Ist Deutschland für Dich als Standort nicht mehr attraktiv und möchtest Du ein neues Abenteuer beginnen, könnte die Auswanderung eine Alternative darstellen. Durch den technologischen Fortschritt ist die Welt zusammengewachsen und es besteht eine größere Freiheit bei der Wahl des eigenen Lebensortes.

So hat es mich selbst Ende des Jahres 2017 zunächst für eine mehrmonatige Reise nach Asien verschlagen. Dabei habe ich mich nicht nur in Indonesien verliebt, sondern auch meine heutige Frau kennengelernt.

War die erste Zeit noch mit einem Pendeln zwischen Indonesien und Deutschland verbunden, habe ich mich 2018 entschieden, meinen Lebensmittelpunkt zu verlagern. Für mich war klar, dass ich in Indonesien eher mein Glück finden würde und es hielt mich nichts mehr in Deutschland.

So bin ich 2018 mit 29 Jahren, geringen Rücklagen und ohne langfristiger Perspektive nach Indonesien ausgewandert. Eine Entscheidung, welche in der folgenden Zeit mit einigem Stress, Rückschlägen und Schwierigkeiten verbunden war. Gleichwohl lassen die schönen Seiten, all die Anstrengungen vergessen und bestärken mich bis heute darin, dass die Auswanderung der richtige Entschluss war.

Weshalb das eigene Haus in Indonesien?

Nach der kurzen Einführung möchte ich jetzt mit dem eigentlichen Thema des Hausbaus beginnen. Lebst Du selbst bereits im Ausland oder bist Du noch unschlüssig, ist die eigene Immobilie sicherlich ein zentraler Punkt für die zukünftige Planung. Denn mit dem eigenen Häuschen schaffst Du Dir langfristig eine neue Heimat, in welcher Du Dich auch fernab Deutschlands wohlfühlst.

Kaum Rechte als Mieter

In Deutschland leben etwas mehr als die Hälfte der Personen zur Miete. Dies stellt jedoch aufgrund der umfangreichen Rechte als Mieter eine Besonderheit dar. Wohl kein anderes Land ist Mietern so wohlgesonnen wie Deutschland.

Einmal eine Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag bezogen, ist es für den Vermieter kaum möglich, den Mieter zum Auszug zu bewegen. Eine Eigenbedarfskündigung ist an einige Voraussetzungen verknüpft und selbst bei einem Mietrückstand vergehen einige Monate, bis die Zwangsräumung droht. Zudem ist der Vermieter zuständig für die Behebung größerer Mängel und muss dafür aufkommen.

All dies sind Punkte, die im Ausland kaum zutreffen. Dort genießen Mieter deutlich weniger Rechte, sodass das Wohnen zur Miete unattraktiv ist.

In Indonesien ist es üblich befristete Mietverträge einzugehen. Meist über einen Zeitraum von einem oder zwei Jahre. Sollte der Vermieter nicht mehr an der Vermietung interessiert sein, bleibt nur der Auszug. Zudem ist die Miete frei festlegbar und als Mieter akzeptierst Du entweder die Erhöhung oder suchst eine neue Bleibe.

Zudem sind in der Regel Mieter für die Reparatur von Mängeln verantwortlich. Vermieter übertragen diese Verantwortung und lassen lieber die Bewohner dafür zahlen.

Es zeigt sich also, dass das Mieten keine langfristige Option ist. Für mich als Mieter fallen im Grunde die gleichen Instandhaltungskosten und Reparaturen an, ohne einen Anteil am Eigentum zu besitzen mit dem Risiko, dass der Vermieter der Verlängerung des Mietvertrags nicht zustimmt.

Im ungünstigsten Fall hast Du einiges Geld das Objekt investiert, damit es Deinen Vorstellungen entspricht, nur damit der Vermieter Dich bei nächster Gelegenheit vor die Tür setzt. Daher bestand frühzeitig der Entschluss, selbst ein Haus zu bauen, um nicht der Willkür des Vermieters ausgesetzt zu sein.

Nähe zur Familie

Fraglich ist, wo das neue Eigenheim entstehen sollte. Denn eigentlich leben wir auf Ost-Java in Malang, wo meine Frau arbeitet. Die Familie wohnt jedoch rund drei Stunden entfernt in Kediri.

Da nicht gesichert war, dass meine Frau langfristig in Malang arbeiten würde, entschieden wir uns dazu, das Haus in Kediri zu bauen. Dort lebten die Eltern und Großeltern, die wir regelmäßig besuchten. Zudem wurden sämtliche Visa-Angelegenheiten dort erledigt, weshalb es uns sinnvoll erschien, zunächst ein einfaches Eigenheim in Kediri zu bauen.

