Baufinanzierung – wie viel Prozent vom Nettolohn sind gerechtfertigt?

Die Immobilienfinanzierung ist ein langfristiges Vorhaben. Über einen Zeitraum von nicht selten mehr als 30 Jahren möchtest Du sicherstellen, dass die monatliche Rate mit Deinem Budget vereinbar ist. Eine zu hohe finanzielle Belastung würde mit einem dauerhaften Stress einhergehen und den Traum vom Eigenheim in einen Albtraum verwandeln.

Daher musst Du Dir vor dem Abschluss der Baufinanzierung die Frage stellen, wie viel Prozent des Nettoeinkommens Du bereit bist für die Immobilie auszugeben. Je höher der Anteil, desto unsicherer ist die Finanzierung, da selbst geringe Einkommenseinbußen zu einem Zahlungsausfall führen könnten.

Wie hoch darf das Budget sein und welchen Anteil darf der Kredit an Deinem Nettolohn einnehmen? In diesem Beitrag teile ich meine Empfehlung darüber, wie viel Du für das Immobiliendarlehen ausgeben solltest, ohne dass eine übermäßige Belastung für Dich auftritt.

Einkommen als Grundlage der Baufinanzierung

Vor dem Abschluss der Immobilienfinanzierung findet eine gründliche Prüfung Deiner Bonität statt. Dabei findet nicht nur Deine Zahlungsverlässlichkeit in der Vergangenheit eine Berücksichtigung, sondern auch die Sicherheit des Einkommens in der Zukunft. Denn der Darlehensgeber möchte sichergehen, dass Du in der Lage bist, die Kreditrate zu zahlen, sodass kein Zahlungsausfall droht.

Als Einkommen zählen verschiedene Zuflüsse. Diese setzen sich meist aus diesen Quellen zusammen:

Nicht nur die absolute Höhe des Einkommens ist entscheidend für die Risikobewertung. Auch die Sicherheit fließt maßgeblich in die Betrachtung ein. So sind die Einkünfte bei der Baufinanzierung für Beamte deutlich sicherer als etwa für Selbstständige. Beamte profitieren davon, dass Sie weniger Eigenkapital einbringen müssen und einen höheren Anteil Ihres Nettoeinkommens für die Finanzierung aufwenden dürfen.

Selbstständige und Arbeitnehmer mit befristetem Arbeitsvertrag besitzen hingegen schlechtere Karten. Ihr Einkommen gilt langfristig als weniger sicher. Entsprechend fordern Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten wie eine höhere Eigenkapitalquote. Zudem dürfen Sie Ihr Budget weniger ausreizen und dürfen nur einen geringen Teil des Einkommens für die Immobilienfinanzierung aufwenden.

Allgemeine Empfehlung für die Baufinanzierung

Für die Vergabe des Hauskredits spielt das Nettoeinkommen eine wesentliche Rolle. Darlehensgeber sehen die Einkünfte als Sicherheit an und bewerten mit deren Hilfe das Ausfallrisiko.

Als maximale Obergrenze gilt für die meisten Personen ein Anteil von 40 Prozent des Nettoeinkommens an der Baufinanzierung. Dies bedeutet, dass die monatliche Rate, die sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzt, nicht mehr als 40 Prozent einnehmen darf.

Eine solch hohe Grenze ist jedoch nur für Beamte oder Personen in ähnlicher Position mit einem möglichst sicheren Einkommen anzuraten. Bereits geringe Verluste des Einkommens könnten hier zu einem Ausfall der Darlehensraten führen.

Sicherer ist es daher, wenn die Baufinanzierung lediglich 30 bis 35 Prozent des Nettolohns vereinnahmt. Somit stünden noch rund 2/3 des Einkommens für den allgemeinen Lebensunterhalt und dem Aufbau von Rücklagen zur Verfügung.

Hauseigentümer müssen beachten, dass die Immobilie nicht nur mit den Finanzierungskosten verbunden ist. Auch die Nebenkosten sowie die Instandhaltungsrücklage müssen abgedeckt sein. Je höher der Anteil des Kredits am Nettoeinkommen, desto geringer ist der Spielraum, wenn in den nächsten Jahren Reparaturen am Haus fällig sind oder andere unerwartete Kosten^[1]https://www.focus.de/immobilien/kaufen/der-albtraum-vom-haus-vorsicht-tappen-sie-nicht-in-diese-neun-immobilienfallen_id_3819680.html auftreten.

