Auf einen Blick

  • Bei einem endfälligen Darlehen erfolgt während der Laufzeit keinerlei Tilgung
  • Die Zinsbelastung bleibt dadurch durchgehend hoch
  • Erst mit dem Ende der Kreditlaufzeit erfolgt die vollständige Rückzahlung der Kreditsumme, was mit einem hohen Risiko verbunden ist

Für die Immobilienfinanzierung stehen unterschiedliche Modelle zur Verfügung. Diese unterscheiden sich darin, zu welchen Zeitpunkten die Zahlungen des Tilgungsanteils und der Zinsaufwendungen erfolgt.

Gebräuchlich ist bei der Immobilienfinanzierung das Annuitätendarlehen. Bei diesem bleibt während der Zinsbindung die Rückzahlungsrate im Monat konstant, sodass eine bessere Planbarkeit vorherrscht.

Das genaue Gegenteil davon ist das endfällige Darlehen. Bei diesem wird der gesamte Darlehensbetrag ausgezahlt, es erfolgt aber keinerlei Tilgung. Während der Kreditlaufzeit werden lediglich die Zinsen bedient. Die Tilgung erfolgt erst mit dem Ende der Laufzeit, sodass dort eine größere Rückzahlungssumme fällig wird.

Ist solch ein Finanzierungsmodell auch für Dein Bauvorhaben interessant oder ist dieses mit einem zu hohen Risiko verbunden? Nachstehend erhältst Du einen umfassenden Überblick über das Fälligkeitsdarlehen und in welchen Situationen es sich von Vorteil erweist.

Das endfällige Darlehen erklärt

Das Grundgerüst des endfälligen Darlehens ergibt sich bereits aus dem Begriff. Denn daraus lässt sich ableiten, dass die Rückzahlung des Darlehensbetrags mit Ablauf der Kreditlaufzeit erfolgt. Auf einen Schlag musst Du somit die gesamte Kreditsumme zurückzahlen.

Während der Kredit läuft, erfolgt lediglich die Bedienung der Zinsaufwendungen. Es erfolgt keinerlei Tilgung, sodass die monatliche Belastung relativ gering ist. Dennoch muss der Kreditnehmer natürlich berücksichtigen, dass die Zahlung des Kredits absehbar ist. Daher sind Rückstellungen zu bilden, um dieser Zahlungsverpflichtung nachzukommen.

Rückzahlung am Ende der Laufzeit
Rückzahlung am Ende der Kreditlaufzeit

Beim endfälligen Darlehen wird zu Beginn die gesamte Kreditsumme ausgezahlt. Anstatt jedoch während der Laufzeit eine Tilgung vorzunehmen, werden lediglich die Zinsen bedient. Erst mit dem Ende der Kreditlaufzeit findet die vollständige Rückzahlung der Darlehenssumme statt.

In der Praxis erweist sich diese Darlehensart als relativ risikoreich. Nicht immer gelingt es, die gesamte Kreditsumme zum bestimmten Zeitpunkt zurückzuzahlen. Daher ist dieses Modell für private Hauskäufer selten attraktiv. Zudem geht es insgesamt mit höheren Kosten einher, da die Zinsen aus Basis des Darlehensbetrags berechnet werden. Da die Kreditsumme immer gleichbleibend hoch ist, sinkt die Zinsbelastung während der Kreditlaufzeit nicht. Dementsprechend höher fallen die Finanzierungskosten im Vergleich zu anderen Darlehensarten aus.

Erwähnung findet dieses Modell auch unter den Begriffen des Fälligkeitsdarlehen, Zinszahlungsdarlehen, tilgungsfreien Darlehen oder Festdarlehen. Dies sind Umschreibungen dafür, dass während der gesamten Laufzeit keine Tilgung erfolgt und die offene Darlehenssumme konstant bleibt.

Abgrenzung zum Annuitätendarlehen

In Deutschland ist das endfällige Darlehen im Rahmen der Immobilienfinanzierung weniger gebräuchlich. Üblicherweise wird ein Annuitätendarlehen[1]https://www.allianz.de/recht-und-eigentum/baufinanzierung/annuitaetendarlehen/ verwendet, welches mit konstanten monatlichen Rückzahlungen einhergeht.