Langfristige Investition

Von Anfang an war klar, dass das Haus in Kediri nicht den neuen Lebensmittelpunkt darstellen würde. Es dient hauptsächlich als Unterkunft für Besuche der Familie, um nicht mehr auf ein Hotel angewiesen zu sein.

Zudem ist das Haus auch als langfristige Kapitalanlage anzusehen. Denn obwohl die Inflation glücklicherweise weit unter dem Niveau der Asienkrise vor der Jahrtausendwende liegt, sind Immobilienpreise mit einem stetigen Wachstum verbunden.

Dies ist darauf zurückzuführen, dass es kaum alternative Investitionsmöglichkeiten gibt. Eine Anlage in ETFs ist praktisch unbekannt und so fließt das Geld entweder in den Kauf von Grundstücken bzw. Immobilien oder Gold. Des Weiteren trägt das relativ starke Bevölkerungswachstum zum Druck auf dem Immobilienmarkt bei, weshalb das Abwarten eine teure Entscheidung darstellt.

Länger zu warten, war für uns daher keine Option. Wir wollten mit dem eigenen Haus eine langfristige Sicherheit und einen Rückzugsort schaffen.

Bauprozess

Der eigentliche Bauprozess ist nicht mit einem Haus in Deutschland vergleichbar. Hierbei ist Hinterkopf zu behalten, dass das Gebäude an sich nur etwas mehr als 20.000 Euro kostet. Entsprechend sind die Erwartungen an die Bauweise zu senken.

Deutlich wird vor allem, dass kaum technische Geräte zum Einsatz kommen. Die meisten Tätigkeiten werden in Handarbeit und mit den einfachsten Mitteln vollbracht. Wer hier mit „deutschen“ Standards misst, muss sich den lokalen Gegebenheiten fügen und akzeptieren, dass das Haus nicht für die Ewigkeit gebaut ist.

Fundament

Von einem richtigen Fundament zu sprechen, ist eigentlich zu viel verlangt. Es handelt sich vielmehr um aufgeschüttete Erde, über welche direkt der Beton gegossen wird. Kennst Du aus Deutschland den Aufbau inklusive Dämmung, Isolierung oder Trennlage, ist dies in Indonesien nicht üblich.

Um sich vor der Feuchtigkeit zu schützen, werden die Häuser leicht erhöht gebaut. Dies dient nicht nur zur Abgrenzung vor dem Grundwasser, sondern auch den Wassermassen in der Regenzeit sowie Schädlingen.

Mauerwerk

Das Mauerwerk wird ebenfalls in einfachster Bauweise nach oben gezogen. Ärgerlich sind hierbei die Löcher, die durch die Bambusgerüste entstehen. Diese werden zwar zum Schluss wieder mit Ziegelsteinen versiegelt, aber erweisen sich in den Folgejahren als Schwachstelle. Denn auch wenn die Lücken als solche nicht direkt erkennbar sind, dringt darüber Feuchtigkeit ein, sodass die Farbe schneller verfärbt.

Ansonsten trat bei uns noch das Problem auf, dass die Geschosshöhe zunächst zu niedrig war. Ob aus Sparmaßnahmen oder Unwissenheit war das Mauerwerk im Erdgeschoss niedriger als auf den Zeichnungen angegeben. Der Mangel wurde zum Glück frühzeitig erkannt und das Mauerwerk auf das entsprechende Maß erweitert.

Es lohnt sich also regelmäßig die Baustelle zu besuchen. Hierfür waren die Schwiegereltern zuständig, die beinahe täglich den Bau des Hauses begleiteten.

Hinterhof

Der Hinterhof fällt zwar relativ klein aus, bietet sich aber zumindest zum Frühstücken oder abends zum Sitzen wunderbar an. Tagsüber sind die Temperaturen ohnehin so hoch, dass ein großflächiger Garten kaum nutzbar wäre.

Der Bereich vor der Tür ist teilweise überdacht, um einen besseren Schutz vor den Regen zu gewährleisten. Vor Abschluss dieser Arbeiten ist das Wasser regelmäßig eingetreten, wie auf den Bildern bei der Mängelliste zu erkennen ist.

Um die Fläche besser nutzen zu können, haben wir diese mit offenen Ziegeln versehen, die Platz für etwas Rasen bieten, sowie dem Regenwasser die Möglichkeit geben dort zu versickern. Im Nachhinein zeigt sich allerdings, dass der gewählte Rasen für die Anwendung wenig geeignet war. Dieser ist dem Einfluss der direkten Sonnenstrahlung nicht gewachsen. Lediglich in den schattigen Bereichen kommt der Rasen besser zur Geltung.

