Auf einen Blick

  • Bei Vermietung an Angehörige musst Du mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um Aufwendungen voll absetzen zu können
  • Bei weniger als 50% der Vergleichsmiete sind Werbungskosten nur anteilig absetzbar
  • Trotz Vertrauensverhältnis ist ein schriftlicher Mietvertrag mit Angehörigen für das Finanzamt wichtig
  • Mietzahlungen sollten nachweisbar sein, Überweisungen sind empfehlenswert und Barzahlungen zu vermeiden

Für Eigentümer ist der Vermietung an Angehörige eine attraktive Option. Es besteht ein Vertrauensverhältnis und aufgrund der höheren Sicherheit gewähren Vermieter meist großzügig einen Rabatt. Denn das Geld bleibt innerhalb der Familie und angesichts des angespannten Wohnungsmarktes stellt dies eine enorme Entlastung dar.

Möchtest Du gezielt Deine Wohnung an Familienangehörige vermieten, solltest Du beachten, in welchem Rahmen dies erlaubt ist. Denn ein zu hoher Rabatt könnte zu einer steuerlichen Mehrbelastung führen.

Beachte die nachstehenden Regelungen, damit beide Seiten von der Vermietung profitieren. So erhalten Deine Angehörige einen günstigen Mietvertrag, während Du keine Sorge haben musst, dass Mietnomaden sich bei Dir einfinden.

Voraussetzungen für eine steuergünstige Vermietung

Vermietest Du eine Wohnung an Angehörige, könntest Du auf die Idee kommen, diese kostenlos zu überlassen. Denn von Deinem eigenen Kind möchtest Du keine Miete verlangen.

Dieses Vorhaben ist aus steuerlicher Sicht nicht zu empfehlen. Denn ohne nachvollziehbare Mietzahlungen darfst Du Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Wohnung stehen, nicht von der Steuer absetzen. Du trägst dementsprechend die volle Last und kannst nicht von den Erleichterungen profitieren, die Dir eigentlich als Vermieter zustehen.

Um möglichst steuergünstig zu vermieten, musst Du die folgenden Voraussetzungen beachten. Dann darfst Du die Aufwendungen wie gewohnt voll absetzen und gleichzeitig erhält der Angehörige eine Wohnung, deren Miete weit unter dem Marktniveau liegt.

Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Als Vermieter sollte das Ziel bestehen, dass Du Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Wohnung bestehen, komplett absetzbar sind. Denn insbesondere während der Finanzierungsphase sind die Aufwendungen oftmals höher als die Einnahmen. Auf diese Weise senkst Du Dein zu versteuerndes Einkommen und senkst Deine Steuerlast.

Zu den Aufwendungen zählen im Wesentlichen:

  • Zinsen aus der Immobilienfinanzierung
  • Abschreibungen
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten

Damit Du die Aufwendungen vollständig absetzen darfst, muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Informiere Dich daher über den Mietspiegel in Deiner Region und verlange selbst von einem Angehörigen eine Miete in dieser Höhe.

Es mag zwar für Dich ein ungewohntes Gefühl sein, von einem Familienangehörigen die Miete zu verlangen, doch stellt dies weiterhin für beide Seiten eine lohnenswerte Vereinbarung dar. Denn würde der Angehörige eine Wohnung auf dem freien Markt beziehen, wäre die Miete deutlich höher. Gleichermaßen profitierst Du von der vollen Absetzbarkeit der Aufwendungen, sodass Du die Steuerlast senkst.

Nutze den nachstehenden Rechner, um die Steuern zu berechnen. Den Negativbetrag darfst Du vollständig mit Deinem zu versteuerndem Einkommen verrechnen, falls die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

Mieteinnahmen Steuerrechner bei Vermietung an Angehörige

Mieteinnahmen Übersicht

25Prozent
0Prozent50Prozent

Einkünfte aus Vermietung

Absetzbarer Betrag

%

Sending

Mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete in einem Bereich zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, stellt dies einen Graubereich dar. Das Finanzamt führt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durch, um nachzuweisen, ob eine langfristige Absicht besteht, mit der Vermietung Einkünfte zu erzielen.

Besteht die positive Einschätzung einer Einkünfteerzielungsabsicht[1]https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/e/einkuenfteerzielungsabsicht/ darfst Du die Werbungskosten weiterhin vollständig absetzen. Somit greifen die Regeln, die bei der 66-Prozent-Grenze bestehen.

