Auf einen Blick

  • Die Nebenkosten umfassen sämtliche Kosten, die notwendig sind, um die Immobilie sowie Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten
  • Hierzu zählen u.a. die Instandhaltungskosten, Hausmeister Gehalt, Müllgebühren, Versicherungen
  • Nur bestimmte Nebenkosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden

Bei der Betrachtung der Kosten einer Wohnung fällt zunächst die Miete ins Auge. Die Kaltmiete stellt üblicherweise den größten Kostenpunkt dar. Daher gilt sie als Orientierung dafür, ob Du Dir eine Wohnung leisten kannst oder diese außerhalb Deines Budgets liegt.

Doch in Zeiten steigender Energiepreise sind auch die Nebenkosten nicht zu vernachlässigen. Diese nehmen einen immer größeren Anteil an den Gesamtkosten ein, sodass auch hier eine genauere Betrachtung sinnvoll ist.

Was sind Nebenkosten und wie setzen sich diese genau zusammen? Hier erfährst Du mehr über die Nebenkostenabrechnung und welche Rechte als auch Pflichten Du als Mieter hast[1]https://ratgeber.immowelt.de/a/die-7-wichtigsten-mieterpflichten.html .

Definition der Nebenkosten

Die Wohnung sowie das gesamte Wohngebäude sollen sich in einem ordentlichen Zustand befinden. Dafür ist es notwendig, dass ein Hausmeister sich um kleinere Reparaturen kümmert und die Grünfläche bewirtschaftet wird. Auch das Abholen des Mülls sowie die Wartung der Heizung sind erforderlich, damit Du die Wohnung wie gewohnt nutzen kannst.

Gepflegter Zustand
Betriebskosten der Wohnung und des Hauses

Um den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung beizubehalten, fallen neben der Miete weitere Kosten an. Damit wird die Wohnanlage gepflegt und die Wohnqualität aufrechterhalten. Diese Aufwendungen sind größtenteils auf den Mieter umlegbar.

Für diese Arbeiten und Dienstleistungen fallen regelmäßig Kosten an. Diese werden als Nebenkosten der Wohnung bezeichnet. Darunter fallen u.a.

  • Hauswart Gehalt
  • Versicherung
  • Steuern
  • Reparaturkosten
  • Instandhaltung
  • Energiekosten

Dies ist nur ein Auszug an Kosten, die zunächst dem Vermieter entstehen. Diese sind mit dem Wohneigentum verbunden und müssen erbracht werden, um die laufenden Kosten zu decken.

Zu unterscheiden sind hierbei die umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Nebenkosten. Denn längst nicht alle Aufwendungen, die dem Vermieter entstehen, darf er auf den Mieter übertragen. Bestimmte Kostenpunkte muss er selbst tragen und ist dafür verantwortlich.

Präziser werden die umlagefähigen Nebenkosten auch als Betriebskosten bezeichnet. Erhältst Du Deine jährliche Übersicht, wird dies häufig als Betriebskostenabrechnung[2]https://www.homeday.de/de/immobilienvermietung/betriebskostenabrechnung/ ausgewiesen. Dabei handelt es sich um regelmäßige Nebenkosten, die für den Vermieter anfallen.

Handelt es sich um einmalige Ausgaben, wie etwa eine Reparatur oder Sanierungsmaßnahmen der Wohnung, dürfen diese nicht umgelegt werden. Diese Kostenpunkte sind vom Vermieter zu tragen.

Welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Dort dürfen folgende Positionen auf den Mieter übertragen werden, welche im §2 BetrKV[3]https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/tag/%C2%A7-2-betrkv/ festgehalten sind:

  1. Laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
  2. Kosten der Wasserversorgung
  3. Kosten der Entwässerung
  4. Kosten der Wärmeversorgung
  5. Kosten der Warmwasserversorgung
  6. Kosten der Heizungsanlage
  7. Betriebskosten der Aufzüge
  8. Entsorgungskosten
  9. Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
  10. Gartenbewirtschaftung
  11. Kosten der Beleuchtung
  12. Schornsteinreinigung
  13. Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Kosten des Hauswarts
  15. Telefonanlage & Breitbandnetz
  16. Wäschepflege
  17. Sonstige Betriebskosten

Häufig versuchen Vermieter noch weitere Kostenpunkte auf den Mieter abzuwälzen. Insbesondere der Punkt der sonstigen Betriebskosten lässt einen größeren Raum für Interpretation zu. Als Mieter solltest Du aber genau die Nebenkostenabrechnung prüfen und im Zweifel Einspruch dagegen einlegen[4]https://conny.de/miete/mieterschutz/nebenkostenabrechnung-widerspruch . So lässt sich klären, ob Du tatsächlich die Kosten tragen musst oder diese eigentlich vom Vermieter zu begleichen sind.

