Das Hausgeld auf Mieter umlegen – Tipps zum Einsparen der Nebenkosten

Als Eigentümer einer Wohnung musst Du ein Hausgeld abführen, welches zur Deckung der gemeinschaftlichen Kosten herangezogen wird. Damit sind etwa die Reinigung sowie Instandhaltung des Gebäudes bezahlt.

Als Vermieter wäre es günstig, wenn Du das Hausgeld auf die Mieter umlegst. Diese würden sich dann im Rahmen der Mietzahlungen daran beteiligen, sodass die Aufwendungen für Dich wegfallen.

Doch welche Regelungen bestehen bezüglich des Hausgeldes und darfst Du diese Zahllast auf Deine Mieter übertragen? Diese gesetzlichen Vorschriften beziehen sich auf die Umlegung des Hausgeldes.

Umlagefähige Kostenpunkte

Das Hausgeld ist vom Eigentümer der Wohnung abzuführen. Dieses zählt als Aufwand, welches gewinnmindernd wirkt. Doch noch günstiger wäre es, die Kosten direkt auf die Mieter umzulegen. Dann würden diese für die Zahlungen aufkommen und den Vermieter entlasten.

Erlaubt ist die Umlage des Hausgeldes, wenn es sich dabei um Betriebskosten handelt. Diese sind in den §§ 556 f. BGB^[1]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html, §§ 1f. BetrKV^[2]https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html festgehalten. Diese Kosten dürfen über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Er führt entsprechend eine Vorauszahlung ab und jährlich erfolgt die Abrechnung der tatsächlichen Kosten. Je nach Verlauf des Jahres sind Rückzahlungen oder Nachzahlungen der Nebenkosten möglich.

Zu den umlagefähigen Betriebskosten des Hausgeldes zählen u.a.:

Auch die Grundsteuer dürfen Vermieter auf die Mieter umlegen. Somit fallen einige Kostenpunkte weg, was sich positiv auf den Gewinn auswirkt.

Nicht umlagefähige Kosten

Mietern ist jedoch zur Vorsicht zu raten. Denn häufig versuchen Vermieter möglichst viele Positionen umzulegen. Doch teilweise handelt es sich dabei um nicht umlagefähige Kosten, welche vom Vermieter zu tragen sind. Darunter sind folgende Kostenpunkte enthalten:

Grob lässt sich sagen, dass sämtliche Kosten, die der Verwaltung oder Instandhaltung zugeordnet sind, nicht auf die Mieter umlegbar sind. Diese sind zwingend vom Vermieter zu tragen. Dementsprechend lohnt es sich für Mieter, die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. Teilweise finden sich dort nicht umlagefähige Positionen wider, sodass Sie eine Rückzahlung der zu viel geleisteten Beiträge erhalten.

Voraussetzungen für die Umlagefähigkeit

Die Umlage des Hausgeldes ist für Vermieter ein günstiges Mittel, den eigenen Aufwand zu senken. Vom Gesetz ist dieses Vorhaben abgedeckt und zulässig. Damit die Umlage legal erfolgt, muss dies im Mietvertrag vereinbart sein.

Im Mietvertrag muss festgehalten sein, welche Positionen vom Mieter zu tragen sind. Dort ist genau aufgeschlüsselt, welche Anteile auf den Mieter entfallen. Versucht der Vermieter später weitere Kostenpunkte zu übertragen, ist dies nicht zulässig.

Mieter sollten daher nicht nur prüfen, ob eine Umlage der Kostenpunkte vom Gesetz gedeckt ist, sondern ob dies auch im Mietvertrag erwähnt wird. Ist dies nicht der Fall, lohnt sich eine genauere Prüfung eines Anwalts oder des Mieterschutzbundes. Diese können eine fachliche Einschätzung geben, ob die Nebenkostenabrechnung Fehler enthält und zu hohe Zahlungen geleistet wurden.

Funktion des Hausgeldes

Als Wohnungseigentümer sind mit dem Objekt verschiedene Kosten verbunden. Darunter fällt nicht nur die Finanzierung, sondern es soll auch sichergestellt sein, dass der Zustand der Wohnung gewahrt bleibt. Denn Mieter würden kaum in einer verfallenen Wohnung einziehen, sondern wünschen sich ein attraktives Umfeld.

