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Der Baufinanzierungsrechner berechnet nach Eingabe der Kreditsumme sowie dem geschätzten Zinssatz, die Höhe der monatlichen Finanzierungsrate. Dabei nicht eingeschlossen sind die Nebenkosten, die mit dem Haus einhergehen.

Um zu erfahren, ob Du Dir die Immobilie leisten kannst und diese sich in einem realistischen Rahmen bewegt, ist dieser Baufinanzierungsrechner für Dich optimal. Rechne verschiedene Szenarien durch und Du erhältst eine größere Planungssicherheit für Deine Baufinanzierung.

Funktionsweise des Baufinanzierungsrechners

Die Baufinanzierung ist ein kompliziertes Vorhaben. Du könntest alles an die Bank oder einen externen Berater delegieren, welche sich um die finanziellen Aspekte kümmern. Doch dabei besteht das Risiko, dass aufgrund von Verständnisfehlern eine größere finanzielle Belastung auf Dich zukommt. Die Finanzierung läuft nicht nach Deinen Vorstellungen und so könntest Du für eine längere Dauer die Immobilie abbezahlen oder es treten an anderer Stelle Schwierigkeiten auf.

Um dies zu vermeiden ist es wichtig, sämtlichen Faktoren, die die Baufinanzierung beeinflussen, selbst zu verstehen. Dann ist es Dir möglich, auch ohne tieferes Hintergrundwissen die finanziellen Faktoren nachzuvollziehen. Im Folgenden ist aufgezählt, welche Komponenten für die Baufinanzierung eine Rolle spielen.

Kaufpreis

Den größten Posten bei der Baufinanzierung nimmt der Kaufpreis ein. Du hast eine Immobilie im Blick und diese ist vom Verkäufer mit einem bestimmten Preis versehen. Dieser ist in den wenigsten Fällen fix, sondern es besteht noch Verhandlungsspielraum[1]https://www.my-baufinanzierung.de/ratgeber/hauskauf-verhandeln-so-muessen-sie-beim-hauskauf-vorgehen . Setze Dich daher mit dem Verkäufer in Verbindung und stelle den ersten Kontakt her, um zu erfahren, ob dieser Dir beim Preis entgegenkommt.

Der Kaufpreis liegt in der Regel im sechsstelligen bis siebenstelligen Bereich. Er ist abhängig von der Lage, der Größe des Grundstücks sowie der Immobilie und dem Zustand des Objekts. Je älter und sanierungsbedürftiger das Haus, desto niedriger ist der Kaufpreis. Dafür kommen Sanierungskosten hinzu, die Du bei der Finanzierung berücksichtigen musst.

Weitere Kosten

Der Kaufpreis mag zwar die größte Aufmerksamkeit erregen, doch darfst Du weitere Kosten nicht vernachlässigen. Zum Kaufpreis addieren sich noch die Nebenkosten sowie mögliche Sanierungskosten.

Lasse Dich nicht von einem günstigen Kaufpreis blenden, sondern beziehe sämtliche Kosten ein, die in nächster Zeit auf Dich zukommen. Neben möglichen Investitionen in den Zustand, stellen auch die laufenden Nebenkosten einen wichtigen Faktor dar. Denn ältere Gebäude mögen zwar günstiger und noch in einem guten Zustand sein, doch gehen sie üblicherweise mit höheren Nebenkosten einher.

Da Du wahrscheinlich eine solch hohe Summe nicht auf dem Sparbuch hast, musst Du einen Großteil des Kaufpreises mithilfe eines Kredits finanzieren. Je höher die Summe, desto größer die monatliche Rate, die Du über die Kreditlaufzeit abbezahlen musst.

Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis mag Dich bereits an die Grenzen der Finanzierbarkeit bringen. Doch damit sind noch längst nicht alle Kosten aufsummiert, die mit dem Erwerb der Immobilie einhergehen. Denn verschiedene Stellen verdienen ebenfalls an diesem Kauf.

Zu den Kaufnebenkosten gehören etwa die Maklerprovision, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer. Die genaue Höhe der Kaufnebenkosten sind auch von der Region und den dortigen Steuersätzen abhängig.

Grob lässt sich sagen, dass die Kaufnebenkosten rund 10% des Kaufpreises betragen. Diese musst Du bei der Finanzierung dementsprechend berücksichtigen oder mit Deinem Eigenkapital decken.

Eigenkapital

Die Finanzierung der Immobilie geht mit gewissen Kosten einher. Diese sind abhängig vom jeweiligen Zinsniveau. Je höher der Zinssatz für die Baufinanzierung, desto größer sind die Finanzierungskosten und desto eher lohnt es sich, mehr Eigenkapital einzubringen.