Je geringer der Anteil, desto höher ist die Sicherheit und die finanzielle Belastung nimmt ab. Auch der psychische Aspekt darf nicht unberücksichtigt bleiben. Nimmt die Finanzierung einen höheren Anteil ein, könnte dies mit einer dauerhaften Stressbelastung einhergehen. Die Freude am Eigenheim vergeht und die Lebensqualität leidet. So könnten Bauherren in einem kleineren und günstigeren Haus am Ende deutlich glücklicher sein, da das Darlehen weniger aufs Gemüt schlägt.

Berechnung des Nettoeinkommens

Eigentlich mag es für Dich keine große Fragen aufwerfen, wie sich das Nettoeinkommen berechnet. Monatlich erhältst Du die Gehaltsabrechnung und darauf ist mit einem Blick erkennbar, wie hoch Dein Einkommen ist.

Zumeist wird die Baufinanzierung nicht allein, sondern mit dem Partner abgeschlossen. Der Wunsch nach einem Haus reift häufig bei jungen Familien heran, die in der Familienplanung voranschreiten und langfristig ein Zuhause schaffen möchten.

Da beide Partner im Kreditvertrag aufgenommen sind, wird das Nettoeinkommen addiert und daraus die maximal mögliche Kreditsumme abgeleitet. Es ist also das Haushaltseinkommen entscheidend dafür, wie hoch das Budget ausfällt.

Das Modell des Alleinverdieners erscheint zudem nicht mehr zeitgemäß. Immer häufiger gehen beide Partner in Vollzeit arbeiten und erwirtschaften entsprechend ein höheres Haushaltseinkommen.

Hierbei ist zu beachten, welche Veränderungen sich bei der Arbeitssituation in Zukunft ergeben könnten. Denn mit der Geburt des ersten Kindes entscheidet sich häufig ein Elternteil dafür, in Teilzeit zu wechseln.

Ist dies auch für Deinen Haushalt eine realistische Option, musst Du entsprechend die Einkommensverluste frühzeitig berücksichtigen. Berechne das Einkommen nicht mit den derzeitigen zwei Vollzeitstellen, sondern reduziere es entsprechend, falls ein Partner in Teilzeit wechselt. Das Budget ist demzufolge geringer.

Gefährlich ist es zudem, wenn Du beim Einkommen großzügig mit Gehaltssteigerungen rechnest oder aus anderen Gründen einen höheren Anteil der Baufinanzierung am Nettolohn rechtfertigst. Zwar mag es zutreffend sein, dass der Lohn im Durchschnitt während des Arbeitslebens steigt, doch könnte auch das Gegenteil eintreten. Gesundheitliche Gründe könnten zum Ausscheiden aus dem Berufsleben^[2]https://www.dieversicherer.de/versicherer/beruf/news/berufsunfaehigkeit-ursachen-143186 oder zu Einschränkungen führen.

Daher gilt es lieber konservativ an die Festlegung des Budgets heranzugehen. Sollte größere Gehaltssprünge stattfinden, ist es ratsamer, das Kapital lieber über eine Sondertilgung in den Kredit einzubringen oder bei der Anschlussfinanzierung die Tilgungsrate anzupassen.

Persönliches Budget festlegen

Als allgemeine Richtlinie hast Du den Hinweis bekommen, dass ca. 30 bis 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens in die Immobilienfinanzierung fließen können. Noch präziser legst Du die maximale Rate fest, indem Du ein Haushaltsbuch führst.

Über mehrere Monate solltest Du die Einnahmen und Ausgaben genau festhalten. Dies verschafft Dir einen besseren Überblick darüber, wie viel Spielraum für die Finanzierung verbleibt.

Nutze den Budgetrechner und anhand der verschiedenen Faktoren lässt sich die monatliche Rate sowie der maximale Kaufpreis berechnen. Somit überlässt Du nichts mehr dem Zufall.

Beachte, dass der aktuelle Zinssatz sowie der Anteil des Eigenkapitals ebenso eine Rolle beim Budget spielen. Je höher der Zins, desto größer fällt die monatliche Rate bei gleichbleibender Darlehenssumme aus.

Bringst Du zudem mehr Eigenkapital ein, lässt sich die Kreditsumme reduzieren. Daher könnte es sich für Dich lohnen, lieber noch über mehrere Jahre das Eigenkapital aufzubauen, um die monatliche Rate zu reduzieren.