Küche

Einer der zentralen Punkte des Hauses sollte die Küche darstellen. In Indonesien ist es üblich lediglich eine längere Kochzeile aus Beton anzufertigen. Auf diese wird dann eine mobile Kochplatte gestellt. Zum Kochen wird Gas aus kleinen Gasflaschen genutzt, welche unter der Kochzeile stehen. Eine zentrale Versorgung besteht nicht. Dies bedeutet, dass ein regelmäßiger Austausch notwendig ist.

Anstatt einer üblichen Kochzeile wollten wir die Küche individuell anfertigen lassen, um den Raum besser auszunutzen. Insbesondere der Bereich unter der Treppe haben wir als Stauraum vorgesehen.

Da die Kochzeile relativ kurz und noch Platz für den Kühlschrank notwendig war, haben wir eine zusätzliche Kücheninsel installieren lassen. So ist zumindest etwas mehr Freiraum zum Kochen dar, ohne dass es zu beengt wird.

Die Küche haben wir individuell anfertigen lassen. Die Kosten betrugen hierfür ca. 3.000 Euro, exklusive der Ausstattung. Den Kühlschrank, die Herdplatte, das Spülbecken sowie die Mikrowelle haben wir zusätzlich angeschafft und sind in den Kosten noch nicht berücksichtigt.

Der Küchenanbieter liegt im oberen Preissegment, es wäre also auch deutlich günstiger gegangen. Die Qualität war uns aber wichtig und überzeugt auch heute noch. Somit sehen wir dies als gelungene Investition an.

Carport

Eine eigene Garage ist aufgrund der geringeren Grundstücksfläche in den wenigsten Häusern integriert. Meist befinden sich die Fahrzeuge außerhalb und werden von einem Carport vor den hohen Temperaturen geschützt.

Der Carport war beim Bau des Hauses nicht inklusive, sondern musste von uns nachträglich in Auftrag gegeben werden. Die Kosten hierfür lagen bei etwa 1.000 Euro. Aufgrund der intensiven Sonne sowie der massiven Regenschauer ist ein solcher Schutz für uns unverzichtbar.

Abschluss der Bautätigkeit

Der Bau des Hauses hat knapp 10 Monate in Anspruch genommen. Obwohl es eine recht einfache Bauweise war, war der gesamte Bauprozess von einigen Pausen unterbrochen. Die einzelnen Tätigkeiten sind weniger aufeinander abgestimmt, sodass es zu Unterbrechungen zwischen den einzelnen Bauabschnitten kommt.

Wie sieht jetzt das Fazit, 4 Jahre nach Fertigstellung des Hauses aus? Da es der Bau meines ersten Hauses war, bin ich um einige Erfahrungen reicher, die auch Dich vor einigen Problemen bewahren.

Mängel

Kleinere und größere Mängel bleiben bei einem Haus dieser Preisklasse und Bauweise nicht aus. Wie bereits erwähnt, sind die Gebäude nicht für die „Ewigkeit“ gebaut und es ist zu erwarten, dass diese schneller Abnutzungserscheinungen zeigen. Die folgenden Mängel sind dabei am stärksten in Erscheinung getreten.

  • Abblättern der Wandfarbe

Das tropische Klima ist für die Bausubstanz nicht gerade förderlich. Am ehesten bemerkbar macht sich dies bei unserem Haus an der abblätternden Wandfarbe. Wahrscheinlich wurde eine ungeeignete Farbe verwendet und der Haftgrund ist ohnehin unbehandelt.

In der Folge löst sich die Farbe teilweise von der Wand und lässt sich mit der bloßen Hand abkratzen. Der Effekt ist dort am Stärksten, wo eine direkte Sonneneinstrahlung vorhanden ist.

  • Feuchtigkeitsschäden

Leider sind auch Schäden infolge der Regenzeit kaum zu vermeiden. Die Feuchtigkeit dringt mal mehr, mal weniger stark durch die Bausubstanz und hinterlässt dort ihre Spuren.

Zu sehen ist der Einfluss dort, wo die Löcher der Bambuskonstruktionen vorhanden waren. Auch entlang der Fenster zeigt sich die Feuchtigkeit.

Zudem ist kaum ein Dach 100% dicht. So tröpfelt es vereinzelt auf die dünne Zwischendecke. Diese gibt im Verlaufe nach und ein kleines Loch entsteht.

  • Unzureichende Pumpe

Der vorliegende Wasserdruck reicht nicht aus, um Stockwerke über dem Erdgeschoss zu versorgen. Daher verfügen sämtliche mehrgeschossigen Häuser über eine Pumpe. Dabei handelt es sich in der Regel um eine simple Booster-Pumpe. Diese hält nicht dauerhaft den Wasserdruck aufrecht, sondern springt an, sobald ein Verbraucher aufgedreht wird.