In Zeiten des Niedrigzins war es jedoch möglich, auf das Eigenkapital ganz zu verzichten und eine 110% Finanzierung durchzuführen. Bei dieser stellt der Kreditgeber genügend Kapital zur Verfügung, um sowohl den Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten zu bedienen. Möglich ist dies, wenn entsprechende Sicherheiten auf Seiten des Kreditnehmers stehen. Dies sind ein sicheres Einkommen sowie weitere Vermögenswerte, die bei einem möglichen Kreditausfall den Schaden decken.

Zinsniveau berücksichtigen

Die sinnvolle Höhe des Eigenkapitals ist unter anderem vom Zinsniveau abhängig. Sind die Zinsen niedrig, ist es vergleichsweise günstig eine höhere Kreditsumme aufzunehmen, sodass kein Eigenkapital gefragt ist. Mit steigenden Zinsen „lohnt“ es sich jedoch eher etwas anzusparen und mehr Kapital einzubringen.

Da ein solch niedriger Zinssatz eher die Ausnahme darstellt, ist es sinnvoll einen größeren Anteil des Eigenkapitals einzubringen. Damit reduzierst Du den Darlehensbetrag und gleichzeitig auch die Finanzierungskosten. Denn Du stellst eine höhere Sicherheit zur Verfügung, was mit einem niedrigeren Zinssatz einhergeht.

Überlege Dir, wie viel Deines Ersparten Du als Eigenkapital bei der Finanzierung einbringen möchtest. Beachte, dass unvorhergesehene Kosten bei der Bauphase auf Dich zukommen könnten und die spätere Einrichtung auch gekauft werden muss. Dementsprechend darfst Du nicht all Dein Sparguthaben in die Finanzierung investieren, sondern solltest ein komfortables Polster beibehalten, um mögliche Kosten zu decken.

Aus dem Immobilienpreis + Kaufnebenosten – Eigenkapital ergibt sich der Darlehensbetrag. Dieser stellt die Finanzierungsgrundlage dar.

Zinssatz

Der Zinssatz für die Baufinanzierung orientiert sich am Leitzins der Europäischen Zentralbank[2]https://www.infina.at/ratgeber/zinsen/ezb-leitzins/ . Dieser wird mit dem Ziel festgelegt, eine möglichst hohe Stabilität zu erzeugen und die Inflation um einen Wert von 2% zu belassen. Übersteigt die Inflationsrate diesen Wert, erhöhen die Verantwortlichen der Europäischen Zentralbank den Leitzins, um für eine Abkühlung auf dem Finanzmarkt zu sorgen, mit dem Ziel, dass die Inflation auf das avisierte Ziel von 2% zurückgeht.

Interessierst Du Dich für den Kauf einer Immobilie, beeinflusst der Zinssatz maßgeblich, wie hoch der Anteil des Eigenkapitals sein sollte. Je niedriger der Zins, desto geringer sind die Finanzierungskosten. Damit verschiebt sich die Finanzierung zugunsten des externen Kredits und reduziert den Anteil des Eigenkapitals.

Steigen die Zinsen, ist es jedoch ratsam, den Eigenkapitalanteil zu erhöhen. Damit einher könnte zunächst eine Ansparphase gehen, da Du die entsprechende Sparsumme derzeit nicht vorweisen kannst.

In diesem Baufinanzierungsrechner orientiert sich der Zinssatz an der aktuellen Marktsituation. Weist Du eine besonders hohe Bonität auf, kannst Du die Zinshöhe zu Deinen Gunsten reduzieren. Ist Dein Einkommen jedoch unsicherer, weil Du etwa selbstständig tätig bist, dann plane lieber einen etwas höheren Zinssatz ein.

Zinsbindung

Der Zinssatz ändert sich laufend und passt sich dem aktuellen Marktgeschehen an. So steigt und fällt er entsprechend den Vorgaben des Leitzinses.

Für die Immobilienfinanzierung ist dies mit einer Unsicherheit verbunden. Du schließt die Baufinanzierung mit bestimmten Vorgaben ab und stellst sicher, dass Du die monatliche Rate bedienen kannst. Würde sich der Zins zu Deinen Ungunsten verändern, könnte dies zu Schwierigkeiten bei der Bedienung des Kredits führen. Damit kannst Du Dir die Immobilie schlicht nicht mehr leisten und müsstest Dich zu einem Verkauf entscheiden.

Variables Zinsniveau

Die Zinsen variieren und passen sich dem Zinsniveau an. Dies kann sowohl zu Deinem Glück ausfallen, als auch die Finanzierung ins Wanken bringen. Um eine bessere Planungssicherheit zu haben, ist im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eine Sollzinsbindung über einen bestimmten Zeitraum üblich. Diese beträgt zwischen 5 und 10 Jahren. Möchtest Du eine längere Zinsbindung, geht dies mit höheren Kreditzinsen einher.

