Beim Kauf der Immobilie spielt die Frage nach dem Eigenkapital eine wichtige Rolle. Planst Du damit, eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu kaufen und auch die Nebenkosten zu finanzieren, handelt es sich um eine 110% Finanzierung.

Die 110% Finanzierung erscheint attraktiv, weil Du trotz geringer finanziellen Rücklagen ohne längere Ansparphase ein Haus kaufen kannst. Doch für wen lohnt sich diese Art der Finanzierung und wäre es vorteilhaft, mehr Eigenkapital einzubringen?

Im Folgenden erfährst Du, was die 110% Finanzierung im Details ist und ob diese auch für Dich eine Option darstellt.

Was ist eine 110% Finanzierung beim Immobilienkauf?

Du hast Dein Traumobjekt gefunden und möchtest am liebsten Morgen einziehen. Finanzielle Rücklagen sind aus den verschiedensten Gründen allerdings kaum vorhanden. Etwa, weil Du gerade erst Dein Studium abgeschlossen und ins Berufsleben eingestiegen bist oder weil das Geld bereits in einer anderen Immobilie investiert ist.

Sind die liquiden Mittel gering, bietet die 110% Finanzierung die Lösung. Bei dieser werden nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten über einen Kredit finanziert. Der Kreditgeber stellt Dir damit sämtliche finanziellen Mittel zur Verfügung, um alle Kosten für den Kauf einer Immobilie zu übernehmen.

Da die Nebenkosten beim Hauskauf sich meist in einem Bereich von 10% des Kaufpreises bewegen, handelt es sich um eine 110% Finanzierung. Du finanzierst sowohl den Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten über einen Kreditgeber.

Je nach Region und Objekt variieren die Nebenkosten in der Höhe. Daher ist der Begriff der 110% Finanzierung nicht zu streng zu sehen. Mitunter könnte der Gesamtbetrag auch bei 115% liegen.

Alternativ wird daher auch der Begriff der Vollfinanzierung verwendet. Dieser beschreibt ebenfalls, dass die Immobilie komplett vom Kreditgeber und ohne Eigenkapital finanziert wird.

Abzugrenzen ist die 110% von der 100% oder der 130% Finanzierung. Erste beschreibt die Bereitstellung des Kaufpreises, wobei der Käufer die Kaufnebenkosten trägt. Demgegenüber werden bei der 130% Finanzierung noch mögliche Sanierungskosten einbezogen. Dies ist etwa der Fall bei älteren Immobilien, in welche vor dem Bezug noch Investitionen getätigt werden müssen.

Das Modell der Vollfinanzierung hat in Zeiten der Niedrigzinsphase^[1]https://www.volksbank-freiburg.de/magazin/private-finanzen/die-niedrigzinsphase—ursachen-und-hintergruende.html enorm zugenommen. Aufgrund der geringen Kosten für die Kapitalbeschaffung konnten Käufer mithilfe der Vollfinanzierung die Ansparphase überspringen. Anstatt erst noch einige Jahre zu warten, um das nötige Eigenkapital mitzubringen, konnte sofort der Hausbau begonnen werden. Damit schien die Vollfinanzierung während der Niedrigzinsphase ein sinnvolles Modell der Baufinanzierung zu sein.

Diese Voraussetzungen sind zu erfüllen

Möchtest Du so schnell wie möglich mit dem Hausbau beginnen und nicht länger warten, bis Du Eigenkapital angespart hast, könnte die Vollfinanzierung verlockend sein. Der Kreditgeber stellt Dir das komplette Kapital zur Verfügung, sodass Du schon in Kürze in das Eigenheim ziehen kannst. Doch ist die Vollfinanzierung für alle Hausinteressenten möglich und welche Voraussetzungen müssen die Kreditnehmer mitbringen?

Sicheres Einkommen

Die Vergabe des Kredits geht mit einem gewissen Risiko einher. Es besteht die Befürchtung, dass Du nicht in der Lage bist, die monatlichen Zahlungen zu leisten.

Daher ist es naheliegend, dass der Kreditgeber zumindest ein sicheres Einkommen von Dir erwartet. Im Vorteil sind Arbeitnehmer, die über einen unbefristeten Vertrag verfügen.

Beamte besitzen hinsichtlich des Einkommens einen Bonus. Sie gelten als unkündbar^[2]https://www.dbb.de/lexikon/themenartikel/u/unkuendbarkeit.html und die monatlichen Einnahmen als sicher.

Wesentlicher schwieriger sind die Einkommensverhältnisse für Selbstständige. Selbst bei verhältnismäßig hohen Einkünften sehen Banken die Selbstständigkeit als kritisch an. Sie betrachten das Einkommen als unsicher, sodass eine 110% Baufinanzierung für Selbstständige kaum möglich ist.

