Das Preisschild einer Immobilie mag bereits abschreckend sein und eine große Herausforderung bei der Finanzierung darstellen. Doch im Kaufpreis sind noch längst nicht alle Kosten enthalten. Es fallen weitere Kostenpositionen an, die Du im Rahmen der Immobilienfinanzierung berücksichtigen musst.

Diese werden als Baunebenkosten bezeichnet und nehmen einen beachtlichen Teil an den Gesamtkosten ein. Bis zu 20% könnten diese ausmachen und ziehen somit eine spürbare Erhöhung mit sich.

Nutze diesen Baunebenkosten Rechner, um einen besseren Überblick über sämtliche Kosten zu erhalten. So wirst Du nicht von bestimmten Kostenpositionen überrascht, die Du vorher nicht mitbedacht hattest. Erfahre dank des Rechners die wahren Gesamtkosten der Immobilie, um eher abschätzen zu können, ob eine Finanzierung mit dem festgelegten Budget vereinbar ist.

Baunebenkosten

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Baunebenkosten erläutert

Sowohl beim Kauf einer Immobilie als auch beim Hausbau, ist dies mit einem Preis versehen. Der Verkäufer oder Anbieter verspricht, dass zum festgeschriebenen Preis Du der stolze Eigentümer des Hauses wirst.

Mag dieser Preis bereits im sechsstelligen Bereich liegen, sind damit noch längst nicht alle Kostenpositionen einbezogen. Denn der Kauf oder der Hausbau gehen mit einem größeren Aufwand einher, bei welchem eine Vielzahl von Akteuren involviert sind.

Umfangreiche Prozesse

Für den Bau des Eigenheims sind einige Voraussetzungen zu erfüllen. Einige Akteure sind daran beteiligt und gehen mit zusätzlichen Kosten einher. Makler, Notar oder Gutachter sorgen dafür, dass Du am Ende mit dem Haus glücklich wirst.

So beteiligt sich der Staat über bestimmte Steuern am Hausbau und auch die Arbeit von Notaren oder Maklern ist mit Gebühren verbunden. Diese mögen als einzelne Punkte zwar kaum ins Gewicht fallen, doch summieren sich die Nebenkosten, sodass sie teils bis zu 20% der Kaufsumme betragen.

Folgende Nebenkosten sind beim Kauf oder Hausbau zu berücksichtigen:

  • Maklerkosten
  • Notargebühren
  • Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Erschließungskosten
  • Finanzierungsnebenkosten
  • Bauversicherungen
  • Außenanlage
  • Umzug

Eine genaue Definition, was alles zu den Nebenkosten gerechnet wird, besteht nicht. Daher könnte in Deinem Fall die Liste noch wesentlich länger ausfallen.

Mit diesem Baunebenkosten Rechner erhältst Du eine Orientierung, mit welchen zusätzlichen Kosten Du kalkulieren musst. Diese sind zum Kaufpreis zu addieren. Üblicherweise sind die Baunebenkosten nicht Bestandteil der Finanzierung. Du musst also genügend Eigenkapital vorweisen, um die Nebenkosten eigenständig zu stemmen.

In den Rechner trägst Du Deine jeweilige Finanzierungssituation und die Grunddaten des Grundstücks ein. Auch, ob ein Makler beteiligt war, spiegelt sich in den Nebenkosten wider. Indem Du die Daten ausfüllst, erhältst Du die komplette Kostenübersicht für Deine Wunschimmobilie.

Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf

Bereits bei der Grundlage des Traums vom Eigenheim, dem Kauf des Grundstücks, fallen weitere Kosten an, die neben dem Kaufpreis auftreten. Denn der Wechsel des Eigentümers ist mit einigen formellen Voraussetzungen verbunden. Der Gesetzgeber schreibt zur Wahrung der Rechtssicherheit bestimmte Formen vor, sodass der Kauf nicht einfach von zwei Privatpersonen vollzogen werden kann.

