Auf einen Blick

  • Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nicht nach der Fläche, sondern der Einnahmen
  • Die Grundsteuer darf auf die Mieter umgelegt werden
  • Bei Leerstand ist eine Umlage auf die restlichen Mieter nicht gestattet

Inhaltsverzeichnis


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Das Thema Steuern ist für die meisten Vermieter lästig. Doch es gehört zu den notwendigen Aufgaben und muss eine Berücksichtigung finden. So müssen Vermieter nicht nur den Gewinn korrekt versteuern, sondern auch weitere Steuerarten an den Fiskus abführen.

Hierzu zählt die Grundsteuer, welche eine bedeutende Einkommensquelle für Kommunen darstellt. Sie ist jährlich abzuführen und stellt somit eine kontinuierliche Belastung dar.

Günstig wäre es, wenn Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen dürften. Dann müssen Sie nicht selbst den Aufwand tragen, sondern die Belastung an die Mieter weitergeben.

Ist es erlaubt, die Grundsteuer von den Mietern bezahlen zu lassen und was ist dabei zu beachten?

Einführung in die Grundsteuer

Die Grundsteuer[1]https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/wohnen/zu-hause/grundsteuer.html ist für Kommunen bedeutsam und stellt einen der größten Einnahmeposten dar. Anders, als der Name vermuten lässt, ist die Steuer nicht ausschließlich auf Grundstücke anzuwenden.

Zu unterscheiden sind sowohl landwirtschaftliche Flächen als auch bebaute bzw. bebaubare Flächen. Somit entfällt auch auf Immobilien die Grundsteuer, welche mit dem Ertragswertverfahren ermittelt wird.

Ertragswert der Immobilie
Besteuerung der Immobilie

Die Grundsteuer bezieht sich auf den Ertragswert der Immobilie und nicht, wie häufig angenommen, auf die reine Grundstücksfläche. Dadurch ist es unwesentlich, über wie viele Wohneinheiten das Mehrfamilienhaus verfügt. Die Zahllast bleibt pro Einheit ähnlich.

Dabei besteht der Grundsatz, dass der Ertrag, welcher mit der Immobilie erwirtschaftet wird, mit einem Hebesatz verrechnet und als Grundsteuer abgeführt wird. Ein Mehrfamilienhaus, welches mit deutlich höheren Erträgen einhergeht als ein Einfamilienhaus, unterliegt dadurch einer höheren Grundsteuer. Anders als erwartet, ist nicht die Größe des Grundstücks maßgeblich, sondern der Ertrag, welchen Eigentümer damit erzielen.

Nicht zu verwechseln ist die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer. Diese ist nur einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig und nicht in einem jährlichen Turnus abzuführen. Wobei dort auch Ausnahmen bestehen, wie beim Verkauf der Immobilie an die eigenen Kinder, welcher nicht zur Erhebung der Grunderwerbsteuer führt.

Die genaue Berechnung der Grundsteuer ist von einigen Faktoren abhängig, die beim Ertragswertverfahren anzuwenden sind. Zudem variiert auch der Hebesatz von Gemeinde zu Gemeinde. Durchschnittlich können Vermieter mit einer Steuerlast von 500 bis 1.000 Euro im Jahr für eine vermietete Wohnung mit 100qm rechnen.

Umlagefähigkeit der Grundsteuer

Verschiedene Kostenpunkte dürfen Vermieter auf Mieter umlegen. Hierzu gehören die üblichen Betriebskosten, welche nach der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Vermieter zahlen diese zwar im Rahmen des Hausgeldes, dürfen die Kosten aber über die Nebenkosten wieder reinholen.

Jedoch sind nicht sämtliche Posten des Hausgeldes vom Mieter zu tragen. Jegliche Aufwendungen, die der Verwaltung oder Instandsetzung zurechenbar sind, müssen vom Vermieter bezahlt werden. Mieter sind daher dazu angehalten, die Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen, um Positionen aufzudecken, die eigentlich nicht umlagefähig sind.

Mieter bezahlt Grundsteuer
Umlagefähige Betriebskosten

Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie ist daher im Rahmen der Nebenkosten vom Mieter zu tragen. Voraussetzung ist, dass eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten ist.

Grundsätzlich gehört die Grundsteuer zu den umlegbaren Betriebskosten. Dies ist im § 2 BetrKV[2]https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/tag/%C2%A7-2-betrkv/ festgehalten. Die Zahllast dürfen Vermieter auf die Mieter übertragen, sodass Sie davon nicht selbst betroffen sind. Dies schmälert die eigenen Aufwendungen und erhöht den Gewinn.

Gesetzlich ist also vorgesehen, dass Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen dürfen. Diese ist dann anteilig jeden Monat mit den Nebenkosten zu leisten.

Voraussetzungen für die Umlage der Grundsteuer

Vermieter müssen die Grundsteuer nicht selbst tragen, sondern dürfen diese vom Gesetz her auf die Mieter umlegen. Damit sind die Aufwendungen geringer und die Rendite steigt. Doch damit die Umlage rechtsgültig geschieht, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen.

Zunächst ist festzuhalten, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag festgehalten sein muss. Dort ist eine entsprechende Vereinbarung zu finden, welche besagt, dass die Grundsteuer vom Mieter im Rahmen der Nebenkosten zu leisten ist. Durch die Unterschrift des Mietvertrags stimmt der Mieter dieser Vereinbarung zu.

Vermieter müssen bei der Formulierung des Mietvertrags darauf achten, dass eine entsprechende Klausel vorhanden ist. Trifft dies nicht zu, wäre eine Umlage rechtswidrig. Mieter dürften die geleisteten Zahlungen wieder zurückfordern.

Um solche Konflikte zu vermeiden, bietet es sich an, eine allgemeine Formulierung aufzunehmen, welche besagt, dass die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung vom Mieter zu tragen sind. Dies beinhaltet auch die Grundsteuer, sodass keine separate Erwähnung stattfinden muss.

Höhe der Umlage

Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Ertragswertverfahren. Je ertragreicher die Immobilie, desto höher fällt die Grundsteuer aus. Anders, als Du vielleicht intuitiv annehmen würdest, richtet sich die Steuerlast nicht nach der Grundstücksfläche, sondern rein nach den finanziellen Kennzahlen des Objekts.

Für ein Mehrfamilienhaus wird die Grundsteuer mit dem Ertragswertverfahren für das gesamte Objekt berechnet. Wie genau die Zahllast für die jeweiligen Wohnungen ausfällt, ist von der Wohnfläche abhängig. Denn die Umlage erfolgt üblicherweise anteilig nach der Wohnungsgröße. Mieter einer größeren Wohnung müssen demnach mehr Grundsteuer abführen als Nachbarn, die eine kleinere Wohnung mieten.

Vorsicht ist jedoch geboten, wenn es sich um eine gemischte Nutzung des Mehrfamilienhauses handelt. Sind darin nicht nur Wohnungen vermietet, sondern auch Gewerbeflächen, ist die Aufschlüsselung anzupassen. Da die Gewerbeflächen höhere Mieten erzielen und somit Erträge erwirtschaften, tragen sie zu einer stärkeren Erhöhung der Grundsteuer bei als eine Wohnfläche. Um eine Mehrbelastung der privaten Mieter zu verhindern, ist daher oftmals eine getrennte Betrachtung der Gewerbe- und Wohnflächen durchzuführen.

Grundsteuer bei Leerstand

Im besten Fall betrifft Dich als Vermieter die Zahllast der Grundsteuer nicht persönlich. Über die Vorauszahlungen der Nebenkosten erhältst Du einen entsprechenden Ausgleich, sodass kein Kostenaufwand vorliegt.

Schwieriger ist es hingegen, wenn die Wohnung nicht dauerhaft vermietet ist, sondern ein Leerstand auftritt. Denn für die Kalkulation der Grundsteuer besteht die Annahme, dass die Wohnfläche zu 100% vermietet wird. Zudem ist eine Umlage auf den Mieter in dieser Situation nicht mehr möglich.

Wohnung Leerstand
Minderung der Grundsteuer

Bei einem Leerstand ist es nicht erlaubt, die Grundsteuer auf die verbliebenen Mieter umzulegen. Vermieter dürfen allerdings eine Minderung beantragen. So ist bei einem Leerstand nicht die volle Grundsteuer zu zahlen.

Eine Umlage der Grundsteuer auf die verbliebenen Mieter ist unzulässig. Diese müssen nicht für den Leerstand zusätzliche Kosten tragen.

Jedoch ergibt sich die Möglichkeit, eine Minderung der Grundsteuer zu beantragen. Bei einer erneuten Berechnung der Grundsteuer lässt sich der Leerstand berücksichtigen. Dadurch sinkt die Steuerzahllast und entspricht eher den tatsächlichen Gegebenheiten.

Umlage der Grundsteuer auf Mieter

Als Vermieter ist es günstig, wenn möglichst viele Kostenpunkte von den Mietern getragen werden. Anstatt selbst dafür aufzukommen, bezahlen die Mieter über die Nebenkosten die Aufwendungen, sodass die Investition in die Immobilie sich eher auszahlt.

Auch eine Umlage der Grundsteuer auf die Mieter ist zulässig. Diese errechnet sich aus dem Ertrag der Immobilie und die genaue Höhe wird von der Gemeinde festgelegt. Grundlage der Umlagefähigkeit ist die Betriebskostenverordnung, in welcher beschrieben ist, dass die Grundsteuer zu den umlegbaren Nebenkosten zählt.

Ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden, müssen Vermieter die Zahllast nicht selbst tragen. Mieter führen diese monatlich und anteilig der Wohnfläche über die Vorauszahlungen der Nebenkosten ab.

Häufige Fragen

Der Vermieter hat das Recht, die Grundsteuer vollständig auf den Mieter umzulegen. Dies geschieht im Rahmen der Betriebskosten, welche im Mietvertrag ausdrücklich als umlegbar bezeichnet werden müssen. Daher ist es üblich, dass Mieter die Grundsteuer zahlen.

Die Berechnung der umzulegenden Grundsteuer erfolgt anteilig für jeden Mieter. Dies geschieht meistens basierend auf der Wohnfläche. Der Vermieter teilt die Gesamtsumme der Grundsteuer durch die Gesamtzahl der Quadratmeter aller Wohnungen und multipliziert das Ergebnis mit den Quadratmetern der jeweiligen Wohnung.

Ob die Grundsteuer für Mieter teurer wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Änderungen in der Höhe der Grundsteuer resultieren oft aus Anpassungen des Hebesatzes durch die Gemeinde oder Veränderungen im Einheitswert des Gebäudes. Daher ist eine pauschale Aussage zu einer Preiserhöhung nicht möglich.