Daher sind regelmäßige Investitionen in die Eigentumswohnung erforderlich. Damit werden Reparaturen bezahlt sowie die Pflege übernommen. Da es einen zu großen Aufwand darstellen würde, jede einzelne Rechnung auf die Eigentümer umzulegen, geschieht die Deckung mithilfe des Hausgeldes.

Hierbei handelt es sich um einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft^[3]https://www.immoverkauf24.de/services/vermietung/vermietung-a-z/eigentuemergemeinschaft/ festgelegten Betrag, welcher die Kostenpunkte abdeckt, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen. Sollte also der Fahrstuhl ausfallen, wird damit die Reparatur bezahlt und auch die Vergütung des Hausmeisters ist über das Hausgeld gedeckt.

Das Hausgeld ist monatlich als Vorauszahlung zu leisten. Im Rahmen der Eigentümerversammlung wird die Höhe des Hausgeldes bestimmt. Besteht ein Defizit oder sammeln sich hohe Rücklagen an, ist eine Anpassung der Vorauszahlungen möglich. So soll sichergestellt sein, dass die allgemeinen Kosten von den Eigentümern gemeinschaftlich getragen werden.

Nicht unter das Hausgeld fallen jedoch die Instandhaltung oder Sanierungskosten der eigenen Wohnung. Hierfür müssen Eigentümer selbstständig ausreichende Rücklagen bilden, um die anfallenden Kosten zu begleichen.

Höhe des Hausgeldes

Als Eigentümer einer Wohnung bist Du an einer möglichst hohen Rendite interessiert. Die Immobilie dient als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge. Die Höhe des Hausgeldes besitzt einen wesentlichen Einfluss auf Deinen Gewinn.

Wie hoch die monatlichen Vorauszahlungen ausfallen, wird von der Hausverwaltung festgelegt. Diese erstellt einen Wirtschaftsplan, in welchem sämtliche Einnahmen und Ausgaben aufgeführt sind. Dadurch soll ein genauer Überblick über die Zahlungsströme bestehen.

In Abhängigkeit der Ausgaben und der Anzahl der Wohnungseigentümer, setzt sich das Hausgeld zusammen. Hierbei wird meist eine Aufschlüsselung nach Anteil der Wohnfläche vorgenommen. Ein Wohnungseigentümer, welcher ein größeres Objekt im Haus besitzt, bezahlt daher etwas mehr Hausgeld als ein Eigentümer einer kleineren Wohnung.

Separat vom Hausgeld sind häufig die Instandhaltungsrücklagen zu betrachten. Diese betreffen das Gebäude und aus diesem Topf werden Reparaturen und Sanierungen bezahlt. Ist eine Erneuerung des Dachs erforderlich, ist dies nicht vom Hausgeld zu bezahlen, sondern von der Instandhaltungsrücklage. Deren Höhe ist wesentlich abhängig vom Zustand des Gebäudes und den bisher durchgeführten Modernisierungsarbeiten. Je größer der Rückstand, desto höher fallen die Investitionen aus. Sollten die Maßnahmen nicht von der Rücklage gedeckt sein, bietet sich die Aufnahme eines Sanierungskredits an.

Sind Eigentümer mit der Höhe des Hausgeldes unzufrieden, muss dies bei der Eigentümerversammlung zum Ausdruck kommen. Mit einem Antrag darf der Eigentümer der Kalkulation der Hausverwaltung widersprechen und einen Gegenvorschlag einreichen. In der Folge ist eine Abstimmung notwendig, um eine Entscheidung herbeizuführen.

Kosten vom Hausgeld auf Mieter umlegen

Das Hausgeld dient dazu, die laufenden Kosten von Eigentumswohnungen zu decken. Damit werden Rechnungen beglichen, die den Zustand des Gemeinschaftseigentums bewahren sowie eine hohe Wohnqualität sicherstellen.

Hierzu erstellt der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan, welcher sämtliche Ausgaben enthält. Einige darin aufgeführte Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden. Dies betrifft im Wesentlichen die Betriebskosten. Die genauen Regelungen sind der Betriebskostenverordnung zu entnehmen.

Zudem muss die Umlage im Mietvertrag beschrieben sein. Erst dann sind diese Kosten legal im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieter übertragbar. In der Praxis ergeben sich dadurch Einsparungen von bis zu einem Drittel des Hausgeldes.

Häufige Fragen