Teilweise ist der Wasserdruck jedoch so gering, dass selbst das Aufdrehen der Dusche im oberen Stockwerk nicht genügt, damit die Pumpe anspringt. Erst durch das Aufdrehen mehrerer Verbraucher beginnt die Pumpe zu arbeiten, sodass der gewünschte Wasserdruck vorliegt.

  • Versprechen der Anlage

Der Anbieter der Wohnungsanlage hat auf dem beiliegendem Flyer mit einer umfangreichen Infrastruktur geworben. So sollte ein kleiner Pool für Kinder, eine Anlage zum Bogenschießen und Grünflächen gebaut werden. Nach 5 Jahren ist allerdings nur die kleine Moschee fertiggestellt und vom Pool sowie dem Platz zum Bogenschießen fehlt jede Spur.

Rechtliche Einordnung der Immobilien für Ausländer

In Deutschland ist die Rechtslage simpel. Du erwirbst das Eigentum an der Immobilie und damit sämtliche Rechte und Pflichten.

Im Ausland sind die Regeln jedoch andere. Zumeist sind Länder deutlich protektionistischer eingestellt und gewähren Ausländern kein Eigentumsrecht an einer Immobilie. Dies soll vor einem Aufheizen des Immobilienmarktes, angefacht durch Ausländer, schützen.

Wie genau sehen die Eigentumsrechte in Indonesien für Ausländer aus?

Kein Eigentum für Ausländer

In Indonesien gilt der Grundsatz, dass Ausländer kein Eigentum an Immobilien oder Fahrzeugen erwerben dürfen. Das Eigentumsrecht ist ausschließlich Einheimischen vorbehalten.

Dadurch möchte der Staat verhindern, dass Grundstücke oder Immobilien an Ausländer zufließen. Insbesondere im beliebten Urlaubsparadies Bali ist solch eine Sorge sicherlich nicht unbegründet.

Ohne solch eine Einschränkung würde ohne Zweifel ein Großteil des Landes an ausländische Eigentümer fließen. Diese weisen eine höhere Kaufkraft als die einheimische Bevölkerung auf und verdrängen diese vom Markt.

Partner als Eigentümer

Als Ausländer das Eigentum an der Immobilie zu erwerben, ist kompliziert und mit hohen Investitionen verbunden. Die einfachste Möglichkeit stellt daher der Kauf über den (Ehe-)Partner dar.

Dies ist die gängigste Variante, wobei natürlich zu beachten ist, dass für Dich als Ausländer keinerlei Eigentumsrecht an der Immobilie besteht. Selbst im Todesfall würdest Du leer ausgehen, da ausschließlich indonesische Erben infrage kommen. So würde das Haus also vollständig an die indonesischen Verwandten übergehen.

Für mich habe ich entschieden, dass ich dieses Risiko eingehen möchte. So besitze ich formal kein Eigentum, weshalb immer klar sein sollte, dass die eigene Investition begrenzt sein sollte. Es sollte nur so viel Eigenkapital eingebracht werden, wie es bei einem Verlust noch „verschmerzbar“ wäre. Die Lebensersparnisse in solch ein Vorhaben zu stecken wäre leichtsinnig und schnell könnte sich der Traum zum Albtraum wandeln.

Wer die gesamten Ersparnisse in die Immobilie einbringt, die letztlich dem Ehepartner gehört, muss im schlimmsten Fall den Betrag komplett abschreiben. Solche Horrorstorys aus dem Ausland sind nicht unbekannt, weshalb Du äußerst vorsichtig mit Deinem Geld umgehen musst.

Langfristige Miete

Als eine Option hat sich in Bali für Ausländer die langfristige Miete (leasehold[1]https://wise.com/de/blog/haus-kaufen-bali ) etabliert. Diese wird häufig für einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren abgeschlossen.

Vergleichbar ist diese mit der Pacht in Deutschland. Du bist kein einfacher Mieter, sondern erhältst umfangreichere Rechte. So darfst Du bauliche Veränderungen vornehmen, ohne diese mit dem Vermieter abzusprechen und die Immobilie weitervermieten.

Im Gegenzug musst Du jedoch die vereinbarte Summe mit Abschluss des Vertrages aufbringen, welche in etwa dem Marktwert der Immobilie entspricht. Somit „kaufst“ Du die Immobilie lediglich für den vereinbarten Zeitraum und mit Ablauf der Miete fällt das Objekt wieder an den Eigentümer zurück.

Planst Du Dich langfristig auf Bali niederzulassen, dann sei Dir der Mehrkosten bewusst. Für Ausländer ist dies zwar eine teure, aber immerhin rechtssichere Option, um langfristig das Eigenheim zu bewohnen.

Kauf über Unternehmen

Eine Alternative ist der Kauf der Immobilie sowie des Grundstücks über ein Unternehmen. Hierfür gründest Du in Indonesien eine ausländische Investmentgesellschaft (PT PMA).