Einwandfreie SCHUFA-Auskunft

Neben dem derzeitigen Einkommen ist auch die Historie interessant. Im Rahmen der Kreditwürdigkeit wird geprüft, ob Du bisher Deinen finanziellen Verpflichtungen nachgekommen bist. Konntest Du alle Rechnungen pünktlich zahlen und sind keine negativen Schufa-Einträge vorhanden, wirkt sich dies positiv auf die Finanzierung aus.

Bevor Du die Möglichkeit einer Baufinanzierung prüfst, solltest Du Deinen Schufa Score erfragen und eine kostenlose Auskunft verlangen. Teilweise kommt es zu fehlerhaften oder veralteten Einträge, die Deinen Schufa Score beeinträchtigen. Kläre diese Sachverhalte, sodass Deine Schufa-Historie tadellos ist.

Jüngeres Alter

Die Finanzierung des Hauses geht in der Regel mit einem langen Zeithorizont einher. Oftmals liegt dieser im Bereich von 25 bis 30 Jahren. Bei einer 110% Finanzierung sind die monatlichen Raten relativ hoch und es muss ein geregeltes Einkommen vorhanden sein.

Mit dem Ausscheiden aus dem Berufsleben ändert sich die Einkommenssituation. Die staatliche Rente befindet sich auf einem niedrigeren Niveau und ohne privat vorgesorgt zu haben, droht sogar die Altersarmut^[3]https://www.lp.maklaro.de/altersarmut-trotz-wohneigentum.

Kreditgeber bevorzugen für eine Vollfinanzierung daher jüngere Personen, die noch am Beginn der Karriere stehen. Sie haben ein langes Arbeitsleben vor sich, sodass im besten Fall der Kredit vor Eintritt der Rente abbezahlt wurde. Dies minimiert das Risiko für die Bank.

Günstigere Voraussetzungen besitzen in diesem Fall wiederum Beamte für die Baufinanzierung. Diese erhalten eine verhältnismäßig großzügige Pension. Daher ist es für Sie auch im fortgeschrittenen Alter noch eher möglich eine Vollfinanzierung zu erhalten, die bis in den Ruhestand hineinreicht.

Bewertung der Immobilie

Bei einer 110 Prozent Finanzierung steht dem geliehenen Kapital lediglich die Immobilie als Wert gegenüber. Daher hat der Kreditgeber ein höheres Interesse daran, dass die Immobilie sich in einem guten Zustand befindet und als Sicherheit dient.

Kommt es zu einem Ausfall des Kredits, kann sich der Kreditgeber nur auf die Immobilie beziehen. Daher muss diese sicherstellen, dass die Finanzierung tatsächlich dem Wert entspricht und zukünftig eine positive Wertentwicklung zu erwarten ist.

Entscheidend ist neben dem Zustand der Immobilie primär die Lage. Ist abzusehen, dass auch in den nächsten Jahrzehnten dort eine Nachfrage besteht, sieht sich der Kreditgeber eher bereit, die Immobilie als alleinige Sicherheit zu akzeptieren.

Niedrige Zinssätze

Damit die Vollfinanzierung als Kreditnehmer lohnenswert ist, sollten die Zinsen sich auf einem niedrigen Niveau befinden. In Zeiten des Niedrigzins waren die Finanzierungskosten minimal. Die Zinsen lagen teilweise unter dem Inflationsniveau, weshalb die reale Kreditbelastung selbst ohne Tilgung abnehmen würde.

Steigen die Zinsen jedoch auf ein höheres Niveau, nehmen die Finanzierungskosten wesentlich zu. Bei einem Zeitraum von 30 Jahren sind selbst Unterschiede im Nachkommabereich wesentlich und können zum Scheitern der Finanzierung führen.

Je höher die Zinsen, desto eher bietet es sich an, mehr Eigenkapital einzubringen. Andernfalls schlägt der Zinseszins zu Buche und die Kosten steigen rasant an. Sind die Zinsen hingegen niedrig und bewegen sich sogar unter dem Inflationsniveau, ist die Vollfinanzierung lohnenswerter.

Vor- und Nachteile der 110% Finanzierung

Die Vollfinanzierung ist sowohl für den Kreditgeber als auch Kreditnehmer mit einigen Chancen und Risiken verbunden. Nachstehend erhältst Du eine Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile, die Dich bei der Entscheidungsfindung unterstützen.

