Auf einen Blick

  • Vor der Unterschrift ist gründlich der Hintergrund der Mieter zu prüfen
  • Eine Kündigung des Mietvertrags ist zulässig, wenn die Zahlungen nicht pünktlich erfolgen oder Pflichtverletzungen erfolgen
  • Rechtssicher ist nur die Kündigung oder Vereinbarung eines Aufhebungsvertrages
  • Im Rahmen der Vermietung ist der Aufwand nicht zu unterschätzen, sodass der Verkauf der Immobilie eine attraktive Alternative darstellt

Inhaltsverzeichnis


Inhaltsverzeichnis

Als Vermieter führst Du vor dem Abschluss des Mietvertrages eine sorgsame Hintergrundprüfung durch. Dabei untersuchst Du nicht nur die finanziellen Gegebenheiten, sondern auch das persönliche Verhalten. Beim persönlichen Gespräch entscheidest Du, ob der Mieter sympathisch ist und in die Hausgemeinschaft passt. So erhältst Du ein harmonisches Klima im Haus, ohne dass Nachbarschaftsstreitigkeiten auftreten.

Doch nach dem Einzug stellt sich heraus, dass der Mieter sich anders verhält. Er stört die Hausgemeinschaft und scheint sich kaum an die geltenden Regeln zu halten. Die Musik ist zu laut, der Hausflur wird nur widerwillig geputzt und es entsteht der Eindruck, als sei der Zustand der Mietwohnung gefährdet.

Als Vermieter möchtest Du diesen Fehler wiedergutmachen, indem Du den asozialen Mieter aus der Wohnung wirfst. Doch dieses Vorgehen ist mit einigen Hürden verbunden. Wie gehst Du am besten vor, um den Mieter aus der Wohnung zu befördern und welche Mittel stehen Dir hierfür zur Verfügung?

Rechtssichere Kündigung

Als Vermieter musst Du nicht tatenlos zuschauen, wie der Mieter die Wohnung verwüstet oder die Hausgemeinschaft stört. Liegen eindeutige Pflichtverletzungen vor, könnten dies gerechtfertigte Gründe für eine Kündigung sein. Dies ist der sicherste Weg, um den Mietvertrag aufzulösen. Allerdings könnte sich dieser Prozess in die Länge ziehen. Denn inklusive der gesetzlichen Kündigungsfrist[1]https://www.mieterbund.de/index.php?id=466 vergehen einige Monate, bis der Mieter endlich den Wohnraum verlässt. Doch danach ist endlich Ruhe und Du kannst Dich nach einem besser geeigneten Kandidaten umsehen.

Kündigungsgründe

Eine Kündigung ist für den Vermieter nur begründet zulässig. Du darfst also nicht willkürlich den Mietvertrag kündigen. Folgende Kündigungsgründe sind legitim:

  • Verspätete Mietzahlungen
  • Störung des Hausfriedens
  • Beschädigung des Mietobjektes
  • Verstöße gegen den Mietvertrag (Haustiere oder unerlaubte Dritte in der Wohnung)
  • Eigenbedarf des Vermieters

Es gibt also einige Gründe, die eine Kündigung rechtfertigen. Möchtest Du den Mieter loswerden, dann achte genauer auf diese Pflichtverletzungen. Dokumentiere sie und lass Dir von den anderen Nachbarn die Vorfälle bestätigen. Dann hast Du eine größere Sicherheit, um die Kündigung durchzuführen.

Abmahnung

Eine Kündigung darf trotz des Vorliegens der vorher genannten Gründe nicht aus dem Nichts erfolgen. Vorher ist es notwendig, mit einer Abmahnung auf das Fehlverhalten hinzuweisen. Der Mieter soll dadurch eine Chance erhalten, sein Verhalten zu ändern. Erst wenn trotz Abmahnung die Pflichtverletzungen fortgesetzt werden, darf eine Kündigung erfolgen.

Damit die Abmahnung Gültigkeit besitzt, musst Du als Vermieter genauer auf die Ausgestaltung achten. Es reicht nicht aus, einfach mündlich den Mieter auf die Abmahnung aufmerksam zu machen. Damit ist die Form nicht gewahrt und die Abmahnung wirkungslos.

Abmahnung Mietvertrag
Voraussetzung für Kündigung

Selbst eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Frist darfst Du nicht unmittelbar aussprechen. Es muss zunächst eine Abmahnung erfolgen, in welcher Du auf die Pflichtverletzungen hinweist. Die Abmahnung muss schriftlich erfolgen und bereits auf die Kündigung hinweisen, falls sich das Verhalten nicht ändern sollte.

Zunächst solltest Du Beweise für die Pflichtverletzung sammeln. Fertige Bilder von den Schäden an oder befrage die Nachbarn, damit diese als Zeugen auftreten. Bei versäumten Mietzahlungen dienen die Kontoauszüge als Nachweise.

Danach musst Du die Abmahnung schriftlich formulieren. Darin enthalten sein, muss der genaue Verstoß, der zur Abmahnung führt. Es reicht nicht einfach aus, zu sagen, dass der Mieter laut sei. Du musst dafür konkrete Zeitpunkte nennen und begründen, weshalb es zur Abmahnung kommt.