Um dies zu verhindern und eine längerfristige Planungssicherheit zu erhalten, wird im Rahmen der Baufinanzierung eine mehrjährige Zinsbindung vereinbart. Die Sollzinsbindung liegt üblicherweise bei 5 bis 10 Jahren. Innerhalb dieses Zeitraums ist Deine Finanzierung unabhängig vom Marktgeschehen. Ob das allgemeine Zinsniveau steigt oder sinkt, besitzt keinen Einfluss auf Deinen Kredit und die monatliche Rate. So weißt Du mit Abschluss des Kredits genau, wie hoch die Belastung für die Dauer der Sollzinsbindung ausfällt. Er nach dem Auslaufen der Zinsbindung passt sich die Rate der aktuellen Marktsituation an. Da aber bereits eine Tilgung stattgefunden hat, ist im ungünstigsten Fall eine neue Anschlussfinanzierung auszuhandeln, um die monatliche Rate an Dein Budget anzupassen.

Laufzeit des Kredits

Wie lange planst Du den Kredit laufen zu lassen und die Monatsrate zu bedienen? Dies ist sowohl eine persönliche Entscheidung als auch vom Alter und dem erwartbaren Einkommen abhängig.

Im Allgemeinen gilt die Empfehlung, den Hauskredit bis vor dem Eintritt der Rente abzubezahlen. Denn mit dem Ausscheiden aus dem Arbeitsleben gehen meist Einkommensbußen einher. Somit könntest Du die ursprüngliche Rate kaum mehr bedienen.

Zudem möchtest Du im fortgeschrittenen Alter nicht mehr dem Stress der Immobilienfinanzierung ausgesetzt sein. Ist das Eigenheim abbezahlt, schläfst Du sicherlich ruhiger und musst Dir darum keine Sorgen mehr machen.

Je nach Alter und Beginn der Baufinanzierung, ist eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren üblich. Je länger der Kredit läuft, desto geringer ist die monatliche Rate. Allerdings sind die Gesamtkosten höher, da der Zinsaufwand entsprechend zunimmt.

Plane im Allgemeinen den Kredit so schnell wie möglich abzuzahlen, um den Gesamtaufwand minimal zu halten. Darunter sollte die Lebensqualität aber nicht zu stark eingeschränkt und alles dem Sparzwang für die Immobilie unterworfen werden. Finde einen Kompromiss aus möglichst hoher Tilgung, ohne dass Du im Alltag auf etwas spürbar verzichten müsstest.

Sondertilgung

In diesem Baufinanzierungsrechner nicht berücksichtigt, aber durchaus im Rahmen der Finanzierung möglich, ist eine Sondertilgung. Bei dieser weichst Du vom ursprünglichen Plan ab und tilgst eine größere Summe als vorgesehen. Dies hat den Vorteil, dass Du dadurch den Gesamtaufwand der Kreditfinanzierung senkst und schneller das Eigenheim abbezahlst.

Ist Dein Einkommen variabel und ist die Möglichkeit absehbar eine größere Summe in die Baufinanzierung zu investieren, dann halte das Recht der Sondertilgung im Kreditvertrag[3]https://www.drklein.de/sondertilgung.html fest. Dadurch erhältst Du einen größeren Spielraum und kannst die Kreditfinanzierung besser nach Deinen finanziellen Möglichkeiten gestalten.

Demgegenüber sorgt das Festhalten der Sondertilgung meist für eine minimale Erhöhung des Zinssatzes. Die Sondertilgung festzuschreiben, lohnt sich also nur, wenn Du diese tatsächlich in den nächsten Jahren nutzt.

Benutzung des Baufinanzierungsrechners

Nachdem Du alle Stellschrauben der Baufinanzierung kennengelernt hast, geht es an die Benutzung des Baufinanzierungsrechners. Dieser ist im Grunde intuitiv und erwartet nur wenige Angaben von Dir.

  • Höhe des Kaufpreises

Zunächst musst Du die Höhe des Kaufpreises eintragen. Daran orientieren sich sowohl die Kaufnebenkosten als auch der Darlehensbetrag. Hierbei ist zu sagen, dass die Kaufnebenkosten jeweils eine Näherung darstellen und Abweichungen zu Deiner Finanzierung bestehen können. Dies könnte unter anderem der Fall sein, wenn keinerlei Maklerprovision anfällt.

  • Eigenkapital

Danach ist die Höhe des Eigenkapitals anzugeben. Dies stellt die Summe dar, die Du selbst in den Kredit einbringst. Abzüglich des Eigenkapitals ergibt sich der Darlehensbetrag.