Vorteile

Interessant ist die Vollfinanzierung, vorrangig für Berufseinsteiger und relativ junge Hauskäufer. Diese hatten bisher noch keine Zeit größere Rücklagen zu bilden und können mit der Vollfinanzierung dennoch den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Sie müssen nicht viele Jahre in einer kleinen, günstigen Wohnung leben und mühsam sich das Eigenkapital ansparen, sondern können unverzüglich mit dem Bau des Hauses beginnen. So ist die Finanzierung vor Eintritt der Rente abgeschlossen und im Alter lebt es sich in einem abbezahlten Haus wesentlich stressfreier.

Ohne die Notwendigkeit Eigenkapital zurückzulegen, besteht die Grenze für die Kreditvergabe in erster Linie anhand des Einkommens. Ist das Einkommen ausreichend hoch und sicher, kannst Du dem vorgreifen und bereits teurere Immobilien kaufen.

Die Vollfinanzierung bedeutet nicht, dass Du keinerlei Erspartes benötigst. Ein gewisser Notgroschen^[4]https://finania.de/notgroschen/ sollte mindestens vorhanden sein, um notwendige Reparaturen oder andere Notfälle abzudecken. Ebenso bietet die Vollfinanzierung den Vorteil, dass Du Deine private Altersvorsorge nicht antasten musst. Du kannst diese weiterverfolgen und entsprechend der Kreditrate anpassen. So hast Du weiterhin ein kleines Polster, welches Dich ruhiger schlafen lässt. Würdest Du dies komplett in das Eigenheim in Form von Eigenkapital stecken, könnte dies zu einer Unsicherheit und Stress führen.

Nachteile

Die Vollfinanzierung stellt für den Kreditgeber ein größeres Risiko dar. Es fehlt die Sicherheit des Eigenkapitals. Daher werden Zinsaufschläge erhoben. In einer Phase des Niedrigzins sind diese jedoch kaum spürbar. Steigt der Zins hingegen, nimmt die Zinsbelastung ohne Eigenkapital deutlich zu. Für gewöhnlich bietet es sich daher an, etwas Eigenkapital zu investieren, um die Zinskosten zu senken.

Investierst Du den Immobilienkauf zu einem Teil mit Deinem Eigenkapital, ist die Kreditsumme geringer. Damit reduzieren sich auch die monatlichen Tilgungszahlungen. Du besitzt bereits einen gewissen Anteil am Haus. Eine geringere monatliche Belastung könnte für Dich wichtig sein, wenn Dein Einkommen mit Unsicherheiten verbunden ist. So kannst Du Dir auch im Falle der Erwerbslosigkeit noch für einen kurzen Zeitraum die monatlichen Tilgungen leisten, bis Du wieder eine neue Arbeitsstelle gefunden hast. Bei einer wesentlich höheren Belastung droht schneller der Verkauf des Hauses, da Zahlungsausfälle drohen.

Die 110% Finanzierung ist nur für gewisse Zielgruppen möglich, die die bereits genannten Voraussetzungen erfüllen. Ein Großteil der Hausinteressenten stellt für den Kreditgeber jedoch ein zu hohes Risiko dar, sodass diese keine Möglichkeit einer Vollfinanzierung erhalten. Prüfe vorab, ob Du überhaupt für eine 110% Finanzierung infrage kommst. Wird in Deiner Situation ein Eigenkapital gefordert, musst Du dies bei der Auswahl der Immobilien berücksichtigen.

Für welche Zielgruppen ist diese Finanzierung interessant?

Die Vollfinanzierung ist nicht für alle Interessenten geeignet. Selbstständige etwa genießen aufgrund der schwankenden Einnahmen ein geringeres Vertrauen bei Banken. Sie müssen daher ein höheres Eigenkapital vorweisen, wenn Sie ein Haus finanzieren möchten. Die Vollfinanzierung ist für Sie im Allgemeinen nicht möglich.

Für andere Personengruppen stehen die Chancen jedoch besser. Sie erfüllen die Voraussetzungen und erhalten auch bei der Vollfinanzierung faire Konditionen.

Beamte

Die beste Chancen auf eine Vollfinanzierung besitzen Beamte. Diese gelten als unkündbar und es besteht kein wirtschaftliches Risiko. Sie sind direkt beim Staat angestellt und damit entfällt die Gefahr einer Insolvenz.

Wer verbeamtet ist, erhält für die Baufinanzierung die besten Konditionen. Das Einkommen steht auf sehr sicheren Beinen und auch im Alter ist die Pension überzeugend. Somit ist die Vollfinanzierung insbesondere für junge Beamte sinnvoll, die gerade erst in das Berufsleben einsteigen.

