Auf einen Blick

  • Für die „Fix und Flip“-Strategie benötigst Du mindestens 10-20% des Kaufpreises als Eigenkapital
  • Zusätzlich musst Du einen Teil der Renovierungskosten und Gebühren aus dem Eigenkapital tragen
  • Du kannst als Immobilieninvestor die „Muskelhypothek“ nutzen, um den Eigenkapitalanteil zu senken
  • Alle Aufwendungen, die mit der Flip-Immobilie verbunden sind, darfst Du steuerlich absetzen

Inhaltsverzeichnis


Mit der Fix und Flip Strategie möchtest Du Dein Einkommen aufbessern und Deine handwerklichen Fähigkeiten praktisch einsetzen. Obwohl ein großer Arbeitseinsatz gefragt ist, benötigst Du ein Grundkapital, um die gewünschte Immobilie zu erwerben.

Zwar besteht der Vorteil darin, dass aufgrund des mangelhaften Zustandes der Kaufpreis niedriger ausfällt, doch musst Du dennoch eine gewisse Summe aufbringen. Zudem sind auch die Sanierungskosten bei der Fix und Flip Finanzierung zu berücksichtigen.

Beachte die nachstehenden Punkte, um günstig die Finanzierung abzuschließen und die Rendite zu erhöhen.

Erforderliches Eigenkapital für Fix und Flip

Die Grundvoraussetzung der Immobilienfinanzierung besteht in dem Einbringen von Eigenkapital. Dies stellt das Vermögen dar, welches Du als Käufer selbst einsetzt. In erster Linie zählt hierzu Dein Sparguthaben, wobei auch bereits abbezahlte Immobilien als Eigenkapital Verwendung finden könnte.

Zweck des Eigenkapitals

Das Eigenkapital gewährt dem Darlehensgeber eine Sicherheit, sollte es zu einem Kreditausfall kommen. Die Kreditsumme fällt geringer aus, sodass der Beleihungsauslauf unter den üblichen 80 Prozent verbleibt.

Die Berücksichtigung solch eines Sicherheitspuffers bedeutet, dass bei einer Zwangsversteigerung der Darlehensgeber nicht auf einer offenen Restschuld sitzenbleibt. Selbst ein Preisabschlag ist verkraftbar, sodass sämtliche Forderungen aus dem Erlös beglichen werden.

Üblicher Anteil an Eigenkapital

Die allgemeine Empfehlung geht zu einem Eigenkapitalanteil von 30 Prozent. Dieser gewährt dem Darlehensgeber die benötigte Sicherheit und reduziert die Finanzierungssumme.

Für einen durchschnittlichen Immobilienpreis von 600.000 Euro bedeutet dies, dass Du mindestens 200.000 Euro als Eigenkapital einbringen musst. Bevor es an die Finanzierung geht, ist daher eine längere Ansparphase notwendig, um dieses Eigenkapital aufzubauen.

Fix und Flip Kaufnebenkosten
Zahlung der Nebenkosten beim Hauskauf

Beim Erwerb einer Immobilie musst Du nicht nur den Kaufpreis begleichen. Es fallen ebenso Nebenkosten an, wozu die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer sowie eventuell ein Makler gehören. Diesen Anteil musst Du üblicherweise selbst zahlen und er ist nicht vom Darlehen gedeckt.

Des Weiteren sind auch die Nebenkosten aus dem Eigenkapital zu tragen. Die Kaufnebenkosten betragen ca. 15 Prozent des Kaufpreises und sind nicht vom Wert der Immobilie gedeckt. Kreditgeber verlangen daher, dass Käufer diese Aufwendungen, zu welchen u.a. der Notar sowie Makler zählen, selbst bezahlen.

Anpassungsmöglichkeiten für die Fix und Flip Strategie

Die bisher genannten Grundregeln bezüglich des Eigenkapitals beziehen sich auf den Privatkauf von Immobilien. Trittst Du als Immobilieninvestor auf, gelten andere Voraussetzungen.

Der wesentliche Unterschied ist hierbei, dass die Absicht besteht mit der Fix und Flip Strategie eine Wertsteigerung herbeizuführen. Anstatt eine größere Sparsumme einzubringen, wendest Du Deine Arbeitszeit auf, um den Zustand des Objekts zu verbessern. Diese „Muskelhypothek“ bedeutet, dass der erforderliche Eigenkapitalanteil sinkt.