Zudem solltest Du in der Abmahnung bereits darauf hinweisen, dass bei weiteren Verstößen die Kündigung droht. Damit untermauerst Du die Ernsthaftigkeit und welche Konsequenzen folgen, sollte das Verhalten sich nicht bessern.

Beachten der Kündigungsfrist

Gehen die Mietzahlungen weiterhin verspätet ein oder liegt eine Störung des Hausfriedens vor, kann nach der fruchtlosen Abmahnung die ordnungsgemäße Kündigung erfolgen. Dabei ist die gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten. Diese beträgt bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren 3 Monate. Mit längerer Dauer des Mietverhältnisses erhöht sich die Kündigungsfrist. Diese verlängert sich nach 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf ganze 9 Monate. Eine Verkürzung dieser Frist ist nicht möglich. Somit könnte es noch einige Monate dauern, bis der Mieter endlich aus der Wohnung auszieht.

Eine Alternative wäre die fristlose Kündigung. Diese ist jedoch nur aus wichtigem Grund möglich. Dies ist der Fall, wenn die Mietzahlungen ausbleiben oder eine Fortführung des Mietvertrages unzumutbar sei. Verhält sich der Mieter aggressiv gegenüber den Nachbarn, beleidigt diese oder spricht Drohungen aus, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Dennoch sorgt auch eine rechtssichere Kündigung nicht immer dafür, dass der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Frist verlässt. Er könnte sich in seinen vier Wänden verschanzen und schlicht nicht auf Deine Benachrichtigung reagieren.

In dieser Situation bleibt nur noch die Räumungsklage. Leite diese so schnell wie möglich in die Wege, um weitere Verzögerungen zu vermeiden. Erst mithilfe der Polizei ist dann die Räumung der Wohnung durchsetzbar.

Aufhebungsvertrag

Möchtest Du als Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist umgehen, ist der Aufhebungsvertrag[2]https://www.vermietet.de/blog/aufhebungsvertrag-mietvertrag/ eine weitere Option. Obwohl dieser vornehmlich aus dem Arbeitsrecht bekannt ist, ist dieser auch beim Mietverhältnis anwendbar.

Voraussetzung hierfür ist eine Einigung mit dem Mieter. In einem persönlichen Gespräch legst Du den Auszug nahe. Im Gegenzug wird der Mieter eine Entschädigung verlangen. Denn er könnte sich auf die gesetzliche Kündigungsfrist berufen und der Aufhebungsvertrag stellt ein Entgegenkommen dar.

Einigung mit Mieter
Einigung mit Mieter

Ist das Verhältnis zum Mieter konstruktiv und noch nicht belastet, könnte ein Aufhebungsvertrag die beste Option darstellen. Dabei wird sich meist darauf geeinigt, dass eine vergleichbare Wohnung gefunden und der Umzug bezahlt wird. Zudem erfolgt das Auszahlen einer geringen Geldsumme, um den Mieter vom Auszug zu überzeugen.

Die Konditionen für den Aufhebungsvertrag können individuell vereinbar werden. So könnte als eine Bedingung gelten, dass eine passende, neue Wohnung für den Mieter gesucht wird. Ebenso ist eine Zahlung einer kleinen Geldsumme denkbar, um den Mieter zur Zustimmung des Aufhebungsvertrags zu bewegen.

Auch beim Aufhebungsvertrag müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. So erfordert er eine Schriftform und eine Unterschrift des Mieters sowie Vermieters. Dann lässt sich der Aufhebungsvertrag legal abschließen und der Mieter muss die Wohnung, wie vereinbart, verlassen.

Nutze den Aufhebungsvertrag, wenn keine Pflichtverletzungen nachweisbar sind, die eine Kündigung zulassen oder Du die Kündigungsfrist unterschreiten möchtest. Diese Vorgehensweise ist denkbar, wenn das Verhältnis zum Mieter noch nicht belastet und ein konstruktives Gespräch möglich ist. So lässt sich eine Einigung finden, die für beide Seiten positiv ist.

Schikane des Mieters

Moralisch zweifelhaft und rechtlich mindestens im Graubereich ist die bewusste Schikane des Mieters. Damit soll dieser zum Auszug bewogen werden, ohne dass eine Abfindung notwendig wird. In der Praxis sind einige solcher Fälle bekannt, in denen Vermieter die Mieter so lange schikanieren, bis diese „freiwillig“ die Wohnung räumen. Das Ziel ist hierbei üblicherweise finanzieller Natur. Denn nach dem Auszug lassen sich die Wohnungen teurer vermieten. Welche Möglichkeiten stehen Dir als Vermieter offen, wenn Du asoziale Mieter loswerden möchtest?

Sanierung durchführen

Eine der häufigsten Maßnahmen, um den Mieter zum Auszug zu bewegen, sind aufwendige Sanierungsarbeiten. Die Fassade wird instandgesetzt und dadurch ist das Anbringen von Gerüsten notwendig. Diese Versperren das Fenster und lassen kaum mehr das Sonnenlicht nach Innen. Zudem sind die lauten Geräusche eine deutliche Störung.