Arbeitnehmer

Auch „gewöhnliche“ Arbeitnehmer können die Vollfinanzierung wahrnehmen. Voraussetzung hierfür ist ein unbefristeter Arbeitsvertrag. Während der Probezeit oder mit einem befristeten Arbeitsvertrag wird es kaum möglich sein, die Vollfinanzierung zu erhalten. Die Risiken sind zu hoch, dass Zahlungsausfälle auftreten und die Karriere nicht die gewünschten Bahnen annimmt.

Freiberufler mit stabilem Einkommen

Selbstständige haben es im Allgemeinen schwerer eine 110% Finanzierung zu erhalten. Dennoch gibt es auch in dieser Gruppe Ausnahmen, die ein größeres Vertrauen bei den Banken besitzen.

Hierzu gehören etwa freiberufliche Ärzte oder Anwälte, die über mehrere Jahre gezeigt haben, dass Sie über ein stabiles Einkommen verfügen. Diese Berufe gelten als sicher und damit wird Ihnen größeres Vertrauen entgegengebracht.

Das musst Du bei einer Vollfinanzierung berücksichtigen

Die Vollfinanzierung ist ein gutes Mittel, um schnellstmöglich die Baufinanzierung zu sichern. Dennoch bedeutet dies nicht, dass Du völlig risikolos Geld bekommst. Damit Du zukünftig nicht in Zahlungsschwierigkeiten kommst und die Raten pünktlich begleichen kannst, solltest Du die folgenden Punkte beachten.

Rücklagen bilden

Eine Vollfinanzierung könnte dazu einladen, dass Du jeden Monat Dein komplettes Einkommen ausgibst. Schließlich hast Du Dein Ziel des Hauskaufs bereits erreicht und teure Wünsche bestehen nicht mehr.

Diese Sichtweise ist überaus naiv. Denn das Haus geht mit einigen Kosten einher, die früher oder später auf Dich zukommen. Daher solltest Du eine Instandhaltungsrücklage bilden. Als grobe Faustregel gilt hier die Empfehlung, einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen.

Des Weiteren solltest Du auch versuchen, Deinen Notgroschen auszubauen. Damit lassen sich Kosten abfangen, die nicht mit dem Haus in Verbindung stehen. Sollte es doch mal beruflich schlechter aussehen, kannst Du auf die finanzielle Reserve zurückgreifen und das Haus ist nicht in Gefahr.

Zinsbindung

In Zeiten niedriger Zinsen bietet es sich an, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Du magst zwar optimistisch sein und daran glauben, dass das Zinsniveau zukünftig niedrig bleibt, doch was in 10 oder 20 Jahren passiert, lässt sich kaum voraussagen.

Damit Du eine größere Planungssicherheit besitzt, ist eine längere Zinsbindung hilfreich. Dies mag im ersten Moment zwar teurer klingen, doch beugt dies unvorhergesehenen Kosten vor.

Risikolebensversicherung

Eine Vollfinanzierung bedeutet meist, dass sich die Einkommenssituationen nicht verschlechtern darf. Sollte ein Partner sterben, steht die Finanzierung auf wackligen Beinen. In den meisten Fällen ist dann der Verkauf notwendig, welcher zusätzlich zur emotionalen Belastung schwer wiegt.

Um zumindest in dieser schwierigen Phase die Sicherheit des Eigenheims zu haben, solltest Du den Abschluss einer Risikolebensversicherung prüfen. Diese zahlt im Todesfall die ausstehende Kreditsumme, sodass die finanziellen Sorgen etwas gedämpft werden.

Die 110 Prozent Finanzierung ohne Eigenkapital

Du möchtest eine eigene Immobilie und das möglichst schnell. Zeit zum Sparen hattest Du jedoch nicht und dementsprechend schwierig könnte sich die Finanzierung der Immobilie gestalten.

Doch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist keinesfalls eine Seltenheit mehr. Im Falle einer 110% Finanzierung werden neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten übernommen. Somit ist der Wohnungskauf ohne Eigenkapital möglich.

Damit dies funktioniert, sind jedoch wenige Voraussetzungen zu erfüllen. Geeignet ist diese Art der Finanzierung in erster Linie für Berufseinsteiger mit sicherem Einkommen. Ganz oben stehen hierfür Beamte, die beste Chancen für eine Vollfinanzierung besitzen.

Sind die monatlichen Raten tragbar und ist die berufliche Situation stabil, ist solch eine 110% Finanzierung sinnvoll, um ohne jahrelanges Sparen sofort die Immobilie zu erwerben. Aufgrund der höheren monatlichen Tilgung musst Du Dir aber ganz sicher sein, dass Dein Einkommen langfristig auf einem festen Fundament steht. Dann ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, sodass der Kreditgeber sämtliche Kaufkosten übernimmt.

Häufige Fragen