Bei der Suche nach einer neuen Immobilie möchtest Du sicherstellen, dass die Nachbarschaft Deinen Ansprüchen genügt und eine hohe Lebensqualität bietet. Je nach Deiner aktuellen Lebenssituation könnten hierbei verschiedene Anforderungen bestehen. Während Familien eher auf der Suche nach einer Umgebung sind, die kindgerecht ist und kurze Wege zur Kita oder der Schule bietet, besitzen Singles andere Bedürfnisse.

Wie attraktiv die direkte Umgebung ist, wird mit der Mikrolage beschrieben. Diese bezieht sich auf einen engeren Kreis als die Makrolage. Was fällt alles unter diesem Begriff und wie sieht eine optimale Mikrolage für Immobilien aus?

Faktoren der Mikrolage

Nicht ohne Grund gilt die Lage als Fundament der Bewertung einer Immobilie. Je nach Lage steht und fällt die Attraktivität des Hauses und damit auch der Preis. Dabei ist nicht nur die aktuelle Situation entscheidend, sondern auch die zukünftige Entwicklung. Wie sieht die Prognose aus und entwickelt sich das Viertel in den nächsten Jahren in eine positive Richtung?

Folgende Faktoren gehören zur Mikrolage und besitzen einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Je mehr Kriterien erfüllt sind, desto eher sorgt dies für einen steigenden Immobilienpreis. Siehst Du die Immobilie als Investitionsobjekt, musst Du die Mikrolage dabei entscheidend berücksichtigen. Denn ist diese wenig zufriedenstellend oder absehbar, dass in der Zukunft eine negative Entwicklung auftritt, zahlt sich die Investition mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht aus. Auf der anderen Seite sind große Gewinne möglich, wenn Investitionen in das Viertel geschehen und dieses dadurch an Attraktivität gewinnt.

Die folgenden Faktoren gehören zur Mikrolage und beeinflussen maßgeblich die Umgebung einer Immobilie. Prüfe diese vor dem Immobilienkauf intensiv, um den Marktwert und die Entwicklung besser abschätzen zu können.

Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr

Mittlerweile besteht nicht mehr der Anspruch, dass jeder Haushalt über ein eigenes Fahrzeug verfügen muss. Gerade in Großstädten geht der Anteil zurück^[1] und immer mehr Personen verzichten auf das Auto.

Als Alternative wird der öffentliche Personennahverkehr genutzt. Für die Immobilie ist es praktisch, wenn sich eine Bushaltestelle, die U-Bahn oder ein vergleichbarer Anschluss nicht weit entfernt befindet. Über diese erreichst Du das Stadtzentrum oder die Kinder können selbstständig zur Schule fahren.

Dies erweist sich nicht nur als großer Zeitgewinn. Auch für Dein Haushaltsbudget ist es spürbar, wenn Du nicht auf ein Auto angewiesen bist.

Grundversorgung

Um zum nächsten Arzt zu kommen oder den Nachwuchs in den Kindergarten zu bringen, möchtest Du keine weiten Wege in Kauf nehmen. Angenehm ist es, wenn alles fußläufig in maximal 10 Minuten erreichbar ist.

Dadurch kannst Du auch ohne größere Planung den Arzt aufsuchen, wenn es Dir schlecht geht oder bist am Morgen weniger Stress ausgesetzt, wenn Du Dein Kind in die Kita bringst. Kurze Wege ermöglichen es Dir, den Tag effektiver zu nutzen. Du „verschwendest“ weniger Zeit mit dem Hin- und Herfahren und gewinnst dadurch wesentlich an Freizeit.

Entfernung zum Stadtzentrum

Im Stadtzentrum befindet sich meist eine umfangreichere Auswahl an kulturellen und Freizeitangeboten. Je nach Größe der Stadt gibt es zwar Unterschiede, doch das Stadtzentrum ist häufig ein beliebtes Ziel, um die Freizeit zu verbringen.

Je schneller Du von der Immobilie zum Stadtzentrum gelangst, desto attraktiver ist die Mikrolage. Hierbei ist nicht die direkte Entfernung der Luftlinie entscheidend, sondern vielmehr die Verkehrsanbindung. Befindet sich die Immobilie direkt neben der S-Bahn, welche in das Stadtzentrum führt, spricht dies für einen relativ kurzen Weg. So können auch weiter entfernte Immobilien sich „näher“ zum Stadtzentrum befinden.

Sichtbar wird dies, wenn Du die Immobilienpreise entlang der S-Bahn-Linien untersuchst. Dann siehst Du, dass selbst im gut angebundenen Speckgürtel ähnliche Immobilienwerte vorliegen, wie in der Nähe des Zentrums selbst.

Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten

Doch nicht immer möchtest Du das Stadtzentrum aufsuchen, um in den Geschäften des täglichen Bedarfs einzukaufen. Unter der Woche bietet es sich an, wenn in der direkten Umgebung ausreichend Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Darunter fallen u.a.:

Ist das Angebot vielfältig und gut zu Fuß erreichbar oder nur wenige Busstationen entfernt, spricht dies klar für eine zufriedenstellende Mikrolage. Du kannst Deine Freizeit zur Erholung oder Unterhaltung nutzen und musst keine weiten Wege zurücklegen. Dadurch bleibt Dir die Option auch nach einem anstrengenden Arbeitstag die Zeit attraktiv nutzen und Deine Lebensqualität steigt immens.

Lärmbelastung

In der Vergangenheit wurde der gesundheitliche Einfluss des Lärms lange unterschätzt^[2]. Mittlerweile erfährt dieser eine höhere Bedeutung und eine ruhige Umgebung trägt maßgeblich zur Lebensqualität bei. Denn wer möchte schon freiwillig neben einer viel befahrenen Hauptstraße oder einer Einflugschneise leben?

Zur Mikrolage gehört daher auch der Lärm. Eine ruhige Nachbarschaft, wo kein Baulärm vorherrscht und der Verkehr nur in Maßen vorhanden ist, spricht für einen höheren Immobilienwert.

Einfluss der Mikrolage auf den Immobilienpreis

Kaufst Du eine Immobilie, ist dies eine Investition, die meist für einige Jahre und Jahrzehnte Bestand haben soll. Daher ist die Einschätzung der Lage so wichtig. Verändert sich die direkte Umgebung ins Negative, kannst Du die Immobilie nicht einfach an einen anderen Standort versetzen. Du bist an den Ort gebunden und daher sollte eine realistische Einschätzung darüber bestehen, ob Du Dich auch in Zukunft dort wohlfühlen wirst.

Die Mikrolage gilt als einer der wichtigsten Faktoren für die Wohnqualität. Sind die Wege zur Arbeit, dem Einzelhandel oder anderen wichtigen Infrastrukturen kurz, musst Du weniger Zeit mit dem Transport aufwenden. Auch die Kosten sinken und diese Ersparnis wirkt sich unmittelbar auf die Immobilienbewertung aus. Denn wenn die Möglichkeit besteht, auf das Auto zu verzichten, ist ein größeres Budget für den Hauskauf vorhanden.

Wesentlich für die Bewertung der Mikrolage ist die zukünftige Entwicklung. Aus Investorensicht lohnt sich der Kauf vor allem, wenn derzeit die Umgebung noch viel Raum zur Verbesserung aufweist. Dann sind die Immobilienpreise fair und erlauben eine größere Steigerung in den nächsten Jahrzehnten, wenn das Viertel eine Aufwertung erfahren sollte.

Ist die Mikrolage hingegen bereits hochwertig und lässt nicht mehr zu Wünschen übrig, ist das Potenzial für Preissteigerungen weitestgehend ausgeschöpft. Solche Lagen eignen sich eher zum selbst bewohnen, aber weniger aus Renditesicht.

Die Rolle der Mikrolage für die Immobilienbewertung

Zur Bewertung einer Immobilie gilt die Lage als einer der wichtigsten Faktoren. Die unmittelbare Umgebung wird mit der Mikrolage beschrieben. Diese gibt Auskunft darüber, ob eine gute Schule in der Nähe ist, der Kindergarten noch Kapazitäten besitzt und genügend Einkaufsmöglichkeiten sich fußläufig befinden. Je attraktiver die Mikrolage, desto höher ist die Lebensqualität. Dir stehen vielfältige Angebote zur Freizeitgestaltung und Erholung zur Verfügung, sodass Du auch ein Leben neben der Arbeit hast.

Demgegenüber steht die Makrolage, welche sich auf eine weitläufigere Region bezieht. Damit ist die Bewertung des weiteren Raumes gemeint und befasst sich wesentlich mit der wirtschaftliche Attraktivität sowie der Verkehrsanbindung.

Aus Investorensicht lohnt sich primär die Investition in eine Immobilie, bei der die Mikrolage noch Raum für Verbesserung bietet. Damit ergeben sich ungenutzte Renditechancen, die sich hoffentlich in den nächsten Jahren realisieren lassen.

Führe eine intensive Prüfung der Mikrolage durch, indem Du zunächst zum Beispiel mit Google Maps die einzelnen Faktoren prüfst. Danach solltest Du Dich selbst vor Ort begeben, um einen besseren Überblick zu erhalten. Betrachte die Mikrolage als bedeutenden Faktor der Immobilienbewertung und Du wirst genauer den Marktwert beurteilen können.

Häufige Fragen