Bauerwartungsland – Definition, Chancen & Risiken

Immobilien und selbst Grundstücke sind mit einem hohen Preisschild versehen. In den letzten Jahren wurden immense Wertsteigerungen verbucht. Ein Schnäppchen ist damit kaum mehr zu erzielen.

Sind Deinem Budget klare Grenzen gesetzt und bringst Du Geduld mit, könnte der Kauf von Bauerwartungsland für Dich die beste Entscheidung sein. Dabei handelt es sich um Land, welches zukünftig zu Bauland umgewidmet werden soll.

Aufgrund der unsicheren Lage ist der Kaufpreis vergleichsweise günstig. Doch mit dem Bauerwartungsland sind auch Risiken verbunden. Lohnt sich der Kauf für Dich oder solltest Du lieber nach anderen Grundstücken für Dein Traumhaus suchen?

Das Bauerwartungsland erklärt

Der Begriff erklärt bereits die wesentlichen Eigenschaften dieser Grundstücke. Es handelt sich um Land, welches derzeit weder erschlossen noch als Bauland gekennzeichnet ist. Das Land ist unerschlossen und damit ist es noch nicht möglich, dort das eigene Wunschhaus zubauen.

Beim Kauf eines solch unerschlossenen Landes ist aber die Hoffnung verbunden, dass die Erschließung^[1]https://www.biallo.de/baufinanzierung/ratgeber/so-funktioniert-die-erschlie%C3%9Fung-eines-grundstuecks/ bald erfolgt. Damit wäre es möglich, das Grundstück mit einer Immobilie zu bebauen.

Konkret besteht in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für Bauerwartungsland diese Definition: „Flächen, bei den eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist.“

Erkennbar ist dies im Flächennutzungsplan der Gemeinde. Denn dort ist das Land bereits als Bauerwartungsland ausgewiesen. Du darfst Dir also die berechtige Hoffnung machen, dass eine Erschließung und Umwidmung zum Bauland in absehbarer Zeit erfolgen. Dies wird auch als objektives Bauerwartungsland bezeichnet. Es liegen konkrete Anhaltspunkte vor, sodass Du davon ausgehen darfst, dass das Bauerwartungsland zu Bauland wird.

Unsicherer ist es hingegen, wenn das Land noch nicht im Flächennutzungsplan gekennzeichnet ist. Dann könntest Du anhand anderer Merkmale davon ausgehen, dass in Zukunft eine Umwidmung stattfindet. Etwa, wenn das Land sich im Einzugsgebiet einer Stadt oder Gemeinde befindet. Steigt die Bevölkerungszahl in der direkten Umgebung, ist es naheliegend, dass weiteres Land als Baufläche ausgewiesen wird. Allerdings gibt es hier noch keine offiziellen Pläne, das Land tatsächlich zu erschließen. Daher sind solche Flächen günstiger, aber das Risiko ist gegeben, dass keine Umwidmung stattfindet. Damit geht der Plan nicht auf, das Land teurer zu verkaufen oder dort selbst eine Immobilie zu bauen.

Abgrenzung zum Bauland

Das Bauerwartungsland ist eine Vorstufe zum Bauland. Doch wo liegen nun genau die Unterschiede zwischen diesen Grundstücken?

Die Abgrenzung ist relativ einfach. Denn beim Bauland sind bereits die Voraussetzungen geschaffen, dort eine Immobilie zu errichten. Es wird daher als baureifes Land bezeichnet. Nach dem Kauf darfst Du unverzüglich mit dem Bau beginnen.

Im Gegensatz dazu ist das Bauerwartungsland noch eine einfache Fläche. Dieses wird zwar nicht mehr forstwirtschaftlich genutzt, liegt aber mehr oder weniger brach. Zum Bauen ist es noch nicht ausgewiesen.

Preise für das Bauerwartungsland

Die Motivation das Bauerwartungsland zu kaufen besteht in der Regel darin, dass dieses wesentlich günstiger ist. Es ist noch nicht zum Bauen geeignet und eine Erschließung bislang nicht erfolgt. Daher sind größere Abschläge beim Preis zu erwarten.

Der Preis von Bauerwartungsland liegt etwa auf dem Niveau von 25 bis 60% im Vergleich zum Bauland. Damit sind die Kosten wesentlich niedriger und Du könntest Dir den Traum von einem größeren Grundstück erfüllen. Auch als Investition ist das Bauerwartungsland interessant. Denn nach der Umwidmung zum Bauland^[2]https://www.immobilienscout24.at/eigentuemerlexikon/umwidmung.html gewinnt es deutlich an Wert, sodass Du es zu einem höheren Preis verkaufst. Relevant ist hierfür auch das Baulastenverzeichnis, in welchem verschiedene Einschränkungen, wie die Anbaulast festgehalten sind.

Ganz so einfach ist das Geldverdienen mit dem Bauerwartungsland aber nicht. Denn dem Profit stehen einige Risiken gegenüber. So könnte es vorkommen, dass eine Umwidmung nicht stattfindet. Auch nach Jahren des Wartens hat sich die Gemeinde nicht darum bemüht, das Bauerwartungsland aufzuwerten. Eventuell sind die Bevölkerungszahlen nun rückläufig, sodass sich eine Umwidmung nicht mehr lohnt.

