigkeiten auf.

Eine Rückforderung der überschriebenen Immobilie ist an hohe Voraussetzungen gebunden. Gesetzlich greift hierbei der „grobe Undank“ nach § 530 BGB^[8]. Ein Gericht muss im Einzelfall das Verhalten des Beschenkten bewerten und entscheiden, ob ein Widerruf der Schenkung zulässig sei.

Ebenso ist eine Rückgängigmachung möglich und teilweise vorgeschrieben, wenn eine Verarmung auftritt (§ 528^[9]). Sind die finanziellen Mittel knapp und der Lebensunterhalt lässt sich nicht mehr bestreiten, könnte es erlaubt sein, die Überschreibung rückgängig zu machen.

Im Pflegefall könnte der Staat sogar die Rückgängigmachung erzwingen, um aus dem Erlös des Immobilienverkaufs die Pflegekosten zu decken. Es ist also nicht möglich im Angesicht einer bevorstehenden Pflege die Immobilie schnellstmöglich zu überschreiben, um anschließend staatliche Unterstützung bezüglich der Pflegekosten zu beantragen.

Die Überschreibung der Immobilie zu Lebzeiten

Der Bau und die Finanzierung einer Immobilie stellt für die meisten Eigentümer ein Lebenswerk dar. Die Kreditlaufzeit beträgt nicht selten bis zu 30 Jahre und erst mit dem Eintritt in die Rente ist das Objekt endlich abbezahlt. Da ist es naheliegend, dass eine hohe emotionale Verbundenheit mit dem Eigenheim besteht.

Um frühzeitig und möglichst rechtssicher die zukünftige Nutzung zu regeln, bietet sich die Überschreibung der Immobilie zu Lebzeiten an. Anstatt Regelungen im Testament zu treffen, besteht die Möglichkeit selbstbestimmt die Nachfolge der Immobilie zu bestimmen.

Nutze die hier beschriebene Vorgehensweise, um die Steuerlast zu minimieren und das Haus wie gewünscht zu nutzen. Trotz Eigentümerwechsel garantiert der Nießbrauch, dass sich an den praktischen Lebensverhältnissen nichts ändert, während sich die Schenkungssteuer womöglich vollständig umgehen lässt.