Nicht mehr jeden Morgen im Büro zu erscheinen und den Tag selbst zu bestimmen, klingt verlockend. Als Vermieter erhältst Du passiv die Mieteinnahmen und mit ausreichend Objekten, lässt es sich davon komfortabel leben.

So zumindest ist die Vorstellung der meisten Anleger, wenn Sie kurz vor dem Kauf der ersten Immobilie stehen. Im Nachhinein stellt sich heraus, dass das Leben als Vermieter mit einigen Herausforderungen versehen ist. Denn es handelt sich weniger um eine vollkommen passive Investition, sondern um eine Selbstständigkeit, welche mit einigen Pflichten und Verantwortung einhergeht.

Nachstehend möchte ich Dich darüber aufklären, wie das Leben als Vermieter tatsächlich aussieht. Erfahre, welche Vor- und Nachteile mit dem Vermietersein verbunden sind und ob diese Tätigkeit tatsächlich Deinen Erwartungen entspricht.

Entscheidung als Vermieter tätig zu werden

Nach meinem Studium des Wirtschaftsingenieurwesens fand ich mich in einem typischen 9 to 5 Job wider. Die Arbeitsbedingungen waren in Ordnung, die Tätigkeit zwar relativ monoton, aber mit einigen spannenden Seiten verbunden.

Dennoch merkte ich bereits nach wenigen Monaten, dass ich nicht den Rest meines Lebens auf diese Weise verbringen möchte. Der pünktliche Eingang des Gehalts sorgte dafür, dass ich keine Sorge darüber hatte, wie ich meine Rechnungen bezahlen müsste, doch war die Aussicht einen Großteil des Tages für jemand anderes zu arbeiten, wenig erfüllend.

Die Selbstständigkeit und dabei auch die Investition in Immobilien klangen als sinnvolle Alternative. Welche Gründe sprechen dafür, als Vermieter tätig zu werden?

Festes monatliches Einkommen

Eine eigene Wohnung oder ein Haus zu besitzen und dieses zu vermieten geht mit der Aussicht einher, monatliche Einnahmen zu erzielen. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zu einer Kapitalanlage, welche im Wert schwankt und seltener ein monatliches Einkommen verspricht.

Als Vermieter musst Du jedoch damit rechnen, dass während der Finanzierungsphase das Objekt mit einem negativen Cashflow einhergeht. Dies bedeutet, dass Du monatlich mehr in die Immobilie investierst, als an Einnahmen generierst.

Der positive Cashflow ist erst absehbar, wenn das Objekt abbezahlt ist. Dann fallen größere Kostenpunkte weg und die Einnahmen stehen Dir größtenteils frei zur Verfügung.

Anders als häufig dargestellt, geht die Immobilienvermietung nicht unmittelbar mit einem zusätzlichen Einkommen einher. Die Tilgung sowie der Zinsaufwand liegen oftmals unterhalb der Einnahmen, sodass hier eine realistische Erwartungshaltung bestehen muss.

Hohe Renditechancen

Dennoch besteht die Aussicht, eine respektable Rendite dank der Immobilien zu erwirtschaften. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, welche Wertentwicklung möglich ist, wenn die Nachfrage nur geringfügig steigt. In einer günstigen Zinsumgebung sowie einer halbwegs passablen Lage haben Immobilien jährlich im zweistelligen Prozentbereich an Wert zugelegt.

Langfristig musst Du Dir als Vermieter kaum Sorgen darüber machen, dass die Investition sich nicht mehr als rentabel herausstellen könnte. Auch in der Zukunft benötigen Menschen ein Dach über dem Kopf und in Deutschland ist die Mietquote so hoch, dass selbst in einigen Jahrzehnten noch eine ausreichende Nachfrage bestehen wird.

So sind Immobilien als Kapitalanlage eine relativ sichere Option. Als Vermieter profitierst Du sowohl von den Wertsteigerungen als auch den monatlichen Mieteinnahmen.

