Das Vermieten einer Ferienwohnung stellt nicht nur ein einfaches Hobby dar. Denn mit dieser Tätigkeit ist auch ein gewisser Geschäftssinn verbunden. Hierzu gehört, dass Du die gesetzlichen Rahmenbedingungen ausnutzt, um den steuerlichen Gewinn zu reduzieren.

Einer der größten Punkte sind hierbei die Abschreibungen. Dabei handelt es sich um den Wertverlust, der mit den Möbeln sowie der Immobilie verbunden ist. Diese schmälern den Gewinn und somit die Steuerlast.

Erfahre, welche Abschreibungen Du in der Ferienwohnung ansetzen darfst und wie sie sich auf den Gewinn auswirken. So bleibst Du nicht auf dem Wertverlust sitzen, sondern machst sie steuerlich geltend und erhöhst Deine Rendite erheblich.

Die Abschreibung erklärt

Für Unternehmen ermöglichen Abschreibungen^[1], einen Wertverlust steuerlich geltend zu machen. In der Praxis sieht dies so aus, dass Maschinen oder andere für die Geschäftstätigkeit benötigten Gegenstände erworben und eingesetzt werden. Als Grundlage des Basiswertes dienen die Anschaffungs- sowie Herstellungskosten ohne der Umsatzsteuer bei der Ferienwohnung.

Mit der Verwendung nutzen sich die angeschafften Gegenstände ab und erleiden einen Wertverlust. Dies lässt sich etwa anhand der elektronischen Ausstattung leicht veranschaulichen. Denn ein PC von vor 5 Jahren ist heute deutlich weniger wert, wenngleich dieser sich noch in einem guten Zustand befinden mag. In regelmäßigen Abständen ist daher die beschaffte Ausstattung zu erneuern.

Der Gesetzgeber gestattet die Möglichkeit, den Wertverlust, als Abschreibung geltend zu machen. Für einen PC gilt etwa eine Nutzungsdauer von 3 Jahren. Dies bedeutet, dass die Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 3 Jahren absetzbar sind. Pro Jahr entsteht also ein Verlust in Höhe von einem Drittel des Kaufpreises. Dieser Verlust wirkt sich negativ auf den Gewinn aus und reduziert dadurch die Steuerlast.

Grundlage für die Abschreibung sind in Deutschland die AfA-Tabellen^[2]. In diesen sind die gewöhnlichen Nutzungsdauern des „Anlagevermögens“ festgehalten. Während ein PC eine Nutzungs- und Abschreibungsdauer von 3 Jahren aufweist, sind für ein PKW 6 Jahre vorgesehen. Im Rahmen der Abschreibung spiegelt sich also die Langlebigkeit und der Zyklus wider, in welchem die Ausstattung erneut angeschafft wird.

Grundlagen zur Abschreibung bei der Ferienwohnung

Bei gewöhnlichen Unternehmen mag es für Dich leicht verständlich sein, dass sie die Ausstattung abschreiben und auf diese Weise den Gewinn senken dürfen. So stellen die Anschaffungen wirtschaftlich eine geringere Belastung dar.

Als Vermieter bist Du vielleicht in der glücklichen Lage, beachtliche Einnahmen zu erzielen. Diese musst Du natürlich ordnungsgemäß versteuern, was den Gewinn um einige Prozent schmälert.

Durch die Nutzung der Abschreibungen bei einer Ferienwohnung stellst Du den Wertverlust der Immobilie sowie des Mobiliars den Einnahmen gegenüber. Auf diese Weise erhältst Du ein realistischeres Bild des Gewinns. Denn es ist absehbar, dass zukünftig das Mobiliar ausgetauscht werden muss und verschiedene Sanierungskosten anfallen. Diese sind im Rahmen der Abschreibungen berücksichtigt.

Setze Dich also genau damit auseinander, in welchem Umfang die Abschreibungen bei Deiner Ferienwohnung möglich sind und wie diese das Betriebsergebnis beeinflussen. Du wirst sehen, dass sich diese Arbeit lohnt und es den Aufwand wert ist.