Zunächst ist die Frage, wie Käufer und Verkäufer zueinander gefunden haben. War dabei ein Makler beteiligt[1]https://www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/makler-beauftragen/grundstuecksmakler/ , wird für diesen eine Provision fällig. Diese beträgt zwischen 3 und 7% des Kaufpreises. Diese ist zu bezahlen, falls der Kauf vollzogen wird.

Diese Nebenkosten lassen sich vermeiden, wenn Du das Grundstück ohne Makler findest. Wirst Du auf einem Onlineportal fündig oder steht in der Nachbarschaft ein geeignetes Bauland zur Verfügung, ist ein Makler nicht zwingend notwendig. Somit handelt es sich um vermeidbare Nebenkosten, die nicht in jedem Fall auftreten.

Variable Nebenkosten

Bestimmte Nebenkosten fallen bei jedem Hauskauf oder dem Bau an. Dies betrifft z.B. den Notar, welcher gesetzlich vorgeschrieben ist, damit die Kaufverträge rechtssicher sind. Ein Makler hingegen könnte Dir behilflich sein, ist aber nicht zwingend notwendig. Daher unterscheidet sich die Höhe der Nebenkosten je nach individueller Situation.

Nicht vermeiden lässt sich allerdings die Gebühr des Notars. Denn damit der Kauf rechtsgültig ist, muss dieser ein Notar beglaubigen. Dieser dient dabei nicht nur als Zeuge, sondern ist auch beratend tätig. Treten bei der Ausgestaltung des Kaufvertrages Fragen auf, kann der Notar diese klären. Er vertritt beide Seiten gleichberechtigt und nimmt eine neutrale Position ein. Dadurch unterscheidet Er sich von einem Anwalt, welcher üblicherweise von einer Partei beauftragt wird. Die Notarkosten richten sich nach der Gebührenordnung und betragen rund 1% des Kaufpreises für das Grundstück.

Im weiteren Prozess findet die Eintragung in das Grundbuch statt. Erst damit ist der Eigentümerwechsel auch offiziell vollzogen. Finden keine weiteren Änderungen am Grundstück statt, sind die Gebühren minimal. Soll jedoch eine Teilung vollzogen werden und kommen weitere Gutachten oder Arbeiten hinzu, sind diese im Rahmen der Nebenkosten zu berücksichtigen.

Zuletzt sind mit dem Grundstückskauf auch Steuern fällig. Sie variieren je nach Bundesland und betragen 3,5 bis 6,5%. Die Grunderwerbsteuer[2]https://www.finanztip.de/grunderwerbsteuer/ ist demnach ebenfalls ein Kostenpunkt der Baunebenkosten, damit Du das Grundstück erwirbst.

Zusätzliche Finanzierungskosten

Beim Kauf des Grundstücks ist wahrscheinlich bereits eine Finanzierung erforderlich. Denn das Eigenkapital reicht dafür selten aus und so muss ein Kreditgeber weiteres Kapital bereitstellen. Gleiches gilt auch für den eigentlichen Bau der Immobilie. Denn der Eigenkapitalanteil beträgt üblicherweise nur 10 bis 20%, wobei die restliche Summe vom Kreditgeber getragen wird.

Für die Immobilienfinanzierung ist ein gründlicher Vergleich der unterschiedlichen Angebote und Optionen erforderlich. Denn diese variieren hinsichtlich der Zinskonditionen und der monatlichen Kreditbelastung. Führe selbst eine Berechnung mit dem Baufinanzierungsrechner sowie Annuitätenrechner durch, um einen Überblick über die Kosten zu erhalten.

Des Weiteren fallen Gebühren für die Beratung und Vermittlung der Finanzierung an. Deine Bank könnte hier beratend tätig werden und dafür Gebühren erheben. Für gewöhnlich erfolgt zudem eine Absicherung mithilfe einer Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen, erhält der Kreditgeber das Recht, mit einer Zwangsversteigerung den entstandenen Schaden ersetzt zu bekommen.

