Der Kauf einer Immobilie stellt eigentlich eine langfristige Entscheidung dar. Oftmals besteht damit der Wunsch, bis zum Lebensende im Haus zu leben und diese einmal an die Kinder zu vererben. Schließlich sind die Kosten für den Erwerb der Immobilie so hoch, dass es kaum möglich ist, mehrere Immobilien zu kaufen. Verantwortlich sind dafür im Wesentlichen die Nebenkosten beim Hauskauf, welche gerne bis zu 15 Prozent betragen.

Dennoch könnte die Situation eintreten, dass Du die erst vor wenigen Jahren gekaufte Immobilie wieder verkauft werden möchtest. Welche Besonderheiten bestehen beim Hausverkauf nach zwei Jahren und wie sieht es insbesondere mit der Spekulationssteuer^[1] aus?

Steuern auf den Gewinn aus dem Hausverkauf

Einfamilienhäuser dienen dem Zweck, diese zu bewohnen und darin zu leben. Sie stehen für eine einmalige Lebensqualität und erlauben eine freiere Entfaltung als dies in einer Mietwohnung mit direkten Nachbarn möglich wäre.

Doch längst erfolgt der Erwerb der Immobilien nicht mehr, um diese selbst zu bewohnen. Sie gelten als lukrative Anlage und Spekulationsobjekt. Angesichts steigender Immobilienpreise hat sich die Investition in den vergangenen Jahren deutlich gelohnt.

Die Spekulation mit Immobilien ist jedoch nicht ausschließlich positiv zu bewerten. Im Extremfall könnte dies bedeuten, dass Investoren ganze Straßenzüge aufkaufen und die Häuser lieber leer stehen lassen, bis die gewünschten Immobilienpreise erreicht sind. Auf diese Weise würden einige Immobilien dem Markt entzogen werden, was die Wohnungsknappheit verstärkt.

Um diesem Verhalten entgegenzuwirken, unterscheidet der Fiskus zwischen einem reinen Privatverkauf der Immobilie oder einem gewerblichen Verkauf mit dem Ziel einen Gewinn zu erwirtschaften. Hierfür werden verschiedene Anhaltspunkte einbezogen.

Grundsätzlich gilt die Regelung, dass beim Hausverkauf der Gewinn der Einkommenssteuer unterliegt. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt demnach vom Einkommen ab. Je höher dieses ist, desto größer ist die steuerliche Belastung, die durch den Hausverkauf entsteht.

Bei Immobilien besteht also der Grundsatz, dass ein Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden muss. Dies geschieht über die persönliche Einkommenssteuer. Somit wird eine Gewinnabsicht unterstellt, obwohl es sich um einen reinen Privatverkauf^[2] handelt.

Steuern beim Hausverkauf nach zwei Jahren

Der Gewinn beim Hausverkauf unterliegt Deiner persönlichen Einkommenssteuer. Ein Abweichen von diesem Grundsatz erlaubt der Fiskus lediglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Diese liegen nahe, dass keine gewerbliche Nutzung der Immobilie vorlag, sondern diese rein zu privatem Zwecke gekauft wurde.

Wesentlich hierfür ist die Eigennutzung der Immobilie. Hast Du diese für eine bestimmte Dauer selbst bewohnt, wird der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft eingestuft. Eine Steuer ist auf den Gewinn nicht mehr abzuführen, sondern dieser verbleibt komplett in Deiner Tasche.

Konkret besagt der Gesetzgeber, dass der Verkauf einer Immobilie steuerfrei ist, wenn Du diese im Verkaufsjahr und den zwei vergangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt hast. Dabei ist auch eine Nutzung als Zweitwohnsitz möglich, sodass Du Dich nicht ständig in der Immobilie aufgehalten haben musst.

Zwischen dem Kaufvertrag und dem Verkaufsdatum müssen mindestens zwei Jahre vergehen. Hast Du innerhalb dieses Zeitraums das Haus selbst genutzt, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Eine Spekulationssteuer ist dann nicht mehr fällig.