Absicherung vor der Altersarmut

Von der Altersarmut sind in Deutschland immer mehr Senioren betroffen. Den größten Anteil nehmen Arbeitnehmer ein, die ein Leben lang zur Miete gewohnt haben. Außer der gesetzlichen Rentenversicherung haben Sie kaum nennenswerte Rücklagen aufgebaut, sodass kein Ausgleich zum niedrigen Rentenniveau besteht. Denn obwohl gerne der Ausspruch getätigt wird, dass die Renten sicher seien, ist die Höhe für einige Senioren nicht mehr ausreichend, um den Lebensunterhalt zu bestreiten. Besonders betroffen sind Mieter in Großstädten, die einen immer größeren Teil des Haushaltsbudgets für die Wohnung ausgeben müssen.

Wer frühzeitig in eine eigene Immobilie investiert, schützt sich vor der Altersarmut. So kann das Objekt entweder vermietet oder selbst bewohnt werden.

Selbst, wenn Du in Deinen 30er oder 40er Jahren noch flexibel und Dich nicht auf einen Ort festlegen möchtest, lohnt sich der Kauf der Immobilie. Als Vermieter besserst Du später Deine Rente auf oder bewohnst das Objekt selbst und sparst Dir die hohen Mietzahlungen.

Finanzielle Unabhängigkeit

Für mich bestand der Gedanke in erster Linie in der finanziellen Unabhängigkeit. Die Immobilie dient als Geldanlage und ermöglicht ein alternatives Leben abseits der gewohnten Pfade.

Während Arbeitnehmer die eigene Lebenszeit gegen den Lohn tauschen, ist dies als Vermieter nicht der Fall. Die Mieteinnahmen fließen auch ohne größeren zeitlichen Aufwand. Einmal einen langfristigen Mieter gefunden, steht das Einkommen frei zur Verfügung und die Verwaltung hält sich in Grenzen.

Dadurch ist für mich ein selbstbestimmteres Leben möglich, welches nicht an den Arbeitsplatz gebunden ist. So zumindest ist die Idealvorstellung davon als Vermieter zu leben.

Das erwartet Dich als Vermieter

Die schönen Seiten des Vermietertums bestehen darin, dass die Mietzahlungen pünktlich auf Dein Konto fließen und ein nettes zusätzliches Einkommen, ganz ohne eigenes Dazutun darstellen. Was häufig verschwiegen wird, sind die eher unangenehmen Aufgaben, die Dich als Vermieter erwarten. Denn natürlich ist dieser Weg auch mit einigen Risiken verbunden und nicht immer schnörkellos geradlinig.

Die folgenden Aufgabenbereiche und Tätigkeiten mögen zwar nicht zu Deiner Leidenschaft zählen, gehören aber untrennbar zum Leben als Vermieter. Natürlich könntest Du diese an Steuerberater oder Hausverwaltungen auslagern, doch lohnt sich dies für private Vermieter mit nur einem oder zwei Objekten kaum. Ein gewisses Grundverständnis ist erforderlich, um erfolgreich als Vermieter aufzutreten.

Steuern

Das wohl am wenigsten gemochte Thema der Selbstständigkeit sind die Steuern. Nicht nur, dass Du mit ansehen musst, wie ein Teil Deines hart verdienten Geldes an den Staat fließt. Du musst Dich auch mit dem komplexen Steuersystem in Deutschland befassen, um keinen Verdacht der Steuerhinterziehung aufkommen zu lassen.

Die gute Nachricht ist, dass Du ausschließlich auf den Gewinn Steuern abführen musst. Ein häufiges Missverständnis besteht in der Annahme, dass bereits auf die Einnahmen die Steuerlast anfällt.

Solltest Du zu Beginn der Vermietertätigkeit noch keinen Gewinn erzielen, fällt demzufolge keine Steuerlast an. Nutze den nachstehenden Rechner, um zu erfahren, inwiefern Du die Mieteinnahmen versteuern musst.

Finanzielle Risiken

Der Kauf einer Immobilie stellt eine große finanzielle Verpflichtung dar. Für die meisten Personen bedeutet dies eine langjährige Phase der Entbehrlichkeiten, welche teilweise mit einem zusätzlichen Stress verbunden ist.

