Für Eigentümer ist der Vermietung an Angehörige eine attraktive Option. Es besteht ein Vertrauensverhältnis und aufgrund der höheren Sicherheit gewähren Vermieter meist großzügig einen Rabatt. Denn das Geld bleibt innerhalb der Familie und angesichts des angespannten Wohnungsmarktes stellt dies eine enorme Entlastung dar.

Möchtest Du gezielt Deine Wohnung an Familienangehörige vermieten, solltest Du beachten, in welchem Rahmen dies erlaubt ist. Denn ein zu hoher Rabatt könnte zu einer steuerlichen Mehrbelastung führen.

Beachte die nachstehenden Regelungen, damit beide Seiten von der Vermietung profitieren. So erhalten Deine Angehörige einen günstigen Mietvertrag, während Du keine Sorge haben musst, dass Mietnomaden sich bei Dir einfinden.

Voraussetzungen für eine steuergünstige Vermietung an Angehörige

Vermietest Du eine Wohnung an Angehörige, könntest Du auf die Idee kommen, diese kostenlos zu überlassen. Denn von Deinem eigenen Kind möchtest Du keine Miete verlangen.

Dieses Vorhaben ist aus steuerlicher Sicht nicht zu empfehlen. Denn ohne nachvollziehbare Mietzahlungen darfst Du Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Wohnung stehen, nicht von der Steuer absetzen. Du trägst dementsprechend die volle Last und kannst nicht von den Erleichterungen profitieren, die Dir eigentlich als Vermieter zustehen.

Um möglichst steuergünstig zu vermieten, musst Du die folgenden Voraussetzungen beachten. Dann darfst Du die Aufwendungen wie gewohnt voll absetzen und gleichzeitig erhält der Angehörige eine Wohnung, deren Miete weit unter dem Marktniveau liegt.

Absetzbare Werbungskosten aus der Vermietung

Indem Du die Werbungskosten absetzt, mindern diese Deinen Gewinn aus der Vermietung. Du senkst Deine Steuerlast entsprechend Deines persönlichen Einkommensteuersatzes. Jährlich lassen sich dadurch schnell Beträge im vier- bis fünfstelligen Bereich sparen.

Die nachstehenden Werbungskosten, die mit der Vermietung verbunden sind, darfst Du in der Steuererklärung angeben. Nutze diese Möglichkeit, um legal Steuern zu sparen.

Zinsaufwendungen

Ist die Wohnung kreditfinanziert, ist dies mit Zinszahlungen verbunden. Insbesondere in der langfristigen Betrachtung schlägt sich der Zinseszinseffekt nieder, welcher zu einem beträchtlichen Anstieg der Gesamtkosten führt.

Im Rahmen der Vermietung darfst Du die Kreditzinsen vollständig als Werbungskosten absetzen. Dies stellt einen wesentlichen Unterschied zur Privatnutzung dar, bei welcher Du die Zinsen eigenständig tragen musst.

Die Tilgung hingegen ist nicht steuerlich absetzbar. Sie gilt nicht als Aufwendung, sondern fließt direkt in die Reduzierung der Restschuld, sodass sie vermögensneutral zu bewerten ist.

Verwaltungsgebühren

Die Vermietung geht mit einem häufig unterschätztem Verwaltungsaufwand einher. Übernimmst Du die Arbeiten nicht selbst, sondern lagerst diese an eine Hausverwaltung sowie einem Steuerberater aus, sind diese Kosten absetzbar.

Auch die Zusatzkosten, die durch die eigenständige Verwaltung entstehen, darfst Du absetzen. Hierzu zählen zum Beispiel Kontoführungsgebühren, die durch das getrennte Geschäftskonto entstehen.

Versicherungen

Als Vermieter ist es sinnvoll verschiedene Versicherungen abzuschließen, um sich vor größeren Schäden zu schützen. Andernfalls könnte ein unvorhergesehenes Ereignis zu einem Totalverlust führen. Eine Haftpflichtversicherung sowie eine Wohngebäudeversicherung gelten als elementar. Auf eine Versicherung gegen Mietausfälle kannst Du bei der Vermietung an Angehörige jedoch verzichten.

Die Kosten der Versicherungen zählen zu Deinen absetzbaren Aufwendungen, wenn diese im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Nutze die Möglichkeit, um Deine Steuerlast zu senken.

Kaufnebenkosten

Hast Du die Immobilie rein zur Vermietung und nicht für private Zwecke gekauft, darfst Du die Kaufnebenkosten absetzen. Dies beinhaltet die einmaligen Zahlungen der Grunderwerbsteuer, die Notarkosten sowie einen Makler, wenn dieser beim Kauf involviert war.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen ca. 10 bis 15 Prozent, was bei einem Preis im sechsstelligen Bereich nicht zu vernachlässigen ist. Auch bei der Vermietung an Angehörige darfst Du diese Aufwendungen steuerlich geltend machen.

Miethöhe beträgt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Als Vermieter sollte das Ziel bestehen, dass Du Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Wohnung bestehen, komplett absetzbar sind. Denn insbesondere während der Finanzierungsphase sind die Aufwendungen oftmals höher als die Einnahmen. Auf diese Weise senkst Du Dein zu versteuerndes Einkommen und senkst Deine Steuerlast.

Zu den Aufwendungen zählen im Wesentlichen:

Damit Du die Aufwendungen vollständig absetzen darfst, muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Informiere Dich daher über den Mietspiegel in Deiner Region und verlange selbst von einem Angehörigen eine Miete in dieser Höhe.

Es mag zwar für Dich ein ungewohntes Gefühl sein, von einem Familienangehörigen die Miete zu verlangen, doch stellt dies weiterhin für beide Seiten eine lohnenswerte Vereinbarung dar. Denn würde der Angehörige eine Wohnung auf dem freien Markt beziehen, wäre die Miete deutlich höher. Gleichermaßen profitierst Du von der vollen Absetzbarkeit der Aufwendungen, sodass Du die Steuerlast senkst.

Nutze den nachstehenden Rechner, um die Steuern zu berechnen. Den Negativbetrag darfst Du vollständig mit Deinem zu versteuerndem Einkommen verrechnen, falls die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

Mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete in einem Bereich zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, stellt dies einen Graubereich dar. Das Finanzamt führt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durch, um nachzuweisen, ob eine langfristige Absicht besteht, mit der Vermietung Einkünfte zu erzielen.

Besteht die positive Einschätzung einer Einkünfteerzielungsabsicht^[1]https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/e/einkuenfteerzielungsabsicht/ darfst Du die Werbungskosten weiterhin vollständig absetzen. Somit greifen die Regeln, die bei der 66-Prozent-Grenze bestehen.

Sollte eine negative Bewertung der Einkünfteerzielungsabsicht erfolgen, sind die Aufwendungen nur anteilig in Höhe der veranschlagten Miete absetzbar. Beträgt die Miete 50 Prozent der ortsüblichen Miete, darfst Du die Kosten entsprechend nur zu 50 Prozent absetzen.

Unterschreitung der 50-Prozent-Grenze bei der Vermietung an Angehörige

Beträgt die Miete gar weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete, führt das Finanzamt keine Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht durch. Es gilt dann die Bestimmung, dass die Werbungskosten nur anteilig absetzbar sind. Entsprechend gering ist die steuerliche Entlastung, die durch die Aufwendungen durch die Vermietung entsteht.

Besonderheit bei Vermietung an die eigenen Kinder

Im Wesentlichen sind die Regeln bei der Vermietung an nahestehende Angehörige ähnlich, wie bei Fremden. Verlangst Du zu wenig Miete, sind die Werbungskosten nur anteilig absetzbar.

Eine Ausnahme besteht bei der Vermietung an unterhaltspflichtige Kinder. Wohnt Dein Kind in der Wohnung, darf die Miete unter Einbeziehung der Unterhaltsansprüche auch weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Du wärst dennoch zur Absetzung der Werbungskosten in voller Höhe berechtigt.

Wichtig ist hierbei die Nachweisbarkeit. Dokumentiere den Zahlungsverkehr lückenlos und nachvollziehbar. So bestehen keine Zweifel und bei einer Prüfung durch das Finanzamt droht keine Nachzahlung.

Mietvertrag bei Vermietung an Angehörige

Vermietest Du Deine Wohnung an Angehörige, könnte dies formloser geschehen. Es besteht ein Vertrauensverhältnis, sodass ein schriftlicher Vertrag unangebracht erscheint. Doch in der Praxis solltest Du auch bei der Vermietung an Angehörige nicht auf einen schriftlichen Mietvertrag verzichten. Dieser dient zur Nachweisbarkeit des Mietverhältnisses und ist auch für das Finanzamt von Bedeutung.

Folgende Punkte musst Du bei der Anfertigung des Mietvertrags berücksichtigen.

Im Mietvertrag ist unbedingt festzuhalten, wie hoch die Miete ist. Somit fällt ein Nachweis gegenüber dem Finanzamt leichter, dass die 66-Prozent-Grenze eingehalten wird. Hierbei handelt es sich um die reine Nettomiete ohne Nebenkosten.

Wie bei einem gewöhnlichen Mietvertrag besteht auch in diesem Fall der Anspruch, dass die Angehörige Ihren Teil der umlagefähigen Nebenkosten bezahlen. Im Mietvertrag ist aufzuführen, um welche Kostenpunkte es sich handelt und wie hoch die monatliche Abschlagszahlung ausfällt. Ebenso ist die jährliche Nebenkostenabrechnung pünktlich zu erstellen.

Im Mietvertrag muss festgeschrieben sein, zu welchem Datum die Zahlungen zu erfolgen haben. Denn auch unter Angehörigen kann es zu Zahlungsverzögerungen kommen. Indem klar ist, zu welchem Zeitpunkt die Miete bei Dir eingehen muss, fällt es Dir leichter entsprechende Konsequenzen bei verspäteten Mietzahlungen zu ziehen. So sind neben der Abmahnung auch eine Kündigung möglich.

Ist die Vermietung befristet oder unbefristet? Die Art des Mietverhältnisses muss im Mietvertrag ersichtlich sein. Gilt der Vertrag für weniger als 6 Monate, greifen die Regelungen der Kurzzeitvermietung.

Berechnung der Miethöhe

Die Miethöhe spielt bei der Vermietung an Angehörige eine wesentliche Rolle. Denn nur durch das Einhalten der gesetzlichen Grenzen ist es Dir erlaubt, die Aufwendungen vollständig abzusetzen.

Grundlage für die Berechnung stellt die Warmmiete dar. Diese setzt sich aus der Kaltmiete und den Betriebskosten zusammen. Liegt diese in Summe bei mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, darfst Du die Aufwendungen komplett von der Steuer absetzen.

Unterschreitest Du jedoch diese Grenze und besteht keine positive Einkünfteerzielungsabsicht, sind die Aufwendungen nur anteilig absetzbar. Dadurch entgeht Dir eine erhebliche Steuererleichterung, was Du bei der Vermietung an Angehörige vermeiden solltest.

Stelle also sicher, dass die Miete bei mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Da diese in regelmäßigen Abständen angepasst wird, musst Du Dich laufend über die aktuelle Höhe informieren. Damit keine Zweifel bestehen, ist es sicherer, direkt eine etwas höhere Miete anzusetzen. So kommt es nicht zu einer Prüfung durch das Finanzamt und Du ersparst Dir das Risiko, dass Du die Aufwendungen nicht vollständig absetzen dürftest.

Nachweis der Mietzahlungen des Angehörigen

Der Mietvertrag ist schriftlich aufgesetzt und die vereinbarten Konditionen sind darin festgehalten. Damit keinerlei Zweifel hinsichtlich der Mietzahlungen bestehen, solltest Du in der Lage sein, diese nachzuweisen.

Wie bei einer gewöhnlichen Vermietung bietet sich für die Mietzahlung die Überweisung per Dauerauftrag an. Verwende ein gesondertes Konto, auf welchem die Zahlungen eingehen und das Finanzamt erkennt problemlos, dass die Miete wie vereinbart bei Dir eingeht.

Aus diesem Grund solltest Du auch unter Angehörigen eine Barzahlung vermeiden. Diese mag zwar unkompliziert sein, doch einen Nachweis zu erbringen, ist auf diese Weise nur schwer möglich. So könnte der Verdacht aufkommen, dass die Angehörigen keine Mietzahlungen leisten, was zu einer nicht-Absetzbarkeit der Werbungskosten führt.

Vorsicht vor Steuerfalle bei Vermietung an Angehörige

Das Mietverhältnis mit einem Angehörigen ist sowohl aus Sicht des Vermieters als auch des Mieters vorteilhaft. Es besteht ein persönliches Vertrauensverhältnis und die maximale Rendite steht nicht im Vordergrund. Vielmehr geht es darum, sich gegenseitig zu unterstützen, weshalb häufig günstigere Mieten vereinbart werden.

Doch aus Vermietersicht könnte ein zu großzügiger Rabatt mit deutlichen Mehrkosten verbunden sein. Denn beträgt die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten nur noch anteilig von der eigenen Steuer absetzbar.

Neben den geringeren Mieteinnahmen tritt eine steuerliche Mehrbelastung auf, mit der die meisten privaten Vermieter nicht rechnen. Beachte also, dass die Miete oberhalb dieser Grenze liegen sollte. Auf diese Weise erhalten die Angehörige weiterhin eine relativ günstige Wohnung, während der Werbungskostenabzug in vollständiger Höhe erhalten bleibt.

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