Hast Du die Immobilie jedoch für weniger als zwei Jahre selbst bewohnt, ist weiterhin die Spekulationssteuer fällig. Das gerade gekaufte Haus wieder zu verkaufen legt den Verdacht nahe, dass eine Gewinnabsicht bestand.

Damit keine Spekulationssteuer anfällt, musst Du die Immobilie mindestens zwei Jahre selbst zu Wohnzwecken genutzt haben. Wurde das Haus vermietet, ist in jedem Fall die Spekulationssteuer zu zahlen. Verwende diesen Rechner für die Spekulationssteuer, um die genaue Steuerlast zu erfahren.

Weitere Sonderregelungen beim Hausverkauf

Neben den bereits erwähnten zwei Jahren der Eigennutzung bestehen weitere Regelungen, die für einen steuerfreien Verkauf erfüllt sein müssen. Folgende Vorschriften sind zu beachten, damit keine Spekulationssteuer fällig wird.

Drei Objekte Grenze

Die Immobilie musst Du für einen steuerfreien Verkauf nicht selbst als Hauptwohnsitz nutzen. Sie könnte auch als Zweitwohnsitz dienen, sodass innerhalb von wenigen Jahren Du mehrere Häuser bewohnen und steuerfrei verkaufen könntest.

Um dies zu unterbinden, besteht eine Höchstgrenze von drei Objekten, die Du innerhalb von fünf Jahren steuerfrei verkaufen darfst. Würdest Du mehr als drei Immobilien veräußern, würde der Gesetzgeber einen gewerblichen Handel unterstellen. Dann ist es unwesentlich, ob das Haus als Wohnsitz diente. Es wird bei solch einer Vielzahl von Verkäufen immer die Spekulationssteuer fällig.

Vermietung länger als 10 Jahre

Eine weitere Ausnahme besteht hinsichtlich der Vermietung. Denn eigentlich bist Du nur von der Zahlung der Spekulationssteuer befreit, wenn Du das Haus selbst bewohnt hast. In diesem Fall liegt keine gewerbliche Nutzung vor, sodass keinerlei Steuern auf den Gewinn anfallen.

Bei einer langfristigen Vermietung sieht dies jedoch anders aus. Hier erlaubt der Gesetzgeber einen steuerfreien Verkauf nach mehr als 10 Jahren. Wurde die Immobilie mehr als 10 Jahre vermietet, ist keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Gesamtkosten des Hausverkaufs

Der aus dem Verkauf der Immobilie nach zwei Jahren erwirtschaftete Gewinn, könnte der Spekulationssteuer unterliegen. Doch wie hoch ist eigentlich der Gewinn und welche Kosten gehen noch mit dem Hausverkauf einher?

Denn selbst, wenn der Verkaufserlös höher sein sollte, als der einstige Kaufpreis, könnte sich dieses Geschäft finanziell für Dich nicht lohnen. Mit dem Verkauf fallen zusätzlichen Kosten an, die Du in jedem Fall in der Gesamtbetrachtung berücksichtigen musst.

Vorfälligkeitsentschädigung

Hast Du eine Baufinanzierung abgeschlossen, ist dies meist auf die nächsten Jahrzehnte ausgelegt. Du zahlst die festgelegten Zinsen an die Bank und erhältst im Gegenzug das Kapital zum Kauf der Immobilie.

Planst Du den Immobilienverkauf, ist die Frage, was mit dem Kredit passiert. Du könntest ihn auf eine neue Immobilie laufen lassen oder vorzeitig zurückzahlen.

Möchtest Du den Kredit nicht fortführen, sondern den offenen Kreditbetrag zurückzahlen, geht dies mit einem Zinsausfall für den Kapitalgeber einher. Dieser plant bereits mit den Einnahmen und eine vorzeitig Rückzahlung verstößt gegen den Darlehensvertrag.

Um sich dagegen abzusichern, wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Du ersetzt einen Teil der entgangenen Zinsen, sodass der Schaden für den Kreditgeber geringer ausfällt. Somit trägst Du beim Hausverkauf nicht nur den offenen Darlehensbetrag, sondern auch einen Teil des Zinsaufwandes. Diese musst Du einplanen, falls Du eine sofortige Rückzahlung des Kredits anstrebst.

Ist von Beginn an, ein schneller Verkauf der Immobilie angedacht, dann einige Dich mit der Bank lieber auf ein variables Darlehen. Dort sind die Zinsen nicht festgeschrieben und in Intervallen von meist drei Monaten, ist eine Rückzahlung erlaubt, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist.

Weitere Nebenkosten

Ähnlich wie beim Erwerb einer Immobilie ist auch der Verkauf mit einigen gesetzlichen Vorschriften versehen. So ist ein Notar erforderlich, welcher den Kaufvertrag aufsetzt und das Geschäft beglaubigt. Zwar werden die Kosten zum Großteil vom Käufer getragen, doch sind damit dennoch geringere Aufwendungen für Dich als Verkäufer verbunden.

Ebenso könnte eine Maklerprovision anfallen, wenn Du den Verkauf nicht selbstständig durchgeführt hast. Die Provision richtet sich nach der Verkaufssumme und schmälert entsprechend Deinen Gewinn. Möchtest Du nicht auf diesen Kosten sitzen bleiben, dann bleibt Dir die Option offen, das Haus ohne Maklers zu verkaufen.

Steuerliche Belastung

Sollte unter Einbeziehung der Nebenkosten dennoch ein Gewinn übrig bleiben, könnte dieser der Spekulationssteuer unterliegen. Der Name hierfür ist eigentlich irreführend. Denn es handelt sich um die gewöhnliche Einkommenssteuer, mit der der Gewinn belastet ist.

Der Steuersatz der Einkommenssteuer ist progressiv gestaltet. Dies bedeutet, je mehr Du im Jahr verdienst, desto höher ist der Steuersatz^[3]. Dieser beträgt in der Spitze zwischen 42 und 45 Prozent. Demnach könnte es passieren, dass Du bei einem entsprechend hohem Einkommen im Jahr, fast die Hälfte des Gewinns aus dem Immobilienverkauf an den Fiskus abführen müsstest.

Je höherpreisiger die Immobilie, desto eher lohnt es sich, auf steuerfreien Verkauf hinzuarbeiten. Bewohne das Haus selbst und halte die entsprechenden Fristen ein, damit keine Spekulationssteuer anfällt.

Das Haus bereits nach zwei Jahren wieder verkaufen

Über Deine Immobilie darfst Du frei verfügen. Somit steht es Dir frei, das Haus nach dem Kauf direkt wieder zu verkaufen. Möglicherweise versprichst Du Dir davon einen Verkaufsgewinn oder andere Gründe führen zu dieser Entscheidung.

Wenngleich es für Dich keinen Unterschied macht, zu welchem Zeitpunkt Du das Haus verkaufst, ist es relevant hinsichtlich der steuerlichen Betrachtung. Denn ein schnellerer Verkauf könnte naheliegen, dass es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt und der Verkaufsgewinn im Vordergrund steht.

Daher hat der Gesetzgeber einige Regeln niedergeschrieben, die die Steuerlast betreffen. Bewohnst Du die Immobilie für weniger als zwei Jahre selbst oder ist sie kürzer als 10 Jahre vermietet, ist auf den Verkaufsgewinn die Spekulationssteuer zu zahlen.

Bewohnst Du die Immobilie für mehr als zwei Jahre selbst, entfällt die Spekulationssteuer. Der Immobilienverkauf ist steuerfrei, was zu einer beträchtlichen Ersparnis führen könnte.

Berücksichtige diese Fristen, wenn bereits nach zwei Jahren der Verkauf des Hauses geplant ist. Indem Du noch wenige Monate weiter in der Immobilie lebst, könntest Du einige tausend Euro an Steuern sparen.

Häufige Fragen