Zudem musst Du jedes Jahr die Grundsteuer für das Bauerwartungsland zahlen. Anders als bei einem einfachen Acker unterliegt das Bauerwartungsland dem Hebesatz für gewöhnliche Grundstücke. So werden schnell mehrere hundert Euro im Jahr fällig für Land, dass Du kaum nutzt.

Zu beachten sind zudem die Erschließungskosten. Damit das Bauerwartungsland final nutzbar wird und Du dort eine Immobilie bauen darfst, ist ein Anschluss an die gewöhnliche Infrastruktur notwendig. Dazu zählen:

Die Erschließungskosten werden zu einem Teil von der Gemeinde und zum anderen Teil von den Eigentümern der Grundstücke übernommen. Behalte daher eine ausreichend hohe Reserve vor, um die Erschließung zu stemmen. Je nach Entfernung zur Gemeinde und Größe der Fläche steigen die Erschließungskosten beträchtlich an.

Für wen ist das Bauerwartungsland interessant?

Bauerwartungsland ist nicht für alle Zielgruppen eine praktische Option. Möchtest Du besonders bald mit dem Bau beginnen und in die Immobilie einziehen, ist das Bauerwartungsland mit einer zu hohen Wartezeit verbunden.

Interessant ist diese Art Land für Personen, die erst in Zukunft bauen möchten, aber kein Problem damit haben, noch einige Jahre zu erwarten. Es handelt sich meist um jüngere Käufer, deren Familienplanung noch am Anfang steht. Sie sind nicht gezwungen, die eigene Wohnsituation zu verändern und bringen mehr Geduld mit.

Auch für Investoren erweist sich das Bauerwartungsland als profitable Geldanlage. Findet die Umwidmung statt, steigt der Wert immens und ein teurer Verkauf ist möglich. Hierbei sind die bereits angesprochenen Risiken zu beachten, dass eine Umwidmung nicht stattfindet oder mit einer langen Wartezeit verbunden ist. Somit könnte sich die Investition nicht wie erwartet auszahlen.

Umwidmung zum Bauland

Das Ziel des Bauerwartungsland ist dieses zum Bauland umzuwidmen. Erst wenn dieser Prozess abgeschlossen ist, darf das Grundstück mit einer Immobilie bebaut werden. Doch wie wird die Fläche zum „vollwertigen“ Bauland?

Der gesamte Prozess ist mit einigen behördlichen Hürden verbunden. Zunächst wechselt der Status der Fläche vom Bauerwartungsland zum Rohbauland. Damit werden Bauabsichten konkreter und es ist absehbar, dass bald die Bebauung stattfindet.

Das Rohbauland ist allerdings noch nicht erschlossen, weshalb die Möglichkeiten zur Bebaubarkeit nicht gegeben sind. Erst nach der Erschließung ist der Wechsel vom Rohbauland zum Bauland möglich.

Möchtest Du schnellstmöglich mit dem Bau der Immobilie beginnen, musst Du hierzu einen Antrag beim Bauamt der Gemeinde einreichen. Dort teilst Du verschiedene Informationen mit, etwa die Quadratmeteranzahl, den Grund für die Umwidmung und die beabsichtige Nutzung der Fläche.

Es liegt nun an der Gemeinde, die Erschließung in die Wege zu leiten und den Bebauungsplan zu ändern. Dies geschieht jedoch frühestens nach 6 Monaten. Insofern die Erschließung abgeschlossen und die Fläche als Bauland ausgewiesen ist, darfst Du mit dem Bau der Immobilie beginnen.

Mit dem Bauerwartungsland günstig ein Grundstück erwarben

Die Grundstückspreise sind in den vergangenen Jahren immens gestiegen. Selbst der oft zitierte Speckgürtel passt häufig nicht mehr ins Budget und so müssen andere Optionen ausgelotet werden, die eine Möglichkeit bieten, das eigene Traumhaus zu verwirklichen.

Liegt die Bauabsicht noch weit in der Zukunft, könntest Du das Bauerwartungsland erwerben. Dabei handelt es sich um ein Grundstück, welches zurzeit noch nicht erschlossen und nicht zum Bebauen geeignet ist. Es besteht aber die Aussicht, dass sich dieser Status in den nächsten Jahren ändert und damit der Bau einer Immobilie möglich wird.

Kaufe das Bauerwartungsland, um möglichst günstig das Grundstück zu erwerben. Beachte hierbei, dass jährlich die Grundsteuer fällig wird und später Du einen Teil der Erschließungskosten übernehmen musst. Zudem besteht das Risiko, dass die Gemeinde die Pläne ändert und eine Umwidmung in Bauland nicht mehr vorgesehen ist.

Bringst Du viel Geduld mit und besteht kein großer Druck zum Bauen, dann betrachte das Bauerwartungsland als Investition in die Zukunft. So sorgst Du bereits in frühen Jahren für die Familie vor und hältst die Kosten für das Eigenheim gering.

Häufige Fragen