Beim Annuitätendarlehen wird über einen bestimmten Zeitraum der Zins festgeschrieben. Dies wird als Sollzinsbindung beschrieben. Je länger die Bindung besteht, desto höher fällt der Zins aus. Dafür besteht aber eine höhere Planungssicherheit. Ist der Zins über eine längere Laufzeit variabel, geht dies mit einer Unsicherheit einher. Da der Zins sich sowohl zum Positiven als auch Negativen verändern kann, ist damit aber nicht gemeint, dass es automatisch zu Mehrkosten führt. Als Kreditnehmer besteht lediglich eine geringere Sicherheit, was im Rahmen einer Immobilienfinanzierung selten erwünscht ist.

Die monatliche Rückzahlung setzt sich beim Annuitätendarlehen aus einem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Während der Zinsbindung ist die Rückzahlungsrate konstant. Mit zunehmender Kreditlaufzeit findet eine Tilgung des Kredits statt, was zu einer Verschiebung der Anteile an der monatlichen Rate führt. Ist der Zinsanteil zu Beginn noch höher, nimmt dieser mit zunehmender Tilgung ab. Dies ermöglicht die Erhöhung des Tilgungsanteils, sodass monatlich dennoch die gleiche Gesamtsumme gezahlt wird.

Während beim Annuitätendarlehen die Zinsbelastung monatlich sinkt, da dies an die offene Darlehenssumme gebunden ist, ist dies beim endfälligen Darlehen nicht der Fall. Dort bleibt der offene Betrag über die gesamte Laufzeit gleich, sodass die Zinsbelastung konstant hoch ist.

Hoher Zinsaufwand
Hoher Zinsaufwand

Da keine Tilgung beim endfälligen Darlehen stattfindet, bleibt der Zinsaufwand über die Darlehenslaufzeit konstant hoch. Im Vergleich zum Annuitätendarlehen sind die Finanzierungskosten rund doppelt so hoch.

Ersichtlich wird dies an einem einfachen Rechenbeispiel unter der Betrachtung einer Kreditsumme von 500.000€, einem Zinssatz von 2% und einer Laufzeit von 15 Jahren.

Beim Annuitätendarlehen ergibt sich unter diesen Voraussetzungen ein Gesamtaufwand von rund 579.000€. Die gesamten Zinskosten liegen bei 79.000€, welche auch als Finanzierungsaufwand angesehen werden können.

Demgegenüber steht beim endfälligen Darlehen ein Gesamtaufwand von 650.000€. Der Zinsaufwand beläuft sich auf 150.000€ und führt zu einer monatlichen Belastung von 833€. Am Ende der Laufzeit von 15 Jahren muss dann die Kreditsumme in Höhe von 500.000 beglichen werden.

Es zeigt sich also, dass ein endfälliges Darlehen mit wesentlich höheren Zinskosten einhergeht. Diese sind im Vergleich zum Annuitätendarlehen rund doppelt so hoch.

Kopplung an Finanzprodukte

Das endfällige Darlehen stellt ein wesentlich höheres Risiko dar. Denn die Kreditsumme wird zunächst investiert und steht damit nicht mehr zur Verfügung. Es besteht die Erwartung, dass die Investition so lohnenswert ist, dass sich die höheren Zinskosten rechnen und am Ende der Laufzeit eine vollständige Rückzahlung möglich ist.

Doch selbst bei gewissenhaften Kreditnehmern ist absehbar, dass es eine große Herausforderung darstellt, die gesamte Kreditsumme mit einer Zahlungsrate zu begleichen. Diesem Risiko sind sich die Kreditgeber bewusst und versuchen, sich dagegen abzusichern.

Um die Rückzahlung zu vereinfachen, wird ein endfälliges Darlehen daher meist an Finanzprodukte gekoppelt. Gleichzeitig mit dem Kredit wird auch eine Kapitallebensversicherung, ein Bausparvertrag oder eine andere Geldanlage, wie etwa ein Fonds, abgeschlossen. Monatlich wird dann nicht in die Tilgung, sondern in das Finanzprodukt investiert. Idealerweise ist die Auszahlungssumme am Ende der Laufzeit hoch genug, um den kompletten Kredit zurückzuzahlen.