Die Sanierungsarbeiten lassen sich zudem rechtfertigen, sodass rechtlich keine Handhabe dagegen besteht. Eine aufwendige energetische Sanierung lohnt sich daher nicht nur zur Senkung der Betriebskosten, sondern könnte die unliebsamen Mieter zum Auszug bewegen.

Wasser abstellen

Etwas drastischer ist hingegen das Abstellen des Wassers. Dies könnte unter dem Vorwand geschehen, dass dort Reparaturarbeiten notwendig seien.

Heizung abstellen
Rechtlich riskant

Das Abstellen des Wassers oder der Heizung mögen zwar effektiv sein, um asoziale Mieter loszuwerden, doch könnten strafrechtliche Konsequenzen drohen. Auf solche Maßnahmen solltest Du lieber verzichten und auf anderem Wege die unliebsamen Mieter aus der Wohnung befördern.

Da ohne Wasser die Wohnqualität merklich sinkt, könnten die Mieter unverzüglich nach einer neuen Wohnung suchen. Vom Gesetz her mögen Sie zwar im Recht sein und sogar eine Mietminderung von 100% durchsetzen können, doch die Einschränkungen erweisen sich als zu groß. Anstatt den Rechtsweg zu bestreiten, ziehen Sie lieber aus und überlassen Dir die Wohnung.

Heizung limitieren

Ähnlich wie beim Wasser ist auch die Heizung eine Option, um die Wohnqualität deutlich zu reduzieren. Die Mieter befinden sich in einer unbequemen Wohnung und würden diese lieber schnell verlassen.

Auch hier gilt als Vermieter, dass eine Mietminderung von 100% zulässig ist. Zudem könnte Schimmel auftreten, wenn die Wohnräume nicht ausreichend beheizt werden. Vor der Anwendung solcher „Tricks“ solltest Du Dich also genau fragen, ob dies wirklich mit einem positiven Ausgang verbunden ist. Denn es entstehen hohe Kosten, die nur schwer wieder reinzuholen sind. Zudem könnten strafrechtliche Konsequenzen drohen.

Asoziale Mieter loswerden

Erweist sich die Zahlungsmoral als zweifelhaft oder verursacht der Mieter eine wahrnehmbare Vermüllung des Mietobjektes, möchtest Du diesen so schnell wie möglich zum Auszug bewegen. Doch eine fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen mit wichtigem Grund möglich.

Liegen schwere Pflichtverletzungen vor, dann nutze zunächst eine Abmahnung sowie eine ordentliche Kündigung. Diese Vorgehensweise mag zwar länger dauern, doch stellt dies einen rechtssicheren Weg dar. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei 3 Monate und danach ist der Mieter zum Auszug verpflichtet.

Möchtest Du diese Zeit nicht abwarten, dann prüfe, ob ein Aufhebungsvertrag sinnvoll ist. In einem persönlichen Gespräch könntet Ihr eine Einigung treffen und unter Zahlung einer kleinen Abfindung den Mietvertrag auflösen.

Sind die Probleme so massiv, dass ein sofortiger Auszug gewünscht ist, dann könntest Du auch moralisch fragwürdige Tricks anwenden. Du könntest das Haus aufwendig sanieren oder anderweitig die Wohnqualität bewusst mindern. Sei Dir jedoch bewusst, dass eine Mietminderung möglich ist und auch rechtliche Konsequenzen drohen. Daher sollte die Selbstjustiz keine Option sein, um mit lästigen Mietern umzugehen.

Häufige Fragen

Um unerwünschte Mieter loszuwerden, steht Dir der übliche Rechtsweg zur Verfügung oder Du könntest auf anderem Wege den Auszug nahelegen. Neben dem Aussprechen von Mieterhöhungen ist eine Abmahnung und danach eine ordentliche Kündigung möglich, wenn entsprechende Gründe vorliegen. Sollten keine entsprechenden Pflichtverletzungen vorliegen, könntest Du durch eine bewusste Schikane den Mieter loswerden. Hierfür nutzen die meisten Vermieter eine aufwendige Sanierung, um durch den entstehenden Lärm den Mieter zum Auszug zu bewegen.

Am schnellsten bekommst Du den Mieter aus dem Haus, indem Du ein Problem in der Wohnung erzeugst. Dies könnte das Abstellen des Wassers, der Heizung oder des Gas sein. Dadurch ist die Wohnungsqualität deutlich eingeschränkt. Allerdings könnte die Zahlung der Miete eingestellt werden und es droht eine Anzeige. Nutze lieber den Rechtsweg, um auf legale Weise den Mieter loszuwerden.

Eine Störung des Hausfriedens ist durch verschiedene Faktoren bedingt. Dies könnte ein ständiger Lärm, eine Vermüllung oder ein deutlicher Geruch aus der Wohnung sein. Noch schwerwiegender sind Beleidigungen oder gar tätliche Angriffe. Diese erlauben eine fristlose Kündigung, da eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheint.