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Auf einen Blick

  • Das Eigenkapital stellt eine Sicherheitsleistung beim Immobilienkauf dar
  • Für gewöhnlich wird eine Eigenleistung von 20 bis 30 Prozent verlangt
  • Bei niedrigem Zinsniveau lohnt sich die Aufnahme eines höheren Darlehens
  • Eine Vollfinanzierung ist möglich, wenn das Einkommen ausreichend hoch und sicher ist

Der Traum vom Eigentum bezieht sich nicht nur auf das Haus. Fühlst Du Dich in einer Wohnung wohler und schätzt dort die Vorteile, könntest Du Dich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessieren. Du lebst vielleicht näher am Zentrum, die Wege sind kürzer und Du musst Dich nicht um den Garten kümmern, wenn Du dafür ohnehin kein Händchen besitzt.

Doch selbst eine Eigentumswohnung geht mit Kosten im hohen sechsstelligen Bereich einher. Auch dort sind die Preise in den letzten Jahren immens gestiegen. Möchtest Du Dir dennoch diesen Traum erfüllen, ist der Kauf der Wohnung ohne Eigenkapital eine Option. Bei dieser stellt Dir die Bank komplett die Kaufsumme zur Verfügung, ohne dass Du eigenes Geld einbringst.

Ist diese Finanzierungsart für Dich sinnvoll oder solltest Du lieber warten, bis Du eine gewisse Summe an Eigenkapital angespart hast? Nachstehend erfährst Du die Besonderheiten des Kaufs ohne Eigenkapital und ob dies auch für Deine Situation eine Chance darstellt.

Voraussetzungen für den Kauf ohne Eigenkapital

Möchtest Du eine Immobilie komplett ohne Eigenkapital finanzieren, bedeutet dies für den Kreditgeber ein höheres Risiko. Du bringst keinerlei Sicherheiten ein und damit besteht die Gefahr, dass ein Ausfall des Kredits[1]https://www.bezahlen.de/lexikon/kreditausfall_3293.html droht. Denn klar ist, dass die Bank an der Finanzierung verdienen möchte. Ohne Gegenleistung erhältst Du damit nicht einfach das Geld geschenkt, sondern Du musst dennoch etwas auf der „Haben“-Seite einbringen.

Dies bedeutet, dass Du über eine hohe Bonität verfügen musst. Diese ist ein Ausdruck dafür, wie hoch die Wahrscheinlichkeit einer Zahlungsunfähigkeit ist. Die Vertrauenswürdigkeit erarbeitest Du Dir, indem Du in Deinem bisherigen Leben jede Rechnung pünktlich gezahlt hast und immer ein zuverlässiger Kunde warst. Dann ist dies ein gutes Zeichen dafür, dass Du Deiner Zahlungsverpflichtung nachkommst.

Weitere Sicherheiten
Sicheres Einkommen

Ohne Eigenkapital bringst Du weniger Garantien für den Kreditgeber ein. Daher sollte das Einkommen absolut verlässlich sein. Noch besser sind die Chancen, wenn Du zudem Sicherheiten vorweisen kannst. Auf diese darf der Kreditgeber zugreifen, falls Du die Raten nicht bezahlst.

Ob dies aber auch bei der Finanzierung der Eigentumswohnung der Fall ist, hängt maßgeblich vom Einkommen ab. Der Kreditgeber verlangt daher, dass Dein Einkommen möglichst sicher und ausreichend hoch ist, um den Kredit zu bedienen. Nicht selten werden Laufzeiten von mehr als 20 Jahren vereinbart. Über diesen Zeitraum der Zahlungsverpflichtung nachzugehen, stellt eine große Herausforderung dar. Daher ist ein sicheres Einkommen die Grundvoraussetzungen dafür, dass Du eine Wohnung ohne Eigenkapital erhältst.

In diesem Zuge ist es für Selbstständige schwierig, eine Finanzierung zu erhalten. Sie verfügen eher über ein unsichere Einkommen und die Gegebenheiten können sich schnell so wenden, dass die Finanzierung nicht mehr gewährleistet wird. Daher sind Kreditgeber bei Selbstständigen besonders vorsichtig und sehen häufiger von einer Finanzierung ab.