Voraussetzungen für die Abschreibungen einer Ferienwohnung

Abschreibungen sind an gewisse Bedingungen geknüpft. Denn Dein privates Mobiliar in Deiner Wohnung darfst Du ebenso wenig abschreiben, wie Deinen PKW oder den PC, wenn diese ausschließlich dem Privatvergnügen dienen.

Anders sieht es aus, wenn es sich um betriebsnotwendige Wirtschaftsgüter handelt. Geht es also um einen Arbeits-PC oder einen Firmenwagen, welche ausschließlich der beruflichen Tätigkeit dienen, sind Abschreibungen rechtlich zulässig.

Gleiches gilt auch für die Ferienwohnung. Dort sind Abschreibungen erlaubt, wenn die Ferienimmobilie der Vermietung dient. Du darfst sie nur in bestimmten Grenzen selbst nutzen. Im Vordergrund steht die wirtschaftliche Nutzung dieser Immobilie.

Volle Absetzbarkeit der Anschaffungen

Abschreibungen sind in vollem Umfang absetzbar, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

Treffen diese Punkte zu, darfst Du die Anschaffungskosten des Mobiliars sowie der Immobilie komplett absetzen. Die Ferienwohnung gilt als reine Kapitalanlage, weshalb sie wie eine betriebliche Einheit gehandhabt wird.

Teilweise Absetzbarkeit der Ferienimmobilie

Häufig dient das Ferienhaus nicht allein dem Zweck der Vermietung. Es besteht auch der Wunsch, diese für einen gewissen Zeitraum im Jahr selbst zu nutzen. Die Ferienwohnung oder das Haus befindet sich an einem beliebten Urlaubsziel und diese Auszeit möchtest Du Dir nicht entgehen lassen.

Findet eine Eigennutzung der Ferienimmobilie statt, ist dies bei den Abschreibungen zu berücksichtigen. Hier gilt der Grundsatz, dass die Zeit der Vermietung sowie der Eigennutzung ins Verhältnis gesetzt werden.

Nutzt Du die diese etwa für 60 Tage selbst und ist diese für insgesamt 120 Tage vermietet, darfst Du die Abschreibungen nur in Höhe von 2/3 geltend machen. Denn dann dienen die Immobilie sowie das Mobiliar auch Deinen privaten Zwecken, weshalb eine Abschreibung für diesen Zeitraum unzulässig wäre.

Zu berücksichtigen ist hierbei die tatsächliche Belegung der Immobilie. Wird diese zwar zur Vermietung angeboten, aber nicht gebucht, gilt dieser Zeitraum nicht als gewerbliche Nutzung. Du musst also die Tage der Eigennutzung den belegten Tagen gegenüberstellen.

Im Detail sind in den Anteilen noch mögliche saisonalen Gegebenheiten zu berücksichtigen, sodass der Abschreibungsanteil nicht immer dem tatsächlichen Verhältnis entspricht. Informiere Dich hierzu, zu welchem Anteil Du die Abschreibungen in Deinem konkreten Sachverhalt ansetzen darfst.

Das darfst Du bei einer Ferienimmobilie absetzen

Mit der Abschreibung darfst Du sämtliche Kosten berücksichtigen, die damit in Verbindung stehen. Grob sieht eine Übersicht wie folgt aus.

Kaufpreis der Immobilie

Absetzbar ist der Kaufpreis der Immobilie, welcher mit den Anschaffungskosten gleichzusetzen ist. Wurde das Ferienhaus nach 1924 erbaut, darfst Du jährlich 2% der Anschaffungskosten absetzen. Ab dem Jahr 2023 steigt die erlaubte Abschreibungshöhe auf 3%. Damit sieht der Gesetzgeber eine Nutzungsdauer von 33 Jahren für die Ferienwohnung voraus.

Finanzierungskosten

Nicht nur den Kaufpreis darfst Du steuerlich geltend machen. Zu den entstehenden Kosten gehört auch der Zinsaufwand für die Finanzierung des Ferienhauses. Die Zinsen darfst Du in der anfallenden Höhe komplett berücksichtigen. Auch weitere Kreditkosten darfst Du in der Steuererklärung geltend machen.

Verwaltungsaufwand

Übernimmst Du die Vermietung nicht selbst, sondern übergibst die Vermietungstätigkeit an ein externes Unternehmen^[3], sind die damit verbundenen Kosten absetzbar. Der Verwaltungsaufwand schmälert dementsprechend Deinen entstandenen Gewinn.

Renovierungs- und Instandhaltungskosten

Fallen Renovierungsarbeiten oder Instandsetzungen an, darfst Du diese ebenso absetzen. Hierzu gehören neben den Materialkosten auch die Arbeitslöhne der Handwerker. Wichtig ist hierbei, dass die Arbeiter Dir eine ordentliche Rechnung schreiben, sodass Du Belege für die angefallenen Kosten hast. Andernfalls könnte das Finanzamt skeptisch werden und die Kosten nicht anerkennen.

Möbel

Die Ausstattung Deines Ferienhauses geht mit hohen Kosten einher. Diese kannst Du im Rahmen der Abschreibung berücksichtigen. Lag der Aufwand für den Ausstattungsgegenstand bei weniger als 800€, darfst Du diesen unverzüglich im ersten Jahr komplett absetzen. Für höherpreisige Gegenstände sind die Angaben in der AfA-Tabelle maßgeblich. Die Nutzungsdauer hängt dabei vom jeweiligen Möbelstück ab und kann teilweise mehr als 10 Jahre betragen.

Abschreibungsarten

Mithilfe der Abschreibung gelingt es Dir, den Wertverlust im betrieblichen Ergebnis zu berücksichtigen. Hierfür stehen Dir zwei unterschiedliche Methoden zur Verfügung.

Lineare Abschreibung

Bei der linearen Abschreibung wird der Wertverlust zu gleichen Teilen in den Nutzungsjahren festgeschrieben. Die Höhe bleibt demnach konstant.

Die Berechnung ist hierbei relativ einfach. Du teilst den Kaufpreis durch die Nutzungsdauer und erhältst die Abschreibungshöhe. Der buchhalterische Aufwand ist überschaubar und die Steuererklärung noch relativ simpel.

Degressive Abschreibung

Komplizierter wird es, wenn Du den Wertverlust realitätsgetreu abbilden möchtest. Dies ist mit einer degressiven Abschreibung gegeben, bei welcher zu Beginn höhere prozentuale Abschreibungen auftreten, die im Laufe der Nutzungsjahre sinken.

Dies entspricht der üblichen Ansicht, dass im ersten Jahr der Anschaffung der Wertverlust am höchsten ist. Dadurch minderst Du zu Beginn den Gewinn stärker, aber in den späteren Jahren reduziert sich dieses Gewicht.

Zudem ist der Aufwand zur Berechnung der degressiven Abschreibung deutlich höher. Diese ist daher höchstens für die Immobilie selbst zu empfehlen. Für jeden einzelnen Ausstattungsgegenstand wäre diese Art mit einem unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden.

Die Abschreibung der Ferienwohnung in der Steuererklärung berücksichtigen

Als Vermieter einer Ferienwohnung mag es Dir kaum bewusst sein, dass diese Tätigkeit mit Kosten verbunden ist. Bestimmte Kostenpunkte, wie die externe Verwaltung oder die Reinigung mögen Dir sofort ins Auge fallen.

Doch auch „versteckte“ Wertverluste, darfst Du in der Steuererklärung geltend machen. Diese werden als Abschreibung berücksichtigt. Der Wertverlust richtet sich nach der üblichen Nutzungsdauer, nach welcher eine Neuanschaffung erforderlich wäre.

Indem Du die Abschreibungen aufführst, senkst Du Deinen steuerlichen Gewinn und bildest realitätsgetreuer Dein betriebliches Ergebnis ab. Dadurch reduzierst Du die Steuern, die Du bezahlen musst und die Anschaffungen oder Instandhaltungskosten stellen eine geringere wirtschaftliche Belastung dar.

Setze Dich mit diesem Thema auseinander und mache diese Aufwendungen geltend. Dadurch sinkt die Steuerlast und es bleibt mehr für Dich von den Mieteinnahmen übrig.

Häufige Fragen