Für Verbraucher mag diese Kopplung eine größere Sicherheit bedeuten. Gleichzeitig ergibt sich aber ein komplexes Konstrukt, welches nur schwer zu durchschauen ist. Neben den ohnehin höheren Zinsen der Baufinanzierung kommen jetzt noch die Aufwendungen für das Finanzprodukt hinzu. Dadurch steigen die Kosten enorm und es ist nicht gesichert, dass die Auszahlungssumme ausreicht, um den offenen Darlehensbetrag zurückzuzahlen.

Daher stehen diese Art von Darlehen häufiger in der Kritik, vornehmlich zum Vorteil der Banken zu sein. Denn diese erhalten nicht nur höhere Zinsen, sondern verkaufen gleichzeitig ein weiteres Finanzprodukt, welches Einnahmen generiert. Demzufolge müssen private Hauskäufer besonders vorsichtig sein und sollten ein endfälliges Darlehen kritisch untersuchen.

Für wen lohnt sich ein endfälliges Darlehen?

Ein endfälliges Darlehen stellt ein besonders kompliziertes Finanzierungskonstrukt dar. Es geht mit höheren Kosten einher und auch die Planungssicherheit ist gegenüber einem Annuitätendarlehen geringer, da die Entwicklung des Finanzproduktes variabel ist. Dennoch könnte es für die folgenden Zielgruppen eine vielversprechende Alternative darstellen.

Vermieter

Ob sich ein endfälliges Darlehen lohnt, hängt maßgeblich von der Verwendung der Immobilie ab. Denn dadurch ergibt sich, ob die Zinsaufwendungen steuerlich absetzbar sind oder voll getragen werden müssen.

Bei einer vermieteten Immobilie wirken die Zinskosten gewinnmindernd. Diese stehen den Mieteinnahmen gegenüber, wodurch der Gewinn sinkt. Dies hat zur Folge, dass auch die steuerliche Belastung geringer ausfällt. Der höhere Zinsaufwand wird durch die positiven Steuereffekte demnach etwas gemildert. Der Unterschied in den Finanzierungskosten zwischen einem Annuitätendarlehen und einem endfälligen Darlehen fällt somit geringer aus.

Dennoch bleibt unter dem Strich auch bei einer gewerblichen Nutzung das Fazit, dass ein endfälliges Darlehen mit einem höheren Gesamtaufwand einhergeht. Da die Zinsaufwendungen aber steuerlich absetzbar sind, ist der Unterschied nicht ganz so extrem.

Private Hauskäufer mit Liquiditätsengpass

Die Aufnahme eines Kredits bedeutet immer eine Vorwegnahme zukünftiger Einnahmen. Beim Arbeitnehmer bedeutet dies, dass das Einkommen durch die Auszahlung der Kreditsumme bereits über die Laufzeit vorweggenommen wird. Anders ist eine Finanzierung für eine Immobilie aber kaum möglich.

Ein endfälliges Darlehen könnte dann interessant sein, wenn in Zukunft die Auszahlung einer größeren Geldsumme zu erwarten ist. Dies könnte eine private abgeschlossene Kapitallebensversicherung sein oder ein Erbanteil.

Große Auszahlung
Auszahlung einer größeren Geldsumme

Das endfällige Darlehen könnte eine Option darstellen, wenn zukünftig die Auszahlung einer größeren Geldsumme zu erwarten ist. Dabei könnte es sich um eine private Kapitallebensversicherung oder einen Erbanteil handeln.

Dieser Auszahlung kannst Du mit dem endfälligen Darlehen ebenfalls vorweggreifen. So ist es möglich, im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen eine höhere Kreditsumme aufzunehmen. Das Haus kann dadurch größer ausfallen oder eine schönere Ausstattung aufweisen.

Dennoch besteht auch hier das Risiko, dass die Auszahlung der Geldsumme selten zu 100% fest steht. Bleibt diese aus, ist eine Rückzahlung oder vorzeitige Ablösung des offenen Kreditbetrags kaum mehr möglich. Daher ist diese Herangehensweise mit äußerster Vorsicht zu betrachten. Schnell besteht die Versuchung, die Zukunft optimistischer zu sehen, als sie tatsächlich ausfällt.