Neben dem Einkommen könnte es aber auch sein, dass Du bereits über eine abbezahlte Immobilie verfügst. Diese kannst Du als Sicherheit einbringen und dadurch das Risiko senken, dass der Kreditgeber auf den Finanzierungskosten sitzen bleibt. Sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen, bleibt der Verkauf der Immobilie, um die fehlenden Gelder zu erhalten.

Der Wohnungskauf ohne Eigenkapital ist insofern möglich, als dass Du eine ausreichend sichere Finanzierung in Aussicht stellst. Die monatliche Rate sollte sich in einem Bereich von einem Drittel des verfügbaren Einkommens bewegen. Eine jährliche Tilgung in Höhe von drei bis vier Prozent erlaubt eine überschaubare Laufzeit des Kredits. Damit sollte die Immobilie noch vor dem Renteneintritt abbezahlt sein, sodass die Finanzierung nicht ins Wanken gerät.

Für welche Personengruppen ist der Kauf ohne Eigenkapital interessant?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ohne Eigenkapital ist in der Regel für jüngere Personen interessant, die gerade ins Berufsleben einsteigen. Sie haben noch nicht die Zeit gehabt, um größere Rücklagen zu bilden und als Eigenkapital einzubringen. Dennoch bietet ein sicheres Einkommen die Grundlage dafür, dass die Finanzierung gewährt wird. Welche Personengruppen sind bei Banken besonders gern gesehen?

Beamte

Die wohl besten Voraussetzungen für einen Kauf ohne Eigenkapital bringen Beamte mit. Sie sind praktisch unkündbar und verfügen über ein maximal sicheres Einkommen. Auch im höheren Alter ist die Pension in der Höhe noch weit über dem Rentenniveau, sodass auch dort die Möglichkeit bestehen sollte, die Finanzierung fortzusetzen.

Insbesondere junge Beamte können die Finanzierung ohne Eigenkapital in Anspruch nehmen, wenn die monatliche Rate eine Belastung von einem Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigt. Mit festen Einkommenssteigerungen ergibt sich sogar ein größerer Spielraum. So sollten Beamte frühzeitig die Möglichkeit in Betracht ziehen, selbst ohne Eigenkapital eine Wohnung zu finanzieren.

Arbeitnehmer mit unbefristetem Arbeitsvertrag

Etwas weniger sicher, aber dennoch mit guten Chancen versehen, sind Arbeitnehmer mit einem unbefristetem Arbeitsvertrag. In Deutschland ist der Kündigungsschutz so ausgeprägt, dass ein unbefristeter Arbeitsvertrag[2]https://www.brunel.net/de-de/karriere-lexikon/unbefristeter-arbeitsvertrag nur bei groben Verstößen oder wirtschaftlichen Schwierigkeiten auflösbar ist. Je größer das Unternehmen, desto eher wird dies als Sicherheit gewertet.

Größere Unsicherheiten sind hingegen mit Start-ups oder kleineren Unternehmen verbunden. Dort droht eher die Gefahr, dass eine wirtschaftliche Schieflage auftritt und der Arbeitsvertrag damit nicht mehr erfüllt werden kann.

Personen mit Vermögenswerten

Neben dem Einkommen könntest Du auch das Glück haben, bereits Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses zu sein. Übersteigen diese im Wert die avisierte Eigentumswohnung, erhältst Du bessere Chancen für die Finanzierung ganz ohne Eigenkapital. Sei Dir aber bewusst, dass ein Verkauf der Sicherheit in Betracht kommt, sollte der Kredit nicht mehr bedienbar sein. Daher ist auch in diesem Fall ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen notwendig, damit Du nicht in diese Lage gerätst.