Voraussetzung ist hierfür ein Investitionsvolumen von mindestens 10 Milliarden IDR (rund 600.000 Euro). Du musst also ein gehöriges Startkapital vorweisen, um solch ein Unternehmen gründen zu können.

Des Weiteren bestehen zusätzliche Einschränkungen. So könnte es sein, dass ein weiterer indonesischer Anteilseigener vorhanden sein muss, sodass Du als Ausländer nicht 100% am Unternehmen hältst.

Mitunter ist auch ein langfristiges Visum (KITAS) zur Gründung und der Investitionstätigkeit notwendig. Die Vorschriften variieren je nach genauem Geschäftszweck, sodass vorab abzuklären ist, wie genau die Struktur für den Kauf einer Immobilie aussehen muss.

Die passende Immobilie finden

Nach der persönlichen Beschreibung des Hausbaus, möchte ich Dich jetzt beim konkreten Prozess der Auswahl des Hauses mitnehmen. Am Anfang steht hierbei die die Suche nach dem Eigenheim.

Online-Portale

Ähnlich wie in Deutschland gibt es natürlich auch in Indonesien einige Online-Portale, auf denen Immobilien angeboten werden. Die bekanntesten sind:

Diese Portale sowie Makler dienen als erste Orientierung, um einen allgemeinen Eindruck über den Markt zu erhalten. Du erfährst, welche Angebote es gibt und wo es sich lohnen könnte, mehr Details zu erfahren.

Jedoch ist anzumerken, dass die Informationen häufig unzutreffend sind. Die Angaben über die Größe des Grundstücks sowie der Wohnfläche und selbst die Anzahl der Geschosse entsprechen oftmals nicht der Realität. Entsprechend sind die Daten stets mit Vorsicht zu genießen.

Angebote von Wohnanlagen

In Indonesien werden seltener individuelle Häuser angeboten. Zumeist handelt es sich um geschlossene Wohnanlagen (Perumahaan), die eine Auswahl an Hausvarianten anbieten.

Anders, als es den Eindruck erweckt, sind solche Wohnanlagen nicht der „Oberschicht“ vorbehalten, die sich abschotten möchte. Vielmehr sind die Wohnanlagen bei der breiten Bevölkerung beliebt. So gibt es Ausführungen für einkommensschwächere Eigentümer, die vom Staat subventioniert werden, neben ganz gewöhnlichen Wohnanlagen.

Wir haben uns für eine solche neu angelegte Wohnanlage entschieden. Die Angebote hierfür finden jedoch seltener online statt, sondern meist über persönliche Ansprechpartner.

Verkäufer sind meist in Einkaufszentren oder anderen Verkaufsständen vertreten, bewerben dort die Wohnanlage und geben Flyer mit den wichtigsten Informationen mit. So haben wir für uns für das Haus gefunden, welches mit unserem Budget vereinbar war und einen guten Eindruck hinterließ.

Wichtig ist hierbei die eigene Erkundung des Standorts. Denn die Versprechen der Anbieter weichen häufig von der Realität stark ab. Rein aus der Ferne ist ein Kauf daher nicht zu empfehlen, sondern Du solltest Dir vor Ort ein Bild von der Wohnanlage verschaffen.

Eckdaten des Hauses

Unser Haus steht also in Kediri in einer Wohnanlage, die zum Kaufzeitpunkt im Jahr 2019 noch in der Bauphase war. Der Bau einzelner Häuser war zwar abgeschlossen, das Wohnen war jedoch kaum möglich. Dennoch haben wir dies als positives Zeichen gewertet, dass die Arbeiten voranschreiten und ein Baufortschritt erkennbar war.

Da das Haus nicht dauerhaft zum Wohnen gedacht war, haben wir uns für eine Variante in mittlerer Größe entschieden. Dieses überzeugte vom Preis-Leistungs-Verhältnis und schien für den Zweck ideal.

  • Grundstücksgröße: 96m²
  • Wohnfläche: 90m²
  • Schlafzimmer: 3
  • Badezimmer: 2
  • Preis: 620 Millionen IDR (ca. knapp 40.000 Euro zum damaligen Wert)

Aus deutscher Sicht mag die geringe Grundstücksgröße überraschen. Hierbei ist jedoch der hohe Grundstückspreis auf Java zu nennen, welcher selbst in dem kleineren Örtchen bei rund 300€/m² lag und sich damit oberhalb des durchschnittlichen Niveaus von Deutschland befand.

Es ist also üblich, dass die Grundstücke kleiner ausfallen und die Häuser nicht frei stehend ausgeführt werden. Insbesondere unter Berücksichtigung des Einkommensniveaus in Indonesien ist dies eine nachvollziehbare Entscheidung.