Baufinanzierung mit geringem Einkommen

Bist Du Alleinverdiener und stehst noch am Beginn Deines Arbeitslebens, ist es kaum möglich den hier empfohlenen Anteil von nur 30 bis 35 Prozent vom Nettolohn für die Baufinanzierung aufzubringen. Du stößt schneller an die Grenze und das Budget ist relativ gering. Ist es dennoch möglich, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen?

Möchtest Du den Hauskredit aufnehmen, musst Du Sicherheiten oder Leistungen erbringen. Dies mag in der Regel das Einkommen sein, doch es sind auch Alternativen denkbar, die bei geringem Nettolohn die Immobilienfinanzierung ermöglichen.

Eine der Möglichkeiten beinhaltet die Aufnahme eines weiteren Partners zur Finanzierung. Üblicherweise ist dies der Lebenspartner, welcher bereits über ein eigenes Einkommen verfügt. Zusammen erhöht sich das Budget wesentlich, sodass die Finanzierung leichter zu stemmen ist.

Auch das Einbringen eines Bürgens ist möglich, um die Chancen für die Immobilienfinanzierung zu verbessern. Hierfür bieten sich meist die eigenen Eltern an, die für den Kredit haften. Die Bürgschaft geht mit einer hohen Verantwortung einher, sodass der Personenkreis, der dazu bereit ist, stark eingeschränkt ist.

Verfügst Du über ein hohes handwerkliches Geschick, kannst Du selbst einige Arbeiten an der Immobilie durchführen. Du könntest ein älteres Objekt erwerben, welches gerne als „Handwerkerimmobilie“ umschrieben wird.

Der Kaufpreis ist deutlich geringer, sodass die monatliche Rate eher mit Deinem Budget vereinbar ist. Indem Du einige Arbeitsstunden selbst investierst, verbesserst Du den Zustand der Immobilie eigenhändig, was mit einer Wertsteigerung einhergeht.

Obwohl Dein Einkommen gering ist, könntest Du bereits über wertvolle Sicherheiten verfügen. Vielleicht hast Du eine bereits abbezahlte Immobilie geerbt, die Du jetzt in den Kredit einbringen kannst oder es liegen andere Wertgegenstände vor. Indem Du dem Darlehensgeber mehr Sicherheiten bereitstellst, steht dieser der Finanzierung aufgeschlossener gegenüber.

Optimale Anteil des Nettolohns an der Baufinanzierung

Der Hauskauf geht mit einer langfristigen Zahlungsverpflichtung einher. Über einen Zeitraum von gerne mehr als 25 Jahren musst Du die Zinsen und die Tilgung pünktlich zahlen, damit am Ende das Eigenheim endlich Dir gehört.

Beim Gedanken daran könnte die Herausforderung bestehen, dass es Dir schwerfällt, das Budget richtig einzuschätzen. Denn eins zu eins die Miete durch die Immobilienfinanzierung zu ersetzen, ist keine gute Idee.

Das eigene Haus geht mit höheren Nebenkosten einher und umfangreiche Sanierungsarbeiten sind in bestimmten Abständen zu erwarten. Daher ist die Immobilie im Vergleich zur Mietwohnung üblicherweise teurer.

Daher gilt die Empfehlung, dass die monatliche Rate etwas günstiger als Deine jetzige Miete sein sollte, um sämtliche Kosten zu berücksichtigen. Ein Anteil von 30 bis 35 Prozent vom Haushaltsnettoeinkommen gilt als vernünftig.

Nur wenn Deine Einkünfte als besonders sicher gelten und Du über Rücklagen verfügst, ist es nachvollziehbar den Anteil zu erhöhen. Dann lassen sich Banken auch auf eine Finanzierung ein, wenn der Anteil auf bis zu 40 Prozent anwächst.

Berücksichtige bei der Festlegung Deines Budgets auch die Möglichkeit, dass nicht dauerhaft zwei Vollzeiteinkommen bestehen. Der Wechsel in Teilzeit sowie eine Reduzierung der Stunden aus gesundheitlichen Gründen sind keine Seltenheit.

Behalte daher einen größeren Sicherheitspuffer bei, um Dich mit der Finanzierung wohlzufühlen. Dann kannst Du Dein Eigenheim genießen, ohne dass die monatliche Rate Dich schier zu erdrücken erscheint.

Häufige Fragen