Vorsicht bei Selbstständigen

Generell eher schwer haben es Selbstständige auf dem Immobilienmarkt. Ihr Einkommen gilt als unsicher und eine Vollfinanzierung ist selten möglich. Als Sicherheit sollte die Selbstständigkeit bereits mehrere Jahre bestehen und zudem die monatliche Rate weit geringer sein als das Einkommen.

Zögerlicher Bankberater
Niedrigere Chancen

Bei Selbstständigen besteht häufig der Zweifel, ob das Einkommen auch in den nächsten Jahren zur Bedienung des Kredits ausreicht. Daher sind Kreditgeber deutlich zögerlicher.

In der Regel verlangen Banken von Selbstständigen dennoch Eigenkapital oder Sicherheiten in anderer Form. Damit sind hier größere Hürden verbunden und der Kauf ohne Eigenkapital ist längst nicht für alle Personengruppen realistisch.

Kreditkonditionen

Der wohl wichtigste Faktor für die Finanzierung einer Immobilie sind die Kreditkonditionen. Über einen Zeitraum von 20 Jahren können selbst geringe Veränderungen von wenigen Prozentpunkten einen enormen Unterschied ausmachen und eine finanzielle Belastung darstellen.

Im Rahmen einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet dies, dass für den Kreditgeber eine höhere Unsicherheit besteht. Er kann nicht auf das eingebrachte Kapital zurückgreifen, wenn es zu Zahlungsschwierigkeiten kommt. Zwar ist eine Vergabe des Kredits zwar grundsätzlich möglich, wenn ein sicheres Einkommen besteht, doch ein größeres Risiko bleibt dennoch vorhanden.

Infolgedessen bedeutet dies, dass Kreditgeber bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital im Allgemeinen höhere Zinsen verlangen. Dies dient dem Ausgleich der gestiegenen Risiken. Diese Art der Finanzierung ist somit teurer, als würdest Du Eigenkapital einbringen.

Höhere Zinskosten
Höhere Zinskosten

Ohne Eigenkapital einzubringen, steigt das Risiko für den Kreditgeber. Dies gleicht er aus, indem die Zinsen auf einem höheren Niveau liegen. Daher bietet sich der Wohnungskauf ohne Eigenkapital überwiegend in Zeiten des Niedrigzins an.

Das Kaufen ohne Eigenkapital erweist sich dennoch als sinnvoll, wenn gerade die Kreditzinsen auf einem niedrigen Niveau liegen. In Zeiten der Niedrigzinsphase war es günstiger so wenig Eigenkapital wie möglich einzubringen und die Ersparnisse lieber auf andere Weise investiert zu lassen.

Je höher das Zinsniveau, desto eher solltest Du Eigenkapital einbringen. Dann wird die Finanzierung teurer und stellt eine größere Belastung dar. Dort lohnt es sich, noch ein paar Jahre abzuwarten und Rücklagen aufzubauen, um diese dann in Form von Eigenkapital beim Wohnungskauf zu nutzen.

Verschiedene Finanzierungsmodelle

Beim Kauf einer Wohnung kommen verschiedene Kosten auf Dich zu. Nicht nur die Kaufsumme musst Du begleichen, sondern auch die Kaufnebenkosten sowie mögliche Sanierungskosten. Welche unterschiedlichen Finanzierungsmodelle gibt es daher ganz ohne Eigenkapital?

Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung liegt vor, wenn die Kaufsumme vom Kreditgeber zur Verfügung gestellt wird. Die Kaufnebenkosten, die meist in einem Bereich von 10 bis 20 Prozent der Kaufsumme liegen, werden über das Eigenkapital erbracht. Somit sind in diesem Fall Rücklagen notwendig und Du nutzt Deine Ersparnisse, um zumindest weitere Kostenpunkte, wie den Notar oder die Steuern zu begleichen.

110 Prozent Finanzierung

Möchtest Du die Kaufnebenkosten auch mit Hilfe von Fremdkapital bezahlen, wird dies als 110 Prozent Finanzierung bezeichnet. Hier bringst Du keinerlei eigenes Kapital ein, sondern greifst komplett auf Fremdkapital zurück.

