In Zeiten steigender Zinsen, ist die Aufnahme von Fremdkapital kostspieliger. Du musst die höheren Zinsraten bezahlen und über die Dauer des Hauskredits, stellen diese eine spürbare Mehrbelastung dar.

Bist Du in der glücklichen Position und verfügst über einige Rücklagen, könnte die Idee bestehen, das Haus komplett aus dem Eigenkapital zu bezahlen. Du nimmst keinerlei Kredit auf und vom ersten Moment ist die Immobilie schuldenfrei.

Doch ist der Kauf allein mit Eigenkapital überhaupt sinnvoll und welche Vorteile sind damit verbunden? Wäge genau ab, ob Du nicht doch Fremdkapital für den Immobilienkauf aufnehmen möchtest oder lieber Dein Sparvermögen aufbrauchst.

Das Eigenkapital beim Immobilienkauf

Die Finanzierung einer Immobilie setzt sich aus mehreren Säulen zusammen. Üblicherweise sind die drei Teile des Eigenkapitals, des Fremdkapitals sowie der Förderungen zu berücksichtigen.

Das Eigenkapital beim Immobilienkauf stellt das Vermögen dar, welches Du selbst in die Finanzierung einbringst. Dabei sind folgende Kapitalwerte möglich:

Zum Eigenkapital zählt also nicht ausschließlich das Barvermögen, welches gerade auf Deinem Konto liegt. Es zählen praktisch sämtliche Werte, die kurzfristig als liquide Mittel zur Verfügung stehen. So sind etwa Anlagen am Kapitalmarkt als Eigenkapital zu bewerten, wenn Du diese ohne zeitliche Verzögerungen verkaufen kannst. Investitionen in Festgeld hingegen sind weniger dem Eigenkapital zuzurechnen, da das Geld nicht unmittelbar zur Verfügung steht. Zwar könnte es langfristig die Bonität verbessern, ist aber für die Baufinanzierung zunächst nicht abrufbar.

Das Eigenkapital ist das wohl wichtigste Fundament beim Kauf einer Immobilie. Es dient als Sicherheit und bietet Dir den Vorteil, dass zumindest ein Teil des Hauses bereits abbezahlt ist.

Der Kreditgeber bewertet das Einbringen des Eigenkapitals als positiv. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit darf er im Rahmen einer Zwangsversteigerung die Immobilie verkaufen und aus dem Erlös die offene Forderung begleichen. Je höher Dein Anteil an Eigenkapital, desto geringer ist die Gefahr, dass der Darlehensgeber auf einem Schaden sitzenbleibt.

Das geringere Ausfallrisiko geht mit günstigeren Zinskonditionen für Dich einher. Du erhöhst nicht nur die Chancen auf eine Zusage der Baufinanzierung, sondern die Zinsen sind niedriger, was sich über die Jahre deutlich bemerkbar macht.

Wohnungskauf allein mit Eigenkapital

Im Allgemeinen gilt die Empfehlung hin zu einer Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent. Dies gewährt dem Darlehensgeber eine ausreichende Sicherheit und ist für die meisten Interessenten noch stemmbar.

Verfügst Du über ein wesentlich höheres Sparvermögen, könntest Du mit dem Gedanken spielen, dies komplett zum Kauf einer Wohnung zu verwenden. Dann liegt es nicht mehr „unproduktiv“ auf dem Konto und Du siehst die Immobilie als sinnvolle Investition an.

Fremdfinanzierung sinnvoller für Vermögensaufbau

Der Wohnungskauf komplett aus Eigenkapital ist natürlich möglich. Das Fremdkapital ist nicht zwingend vorgeschrieben, sodass Du die Immobilie allein aus Deinen Rücklagen begleichen darfst.

Für den gesamten Ablauf des Hauskaufes ist es wesentlich unkomplizierter, wenn Du ausschließlich Dein Eigenkapital verwendest. Es ist keine Bank involviert, sodass der Prozess zügiger abläuft. Zudem fallen die Kaufnebenkosten geringer aus, da beim Notar keine Grundschuld einzutragen ist. Dies erkennst Du mit dem praktischen Rechner für die Nebenkosten beim Hauskauf.