Vor- und Nachteile des endfälligen Darlehens

Ein endfälliges Darlehen geht mit schlechteren Konditionen einher und stellt sich als kompliziert dar. Welche Vor- und Nachteile musst Du konkret berücksichtigen, wenn Du Dich für diese Darlehensart interessierst?

Vorteile

  • Geringere monatliche Belastung, da der Tilgungsanteil wegfällt
  • Chance, dass das Finanzierungsprodukt eine höhere Rendite erwirtschaftet als erwartet
  • Positiver Steuereffekt bei Vermietung der Immobilie
  • Aufnahme eines größeren Kreditbetrags möglich, wenn in Zukunft die Auszahlung einer höheren Geldsumme als sicher gilt
  • Finanzielle Flexibilität

Nachteile

  • Insgesamt höhere Finanzierungskosten
  • Komplexes Finanzkonstrukt
  • Risiko, dass Finanzierungsprodukt sich schlechter entwickelt als erwartet
  • Gefahr, dass nicht genügend Kapital zur Tilgung vorhanden ist

Komplexer Kredit mit schlechteren Konditionen

Bei der Finanzierung Deiner Immobilie stehen Dir verschiedene Möglichkeiten offen. Während das Annuitätendarlehen als „Standard“ gilt, könnten für Dich andere Optionen interessanter sein.

Deutlich komplexer und ausgefallener ist ein endfälliges Darlehen für die Baufinanzierung. Hierbei kommen monatlich lediglich die Zinszahlungen auf Dich zu. Erst am Ende der Laufzeit zahlst Du die Kreditsumme zurück. Somit besitzt diese Variante keinerlei Tilgungsanteil.

Während die monatliche Belastung geringer ausfällt, ist der Gesamtaufwand deutlich höher. Die Zinsen bleiben konstant hoch und sinken während der Darlehenslaufzeit nicht. Daher solltest Du dieser Variante zunächst skeptisch gegenüberstehen.

Lohnenswert sind endfällige Darlehen lediglich für Vermieter, die die Zinszahlungen steuerlich absetzen können und dadurch der Mehraufwand geringer ausfällt sowie private Kreditnehmer, die in Zukunft die Auszahlung einer größeren Geldsumme erwarten. Dennoch ist diese Variante mit einem höheren Risiko verbunden, weshalb Verbraucherschützer davor warnen[2]https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/sofortfinanzierung-vorsicht-bei-komplizierten-bausparmodellen-12832. Die geringe monatliche Belastung mag zwar verlockend sein, doch die Rückzahlung des hohen Geldbetrages führt häufig zu Zahlungsausfällen und könnte mit einer Zwangsversteigerung der Immobilie einhergehen.

Häufige Fragen

Bei einem endfälligen Darlehen wird während der Kreditlaufzeit keine Tilgung der Kreditsumme vollzogen. Lediglich die Zinsen werden monatlich gezahlt. Am Ende der Laufzeit muss der Kreditbetrag „auf einen Schlag“ zurückgezahlt werden. Damit steht diese Variante im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, bei welchem die Zinskosten kontinuierlich sinken und der Tilgungsanteil steigt.

Bei einem endfälligen Darlehen gibt es keinen Tilgungsanteil. Erst nach Ende der Laufzeit muss der vollständige Betrag zurückgezahlt werden. Die Zinsbelastung bleibt über die Kreditlaufzeit konstant. Bei einer Kreditsumme von 500.000€ und einem Zinssatz von 2% ergibt sich demnach eine jährliche Belastung von 10.000€, welche gleich hoch bleibt.

Ein endfälliges Darlehen ist dann sinnvoll, wenn die Immobilie vermietet wird und der Gewinn die Rückzahlung der Kreditsumme ermöglicht. Da die Zinsaufwendungen absetzbar sind, fällt der Mehraufwand weniger ins Gewicht, obwohl dieser auch bei gewerblicher Vermietung vorhanden bleibt. Auch für private Hauskäufer könnte dieser Kredit interessant sein, wenn in Zukunft die Auszahlung einer größeren Geldsumme, etwa aus einer privaten Kapitallebensversicherung absehbar ist.