Solch eine Finanzierung ist nur möglich, wenn Du über ein ausreichend sicheres Einkommen verfügst. Andernfalls würden die Zinsen derart ansteigen, dass der Kredit unattraktiv wird und keine realistische Option mehr für Dich darstellt.

130 Prozent Finanzierung

Noch größer ist der Finanzierungsbedarf, wenn Du eine ältere Immobilie kaufst, bei welcher noch weitere Investitionen notwendig sind. Dabei könnte es sich um herrenlose Häuser handeln oder Du verfolgst die Fix and Flip Strategie, um Wohnungen im schlechteren Zustand zu kaufen und diese dann aufzuwerten.

Möchtest Du auch die Sanierungskosten von der Bank finanziert bekommen, entspricht dies der 130 Prozent Finanzierung. Hierbei liegen für den Kreditgeber die größten Unsicherheiten vor, sodass die Kreditkonditionen am ungünstigsten sind und Du entsprechende Sicherheiten vorweisen solltest.

Die Wohnung als Investitionsobjekt

Die Immobilienpreise sowie die Mieten sind in den letzten Jahren enorm gestiegen. Als Vermieter könntest Du von dieser Entwicklung profitieren und Dir daher eine Wohnung als Investitionsobjekt kaufen. Als Altersvorsorge oder als Absicherung gegen die Inflation, könnte dies ein Baustein für eine finanziell sichere Zukunft sein. Doch ist es möglich, die Wohnung ohne Eigenkapital als Anlageform zu erwerben?

Die Wunschvorstellung wäre wohl, dass Du eine Wohnung findest, die sich komplett von selbst trägt. Die Mieteinnahmen sind hoch genug, dass Du kein eigenes Geld mehr investieren musst. Der Kredit wird durch die Einnahmen getilgt und mit Ablauf des Kreditzeitraumes steht die Wohnung komplett auf Deiner Vermögensseite. Doch diese Rechnung geht in den wenigsten Fällen auf.

Denn auch bei hohen Mieteinnahmen musst Du berücksichtigen, dass damit einige Kosten verbunden sind. Du musst einen Teil der Nebenkosten tragen und kannst diese nicht vollständig auf den Mieter übertragen. Daraus ergebt sich, dass je nach Tilgungshöhe, Du monatlich noch etwas Geld aus der eigenen Tasche aufbringen musst, um die Eigentumswohnung zu finanzieren. Diese trägt sich in den wenigsten Fällen vollständig aus den Mieteinnahmen.

Negativer Cash-Flow
Negativer Cash-Flow

Bringst Du keinerlei Eigenkapital ein, wirst Du monatlich selbst bei einer erfolgreichen Vermietung meist eigenes Geld für die Finanzierung einbringen müssen. Die Mieteinnahmen decken selten die kompletten Kosten.

Zudem musst Du bedenken, dass auch ein Leerstand[3]https://www.promietrecht.de/kalte-Betriebskosten/Abrechnung/Betriebskosten-fuer-leerstehende-Wohnungen-wer-zahlt-bei-Leerstand-E1958.htm vorkommen kann und dort keinerlei Einnahmen zu verzeichnen sind. Zusätzlich sind in gewissen Zeitabständen Investitionen vorzunehmen, damit die Wohnung sich in einem guten Zustand befindet.

Daher ist es notwendig, gleichzeitig Rücklagen zu bilden, um diesen Finanzierungsbedarf abzudecken. Die Mieteinnahmen dienen dem Kreditgeber kaum als Sicherheit, da diese ausfallen können. Daher ist auch in diesem Fall eine Finanzierung nur möglich, wenn Dein persönliches Einkommen ausreichend hoch und beständig ist. Sieh die Eigentumswohnung dann eher als Altersvorsorge an. Denn erst, wenn diese komplett abbezahlt ist, werden die Einnahmen die Kosten deutlich übersteigen und zu Deinem Haushaltsbudget positiv beitragen.