Üblich sind untere Grenzen von 10 Prozent der Kaufsumme plus der Kaufnebenkosten, welche Du eigenständig aufbringen musst. Je nach Bewertung der Rentabilität Deines Projekts ist selbst eine Vollfinanzierung möglich. Voraussetzung hierfür ist eine einwandfreie Kreditwürdigkeit und bestenfalls der Abschluss vorheriger Projekte, sodass für den Kreditgeber keinerlei Unsicherheit besteht.

Widmest Du Dich der Fix und Flip Strategie, verlangt die Bank gewöhnlicherweise weniger Eigenkapital. Sind die Zinsen günstig und die Bonität optimal, ist demzufolge eine Vollfinanzierung denkbar.

Kaufnebenkosten

Im Rahmen der Fix und Flip Strategie bestehen Erleichterungen bezüglich des Eigenkapitals. Um die Zahlung der Kaufnebenkosten kommst Du jedoch nicht herum. Diese musst Du in der Regel selbst bezahlen. Da diese sich am relativ geringen Kaufpreis orientieren, ist die Belastung überschaubar. Zu den Nebenkosten zählen.

Notarkosten

Für den Kauf einer Immobilie ist in Deutschland vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet sein muss. Der Notar erstellt den Entwurf, kümmert sich um die Eintragung in das Grundbuch und stellt sicher, dass keine Partei benachteiligt wird.

Die Gebühren für diese Tätigkeiten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz[1]https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/BJNR258610013.html festgeschrieben. Es besteht demzufolge keine Möglichkeit zu verhandeln und die Kosten zu senken.

Grunderwerbsteuer

Ebenfalls unumgänglich ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Diese stellt eine wichtige Einnahmequelle der Bundesländer dar. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Maklergebühren

War beim Kauf der Immobilie ein Makler involviert, verlangt dieser ebenso eine Gebühr. Diese beträgt üblicherweise 7,14 Prozent des Kaufpreises und ist zu gleichen Teilen vom Käufer und Verkäufer zu zahlen.

Der Makler ist für den Immobilienkauf jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. Möchtest Du die Kosten senken und bist nicht auf einen Makler als Unterstützung angewiesen, solltest Du gezielt nach Objekten Ausschau halten, die rein privat zum Verkauf angeboten werden.

Steuerliche Besonderheiten

Die Finanzierung beim Fix und Flip ist mit einigen Aufwendungen verbunden. Neben dem Eigenkapital, welches Du zunächst ansparen musst, schlagen später die Zinsen zu Buche. Diese gelten als reine Kosten, die nicht zum Wert der Immobilie beitragen.

Handelt es sich um ein reines Investitionsobjekt, darfst Du sämtliche Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Flip Immobilie stehen, absetzen. Dies bedeutet, dass etwa die Zinsen oder Kaufnebenkosten sich gewinnmindernd auswirken und dadurch Deine Steuerlast senken. Erzielst Du mit dem Verkauf einen Gewinn, darfst Du die Kosten geltend machen und reduzierst Deine Einkünfte.

Haltefrist Fix und Flip
Spekulationssteuer aus dem Immobilienverkauf

Bewohnst Du das Objekt nicht selbst, sondern vermietest es zunächst, ist die Haltefrist von 10 Jahren zu beachten. Verkaufst Du die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums, erhöht der Gewinn das zu versteuernde Einkommen. Wartest Du hingegen die Frist ab, ist der Gewinn steuerfrei.

Dies stellt einen wesentlichen Unterschied zum Privatkauf dar. Als Privatperson dürftest Du die Zinsen oder sonstige Aufwendungen nicht absetzen, sondern trägst die volle Last. Beachte die Besonderheit, wenn Du die Rendite der Fix und Flip Strategie berechnest.

Sanierungskredit

Für die Fix und Flip Finanzierung ist nicht nur der Kaufpreis interessant. Denn bei dieser Vorgehensweise wählst Du gezielt Objekte aus, die zunächst günstig auf dem Markt erhältlich, später aber mit Sanierungsaufwendungen verbunden sind. Ein beachtlicher Teil der Kosten fällt dementsprechend nicht beim Kauf, sondern erst mit der Sanierung an.