Die Eintragung ist beim Grundbuchamt mit einer Gebühr in Höhe von 0,3% der Höhe der Grundschuld verbunden. Zudem können Bereitstellungszinsen anfallen. Diese werden auf den Anteil der Kredithöhe erhoben, die vom Darlehensgeber nicht abgerufen werden. Räumt der Kreditgeber zunächst eine höhere Darlehenssumme ein, die Du allerdings nicht voll ausschöpfst, können dafür Zinsen fällig werden.

Nebenkosten noch vor dem Baustart

Das Grundstück ist erworben und die Finanzierung abgeschlossen. Jetzt soll der eigentliche Bau der Immobilie beginnen und der Traum vom Eigenheim Realität werden. Natürlich sind damit wiederum einige Nebenkosten verbunden.

Damit der Hausbau auf einem legalen Fundament steht, ist eine Baugenehmigung einzuholen. Ohne darfst Du nicht mit dem Bau beginnen und würdest das Risiko eingehen, dass später ein Rückbau gefordert wird. Dann hättest Du zwar reichlich Kosten, ohne einen Gegenwert dafür zu erhalten.

Für das Einholen der Baugenehmigung sind einige Unterlagen zu erbringen. Da Du dies kaum selbstständig erledigen kannst, ist dafür der Architekt oder ein vergleichbarer Experte notwendig. Dabei treten Kosten auf, die zumeist im Leistungsumfang des Hausbau-Anbieters berücksichtigt sind. Dennoch können diese als weitere Nebenkosten anfallen.

Gutachten & Prüfungen

In der Praxis könnten unerwartete Probleme oder Fragen auftreten. Weitere Arbeiten von Gutachtern sind dann erforderlich, damit der Bau sicher und erfolgreich verläuft. Dies geht mit zusätzlichen Kosten einher, welche im Voraus nicht eingeplant waren.

Vor dem Baustart könnten weitere Arbeiten und Untersuchungen anfallen. Hierzu gehören die Prüfung der Statik, eine Vermessung des Grundstücks oder ein Bodengutachten. Diese stellen die Grundlage für den späteren Bau dar und stellen sicher, dass keine unvorhergesehenen Schwierigkeiten auftreten. So ist ersichtlich, ob das Bauvorhaben überhaupt auf dem Grundstück realisierbar ist, oder ob weitere vorbereitende Maßnahmen zu treffen sind.

Handelt es sich um ein Grundstück, welches als Bauerwartungsland ausgewiesen war, könnten Erschließungskosten[3]https://www.interhyp.de/ratgeber/lexikon/erschliessungskosten/ auftreten. Diese betreffen die Infrastruktur und oftmals Bestandteile der Telekommunikation. Legst Du Wert auf zügiges Internet und möchtest dafür ein Glasfaser verlegen, ist dies ein Teil der Baunebenkosten.

Auch für die Einrichtung der eigentlichen Baustelle sind Vorbereitungen notwendig. Die Straße muss eventuell ausgebaut und der Boden verdichtet werden. Diese Arbeiten sind abhängig vom Ausmaß der Bauarbeiten und den bereits bestehenden Voraussetzungen.

Baunebenkosten während der Bauphase

Ein Großteil der Baunebenkosten ist bereits angefallen. Die Bauphase ist im Idealfall komplett durchkalkuliert und findet durchgängig, ohne Verzögerungen statt.

Die Realität sieht allerdings anders aus, sodass unerwartete Baunebenkosten auftreten könnten. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Bauarbeiten nicht wie gewünscht voranschreiten und Mängel auftreten[4]https://www.bsb-ev.de/neubau/vorgehen-bei-baumaengeln . Dann sind Gutachter und Sachverständige hilfreich, die die Bauarbeiten überwachen.

Vor dem Start der Bauarbeiten ist der Abschluss einer Bauversicherung ratsam. Diese übernimmt Schäden, die durch Feuer oder Vandalismus entstehen. Ebenso tritt diese ein, falls beim Hausbau Personenschäden auftreten.

Als weitere Nebenkosten treten der Baustrom sowie das Wasser und die Müllentsorgung auf. Diese fallen während der gesamten Bauphase an und hängen von dem Umfang der Baumaßnahmen ab.