Abgesehen von diesen Vereinfachungen, ist es aus rein finanzieller Sicht wenig sinnvoll, eine Eigenkapitalquote von 100 Prozent für den Hauskauf aufzubringen. Verantwortlich sind hierfür die Opportunitätskosten^[1].

Denn würdest Du die finanziellen Mittel in eine Geldanlage investieren, würde damit eine Rendite einhergehen. Als Empfehlung gelten für eine langfristige Investition ETFs. Passive Index-Fonds sind besonders günstig und erfordern keinerlei Hintergrundwissen. Dennoch erwirtschaften sie Renditen von inflationsbereinigt ca. 4 bis 5 Prozent im Durchschnitt. Dies ist in der langfristigen Betrachtung ein realistischer Wert.

Liegen die Zinsen bei der Baufinanzierung unterhalb der erwarteten Renditen, ist es finanziell sinnvoller, das Geld lieber am Kapitalmarkt zu investieren. Dort ist es besser aufgehoben, als in der Immobilie gebunden zu sein.

Persönliche Entscheidung

Rein aus finanzieller Sicht gilt die Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent als optimal. Jegliche weitere Erhöhungen bringen Dir kaum Vorteile und sind im Vergleich zur Anlage in ETFs, weniger wirtschaftlich.

Doch neben der rein monetären Betrachtungsweise ist auch Dein persönliches Bauchgefühl entscheidend. Dein logischer Verstand sagt Dir zwar, dass das Geld am Kapitalmarkt eine höhere Rendite erwirtschaftet, doch musst Du Dich mit der Entscheidung wohlfühlen.

Geht der Gedanke daran, so hohe Schulden für die Finanzierung des Eigenheims zu haben, mit einem deutlichen Stress einher, ist dies bei der Höhe der Eigenkapitalquote natürlich auch zu berücksichtigen.

Denn am Ende steht der Hauskauf in erster Linie für Deine Lebensqualität, wenn Du es selbst bewohnen möchtest. Bezahle es komplett aus Eigenkapital, wenn Du ohne die Schulden nachts besser schläfst und Du Dich wohler damit fühlst, keine dauerhaften monatlichen Raten an die Bank zahlen zu müssen.

Der Hauskauf ohne Kredit, nur mit Eigenkapital

Den meisten Interessenten stellt sich die Frage wohl nicht, ob der Hauskauf allein aus Eigenkapital möglich ist. Denn die wenigsten Interessenten verfügen über so hohe Rücklagen, dass solch eine Option besteht. Hast Du jedoch das beachtliche Eigenkapital aufgebaut, ist die Frage berechtigt, ob der Kauf ohne Fremdkapital möglich bzw. sinnvoll ist.

Grundsätzlich ist ein Hauskauf nur mit Eigenkapital rechtlich und praktisch möglich. Du darfst selbst solch hohe Summen komplett aus Deinen Rücklagen begleichen und musst den Kauf nicht über einen Kreditgeber abwickeln. Zwar ist der Notar weiterhin zur Ausarbeitung des Kaufvertrages erforderlich, aber die Eintragung einer Grundschuld entfällt und der gesamte Prozess ist schneller.

Ob eine Eigenkapitalquote von 100 Prozent sinnvoll ist, ist differenzierter zu betrachten. Zu unterscheiden ist, ob die Immobilie als Investitionsobjekt gilt oder Du es als Eigenheim nutzen möchtest.

Kaufst Du Immobilien als Investition, ist eine möglichst geringere Eigenkapitalquote sinnvoller. Je weniger Eigenkapital Du einbringst, desto mehr Geld steht Dir zum Kauf weiterer Immobilien zur Verfügung. Zudem lässt sich der Zinsaufwand abschreiben, was einen Vorteil für gewerbliche Käufer darstellt.

Dient die Immobilie allerdings nicht der Investition, sondern möchtest Du sie selbst bewohnen, ist die rein monetäre Betrachtungsweise für die Entscheidung nicht hilfreich. Denn letztlich zählt, dass Du Dich mit der Art der Finanzierung wohlfühlst. Bringt es wesentlich weniger Stress für Dich mit sich, auf den Kredit zu verzichten und lieber die Ersparnisse für den Hauskauf zu verwenden, dann ist dies die bessere Option für Dich.