Risiken beim Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital

Bringst Du keinerlei Eigenkapital ein, bedeutet dies in der Regel, dass kaum persönliche Rücklagen vorhanden sind. Du besitzt vielleicht einen Notgroschen, um eine kaputte Waschmaschine zu ersetzen oder eine Reparatur am Fahrzeug auszuführen, doch ein größerer Spielraum ist damit kaum möglich. Welche Risiken birgt in diesem Zusammenhang der Kauf der Wohnung ohne Eigenkapital?

Keinerlei Rücklagen

Als Eigentümer einer Wohnung kommen unterschiedliche Kosten auf Dich zu, die Du als Mieter nicht hättest. Du musst bestimmte Sanierungs- und Instandsetzungskosten komplett selbst übernehmen. Entscheidet sich die Eigentümerschaft dazu, die Dämmung zu verbessern, entstehen dazu zunächst Kosten von mehreren tausend Euro. Auch könnte es sein, dass das Dach des Hauses erneuert wird und Du dazu Deinen Teil geben musst.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital bedeutet daher nicht, dass Du weiterhin einfach jegliche monatlichen Einnahmen sofort wieder ausgeben darfst. Du musst einen Teil zurücklegen, um solch einen Finanzierungsbedarf zu decken. Mit der eigenen Wohnung geht auch eine gewisse Verantwortung einher, welcher Du Dich stellen musst.

Nicht vor Rente abbezahlt

Grundsätzlich gilt die Empfehlung, das Haus oder die Wohnung bis vor dem Renteneintritt abzubezahlen. Denn im fortgeschrittenen Alter sinken für gewöhnlich die Einnahmen, sodass ein Fortbestand des Kredits bedeutet, dass Dir die Altersarmut droht.

Wähle auch trotz der Vollfinanzierung keine langen Kreditlaufzeiten, sondern versuche möglichst schnell die Wohnung zu tilgen. Dies hat auch den Vorteil, dass die Finanzierungskosten möglichst gering ausfallen. Setze die Tilgungsrate so fest, dass Du die Wohnung spätestens einige Jahre vor der Rente bereits abbezahlst. Sollte dies nicht gelingen und die Rate zu hoch sein, kannst Du Dir Wohnung schlicht nicht leisten. Suche dann lieber nach einem günstigeren Objekt, welches eher in Dein Budget passt.

Zinsänderungen

Ganz ohne Eigenkapital, musst Du viel Fremdkapital aufnehmen, dessen Kosten dem jeweiligen Zinsniveau unterliegen. In Zeiten des Niedrigzins mag dies noch verkraftbar sein. Doch steigen die Zinsen, wirkt sich dies bei einer Vollfinanzierung noch stärker aus.

Daher solltest Du eine möglichst lange Zinsbildung wählen oder die Rate so festlegen, dass auch ein steigendes Zinsniveau keine Bedrohung darstellt. Bedenke, dass sich über die Laufzeit von mehr als 20 Jahren einiges ändern kann und plane lieber einen Puffer ein, um dieses Risiko besser abzufedern.

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Gründe für und gegen den Kauf ohne Eigenkapital

Die Wohnung kaufen ohne Eigenkapital bietet sowohl Chancen als auch Risiken. Diese stehen nachfolgend nochmals gegenüber, um Dir bei der Entscheidungsfindung zu helfen.

Vorteile

  • Günstig bei Niedrigzinsphase

Ist das allgemeine Zinsniveau günstig, kostet Dich das Fremdkapital kaum etwas. Dann ist es vorteilhafter, die eigenen Ersparnisse lieber im ETF angelegt zu lassen und die niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt mitzunehmen, um damit die Wohnung zu finanzieren.

  • Keine Ansparphase

Anstatt erst einige Jahre zu warten, um das Eigenkapital anzusparen, kannst Du bereits in jungen Jahren die Wohnung finanzieren und kaufen. Somit musst Du nicht warten, sondern wirst früh als Vermieter tätig oder kannst die Wohnung selbst beziehen.