Hierbei besteht die Wahlmöglichkeit, ob Du bereits bei der ursprünglichen Finanzierung den Sanierungsaufwand berücksichtigst oder erst im Nachhinein einen separaten Sanierungskredit beantragst. In jedem Fall solltest Du im Vorhinein genügend Rücklagen bilden, welche deutlich über den geforderten Eigenkapitalanteil hinausgehen. So steht der weiteren Finanzierung nichts im Wege und die Aufwertung lässt sich lückenlos umsetzen.

Zu beachten ist der steuerliche Umgang des Sanierungskredits. Hierbei sind folgende Fälle zu unterscheiden.

Sanierungsaufwand weniger als 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie

Fällt der Aufwand mit 15 Prozent relativ gering aus, darfst Du diese als Teil der Werbungskosten absetzen. Sie mindern demzufolge unmittelbar Dein zu versteuerndes Einkommen und gehen mit einer Ersparnis hinsichtlich der Steuerlast bereits während des Jahrs der Anschaffung einher.

Sanierungsaufwand übersteigt 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie

Bei der Fix und Flip Vorgehensweise tritt regelmäßig die Situation auf, dass die Sanierungskosten relativ hoch in Relation zu den Anschaffungskosten ausfallen. Dies ist schließlich Zweck der Strategie, um eine maximale Aufwertung zu erzielen.

Damit einher geht die Vorschrift, dass die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Anschaffungskosten zu addieren sind. Diese sind anschließend über die reguläre Abschreibung zu berücksichtigen. Anstatt also direkt sich gewinnmindernd auszuwirken, verteilt sich der Aufwand über einen Zeitraum von einigen Jahrzehnten.

Finanzierung von Fix und Flip Immobilien

Die Finanzierung der Fix und Flip Objekte grenzt sich von einem reinen Privatkauf deutlich ab. Es ist weniger Eigenkapital erforderlich, die Aufwendungen sind steuerlich absetzbar und Du stehst vor der Wahlmöglichkeit, ob die Sanierungskosten direkt bei der ursprünglichen Finanzierung zu berücksichtigen sind oder der Kapitalbedarf mit einem separaten Kredit gedeckt wird.

Nutze den Rechner, um die Finanzierungskosten zu berücksichtigen und später die Rendite zu ermitteln. Berücksichtige beim Verkauf die Spekulationssteuer, die auf den Gewinn fällig ist, insofern Du die Haltefrist von 10 Jahren unterschreitest.

Rendite Fix and Flip

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Berechnung Rendite Fix and Flip

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Verfügst Du bereits über Erfahrungen als Investor und hast Fix und Flip Projekte erfolgreich abgeschlossen, lohnt es sich, die Dokumente als Nachweis vorzulegen. Dadurch profitierst Du von günstigeren Konditionen und erzielst eine höhere Rendite.

Häufige Fragen

Für ein Fix-und-Flip-Projekt solltest Du mindestens 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Zusätzlich musst Du auch die Kosten für Renovierungen und andere Gebühren bedenken, die zu den Ausgaben gehören. Das Eigenkapital dient dazu, den Kreditgebern Sicherheit zu bieten und Dein finanzielles Engagement in das Projekt zu demonstrieren.

Ein Fix-und-Flip-Projekt wird dann rentabel, wenn der Verkaufspreis nach der Renovierung deutlich höher ist als die Gesamtkosten des Projekts. Hierbei sollten alle Ausgaben berücksichtigt werden, einschließlich Kaufpreis, Renovierungskosten und andere Gebühren. Des Weiteren sollte ein angemessener Gewinnspanne berücksichtigt werden.

Bei einem Fix-und-Flip handelt es sich um einen Immobilien-Investment-Ansatz, bei dem Du eine Immobilie kaufst, sie aufwertest oder renovierst und anschließend mit Gewinn wieder verkaufst. Die Idee ist, dass Du eine Immobilie unter ihrem Marktwert erwirbst, Verbesserungen vornimmst, um ihren Wert zu erhöhen, und sie dann zum höheren Preis verkaufst. Der Prozess erfordert oft ein gutes Auge für profitable Deals und die Fähigkeit, Renovierungsprojekte effektiv zu managen.

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