  • Zinssatz

Der Zinssatz orientiert sich bereits am Marktniveau. Glaubst Du bessere oder schlechtere Konditionen zu erhalten, kannst Du den Zins entsprechend anpassen.

  • Kreditlaufzeit

Gleiches gilt für die Laufzeit, welches standardmäßig bei 30 Jahren liegt. Planst Du eine schnellere oder langsamere Tilgung, kannst Du die Kreditlaufzeit nach Deinen Vorstellungen verändern.

Monatliche Finanzbelastung

Ausgehend von Deinen Angaben, berechnet sich die monatliche Rate anhand eines Annuitätendarlehens. Dieser ist die meistgewählte Variante, da hierbei die Rückzahlungsrate konstant bleibt. Du erhältst eine Finanzierungssicherheit und musst Dich nicht um schwankende Zahlungsraten kümmern.

Die monatliche Rate wiederum besteht aus der Tilgung sowie dem Zinsaufwand. Die Tilgung beschreibt hierbei die eigentliche Rückzahlung des Kredits. Mit der Tilgung sinkt der Darlehensbetrag, bis dieser am Ende der Kreditlaufzeit bei null steht.

Der Zinsaufwand beschreibt die Finanzierungskosten, die mit dem Kredit einhergehen. Diese stellen die Einnahmen des Kreditgebers dar und sorgen nicht für eine Reduzierung des Kreditbetrages. Handelt es sich um eine gewerblich genutzte Immobilie, sind die Zinsaufwendungen als Kosten absetzbar.

Anhand der Benutzung des Baufinanzierungsrechners erfährst Du nun, wie hoch die monatliche Finanzbelastung ausfällt. Lege Dir ein Budget zurecht und berücksichtige dabei auch, dass mit der Immobilie weitere Nebenkosten sowie Instandhaltungskosten verbunden sind.

So erhältst Du einen genauen Überblick darüber, ob das Vorhaben des Eigenheims umsetzbar ist oder Deinen finanziellen Rahmen übersteigt. Spiele verschiedene Szenarien durch, indem Du die Laufzeit anpasst oder den Eigenkapitalanteil veränderst. Dadurch findest Du die passende Finanzierungsmöglichkeit für Deine Immobilie.

Mit dem Baufinanzierungsrechner die eigene Immobilienfinanzierung berechnen

Die Erfüllung des Traums des Eigenheims stellt eine Lebensaufgabe dar. Dabei darfst Du nichts dem Zufall überlassen und solltest Dir selbst einen Überblick darüber verschaffen, ob die Finanzierung für Dich realistisch ist.

Nutze den Baufinanzierungsrechner und fülle diesen entsprechend mit Deinen Angaben aus, um einen Überblick über die Finanzierung zu erhalten. Auf diese Weise erfährst Du, wie hoch die Monatsrate ausfällt und welche Gesamtkosten auf Dich zukommen. Zudem erhältst Du ein besseres Gefühl dafür, wie hoch der Einfluss des Zinssatzes sowie der Kreditlaufzeit ist.

Probiere verschiedene Szenarien aus, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen. Dank des Rechners bist Du unabhängig von Deiner Bank und kannst Dir selbst einen Überblick verschaffen, ohne dass dafür ein komplexes mathematisches Hintergrundwissen erforderlich ist.

Häufige Fragen

Beim Baufinanzierungsrechner gibst Du lediglich die Eckdaten der Immobilie sowie Deines Eigenkapitals ein. Nach dem Ausfüllen des Kaufpreises sowie des Eigenkapitals, zeigt Dir der Baufinanzierungsrechner die Monatsrate an, die für die Finanzierung der Immobilie fällig ist. Diese setzt sich wiederum aus der Tilgung sowie dem Zinsaufwand zusammen.

Wie hoch die monatliche Finanzbelastung sein darf, hängt maßgeblich von Deinem Einkommen und den Lebenshaltungskosten ab. Grob sei gesagt, dass die Finanzierung nicht teurer sein sollte als die jetzige Miete, insofern Du nicht übermäßig viel jeden Monat zurücklegen kannst. Denn mit der Immobilie gehen nicht nur die Finanzierungsaufwendungen, sondern auch die Nebenkosten sowie Instandhaltungskosten einher.

Dein Haus kannst Du durch das Ausnutzen der Sondertilgung schneller abbezahlen. Diese Möglichkeit musst Du bereits bei Vertragsabschluss festhalten. Dadurch ist es Dir möglich jedes Jahr eine bestimmte Summe zusätzlich zu tilgen und letztlich den Kredit schneller abzubezahlen oder zumindest die monatliche Rate zu reduzieren.

Sebastian Jacobitz

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