Immer bedeutsamer wird die Arbeit eines Energieberaters[5]https://renewa.de/energieberatung/aufgaben . Dieser hilft dabei, die Immobilie möglichst so zu gestalten, dass die Energieverluste minimal sind. Hierfür bedeutsam ist etwa die korrekte Dämmung sowie die Heizungsanlage. Die Beauftragung eines Energieberaters könnte erforderlich sein, falls Du Fördermittel von der KfW in Anspruch nehmen möchtest. Die Förderungen sind meist an die Voraussetzung gebunden, dass das Haus bestimmte energetischen Ansprüchen genügt und dadurch weniger Energie verbraucht.

Weitere Kosten bis zum Einzug

Ist das Haus fertiggestellt, sind die Kosten noch nicht abschließend angefallen. Denn es wird üblicherweise nur schlüsselfertig übergeben, sodass weitere Arbeiten notwendig sind, damit Du Dich im Eigenheim wohlfühlst.

Zunächst ist ein Gutachter hilfreich, welcher bei der Bauabnahme zur Seite steht. Dieser erkennt mögliche Mängel und kann diese beim Bauunternehmen geltend machen.

Unter den Nebenkosten ist noch der Ausbau des Gartens zu berücksichtigen. Denn diese Außenarbeiten sind selten Bestandteil des Bauvorhabens und werden von weiteren, externen Firmen durchgeführt. Damit Du Dich im Haus wohlfühlst und das Grundstück komplett nutzen kannst, fallen hierfür Nebenkosten an.

Gleiches gilt auch für die weiteren Arbeiten rund um das Grundstück. Möglicherweise steht noch der Bau eines Carports auf dem Programm oder die Einfahrt soll verschönert werden. All diese Arbeiten zählen nachträglich zu den Nebenkosten, da diese selten bereits ein Bestandteil der Immobilienfinanzierung sind.

Für den eigentlichen Umzug bietet sich die Beauftragung eines professionellen Umzugsunternehmens an. Diese nehmen Dir reichlich Arbeit ab und sorgen dafür, dass Du Dich möglichst zügig und stressfrei im neuen Haus wohlfühlst.

Nicht vergessen darfst Du die Kosten für den weiteren Innenausbau. Eine Küche, die Installation eines modernen Badezimmers und der Kauf weiterer Möbelstücke gehen schnell mit einem hohen fünfstelligen Betrag einher. Dies sind Kosten, die zum eigentlichen Bau hinzukommen.

Üblichen Baunebenkosten berechnen

Der Bau eines Hauses geht mit erheblichen Kosten einher. Selbst, wenn der Bauanbieter festschreibt, dass die Ausführung schlüsselfertig ist und damit bereits sämtliche Kosten enthalten sind, kommen weitere Nebenkosten auf Dich zu.

Verwende diesen Baunebenkosten Rechner, um einen genauen Überblick über die tatsächliche Gesamtsumme des Bauvorhabens zu erhalten. Dadurch vermeidest Du böse Überraschungen beim Hausbau und kannst besser Dein Budget planen.

Häufige Fragen

Für die Höhe der Baunebenkosten wird ein gewöhnlicher Rahmen von 10 bis 20% der Baukosten angenommen. Diese sind abhängig von Deinem konkreten Unterfangen sowie den gegebenen Voraussetzungen. Je umfangreicher und außergewöhnlicher die Bauausführung, desto höher sind im Allgemeinen die Baunebenkosten.

Die Baunebenkosten berechnen sich zu einem Großteil in Abhängigkeit von den gesamten Baukosten. Diese werden prozentual zu den gesamten Kosten des Eigenheims dargestellt. Demgegenüber gibt es auch wenige pauschale Kostenpunkte, wie etwa die Bestellung eines Gutachters.

Zu den Baunebenkosten gehören einige Kostenpunkte, die individuell bei Deinem Bauvorhaben anfallen. Grundsätzlich gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, Kosten für die Grundbucheintragung sowie die zusätzlichen Arbeiten, die für die Baustellen anfallen, zu den Baunebenkosten.

Sebastian Jacobitz

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