Abrechnung der Nebenkosten

Die Nebenkostenabrechnung muss nach geltendem Recht erfolgen. Hierfür gibt es einige Vorschriften, die für mehr Transparenz sorgen und die Rechte des Mieters stärken. Der Vermieter darf daher nicht willkürlich festlegen, wie hoch die Nebenkosten ausfallen und wie er diese eintreibt. Es müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein.

Vereinbarung im Mietvertrag

Grundsätzlich sind Mieter nicht dazu verpflichtet, die umlagefähigen Nebenkosten zu übernehmen. Diese fallen prinzipiell für den Vermieter an.

Nebenkosten im Mietvertrag
Grundlage im Mietvertrag

Im Mietvertrag ist genau definiert, welche Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind und wie sich diese zusammensetzen. Andernfalls würde vom Vermieter kein Anspruch zur Zahlung der Nebenkosten bestehen.

Standardmäßig erhält der Mietvertrag aber entsprechende Vereinbarungen, in welcher der Mieter die Übernahme der Nebenkosten zusichert. Dort muss genau aufgeführt sein, welche Kostenfaktoren vom Mieter zu tragen sind.

Fehlt eine solche Vereinbarung, ist rechtlich der Vermieter zur Zahlung sämtlicher Nebenkosten verantwortlich. In der Praxis wird jeder Mietvertrag aber standardmäßig über solche Vereinbarungen verfügen.

Berechnungsweise der Nebenkosten

Festgehalten werden muss auch, wie genau die Nebenkosten aufgeschlüsselt werden. Denn einige Kostenpunkte sind nicht verbrauchsabhängig und können nicht der Wohnung zugeordnet werden. Daher stehen dem Vermieter drei Optionen offen, um verbrauchsunabhängige Nebenkosten umzulegen:

  • Wohnfläche
  • Größe des Haushaltes
  • Anteil an Gesamtwohneinheiten

Üblicherweise werden die Wohnfläche oder die Haushaltsgröße für den Verteilungsschlüssel herangezogen. So müssen Mieter in einer größeren Wohnung oder mit mehr Personen einen höheren Anteil an den Nebenkosten tragen. Dies erscheint eine faire Lösung, da Sie sowohl zu einem größeren Teil von den Kostenaufwendungen profitieren als diese auch zumindest indirekt verursachen.

Größere Vorsicht ist bei den Heizkosten geboten. Diese dürfen nicht in einer Pauschalmiete enthalten sein. Hier besteht die Vorschrift, dass mindestens 50% und maximal 70% verbrauchsabhängig zu bezahlen sind. Daher sind die Heizkörper mit Verbrauchszählern auszustatten, um diese Anforderung zu erfüllen.

Monatliche Vorauszahlungen

Die Nebenkosten sind von der Höhe nicht zu vernachlässigen. Je nach Wohnung und Region liegen diese durchschnittlich zwischen 2,50€ und 3€ pro Quadratmeter. So entsteht monatlich ein Betrag in dreistelliger Höhe, der vom Mieter zu tragen ist.

Damit die Nebenkosten nicht plötzlich mit einem größeren Betrag zu Buche schlagen, erfolgt eine monatliche Abschlagszahlung. Diese sollte möglichst genau dem jährlichen Gesamtbetrag entsprechen und eine höhere Liquidität sicherstellen. Denn würden mit einem Male mehrere tausend Euro fällig, könnte dies die Budgets einiger Mieter überstrapazieren und zu Zahlungsausfällen führen.

Jährliche Nebenkostenabrechnung

Am Ende des Wirtschaftsjahres erhalten Mieter die präzise Nebenkostenabrechnung. Waren die Abschlagszahlungen zuvor nur Schätzungen, sind auf den Nebenkostenabrechnungen die tatsächlichen Kosten aufgeführt. Dadurch ist eine genaue Feststellung möglich, ob die monatlichen Abschlagszahlungen die jährlichen Kosten decken oder zu niedrig ausfallen.

Entsprechend kommt auf die Mieter eine Rückzahlung oder eine Nachzahlung zu, um die realen Nebenkosten zu begleichen. Da in der Abrechnung die genauen Kostenpunkte aufgeführt sind, lohnt sich ein genauer Blick, um zweifelhafte Positionen ausfindig zu machen. Möglicherweise musst Du diese nicht zahlen und kannst dann mit einer größeren Rückzahlung rechnen.

Fristen zur Zahlung der Nebenkosten

Die Nebenkostenabrechnung umfasst einen Zeitraum von maximal 12 Monaten. Üblicherweise wählen Vermieter hierfür das Kalenderjahr. Die Mietnebenkosten beziehen sich somit meist auf den 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres.

Die endgültige Abrechnung erhalten Mieter allerdings nicht umgehend. Hierfür gewährt der Gesetzgeber eine Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Konkret bedeutet dies, dass die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2022 bis 31. Dezember 2022 erst bis zum 31. Dezember 2023 zugestellt werden muss.

