Auf einen Blick

  • Das Hausgeld dient der Deckung der Betriebskosten der Immobilie
  • Je nach Alter und Zustand des Objekts ist ein Hausgeld von bis zu 5 Euro pro Quadratmeter monatlich zu erwarten
  • Die Höhe orientiert sich an den tatsächlichen Ausgaben

Bei einer Immobilie musst Du nicht nur einmalig den Kaufpreis aufbringen. Auch der monatliche Unterhalt ist nicht zu unterschätzen. Bei einem Haus musst Du etwa Rücklagen für die Instandhaltung bilden und zudem die Heizkosten sowie sämtliche Nebenkosten selbst tragen.

Auch bei einer Eigentumswohnung sind diese Kostenfaktoren zu berücksichtigen. Trittst Du als Vermieter auf, lassen sich nicht alle Bestandteile des Hausgeldes auf den Mieter umlegen. Die gesamten Wohnnebenkosten werden als Hausgeld bezeichnet. Dieses ist monatlich an die Verwaltung des Wohnhauses oder der Anlage abzuführen.

Wie hoch ist das Hausgeld und was gibt es hierbei zu beachten?

Hausgeld einer Eigentumswohnung

Als Eigentümer einer Wohnung möchtest Du, dass sich die Wohnanlage in einem ordentlichen Zustand befindet. Denn was nützt es Dir, wenn Du Dich zwar um die Eigentumswohnung kümmerst, aber das Haus zusehends verfällt und wichtige Instandhaltungen nicht durchgeführt werden?

Unter dem Begriff des Hausgeldes werden sämtliche laufende Betriebskosten zusammengefasst, die mit der Eigentumswohnung sowie der Wohnanlage in Verbindung stehen. Du führst einen Abschlag monatlich ab und damit werden etwa die Kosten für die Gartenpflege oder den Hausmeister gedeckt. Auch eine Instandhaltungsrücklage ist bereits inbegriffen, sodass die Sanierung des Daches idealerweise nicht mit Mehrkosten für Dich einhergeht.

Laufende Betriebskosten
Laufende Betriebskosten

Mit dem Hausgeld werden sämtliche Betriebskosten abgedeckt. Damit besteht das Ziel, dass die Wohnanlage sich in einem einwandfreien Zustand befindet und nicht mit der Zeit verfällt. Neben den Betriebskosten fallen zudem eine Instandhaltungsrücklage sowie die Verwaltungskosten an.

Als Vermieter ist zu beachten, dass nicht sämtliche Kostenpunkte des Hausgeldes auf die Mieter umlegbar sind. Diese musst Du also dauerhaft selbst tragen und im Rahmen Deiner Finanzierung berücksichtigen.

Da das Hausgeld regelmäßig höher ausfällt als eine einfache Nebenkostenabrechnung als Mieter, musst Du entsprechend eine größere Summe berücksichtigen. Es zeigt sich also, dass auch eine abbezahlte Eigentumswohnung mit nicht zu vernachlässigen Kosten einhergeht.

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden das Hausgeld und Wohngeld häufig synonym verwendet. Dabei ist dies jedoch nicht korrekt und könnte zur Verwirrung führen. Denn beim Wohngeld[1]https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/themen/stadt-wohnen/wohnraumfoerderung/wohngeld/wohngeldrechner-2022-artikel.html handelt es sich um eine Sozialleistung, die an Personen gezahlt wird, die über ein nur geringes Einkommen verfügen und daher die Miete kaum allein tragen können. Um diesen Missverständnissen vorzubeugen, bietet es sich an lediglich den Begriff des Hausgeldes zu verwenden, wenn Du damit die Betriebskosten der Eigentumswohnung meinst.

Zusammensetzung des Hausgeldes

Bewohnst Du die Eigentumswohnung selbst oder trittst Du als Vermieter auf? Dies beeinflusst zwar die Höhe des Hausgeldes nicht, aber die Verteilung. Denn einige Kostenpunkte sind vom Mieter im Rahmen der Nebenkosten zu tragen und auf diesen umlegbar.

Umlegbare Kosten des Hausgeldes

Die folgenden Betriebskosten darfst Du auf den Mieter umlegen. Sie zählen dann zu den Nebenkosten und stellen für Dich als Vermieter keine finanzielle Belastung mehr dar. Zu den umlegbaren Kostenfaktoren gehören:

Zu den umlegbaren Kosten des Hausgeldes gehören:

  • Entsorgungsgebühren
  • Wasser & Abwasser
  • Stromkosten
  • Wohngebäudeversicherung
  • Heizkosten
  • Hausmeister
  • Reinigungskosten

Diese Gebühren dürfen Eigentümer auf die Mieter umlegen. Mieter bezahlen diese Punkte im Rahmen der Nebenkosten, sodass sie für den Vermieter nicht mehr anfallen.

Nicht umlegbare Kosten des Hausgeldes

Als Vermieter bist Du allerdings nicht berechtigt, sämtliche Kosten des Hausgeldes umzulegen. Dazu zählen insbesondere:

  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungsrücklage

Entscheidest Du Dich dafür, dass die Verwaltung fremd und nicht eigenständig durchgeführt wird, musst Du die Kosten selbst tragen. Dazu gehören auch mögliche Kontoführungsgebühren und die Kosten für den Verwalter des Wohneigentums.

Mit der Instandhaltungsrücklage werden verschiedene Kosten für eine Sanierung bereits vorgegriffen. Dies könnte die Sanierung des Daches oder eine Modernisierung des Hauses bedeuten. Anstatt plötzlich einen teils fünfstelligen Betrag dafür aufzubringen, wird eine regelmäßige Instandhaltungsrücklage gebildet. Damit führst Du monatlich einen kleineren Betrag ab, welcher für die Sanierungsarbeiten des Hauses verwendet wird.

Höhe des Hausgeldes

Wie hoch das Hausgeld ausfällt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Diese beziehen sich sowohl auf die Wohnung als auch die Lebensweise. Je älter das Gebäude und größer die Wohnung, desto höher fällt auch das Hausgeld aus. Denn dann muss eine größere Instandhaltungsrücklage gebildet werden und auch die Heizkosten nehmen zu. Kleine Wohnungen in Neubauten sind vom Hausgeld her in der Regel günstiger. Pauschal lässt sich allerdings dennoch kaum eine Aussage treffen, da auch die Ausstattung der Wohnanlage und die Ansprüche eine Rolle spielen.

Individuelle Betrachtung
Individuelle Berechnung

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass eine ältere und größere Wohnung mit einem höheren Hausgeld einhergeht. Dennoch ist individuell zu betrachten, wie hoch die Kosten tatsächlich ausfallen. Denn in einer eher luxuriös ausgestatteten Wohnanlage, treten wesentlich höhere Kosten auf, die vom Eigentümer zu tragen sind.

In der Vergangenheit wurden Studien durchgeführt, die eine Höhe des Hausgeldes von 2,50€ pro Quadratmeter als realistisch erachteten. Mittlerweile ist ein Hausgeld von 3 bis 5€ pro Quadratmeter zu erwarten. Für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern müsstest Du monatlich somit zwischen 300 und 500€ an Hausgeld bezahlen. Dabei sind nicht alle Anteile auf den Mieter umlegbar.

Verschiedene Berechnungsmodelle

Wie Du siehst, kann die Spanne des Hausgeldes beträchtlich abweichen. Insbesondere bei größeren Wohnungen können Unterschiede von mehreren hundert Euro bestehen. Daher ist es für Dich interessant, wie das Hausgeld eigentlich zusammengesetzt wird und worauf der Betrag basiert.

Grundsätzlich ist für die Höhe des Hausgeldes der Hausverwalter verantwortlich. Dieser stellt einen Wirtschaftsplan[2]https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/wirtschaftsplan/ auf, in welchem sämtliche Einnahmen und Ausgaben aufgeführt sind. Dabei müssen sämtliche Ausgaben von den Wohnungseigentümern getragen werden. Dies bezieht sich zunächst auf die Betriebskosten.

Eigentümerversammlung
Festlegung des Hausgeldes

Der Verwalter stellt einen Wirtschaftsplan auf, in welchem die Kosten für das laufende Jahr prognostiziert werden. Dieser Plan wird von der Eigentümerversammlung abgesegnet und entsprechend das Hausgeld umgelegt. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres werden die tatsächlich Kosten dem Hausgeld gegenübergestellt. So könnte eine Nachzahlung oder Rückzahlung erfolgen. Daher ist es im Interesse aller Eigentümer, das Hausgeld möglichst realistisch anzusetzen und es nicht bewusst niedrig zu halten.

Die Hausverwaltung muss also transparent aufschlüsseln, wie viel etwa der Hausmeister oder die Bewirtschaftung der Grünanlagen kostet. In der jährlichen Eigentümerversammlung wird der Wirtschaftsplan abgesegnet. Dies geschieht in einer Abstimmung, für welche eine einfache Mehrheit erforderlich ist.

Empfinden die Wohnungseigentümer das Hausgeld als zu hoch oder niedrig, kann der Wirtschaftsplan abgelehnt werden. Dann ist dieser neu zu verfassen, sodass er zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer ausfällt. Allerdings sei hier gesagt, dass es nicht im Interesse ist, das Hausgeld möglichst niedrig anzusetzen. Dann wartet am Ende des Jahres lediglich eine größere Nachzahlung auf die Wohnungseigentümer. Die Kosten müssen also in jedem Fall von der Eigentümergemeinschaft getragen werden.

Gesondert aufgeführt wird die Instandhaltungsrücklage. Hierfür stehen verschiedene Berechnungsmodelle zur Verfügung. Am geläufigsten und mit dem Gesetz vereinbar ist eine pauschale Bewertung nach Alter des Gebäudes und der Quadratmeterfläche.

Aus der 2. Berechnungsverordnung ergeben sich folgende Werte für die Instandhaltungsrücklage:

  • Gebäude ist jünger als 22 Jahre: 7,10€ pro Jahr und Quadratmeter
  • Gebäude ist zwischen 22 und 32 Jahre alt: 9€ pro Jahr und Quadratmeter
  • Ältere Gebäude: 11,50€ pro Jahr und Quadratmeter

Jährliche Abrechnung

Die Höhe des Hausgeldes berechnet sich sowohl aus der Quadratmeterfläche als auch dem tatsächlichen Verbrauch. So werden die Stromkosten für jede Wohnung einzeln aufgeschlüsselt und zugeteilt. Allgemeine Kosten, die nicht einer Wohnung zurechenbar sind, werden meist über die Wohnungsgröße verteilt. Liegen die Kosten für den Hausmeister bei 400€ im Monat, würde dies bei vier gleich großen Wohnungen bedeuten, dass jeder Eigentümer sich mit 100€ daran beteiligen müsste. Ähnlich verhält es sich auch mit den Müllgebühren oder die Bewirtschaftung der Grünflächen.

Analog zu den Nebenkosten einer Mietwohnung findet auch beim Hausgeld eine jährliche Abrechnung statt. Während der Wirtschaftsplan zunächst eine Kalkulation darstellt, sind in der Abrechnung die tatsächlichen Kosten aufgeführt. Daraus ergibt sich dann entweder ein Überschuss oder ein Fehlbetrag. Je nach Ergebnis erhalten die Eigentümer dementsprechend eine Rückzahlung oder müssen eine Nachzahlung leisten. Dies fließt in die Berechnung des nächsten Hausgeldes ein, sodass größere Abweichungen nicht auftreten sollten.

Das Hausgeld für eine Eigentumswohnung

Im Allgemeinen besteht die Vorstellung, dass eine abbezahlte Immobilie kaum mehr monatlichen Kosten verbunden sei. Fällt die Miete weg, würden dadurch große Kosten eingespart werden, die Platz im Budget schaffen.

Doch ganz so rosig sind die Aussichten nicht. Denn auch eine Eigentumswohnung geht mit monatlichen Kosten einher, die beachtlich ausfallen können. Denn nicht nur die eigene Wohnung, sondern auch das Haus und die Anlage sind mit Betriebskosten verbunden. Sie sollen sich schließlich in einem guten Zustand befinden und ein angenehmes Wohnen ermöglichen.

Das Hausgeld bezeichnet grob die Nebenkosten, die mit einer Eigentumswohnung verbunden sind. Da dazu noch die Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen zählen, fallen diese höher aus als die reinen Nebenkosten einer Mietwohnung.

Als Eigentümer musst Du daher beachten, dass das Hausgeld bei älteren und größeren Wohnungen gerne mehr als 500€ im Monat beträgt. Selbst als Vermieter darfst Du nicht alle Kosten umlegen, sodass auch bei einer abbezahlten Eigentumswohnung diese Ausgaben anfallen.

Häufige Fragen

Das Hausgeld einer Wohnung wird von der Verwaltung transparent erstellt. Das Ziel ist es hierbei nicht einen Gewinn zu erwirtschaften, sondern einen ausgeglichenen Haushalt zu erzielen. Die Höhe des Hausgeldes wird auf der Eigentümerversammlung abgesegnet. Am Ende des Wirtschaftsjahres findet zudem eine Abrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten statt. So lässt sich leicht berechnen, ob das monatliche Hausgeld zu hoch oder niedrig angesetzt wurde.

Im Hausgeld enthalten sind sämtliche Betriebskosten, die bei der Wohnung anfallen. Dazu zählen u.a. der Hausmeister, das Abwasser, die Müllentsorgung oder die Reinigung der Wohnanlage. Auch die Instandhaltungsrücklage wird im Rahmen des Hausgeldes abgeführt.

Die Verwaltung muss das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand belassen und zudem sind Kostenfaktoren, wie die Müllentsorgung nicht vermeidbar. Daher ist das Abführen des Hausgeldes Pflicht, um diese Kosten zu decken.

Unter dem Hausgeld wird der monatliche Betrag verstanden, den Eigentümer zur Deckung der allgemeinen und Betriebskosten der Wohnung aufbringen müssen. Das Geld wird dazu eingesetzt, dass eine einwandfreie Nutzung der Wohnungen beibehalten wird.