Sollte eine negative Bewertung der Einkünfteerzielungsabsicht erfolgen, sind die Aufwendungen nur anteilig in Höhe der veranschlagten Miete absetzbar. Beträgt die Miete 50 Prozent der ortsüblichen Miete, darfst Du die Kosten entsprechend nur zu 50 Prozent absetzen.

Unterschreitung der 50 Prozent Grenze

Beträgt die Miete gar weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete, führt das Finanzamt keine Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht durch. Es gilt dann die Bestimmung, dass die Werbungskosten nur anteilig absetzbar sind. Entsprechend gering ist die steuerliche Entlastung, die durch die Aufwendungen durch die Vermietung entsteht.

Absetzbarkeit Werbungskosten
Werbungskosten nur teilweise absetzbar

Vermietest Du die Wohnung zu einem Mietpreis von weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, darfst Du die Aufwendungen nur anteilig absetzen. Für Dich stellt dies steuerlich einen enormen Nachteil dar, sodass Du darauf achten solltest, den Mietpreis auf mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete festzusetzen.

Mietvertrag bei Vermietung an Angehörige

Vermietest Du Deine Wohnung an Angehörige, könnte dies formloser geschehen. Es besteht ein Vertrauensverhältnis, sodass ein schriftlicher Vertrag unangebracht erscheint. Doch in der Praxis solltest Du auch bei der Vermietung an Angehörige nicht auf einen schriftlichen Mietvertrag verzichten. Dieser dient zur Nachweisbarkeit des Mietverhältnisses und ist auch für das Finanzamt von Bedeutung.

Folgende Punkte musst Du bei der Anfertigung des Mietvertrags berücksichtigen.

  • Höhe der vereinbarten Miete

Im Mietvertrag ist unbedingt festzuhalten, wie hoch die Miete ist. Somit fällt ein Nachweis gegenüber dem Finanzamt leichter, dass die 66-Prozent-Grenze eingehalten wird. Hierbei handelt es sich um die reine Nettomiete ohne Nebenkosten.

  • Nebenkosten

Wie bei einem gewöhnlichen Mietvertrag besteht auch in diesem Fall der Anspruch, dass die Angehörige Ihren Teil der umlagefähigen Nebenkosten bezahlen. Im Mietvertrag ist aufzuführen, um welche Kostenpunkte es sich handelt und wie hoch die monatliche Abschlagszahlung ausfällt. Ebenso ist die jährliche Nebenkostenabrechnung pünktlich zu erstellen.

  • Zeitpunkt der Mietzahlung

Im Mietvertrag muss festgeschrieben sein, zu welchem Datum die Zahlungen zu erfolgen haben. Denn auch unter Angehörigen kann es zu Zahlungsverzögerungen kommen. Indem klar ist, zu welchem Zeitpunkt die Miete bei Dir eingehen muss, fällt es Dir leichter entsprechende Konsequenzen bei verspäteten Mietzahlungen zu ziehen. So sind neben der Abmahnung auch eine Kündigung möglich.

  • Zeitraum der Vermietung

Ist die Vermietung befristet oder unbefristet? Die Art des Mietverhältnisses muss im Mietvertrag ersichtlich sein. Gilt der Vertrag für weniger als 6 Monate, greifen die Regelungen der Kurzzeitvermietung.

Berechnung der Miethöhe

Die Miethöhe spielt bei der Vermietung an Angehörige eine wesentliche Rolle. Denn nur durch das Einhalten der gesetzlichen Grenzen ist es Dir erlaubt, die Aufwendungen vollständig abzusetzen.

Grundlage für die Berechnung stellt die Warmmiete dar. Diese setzt sich aus der Kaltmiete und den Betriebskosten zusammen. Liegt diese in Summe bei mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, darfst Du die Aufwendungen komplett von der Steuer absetzen.

Unterschreitest Du jedoch diese Grenze und besteht keine positive Einkünfteerzielungsabsicht, sind die Aufwendungen nur anteilig absetzbar. Dadurch entgeht Dir eine erhebliche Steuererleichterung, was Du bei der Vermietung an Angehörige vermeiden solltest.

Stelle also sicher, dass die Miete bei mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Da diese in regelmäßigen Abständen angepasst wird, musst Du Dich laufend über die aktuelle Höhe informieren. Damit keine Zweifel bestehen, ist es sicherer, direkt eine etwas höhere Miete anzusetzen. So kommt es nicht zu einer Prüfung durch das Finanzamt und Du ersparst Dir das Risiko, dass Du die Aufwendungen nicht vollständig absetzen dürftest.

Nachweis der Mietzahlungen

Der Mietvertrag ist schriftlich aufgesetzt und die vereinbarten Konditionen sind darin festgehalten. Damit keinerlei Zweifel hinsichtlich der Mietzahlungen bestehen, solltest Du in der Lage sein, diese nachzuweisen.

Wie bei einer gewöhnlichen Vermietung bietet sich für die Mietzahlung die Überweisung per Dauerauftrag an. Verwende ein gesondertes Konto, auf welchem die Zahlungen eingehen und das Finanzamt erkennt problemlos, dass die Miete wie vereinbart bei Dir eingeht.

Nachvollziehbarkeit Zahlung
Überweisung der Mietzahlungen

Zwischen Verwandten könnte die Barzahlung unkomplizierter erscheinen. Doch für das Finanzamt sind diese Zahlungen nur schwer nachweisbar. Daher ist auch bei der Vermietung an Angehörige eine gewöhnliche Überweisung angebracht.

Aus diesem Grund solltest Du auch unter Angehörigen eine Barzahlung vermeiden. Diese mag zwar unkompliziert sein, doch einen Nachweis zu erbringen, ist auf diese Weise nur schwer möglich. So könnte der Verdacht aufkommen, dass die Angehörigen keine Mietzahlungen leisten, was zu einer nicht-Absetzbarkeit der Werbungskosten führt.

Steuerfalle bei Vermietung an Angehörige beachten

Das Mietverhältnis mit einem Angehörigen ist sowohl aus Sicht des Vermieters als auch des Mieters vorteilhaft. Es besteht ein persönliches Vertrauensverhältnis und die maximale Rendite steht nicht im Vordergrund. Vielmehr geht es darum, sich gegenseitig zu unterstützen, weshalb häufig günstigere Mieten vereinbart werden.

Doch aus Vermietersicht könnte ein zu großzügiger Rabatt mit deutlichen Mehrkosten verbunden sein. Denn beträgt die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten nur noch anteilig von der eigenen Steuer absetzbar.

Neben den geringeren Mieteinnahmen tritt eine steuerliche Mehrbelastung auf, mit der die meisten privaten Vermieter nicht rechnen. Beachte also, dass die Miete oberhalb dieser Grenze liegen sollte. Auf diese Weise erhalten die Angehörige weiterhin eine relativ günstige Wohnung, während der Werbungskostenabzug in vollständiger Höhe erhalten bleibt.

Häufige Fragen

Die Miete für Verwandte sollte sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren. Es ist jedoch erlaubt, einen niedrigeren Betrag zu vereinbaren, solange dies nicht unterhalb von 66% der ortsüblichen Miete liegt. Unterschreitet die Miete diese Grenze, sind steuerliche Nachteile möglich, da das Finanzamt eine teilentgeltliche Vermietung annehmen und Werbungskosten nur anteilig anerkennen könnte.

Wenn Du Deine Immobilie kostenlos an Angehörige vermietest, darfst Du keine Werbungskosten absetzen. Die Kosten für Instandhaltung oder Abschreibungen gehen dann zu Deinen Lasten. Zudem solltest Du bedenken, dass eine unentgeltliche Überlassung unter Umständen als Schenkung angesehen werden könnte, auf die Schenkungssteuer anfallen kann.

Du hast das Recht, von Deinem Sohn Miete zu verlangen. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Dein Sohn eigenes Einkommen hat. Allerdings solltest Du darauf achten, dass die Höhe der Miete angemessen ist und marktüblichen Mieten entspricht.

Du kannst Familienangehörige mietfrei in Deinem Eigentum wohnen lassen. Dabei entfallen allerdings auch mögliche steuerliche Vorteile wie die Abschreibung von Werbungskosten. Zudem solltest Du berücksichtigen, dass eine mietfreie Wohnungsüberlassung als Schenkung gewertet werden könnte und damit gegebenenfalls schenkungssteuerpflichtig ist.

Sebastian Jacobitz

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