Die Skizze zeigt den Grundriss sowie die Aufteilung der Räume. In Indonesien ist es üblich, dass ein En-Suit-Badezimmer sich im Hauptschlafzimmer befindet. Da die Wohnfläche ohnehin sehr übersichtlich ist, haben wir uns entschieden dieses zu entfernen, da zwei Badezimmer mehr als ausreichend für uns sind.

Zudem wurde die Grundfläche um einen halben Meter zum kleinen hinteren Bereich erweitert, um mehr Platz in der Küche zu haben. Dies ist mit entsprechenden Mehrkosten verbunden, die bei der Planung zu berücksichtigen sind.

Eine Anpassung des Designs ist im bestimmten Rahmen erlaubt, wobei die Vorgaben der Wohnanlage einzuhalten sind. Nicht selten ist es jedoch so, dass Eigentümer zunächst ein Haus mit einem Geschoss erwerben und nach kompletter Fertigstellung dieses noch um weiteres Geschoss erweitern. Auf diese Weise umgehen Sie die Vorschriften der Wohnanlage, was aus meiner Sicht jedoch zu einer gewöhnungsbedürftigen Ausführung führt.

Finanzierungsdaten

Interessant ist für Dich sicherlich, wie hoch die Gesamtkosten sind. Ist ein Haus in Indonesien deutlich günstiger als in Deutschland und was kannst Du für den Preis erwarten?

Beispielhaft zeige ich Dir folgend einen Einblick in die konkrete Finanzierung des Hauses. Je nach Standort variieren die Preise natürlich, wobei noch ein allgemeiner Überblick erfolgt. So kannst Du in etwa kalkulieren, wie teuer der Bau in Bali wäre, wenn Du dort ein Grundstück erwerben möchtest.

Preis

Die folgende Aufzeichnung zeigt die Preisliste der Wohnanlage. Diese stammt noch aus dem Jahr 2018 also rund einem Jahr, bevor wir die Kaufentscheidung getroffen haben.

Zu diesem Zeitpunkt lag der Preis für das Haus unserer Variante (E90) noch bei 528 Millionen IDR. Ein Jahr später war der Gesamtpreis bei rund 620 Millionen IDR (ca. 35.000 Euro). Eine solche Steigerung ist insbesondere bei neuen Wohnanlagen keine Seltenheit, da zu diesem Zeitpunkt die Infrastruktur kaum vorhanden war und eine größere Unsicherheit besteht.

Mit fortschreitender Fertigstellung der Wohnanlage ist eine Steigerung der Preise von 10 bis 15 Prozent jährlich üblich, da die Nachfrage deutlich zunimmt. Ähnlich wie in Deutschland wäre es wesentlich günstiger frühzeitig das Haus zu kaufen, wobei das Risiko bestünde, dass der Baufortschritt der Wohnanlage nicht wie gewünscht verläuft.

Nebenkosten

Die Nebenkosten beim Hausbau belaufen sich in Indonesien auch auf ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dies ist abhängig von der Art des Zertifikats sowie der Finanzierung.

Teilweise lassen die Anbieter mit sich verhandeln und übernehmen einen Teil der Nebenkosten. Andernfalls sind diese aus dem Eigenkapital zu zahlen.

Finanzierungsweise

In Indonesien sind die Varianten des Direktkaufes oder der Kreditfinanzierung geläufig. Diese Unterscheidung ist anhand der beiden farblichen Abgrenzungen auf dem Werbezettel ersichtlich.

Grün dargestellt ist der Direktkauf. Dieser läuft direkt über den Anbieter der Wohnanlage und erlaubt das Abbezahlen des Hauses über wenige Jahre, wobei eine größere Anzahlung, in diesem Fall 50 Prozent, notwendig ist. Diese Variante erweist sich als günstiger, da keinerlei Zinsen anfallen. Häufig gewähren Anbieter einen Rabatt auf diese Zahlungsweise. Wer also über das gewisse Eigenkapital verfügt, spart per Direktkauf.

Alternativ ist eine Finanzierung über die Bank möglich. Die Immobilienfinanzierung wird hier in Indonesien als „KPR“ bezeichnet und ist nicht mit einem Konsumkredit gleichzusetzen. Er bezieht sich speziell auf die Finanzierung der Immobilie.

Hierbei ist eine geringere Anzahlung erforderlich, wobei mindestens 10 Prozent aufgerufen werden. Wir haben uns für diesen Minimalbetrag entschieden, da zu diesem Zeitpunkt noch keine größeren Ersparnisse vorhanden waren.

Daneben ist beispielhaft die monatliche Kreditrate in Abhängigkeit der Laufzeit aufgeführt. Diese gilt jedoch nur als Orientierung und ist unverbindlich.

Kreditlaufzeit

Anders als in Deutschland sind in Indonesien kürzere Kreditlaufzeiten üblich. Durchschnittlich läuft die Finanzierung über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren. Eine Finanzierungsdauer von 20 Jahren wird als relativ lang angesehen und ist eher die Ausnahme.

Die kürzere Laufzeit ist sowohl auf die höhere Zinsbelastung als auch das frühere Rentenalter zurückzuführen. Banken kalkulieren, dass die Finanzierung bis zum Renteneintritt mit 55 Jahren abgeschlossen ist. Eine Finanzierung bis zu 30 Jahren ist damit in der Regel nicht vereinbar, weshalb deutlich kürzere Laufzeiten üblich sind.

Aufgrund der hohen Zinsen gilt der Grundsatz, dass eine möglichst kurze Kreditlaufzeit anzustreben ist. Wir haben uns für eine 10-jährige Finanzierung entschieden, da diese mit unserem Budget vereinbar war. Ein schnelleres Abbezahlen des Kredits erschien uns zum damaligen Zeitpunkt für uns als unrealistisch.

Zinsen

Einer der größten Unterschiede bezüglich der Baufinanzierung ist der geläufige Zinssatz. Während in Deutschland bereits die Zinssteigerung auf unter 4 Prozent zu einem deutlichen Rückgang der Immobiliennachfrage und einem Aufschrei in den Medien geführt hat, liegt in Indonesien ein wesentlich höheres Zinsniveau vor.

Dieses bewegt sich, je nach aktuellem Leitzins und der Finanzierungskonditionen zwischen 8 und 10 Prozent. Ursächlich hierfür ist der höhere Leitzins, welcher zum Finanzierungszeitpunkt im Jahr 2019 bei rund 5,5 Prozent lag. Lediglich während der Corona-Krise ist eine Absenkung auf 3,5 Prozent erfolgt, wobei mittlerweile wieder das Niveau von 6 Prozent erreicht ist.

Das höhere Zinsniveau gilt als erforderlich, um die Inflation zumindest auf einen Wert von weniger als 4 Prozent zu drücken. Als Folge der Asienkrise[2]https://de.wikipedia.org/wiki/Asienkrise gilt die Zentralbank als eher vorsichtig und scheut eine Absenkung des Leitzinses, um nicht die Gefahr einer gesteigerten Inflation einzugehen.

Solltest Du an einer Finanzierung in Indonesien interessiert sein, lohnt es sich den Eigenkapitalanteil zu erhöhen. Bringe so viel wie möglich ein, wie Du mit Deinem Budget vereinbaren kannst, um die Zinsbelastung zu senken. Wähle zudem eine höhere Tilgung und eine kürzere Kreditlaufzeit, damit der Einfluss des Zinseszinses geringer bleibt.

Laufende Kosten

Du hast einen Überblick über die Finanzierung erhalten. Wie hoch sind die Kosten, die mit der Immobilie nach der Fertigstellung einhergehen?

Nachstehend möchte ich Dir zeigen, wie hoch der monatliche Unterhalt für uns ist. Dies dient Dir selbst als Orientierung, um die laufenden Kosten einzuschätzen.

Strom

Die Stromkosten sind in Indonesien relativ gering. Ein freier Markt besteht nicht, sondern den Strom beziehst Du vom einzigen Staatsunternehmen PLN.

Die kWh kostet weniger als 0,10€, wobei der Stromverbrauch für uns ohnehin gering ausfällt. Der größte Stromfresser ist im Allgemeinen die Klimaanlage. Da wir diese nicht den gesamten Tag über laufen lassen, wenn wir mal in Kediri sind, sondern vorzugsweise in der Nacht, kommen wir mit rund 10 kWh am Tag hin.

Monatlich betragen die Stromkosten in Summe ca. 30€ für uns. Nutzt Du die Klimaanlage intensiver, musst Du entsprechend mit höheren Kosten rechnen.

Zu beachten ist die Besonderheit, dass der Strom als Prepaid Modell funktioniert. Du musst vorab die gewünschte kWh entweder per Karte im Indomaret oder per Mobile-Banking kaufen und damit Deinen Zähler aufladen. Dies ist zwar unkompliziert, könnte aber bei einer längeren Abwesenheit dazu führen, dass das Stromguthaben verbraucht ist und zum Beispiel der Kühlschrank nicht mehr funktioniert.

Wasser

Die Abgaben für das Wasser sind für uns vernachlässigbar und betragen trotz mehrmaligem Duschen am Tag nur wenige Euro. Diese werden an die Wohnanlage monatlich genau abgerechnet und je nach Verbrauch überwiesen.

