Baufinanzierung, wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Für die Verwirklichung des Traums vom Eigenheim müssen sämtliche Finanzquellen ausgeschöpft werden. Während der größte Teil als Darlehen vom Kreditgeber in die Finanzierung einfließt, stellt das Eigenkapital die Basis dar. Es geht auf Deine Ersparnisse zurück und beeinflusst maßgeblich, wie hoch Dein Budget ist und ob ein Risiko einer Absage der Baufinanzierung besteht.

Fraglich ist, wie viel Eigenkapital beim Hauskauf oder dem Neubau Du aufwenden solltest. Ist es ratsam sämtliches Erspartes zu investieren oder sollten weiterhin Rücklagen bestehen, damit Du auf Mehrkosten reagieren kannst?

Überlege bei der Immobilienfinanzierung gründlich, wie viel Eigenkapital Du einbringen möchtest und was für Dich sinnvoll erscheint. Orientiere Dich an den nachstehenden Faktoren, um den Anteil des Eigenkapitals festzulegen.

Das Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung setzt sich aus mehreren Säulen zusammen. Denn der Kapitalbedarf ist so hoch, dass dafür die eigenen Rücklagen selten ausreichen. Daher bist Du auf ein Darlehen eines Kreditgebers angegeben, welches Du über die nächsten Jahrzehnte zurückzahlst. Nutze zudem sämtliche Förderungsmöglichkeiten^[1]https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/Kauf-einer-bestehenden-Immobilie/, etwa der KfW, um günstig an Kapital zu gelangen.

Die Grundlage der Finanzierung stellt das Eigenkapital dar. Dabei handelt es sich um Deine persönlichen Ersparnisse. Diese könnten in Form von Bargeld bei Dir zu Hause liegen oder sich auf dem Girokonto befinden.

Neben diesen liquiden Mitteln zählen auch weitere Vermögenswerte zum Eigenkapital. Dies sind u.a. Immobilien sowie Finanzanlagen, welche langfristig abrufbar sind. Auch diese dienen als Sicherheit des Kreditgebers.

Mit dem Eigenkapital verfolgst Du maßgeblich das Ziel, den externen Finanzierungsbedarf zu reduzieren und dem Kreditgeber eine höhere Sicherheit zu bieten. Denn ohne das Eigenkapital wäre das Finanzierungsrisiko größer. Zwar erhält der Kreditgeber eine Grundschuld am Objekt, doch sinkt der Wert, wäre ein Teil des Darlehens ungedeckt. Somit droht ein finanzieller Verlust.

Um sich dagegen abzusichern, musst Du selbst einen Teil der Kosten für das Haus tragen. Dadurch fällt der Kredit geringer aus und ein Wertverlust der Immobilie würde nicht sofort dazu führen, dass der Kredit nicht gedeckt ist.

Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto höher ist die Sicherheit des Kreditgebers. Die Chancen einer Zusage für die Finanzierung sind höher und die Zinskonditionen^[2]https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts/ fallen besser aus. Daher lohnt es sich in jedem Fall Eigenkapital einzubringen und auf die Ersparnisse zurückzugreifen. Ob es sich lohnt, die Immobilie komplett aus Eigenkapital zu bezahlen, musst Du selbst entscheiden.

Mindestens die Nebenosten mit Eigenkapital decken

Beim Hauskauf fallen verschiedene Nebenkosten an, die zum eigentlichen Kaufpreis hinzukommen. Diese beeinflussen den Wert nicht, sondern stellen im Wesentlichen eine rechtsgültige Transaktion sicher. Zu den Nebenkosten zählen etwa die Notarkosten, Steuern oder eine Maklerprovision. Üblicherweise bewegen sich die Nebenkosten in einem Bereich von 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme. Die genaue Höhe kannst Du mit diesem Nebenkostenrechner genauer beziffern.

Die Nebenkosten gehen nicht direkt mit einem Gegenwert einher. Die Ausgabe steigert nicht den Wert der Immobilie, sondern ist als Aufwand abzuschreiben.