Mögliche Veränderungen in den Nebenkosten zeigen sich daher nicht unmittelbar, sondern erst im Folgejahr. Daher sollten Mieter auch für das laufende Jahr einen Überblick darüber haben, ob sich die Nebenkosten spürbar erhöhen. So könnten Sie bereits etwas mehr Geld zur Seite legen, um einer Erhöhung der Nebenkosten vorzugreifen.

Denn erst mit dem Vorliegen der Abrechnung ergibt sich ein Bild darüber, ob Nachzahlungen zu leisten sind. Um dies im laufenden Jahr zu vermeiden, darf der Vermieter die monatlichen Abschlagszahlungen erhöhen.

Zweifel bei bestimmten Kostenpunkten

Die Prüfung der Nebenkostenabrechnung sollte in jedem Fall erfolgen. Denn regelmäßig sind diese nicht mit dem Mietrecht oder dem laufenden Mietvertrag vereinbar. So sind Kosten aufgeführt, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dadurch entstehen höhere Nebenkosten, deren Zahlung nicht erforderlich ist.

Prüfung der Nebenkosten
Prüfung der Nebenkostenabrechnung

Häufig schleichen sich Fehler in der Nebenkostenabrechnung ein. Vermieter verlangen vom Mieter Geld für Kostenpunkte, die eigentlich in Ihren Aufgabenbereich fallen. Daher lohnt sich die Prüfung mit professioneller Unterstützung.

In der Praxis gibt es Schätzungen, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft sei. Dies wirkt sich üblicherweise zuungunsten des Mieters aus. Der Vermieter wälzt seine eigenen Aufwendungen auf den Mieter ab und möchte dadurch selbst Kosten sparen.

Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist zudem mit einigem Aufwand verbunden. Vermieter müssen sämtliche Belege sammeln und anhand derer die tatsächlich angefallenen Kosten nachweisen. So können sich schnell Fehler einschleichen, wenn Vermieter mit diesen Aufgaben überfordert sind.

Die Prüfung fällt allerdings auch als Mieter nicht immer leicht. Bei berechtigten Zweifeln lohnt sich der Gang zu einem Anwalt. Zudem gibt es auch Angebote, die eine kostenlose Prüfung ermöglichen. Allerdings sind diese meist mit Mitgliedschaften verbunden. Da diese auch mit anderen Leistungen gekoppelt sind, könnte dies ein lohnenswerter Service für Dich sein.

Nebenkosten einer Immobilie

Mit der Miete sind nicht die gesamten Wohnkosten abgegolten. Denn hierbei handelt es sich üblicherweise um die Nettokaltmiete, welche sich lediglich auf den Wohnraum bezieht, der Dir überlassen wird.

Um eine hohe Wohnqualität zu genießen, müssen auch das Haus sowie die direkte Umgebung entsprechend betrieben werden. Dies mit weiteren Kosten einher, die als Nebenkosten bezeichnet werden.

Die Nebenkosten umfassen unter anderem die Müllentsorgung, die Kosten des Hauswarts und Wartungskosten. Diese dürfen auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenverordnung umgelegt werden, insofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Über monatliche Abschlagszahlungen werden die Nebenkosten entsprechend an den Vermieter abgeführt.

Aus der jährlichen Abrechnung ist ersichtlich, wie hoch die tatsächlichen Kosten waren. Daraus ergibt sich dann eine Nachzahlung oder Rückerstattung.

Da ein wesentlicher Teil der Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind und zulasten des Mieters ausfallen, lohnt sich die Überprüfung. Bei Zweifeln stehen Anwälte oder andere professionelle Stellen zur Verfügung, um mit der fachlichen Expertise nach Fehlern zu suchen und diese an den Vermieter weiterzuleiten.

Häufige Fragen

Welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegt, ist genau im Mietvertrag vereinbart. Den rechtlichen Rahmen gibt hierfür §2 BetrKV vor. Dort ist festgehalten, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Denn längst nicht alle Kosten sind vom Mieter zu tragen. Beauftragt der Vermieter etwa eine externe Verwaltung, sind diese Aufwendungen selbst zu begleichen.

Nebenkosten sind Kosten, die für den ordnungsgemäßen Betrieb der Wohnung anfallen. Diese stellen sicher, dass notwendige Leistungen und Arbeiten durchgeführt werden. Damit befindet sich das Gebäude in einem guten Zustand und bietet ein angenehmes Wohnumfeld.

Zu den typischen Nebenkosten zählen die Entsorgungsgebühren, Kosten des Hauswarts, Schornsteinfeger sowie die Haftpflichtversicherung. Sämtliche umlegbaren Nebenkosten sind in §2 BetrKV aufgeführt.

Der Mieter muss nur die Nebenkosten zahlen, die auch in §2 BetrKV aufgeführt und im Mietvertrag festgehalten sind. Nur diese sind umlegbar und vom Mieter zu tragen. Nicht vom Mieter zu tragen, sind zum Beispiel externe Verwaltungskosten oder Kontoführungsgebühren, die mit der Wohnung einhergehen.

Sebastian Jacobitz

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