Die Immobilienfinanzierung stellt ein langfristiges Unterfangen dar. Die finanzielle Belastung ist so hoch, dass sie von den meisten Eigentümern als Lebensaufgabe angesehen wird. Erst im fortgeschrittenen Alter wird die Zahlung der letzten Rate angepeilt, sodass keine Grundschuld mehr besteht.

Doch wie lange sollte der Hauskredit laufen und welche Dauer ist für Deine Situation am besten? Prüfe, ob es für Dich sinnvoll ist, eine kürzere oder längere Laufzeit der Baufinanzierung anzustreben und welche Auswirkungen dies besitzt.

Laufzeit des Hauskredits

Der Bau einer Immobilie geht mit einem hohen finanziellen Aufwand einher. Die Gesamtkosten können dabei mehr als eine Million Euro betragen. Eine Summe, die für die meisten Menschen nur über einen langen Zeitraum zu erwirtschaften ist. Verwende einen Rechner für die Baunebenkosten, um den tatsächlichen Endpreis zu erhalten.

Daher ist die Baufinanzierung auf Jahrzehnte ausgelegt. Sie beträgt im Regelfall zwischen 15 und 35 Jahre. In Einzelfällen sind aber auch längere Laufzeiten möglich.

Die nachstehenden Faktoren besitzen den größten Einfluss auf die Laufzeit.

Tilgungsrate

Der Hauskredit geht mit monatlichen Kosten einher. Diese setzen sich aus der Tilgung sowie dem Zinsaufwand zusammen.

Während die Zinsen lediglich den Finanzierungsaufwand decken, mindern sie nicht die Kreditsumme. Die Zinsen stellen die Kosten dar, zu welcher der Kreditgeber das Kapital zur Verfügung stellt.

Eine Rückzahlung des eigentlichen Kredits erfolgt erst über die Tilgung. Je höher die Tilgungsrate, desto eher reduziert sich die noch offene Kreditsumme. Mithilfe eines Tilgungsrechners erhältst Du einen genauen Überblick über die Restschuld des Kredits.

Im besten Fall lässt das Einkommen einen solch großen Spielraum zu, dass eine Tilgungsrate gewählt wird, welche eine zügige Rückzahlung ermöglicht. Dann ist die offene Kreditsumme bereits nach 15 bis 20 Jahren zurückgezahlt.

In den meisten Fällen lässt das verfügbare Einkommen jedoch eine solch schnelle Tilgung nicht zu. Dann wird eher ein Zeitraum bis zu 30 Jahren angestrebt.

Vorsicht ist geboten, wenn die Zinsbelastung bereits so hoch ist, dass eine Tilgung kaum mehr möglich ist. Werden nicht einmal die Zinsen bedient, würde die Gesamtkreditsumme sogar steigen und eine Rückzahlung nicht erfolgen.

Daher ist es sicherer, genügend Spielraum bei der Finanzierung einzuplanen. Dadurch ist die Rückzahlung auch gewährleistet, wenn das Einkommen sinken sollte.

Zinssatz

Vom allgemeinen Zinsniveau sowie der Bonität des Kreditnehmers hängt der bewilligte Zinssatz ab. Der Zins gibt hierbei die Finanzierungskosten an, die mit der Bereitstellung des Fremdkapitals einhergehen.

Giltst Du als zuverlässiger Kreditnehmer, ist das Ausfallrisiko für die Bank möglichst gering. Sie entscheidet sich dann für einen geringeren Risikoaufschlag. Weist die SCHUFA-Auskunft jedoch Lücken auf und ist ein höheres Ausfallrisiko zu erwarten, steigt der Zinssatz.

Der Zinssatz bestimmt maßgeblich die monatliche Gesamtbelastung und je länger die Laufzeit, desto stärker kommt der Zinseszins zum Tragen. Eine kürzere Dauer der Baufinanzierung führt daher zu einer niedrigeren Zinsbelastung. Strebst Du möglichst geringe Kosten an, ist ein schnelleres Rückzahlen für Dich vorteilhaft.

Höhe des Eigenkapitals

Im Rahmen der Baufinanzierung musst Du entscheiden, wie viel Deines eigenen Vermögens Du einbringen möchtest und kannst. Als allgemeine Regel gilt eine Eigenkapitalquote von 10 bis 20% als erstrebenswert. Dann erhält die Bank eine grundlegende Sicherheit und wird sich eher für eine Zusage entscheiden.

Steigt der Anteil des Eigenkapitals, sinkt die Fremdbelastung. Dadurch reduzierst Du den Zinsaufwand sowie die Gesamtbelastung für die Immobilienfinanzierung. Die Tilgungsrate steigt und eine schnellere Rückzahlung ist möglich.