Für den Immobilienkauf bedeutet dies, dass der Kreditgeber erwartet, dass Du mindestens die Nebenkosten mit Deinem Eigenkapital abdeckst. Denn würden diese auch finanziert werden, würden diese nicht vom Wert der Immobilie gedeckt sein.

Zum Großteil sind die Nebenkosten fix an den Kaufpreis gebunden. Lediglich die Maklerprovision lässt sich vermeiden, indem Du beim Hauskauf auf einen Immobilienmakler verzichtest. Dieser nimmt Dir zwar einige Arbeit ab, aber falls Du kein Problem hast diese Tätigkeiten selbst auszuführen, sparst Du eine spürbare Summe und musst weniger Eigenkapital einbringen.

Bessere Zinskonditionen dank Eigenkapital

Die Zinsen für die Immobilienfinanzierung orientieren sich im Wesentlichen am Leitzins. Dieser legt fest, wie hoch die Gebühren für Kreditinstitute sind, um sich selbst Geld zu leihen. Um rentabel zu wirtschaften, muss bei der Kreditvergabe der Zins für den Kunden stets über dem Leitzins liegen. Dieser stellt daher eine Basis dar, welcher maßgeblich beeinflusst, wie Deine Zinskonditionen ausfallen.

Neben dem allgemeinen Marktniveau entscheidet auch das Ausfallrisiko darüber, welchen Zins Du erhältst. Ist Deine Kreditwürdigkeit einwandfrei und das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit äußerst gering, profitierst Du von einem niedrigeren Zinssatz. Der Kreditgeber kann dann sicherer mit der Rendite kalkulieren und muss keinen Aufschlag einplanen, falls Zahlungen ausbleiben.

Ist Dein Einkommen hingegen unsicherer oder die Bonität nicht einwandfrei, sichert sich die Bank ab, indem sie einen Risikoaufschlag addiert. Damit möchte sie sicherstellen, dass der Schaden eines Ausfalls während der Kreditlaufzeit minimal ist.

Um die besten Zinskonditionen zu erhalten, wird das Einbringen von mindestens 30 Prozent Eigenkapital empfohlen. Du solltest demnach rund ein Drittel des Kaufpreises selbst stemmen, damit der Kreditgeber eine höhere Sicherheit erhält. Im Gegenzug profitierst Du von niedrigeren Zinsen, was den Finanzierungsaufwand senkt. Benutze diesen Baufinanzierungsrechner, um die genauen Auswirkungen der Zinsveränderungen nachzuvollziehen.

Rücklagen behalten

Im Idealfall trägst Du die Nebenkosten des Hauskaufes sowie etwa ein Drittel der Kaufsumme selbst. Hierfür verwendest Du Deine Ersparnisse, um die besten Konditionen zu erhalten und die Immobilie möglichst schnell abzubezahlen.

Diese Ansicht ist allerdings mit der Einschränkung verbunden, dass es nicht ratsam ist, die gesamten Ersparnisse in die Immobilie zu investieren. Es mag zwar finanziell zunächst günstiger erscheinen, doch ist es sicherer, wenn Du weiterhin Rücklagen bereithältst.

Denn nach dem Hauskauf oder dem Bau fallen weitere Kosten an, die bisher in der Rechnung nicht berücksichtigt sind. Ist die Immobilie lediglich schlüsselfertig, musst Du weitere Investitionen tätigen, um Dich darin wohlzufühlen. Du musst Möbel anschaffen, eine neue Küche einbauen sowie weitere Maßnahmen durchführen, damit dem Einzug nichts im Weg steht.

Auch der eigentliche Umzug ist mit Kosten verbunden. Neben der Beauftragung eines Umzugsunternehmens musst Du einplanen, dass Du für eine kurze Übergangszeit sowohl die Miete als auch die Kreditrate trägst. Denn der Bezug eines neuen Hauses geht kaum von heute auf morgen und mitunter könnten Verzögerungen auftreten, die den Einzug um mehrere Monate verschieben. Behalte daher genügend Reserven, um diese Doppelbelastung im Notfall stemmen zu können.