  • Früh höhere Lebensqualität & Altersvorsorge

Indem Du die Ansparphase überspringst, besteht die Möglichkeit, die Wohnung bereits früh vor der Rente abbezahlt zu haben. So legst Du optimal die Weichen, um im Alter abgesichert zu sein und nicht in die Altersarmut zu rutschen.

Nachteile

  • Strenge Voraussetzungen

Längst nicht alle Personengruppen kommen für eine Vollfinanzierung in Frage. Du solltest Dir über dieses Finanzierungsmodell nur Gedanken machen, wenn Dein Einkommen absolut sicher und hoch ist. Dies trifft in der Regel nur auf Beamte zu sowie Arbeitnehmer, die bereits seit einigen Jahren einen unbefristeten Arbeitsvertrag haben.

  • Schlechtere Kreditkonditionen

Gegenüber eines Kredits mit Eigenkapital fallen die Kreditkonditionen ungünstiger aus. Sind die Zinsen allgemein niedrig, mag dies kaum ins Gewicht fallen. Ansonsten machen sich die schlechteren Konditionen aber deutlich bemerkbar, sodass es günstiger sein könnte, doch lieber zu warten und Geld für das Eigenkapital anzusparen.

  • Zinsänderungen

Eine Vollfinanzierung mag für Dich im Moment keine Hürde darstellen. Doch dies muss nicht immer so bleiben. Im Laufe der Kreditlaufzeit kann sich einiges ändern. Plane daher nicht so, dass Du den Kredit geradeso stemmen kannst. Berücksichtige einen Puffer, damit Zinssteigerungen verkraftbar sind.

Die Wohnung kaufen ohne Eigenkapital

Die Immobilienfinanzierung stellt eine große Herausforderung und ein einschneidendes Kapitel in der Lebensplanung dar. Eine Wohnung mag zwar etwas günstiger sein als ein Haus, aber dennoch sind hiermit Kosten im sechsstelligen Bereich verbunden.

Ähnlich wie beim Haus besteht auch bei der Wohnung die Möglichkeit, diese ganz ohne Eigenkapital zu kaufen. Du musst ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen mitbringen, um die Kreditrate in den nächsten Jahrzehnten bedienen zu können. Besitzt der Kreditgeber genügend Vertrauen in Deine Zahlungsfähigkeit, ist der Kauf ohne Eigenkapital grundsätzlich möglich.

Sinnvoll ist dies aber nur, wenn das Zinsniveau gerade niedrig ist. Dann fallen die Finanzierungskosten geringer aus, sodass Du günstig das Fremdkapital erhältst. Zudem muss Deine Lebensplanung so sicher sein, dass Du die Wohnung langfristig entweder selbst beziehst oder als Altersvorsorge einplanst.

Wäge daher gut die Vor- und Nachteile des Kaufs ohne Eigenkapital ab. Es bedeutet keineswegs, dass Du das Geld geschenkt bekommst, sondern dass es mit höheren Kosten verbunden ist. Dafür fällt im Gegenzug die Ansparphase weg und Du kannst die Wohnung unverzüglich nutzen.

Häufige Fragen

Es ist möglich, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen, wenn Du ausreichend Sicherheiten mitbringst und Deine Bonität hoch genug ist. Dies bedeutet, dass Dein Einkommen sicher sein muss und Du damit die Kreditrate problemlos bedienen kannst. Am ehesten erfüllen diese Voraussetzungen Beamte, da diese unkündbar sind und das Einkommen als am sichersten gilt.

Die Höhe des Kredits richtet sich nach Deinem Einkommen und dem Wert der Immobilie. In der Regel übersteigt die Darlehenssumme nicht den Wohnungswert. So besitzt der Kreditgeber im Falle von Zahlungsschwierigkeiten noch die Wohnung als Sicherheit, um die Kreditkosten wieder auszugleichen.

Die meisten Banken, die eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital anbieten, ermöglichen auch den Kauf der Wohnung ohne Eigenkapital. Erkundige Dich bei der Bank, bei der Du ohnehin Kunde bist. Zudem lohnt sich ein Online-Vergleich, um die besten Konditionen zu prüfen.

Sebastian Jacobitz

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