Das Vermieten einer Wohnung ist keinesfalls ein Selbstläufer, welcher bereits nach dem Kauf mit hohen Einkünften verbunden ist. Du musst zunächst das Eigenkapital ansparen, das passende Objekt finden und danach zuverlässige Mieter finden.

Leerstände, Sanierungen sowie andere Faktoren könnten mit unerwarteten finanziellen Mehrbelastungen verbunden sein. Es handelt sich also keineswegs um eine risikolose Investition.

Messis & Mietnomaden

Die wohl größte Angst besteht als Vermieter darin, dass die Mieter nicht nur die Miete nicht pünktlich zahlen, sondern das Objekt herunterwirtschaften. Als Vermieter sind Dir in solchen Fällen förmlich die Hände gebunden. Die Unantastbarkeit der Wohnung ist ein hohes Gut in Deutschland, sodass Dir kaum etwas anderes übrig bleibt, als mitanzusehen, wie die Wohnung zunehmend in Mitleidenschaft gerät.

Zwar bestehen natürliche rechtliche Mittel gegen Messis und Mietnomaden, doch ist die Durchsetzung mit einer relativ langen Wartezeit verbunden. Mehrere Monate bis sogar zu einem Jahr könntest Du darauf warten, bis die Zwangsräumung^[1]https://www.kanzleimauss.de/zwangsraeumung/ durchführbar ist.

Sei Dir als Vermieter bewusst, dass die Wohnung zwar Dein Eigentum ist, Du aber kaum mehr Rechte daran besitzt. Du darfst sie nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten und musst den langwierigen Rechtsweg bestreiten.

Notwendige Einnahmen

Mit dem Kauf der ersten Wohnung ist wahrscheinlich der Wunsch verbunden, das Einkommen etwas aufzubessern. Es besteht eher der langfristige Ausblick, nicht gänzlich auf die gesetzliche Rente angewiesen zu sein und privat vorzusorgen.

Ist der finanzielle Spielraum größer und die erste Immobilie hat das Interesse am Vermietersein geweckt, könntest Du mit dem Gedanken spielen, komplett den Lebensunterhalt aus den Mieteinnahmen zu bestreiten. Wie hoch müssen die Einkünfte in etwa sein und welche Investitionen sind hierfür notwendig?

Durchschnittliche Mieteinnahmen

Grob lässt sich der Wert der vorhandenen Immobilien ins Verhältnis zu den erwartbaren Mieteinnahmen setzen. Realistisch sind laufende Einnahmen von 4 bis 8 Prozent des Wertes der Immobilien.

Besitzt Du Objekte im Wert von 500.000 Euro sind jährlich Einkünfte von ca. 20.000 bis 40.000 Euro möglich. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um die Mieteinnahmen, wobei die Ausgaben noch nicht berücksichtigt wurden.

Von den Einnahmen musst Du sämtliche Kosten abziehen, die mit der Instandhaltung und Verwaltung des Objekts einhergehen. Zwar lassen sich einige Nebenkosten auf den Mieter umlegen, doch musst Du für einige Punkte als Vermieter allein die Kosten tragen.

Während der Finanzierungsphase werfen die Objekte selten einen nennenswerten Gewinn ab. Besteht das Ziel darin, möglichst schnell ausschließlich von den Mieteinnahmen zu leben, ist entweder ein zügiges Abbezahlen oder der Kauf weiterer Immobilien erforderlich.

Wie viel Geld Du am Ende benötigst, hängt von Deinen Lebensumständen ab. Der Vorteil der Unabhängigkeit besteht auch darin, dass Du überall auf der Welt leben kannst. So hat es mich nach Indonesien verschlagen, wo ich meinen Hausbau abgeschlossen habe.

Wertsteigerungen

Neben den laufenden Mieteinnahmen sind auch die Wertsteigerungen zu berücksichtigen. Je nach Lage können diese sogar den größeren Teil ausmachen, wobei dieser nicht direkt liquide zur Verfügung steht.