Neben diesen Rücklagen gilt ohnehin die Empfehlung, stets einen „Notgroschen“ bei Seite zu legen. Dieser bezieht sich auf unvorhergesehene Kosten oder den plötzlichen Eintritt einer Arbeitslosigkeit. Lege rund drei Monatsgehälter zurück, um für den Notfall die Einkommenseinbußen ausgleichen zu können. Der Notgroschen ist unabhängig vom Eigenheim wichtig, um entsprechende Reserven zu haben, falls der Kühlschrank seinen Geist aufgibt oder andere plötzliche Kosten auftreten.

Kalkuliere demnach, wie hoch die Kosten für den Bezug der Immobilie sind und lege ausreichend Geld zurück. Dies könnte zwar bedeuten, dass es Dir nicht gelingt die 30 Prozent an Eigenkapital einzubringen, doch sollte es Dir diese Sicherheit wert sein.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Im Allgemeinen gilt die Empfehlung dahin, die Nebenkosten komplett sowie ca. ein Drittel des Kaufpreises aus dem Eigenkapital zu stemmen. Damit liegt für den Kreditgeber eine hohe Sicherheit vor und Du profitierst von günstigeren Zinsen.

Diese Faustregel bezieht sich auf eine durchschnittliche Zinsumgebung. Der Leitzins bewegt sich im Bereich von 1 bis 3 Prozent, sodass die Bauzinsen leicht darüber liegen. Dann lohnt es sich, das Eigenkapital zu investieren, damit der Zinsaufwand spürbar sinkt.

Anders sehen die Vorzeichen aus, wenn ein besonders niedriges Zinsniveau herrscht. Mitunter könnte der Leitzins sogar negativ sein, wenn die Wirtschaft schwächelt und diese Finanzspritzen benötigt.

In solch einer Marktumgebung sind die Finanzierungskosten äußerst gering. Der Bauzins könnte bei weniger als 1 Prozent liegen, sodass der Zinsaufwand selbst bei einer größeren Summe und einer längeren Finanzierungszeit kaum ins Gewicht fällt.

Ist der Zins besonders niedrig, dann lohnt es sich eher, die Eigenkapitalquote zu reduzieren. Du erhältst ein günstiges Darlehen, sodass Du nicht auf Dein Erspartes zurückgreifen musst. Investiere dann lediglich so viel eigenes Vermögen, wie die Bank für eine positive Zusage fordert.

Ähnliches gilt auch, wenn die Zinsen zwar etwas höher, aber das Einkommen als sicher gilt. Dies trifft im Wesentlichen auf Beamte zu, die als unkündbar gelten. Auch Sie könnten sich eher dafür entscheiden, weniger Eigenkapital einzubringen und eher auf das Fremdkapital zu setzen. Sie profitieren von günstigeren Zinssätzen, da das Ausfallrisiko minimal ist.

Bei günstigen Zinsen sowie einem gesicherten Einkommen ist es demnach denkbar, auf das Eigenkapital zu verzichten. Selbst die Kaufnebenkosten könntest Du mit dem Darlehen bedienen, was einer 110 Prozent Finanzierung entspricht. Dadurch entfällt die langjährige Ansparphase und Du könntest möglichst zügig den Kauf des Eigenheims ohne Eigenkapital oder den Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital realisieren.

Verschiedene Quellen des Eigenkapitals

Das Eigenkapital für den Hauskauf sparst Du im Normalfall über einige Jahre von Deinem Einkommen an. Monatlich legst Du etwas Geld zurück, um am Ende auf die empfohlenen 30 Prozent zu kommen. Je nach persönlicher Einkommenssituation, vergehen einige Jahre, bis genügend Kapital vorhanden ist.

Möchtest Du schneller den Kauf realisieren, könntest Du auf folgende Weisen Dein Eigenkapital erhöhen. Dadurch verkürzt Du die Ansparphase und musst keine längere Wartezeit überwinden.

Die Baufinanzierung ist allein kaum zu stemmen. Um diesen Lebenstraum zu verwirklichen und etwas Nachhaltiges zu erschaffen, könntest Du auf die Hilfe Deiner Familie zurückgreifen.

Eine Schenkung ist an die Kinder bis zu einem Freibetrag von 500.000€ steuerfrei möglich. So könnten Dir Deine Eltern etwas Kapital hinzugeben, um den Immobilienkauf zu verwirklichen.

Auch eine Erbschaft könnte mit einem plötzlichen Geldsegen einhergehen. Allerdings ist dies nicht vorhersehbar und sollte daher nicht im Rahmen der Finanzierung fest eingeplant sein.

Eltern könnten einer Schenkung positiv gegenüber eingestellt sein. Sie möchten Dich bei Deinem Traum unterstützen und das Geld bereitstellen.

Als Alternative neben der Schenkung ist auch ein Privatdarlehen denkbar. Bei diesem sind die Konditionen frei verhandelbar, sodass beide Seiten gleichermaßen davon profitieren.

Eltern könnten das Darlehen zum Beispiel ohne Zinsen bereitstellen, aber dennoch eine Rückzahlung später fordern, wenn Du über die finanziellen Mittel verfügst. Auch bei weiteren Verwandten oder Freunden könntest Du Dir günstig das Geld leihen. Dieses steht Dir dann als Eigenkapital zur Verfügung, um es beim Hauskauf einzubringen.

Als Eigenkapital zählt nicht nur das Vermögen. Bist Du handwerklich geschickt und kannst einige Arbeiten selbst ausführen, ist dies ebenfalls als Eigenkapital anzusehen. Im Vergleich zu anderen Bauherren sparst Du dadurch deutlich an Kosten. Anstatt finanzielle Mittel einzubringen, beteiligst Du Dich lieber am Bau, wodurch die Leistung des Eigenkapitals auf andere Weise erfolgt.

Optimale Eigenkapitalquote für die Immobilienfinanzierung

Bei der Finanzierung der Immobilie stellt sich die Frage, wie viel eigenes Vermögen Du einbringen solltest und welche Vorteile damit einhergehen. Lohnt es sich eher, die gesamten Ersparnisse für das Haus aufzuwenden oder ist es besser, nur so wenig Eigenkapital wie möglich einzubringen?

Als Faustregel gilt die Empfehlung, dass Du die Nebenkosten mit Deinem Eigenkapital trägst. Diese liegen zwischen 10 und 15 Prozent der Kaufsumme, welche Du selbst bezahlen musst.

Ferner erhältst Du die günstigsten Zinskonditionen, wenn Du ca. 30 Prozent der Kaufsumme mit Deinem Eigenkapital trägst. Dies stellt demzufolge die optimale Eigenkapitalquote dar.

Dennoch musst Du berücksichtigen, dass genügend Rücklagen nach Einbringen des Eigenkapitals bestehen. Diese sollten mindestens die Umzugs- sowie Einrichtungskosten beinhalten. Zudem lohnt es sich, weitere Reserven für unvorhergesehene Kosten bereitzuhalten.

Sind die Zinsen besonders günstig und Dein Einkommen sicher, könntest Du zudem die Eigenkapitalquote reduzieren. Dann sind die Finanzierungskosten gering, sodass es sich eher lohnt, ein Darlehen aufzunehmen.

Letztlich musst Du selbst entscheiden, ob es realistisch ist, die Kaufnebenkosten sowie ein Drittel des Kaufpreises aus Deinem Ersparten zu zahlen, oder ob Du die Eigenkapitalquote zugunsten höherer Rücklagen lieber reduzierst. In jedem Fall solltest Du bereits Jahre vor dem eigentlichen Hausbau damit beginnen, genügend Ersparnisse aufzubauen.

Häufige Fragen