Abgabe an die Wohnanlage

Für die Pflege und den Unterhalt der Wohnanlage ist monatlich eine Gebühr zu zahlen. Diese ist abhängig vom Niveau der gesamten Anlage und wie intensiv diese bewirtschaftet wird.

Hierfür solltest Du zwischen 10 und 30 Euro einplanen. Dabei sind praktisch sämtliche Nebenkosten, wie die Müllentsorgung, Pflege der Grünanlagen etc. enthalten.

Internet

Ein wichtiger Punkt ist mit Sicherheit das Internet. Grundsätzlich ist die Versorgung und Stabilität auf einem hohen Niveau. Abgesehen vom Stromausfall bestehen keine Abbrüche und die Geschwindigkeit entspricht zu jeder Tageszeit dem vereinbarten Tarif. Somit ist auch das Streaming kein Problem und Du musst nicht befürchten, dass etwa am Abend, wenn die Nutzerzahl steigt, Netflix oder andere Streamingdienste nur eingeschränkt zur Verfügung stehen.

Die Kosten variieren je nach Paket bei IndiHome von 25 Euro für 50 Mbps bis 30 Euro für 100 Mbps. Wobei je nach Tarif auch noch zusätzliche Angebote, wie etwa Disney+ inklusive sein können.

Andere Anbieter wie Biznet oder FirstMedia mögen zwar günstiger sein, doch ist dort die Qualität der Versorgung wechselhafter. IndiHome ist die Internetsparte des staatlichen Telekomunternehmens „Telkomsel“, sodass Du hier die höchste Sicherheit bezüglich der Internetversorgung erwarten darfst.

Grundstückspreise in Indonesien

Besteht bei Dir der Wunsch nach Indonesien auszuwandern, besitzt Du wahrscheinlich die Vorstellung, das Eigenheim auf einem möglichst großen Grundstück zu bauen. Schließlich ist Indonesien ein Schwellenland und das allgemeine Preisniveau niedriger als in Deutschland.

Hinsichtlich der Grundstücke musst Du jedoch den Gedanken ablegen, hier besonders günstige Schnäppchen zu ergattern. Sowohl auf Bali als auch Java ist die Nachfrage so groß, dass die Grundstückspreise pro m² oftmals selbst das Niveau in Deutschland übertreffen.

Ursächlich hierfür ist die hohe Bevölkerungsdichte und die Ansicht, dass Grundstücke praktisch die einzige langfristige Geldanlage darstellen. Entsprechend sieht das Niveau der Grundstückspreise aus.

Je nach Lage variieren die Preise für baufähiges Land (tanah kavling) zwischen 200 und 1.000 Euro pro m². Gerade bei günstigeren Grundstückspreisen musst Du prüfen, ob dieses überhaupt erschlossen und mit dem Auto erreichbar ist. Teilweise sind diese so gelegen, dass sie nur mit dem Motorrad zugänglich sind.

Aufgrund des hohen Preisniveaus sind kleinere Grundstücksflächen von 80 bis 150m² gängig. Dabei werden die Häuser bis an die Grundstücksgrenze gebaut. Freistehende Häuser sind selbst bei größeren Grundstücken eher die Seltenheit.

Sei Dir also bewusst, dass der Traum von einem möglichst großen Grundstück in Indonesien kaum erfüllbar ist. Hierfür sind andere Länder in Südostasien attraktiver, die weniger dicht besiedelt sind.

Abschließende Bewertung

Der Hausbau im Ausland ist mit einigen Vorurteilen behaftet. Es besteht häufig der Glaube, dass aufgrund der geringeren Kaufkraft der Erwerb größerer Grundstücke möglich sei.

In Indonesien, bzw. speziell auf der Insel Java trifft dies jedoch nicht zu. Obwohl der Durchschnittslohn nur bei etwas mehr als 300€ liegt, bewegen sich die Grundstückspreise in den Städten bei 500 bis 1.000 Euro pro m². Lediglich in weiter abgelegenen Regionen darfst Du Preise unterhalb des Niveaus in Deutschland erwarten.

Für mich war die Entscheidung für den Hausbau zu diesem Zeitpunkt die Richtige. Die Investition war minimal und das Risiko überschaubar. Mittlerweile ist das Haus etwa um 50 Prozent im Wert gestiegen, sodass ein Verkauf lohnenswert wäre.

Dennoch besteht immer das Restrisiko, dass man als Ausländer nie wirklicher Eigentümer ist. Daher würde ich empfehlen, das Eigenheim erst nach einer mehrjährigen Beziehung bzw. Heirat anzugehen und das investierte Kapital niedrig zu halten.

Die kleineren Makel sind in Bezug auf den Preis verkraftbar. Du musst sicherlich Deine Erwartungen herunterschrauben, erhältst dann aber eine Immobilie mit einwandfreiem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Sebastian Jacobitz

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