Die Dauer des Hauskredits ist dementsprechend abhängig davon, wie viel Eigenkapital Du einbringen kannst. Basiert die Finanzierung fast ausschließlich auf Fremdkapital, geht dies mit einer längeren Laufzeit des Darlehens einher.

Alter des Kreditnehmers

Zu berücksichtigen für die Laufzeit der Hausfinanzierung ist auch das Alter des Kreditnehmers. Denn die meisten Kreditgeber haben zum Ziel, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt vollständig zurückgezahlt ist. Die Einkommenssituation verschlechtert sich mit dem Beginn der Rente häufig, sodass die Gefahr besteht, dass die monatliche Rate nicht mehr bedient werden kann.

Zudem nimmt mit fortschreitendem Alter auch das Sterberisiko zu. Dann würde die Finanzierung an die Erben übergehen, deren Bonität schlechter sein könnte und ein Zahlungsausfall droht.

Demzufolge ist eine Laufzeit von bis zu 40 Jahren für die Hausfinanzierung vornehmlich für jüngere Kreditnehmer möglich. Im höheren Alter werden kürzere Finanzierungszeiten realisiert, da sowohl das Einkommen als auch das Sterberisiko zu einem Zahlungsausfall führen könnten.

Laufzeiten von Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen im Vergleich

Für den genauen Ablauf der Baufinanzierung stehen verschiedene Modelle zur Verfügung. Diese richten sich nach den Bedürfnissen und Voraussetzungen des Kreditnehmers.

Zur Finanzierung der Immobilie kommen überwiegend Volltilgerdarlehen sowie Annuitätendarlehen zum Einsatz. Wie unterscheiden sich diese hinsichtlich der Laufzeit?

Volltilgerdarlehen

Die Bezeichnung des Volltilgerdarlehens^[1]https://www.berliner-sparkasse.de/de/home/privatkunden/immobilien/ratgeber/volltilgerdarlehen.html beschreibt bereits die wichtigste Eigenschaft. Denn hierbei besteht das Ziel, dass nach Ablauf der Laufzeit keine Restschuld mehr vorhanden ist. Das Darlehen wird komplett zurückgezahlt, sodass die Bank keine Grundschuld mehr besitzt.

Wesentlich ist hierfür, dass die Zinsbindung genauso lange festgesetzt ist, wie die Dauer des eigentlichen Kredits. Dies kann eine Zeitspanne von 15 bis 35 Jahren umfassen.

Der Vorteil beim Volltilgerdarlehen besteht darin, dass keinerlei Unsicherheit besteht. Zinsschwankungen werden komplett vermieden, sodass ein genauer Plan der Rückzahlung verwirklichbar ist. Wie dieser genau aussieht, kannst Du mit einem Tilgungsrechner überprüfen.

Allerdings ist hierbei zu erwähnen, dass die höhere Sicherheit mit Zinsaufschlägen einhergeht. Im Durchschnitt sind Volltilgerdarlehen daher etwas teurer, weshalb die Planungssicherheit teuer erkauft ist.

Annuitätendarlehen

Im Vergleich dazu ist die Vorgehensweise beim Annuitätendarlehen ähnlich. Auch hier fallen monatlich die Tilgungsrate sowie der Zinsaufwand an.

Allerdings fällt die Zinsbindung deutlich kürzer aus. Sie beträgt in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren. Innerhalb dieses Zeitraums besteht eine Finanzierungssicherheit, wobei eine Restschuld bestehen bleibt.

Nach Ablauf der Zinsbindung ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Diese kann entweder beim gleichen Kreditgeber oder mit einem Wechsel zu einer anderen Bank erfolgen.

Dadurch ist eine höhere Flexibilität geboten, welche Anpassungen an die Finanzierung erlaubt. Die Dauer der Anschlussfinanzierung ist wieder variabel gestaltbar, sodass eine schnellere Rückzahlung erfolgen kann, falls die Einkommenssituation sich wesentlich verbessert hat.

Allerdings besteht auch ein Zinsrisiko. Denn hat sich das allgemeine Zinsniveau zuungunsten des Kreditnehmers entwickelt, fallen höhere Finanzierungskosten an. Da die Entwicklung über einen Zeitraum von über 10 Jahren kaum absehbar ist, ist das Annuitätendarlehen daher mit einer größeren Unsicherheit verbunden. Die Rückzahlung kann somit schneller oder langsamer als beim Volltilgerdarlehen erfolgen.

Wartedauer bis zur Zusage der Baufinanzierung

Bevor Du Dir überhaupt den Traum vom Eigenheim verwirklichen kannst, musst Du zunächst die Zusage zur Baufinanzierung abwarten. Denn es wird für Dich kaum möglich sein, die Immobilie komplett aus Deinem Eigenkapital zu bezahlen.

Eine externe Finanzierung ist notwendig, um sowohl das Grundstück als auch den Bau zu realisieren. Die Höhe des Fremdkapitals ist abhängig von Deinen finanziellen Rücklagen, Deiner Bonität sowie der derzeitigen Zinslage. Je niedriger der Zins und höher Deine Kreditwürdigkeit, desto eher könntest Du auf das externe Kapital zurückgreifen und Dein eigenes Vermögen unangetastet lassen. Dies ist insbesondere in Zeiten des Niedrigzins sinnvoll, wenn der Finanzierungsaufwand minimal ist. So ist selbst eine 110% Finanzierung möglich, in welcher auch die Baunebenkosten inbegriffen sind.

Hast Du sämtliche Unterlagen bei der Bank eingereicht, ist die Wartezeit mit einer höheren Anspannung versehen. Denn von der Entscheidung der Bank hängt maßgeblich Dein weiterer Lebenslauf ab und ob die Finanzierung gesichert ist. Eine Ablehnung könnte zum Platzen des Traums führen und einen schweren Rückschlag für Dich bedeuten.

Wie lange die Bank sich mit der Sichtung und Prüfung der Unterlagen Zeit nimmt, ist abhängig von der Darlehenssumme. Je höher der geforderte Kreditbetrag, desto sorgsamer muss der Kreditgeber vorgehen, da die Entscheidung mit zusätzlichen Risiken verbunden ist.

Die Dauer der Prüfung und bis zur Entscheidung kann gerne bis zu 10 Tage dauern. Von der Einreichung der Unterlagen bis zur Zu- oder Absage vergehen also rund zwei Wochen.

Um den Prozess zu beschleunigen, lohnt es sich, bereits sämtliche Unterlagen gründlich vorzubereiten. Dann werden Dokumente nicht plötzlich während der Prüfung nachgefordert und es stehen sämtliche Informationen bereit.

Ebenso solltest Du bereits langfristig vor der Planung der Immobilienfinanzierung Dich um Deine Kreditwürdigkeit kümmern. Achte darauf, dass die SCHUFA-Auskunft einwandfrei^[2]https://www.advocado.de/ratgeber/bank-und-kapitalmarktrecht/bonitaet/schufa-eintrag-loeschen.html ist und bereinige diese, falls dort Negativeinträge vorhanden sind. Schaffe zudem genügend Rücklagen, die Du als Eigenkapital bei der Finanzierung einbringen kannst. Dadurch steigt die Sicherheit und das finanzielle Risiko ist für den Kreditgeber niedriger.

Dies sind Faktoren, die zu einer zügigen Bearbeitung der Unterlagen beitragen. Dann erhältst Du möglichst schnell die Finanzierungszusage und kannst mit der Verwirklichung des Eigenheims beginnen.

Persönliche Kreditlaufzeit für die Immobilienfinanzierung

Die entscheidende Frage ist nun, wie lange die Baufinanzierung in Deinem Fall dauern soll. Ist eine kürzere oder längere Laufzeit anzustreben und für Dich vorteilhaft?

Pauschal lässt sich dies kaum beantworten. Die Länge der Laufzeit ist wesentlich abhängig von Deiner Risikopräferenz sowie den Ansprüchen an das Eigenheim.

Zunächst musst Du genau kalkulieren, wie hoch die monatliche Kreditbelastung sein darf. Hierfür ist eine Aufstellung Deiner Einnahmen und Ausgaben erforderlich. Durch das Aufstellen des Budgets erfährst Du, wie viel Spielraum für die Tilgung und den Zinsaufwand verbleibt. Berücksichtige einen ausreichend hohen Sicherheitspuffer, um bei Veränderungen der Einkommenssituation nicht direkt in Schwierigkeiten zu geraten.

Letztlich musst Du selbst entscheiden, ob Du mit einem Kredit leben kannst, welcher 40 Jahre läuft und stets bis an die Grenzen des eigenen Haushaltsbudgets geht. Da diese Belastung mit einem finanziellen Stress^[3]https://www.ing.de/wissen/finanziellen-stress-vermeiden/ einhergeht, gilt der Hinweis, dass für das eigene Lebensglück eine kürzere Laufzeit bzw. eine günstigere Immobilie zuträglicher sind. Dann ist ein Ende der Kreditzahlungen absehbar und die seelische Belastung deutlich geringer.

Wäge daher für Dich persönlich ab, wie lange Du guten Gewissens die Finanzierungsdauer verkraften kannst und wähle dies Kreditlaufzeit so, dass sie nicht nur vom Budget tragbar ist, sondern keinen zu hohen Stress verursacht. Denn ist die Finanzierung äußerst wacklig, wirst Du Dein Eigenheim kaum genießen können und stets unter einer belastenden Anspannung stehen.

Häufige Fragen