Möchtest Du die Immobilie nicht verkaufen, könntest Du die Wertsteigerung zum Anlass nehmen, um einen weiteren Kredit zur Finanzierung einer neuen Immobilie aufzunehmen. So profitierst Du von der Wertsteigerung, ohne das Objekt zu verkaufen.

Im besten Fall baust Du Dir auf diese Weise ein Portfolio aus mehreren Immobilien auf. Du streust das Risiko, vermehrst Deine Einkünfte und bist frei in der Entscheidung, ob Du durch einen Verkauf die Rendite durch die Wertsteigerung mitnimmst.

Zu beachten ist hierbei die Spekulationssteuer. Verkaufst Du innerhalb von 10 Jahren das Objekt, unterliegt der Gewinn der regulären Einkommensteuer. Bist Du hingegen geduldiger und wartest die Spekulationsfrist ab, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. So lohnt es sich in den meisten Fällen wenige Jahre abzuwarten, bis keine Steuer fällig ist.

Steuerliche Vorteile

Als Vermieter besteht das Ziel darin, einen möglichst hohen Gewinn zu erwirtschaften. Die maximale Rendite steht im Vordergrund, um das Vermögen zu vermehren.

Realistisch ist dieses Vorhaben in den Anfangsjahren kaum. Die Aufwendungen übersteigen die Mieteinnahmen, sodass ein Verlust auftritt.

So dramatisch sich das anhört, ist damit ein positiver Effekt verbunden. Durch die erlaubten Abschreibungen und absetzbaren Kosten minderst Du Dein zu versteuerndes Einkommen. Als Vermieter senkst Du auf diese Weise die Steuerlast Deines Arbeitseinkommens. Der Staat unterstützt Dich regelrecht bei der Investition, sodass ein Verlust besser zu verschmerzen ist.

Verantwortlichkeiten & Pflichten

Welche Tätigkeiten und Aufgaben erwarten Dich als Vermieter? Nachstehend erhältst Du einen Überblick darüber, wie der Alltag als Vermieter aussehen könnte. Sei Dir bewusst, dass eine aktive Mitarbeit gefragt ist und es sich keineswegs um eine rein passive Geldanlage handelt.

Pflichten

Die nachstehenden Pflichten sind Bestandteil des Vermietertums. Je nachdem, ob Du eine einzelne Wohnung oder gleich ein komplettes Mehrfamilienhaus vermietest, sind die Tätigkeiten mehr oder weniger umfangreich.

In regelmäßigen Abständen fallen größere Sanierungsarbeiten an. Diese betreffen etwa das Dach, die Fenster, die Heizungsanlage oder andere Bereiche des Hauses. Für die Instandhaltung bist Du allein als Vermieter verantwortlich. Die Kosten, welche gerne im fünfstelligen Bereich liegen, sind nicht auf den Mieter umlegbar.

Daher besteht die Pflicht, eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen. Diese muss laut Gesetz „angemessen“ sein. Die Rücklage bewahrt Dich davor, plötzlich vor einem größeren Kostenpunkt zu stehen und die Sanierungsarbeiten nicht durchführen zu können.

Verwende den nachstehenden Rechner, um eine Orientierung über die Rücklage zu erhalten. Solltest Du nicht über die finanziellen Mittel verfügen, bist Du auf einen teureren Sanierungskredit angewiesen.

Ebenfalls bist Du als Vermieter verpflichtet, den Zustand der Wohnung oder des Hauses zu bewahren. Ergeben sich gravierende Mängel, die nicht im Verantwortungsbereich des Mieters liegen, könnte eine Mietminderung erfolgen.

Bei einem Wasserschaden, Probleme mit der Heizung oder abgenutzten Sanitäranlagen, bist Du als Vermieter in der Pflicht diese Mängel zu beheben. So musst Du die Einrichtung in festgelegten Zeitabständen austauschen, wenn diese bei Einzug Bestandteil der Wohnung waren.

Kommst Du diesen Pflichten nicht nach, drohen Einbußen der Mieteinnahmen. Stelle sicher, dass der Zustand der Wohnung den Gegebenheiten bei Abschluss des Mietvertrages entspricht.

Neben der Miete erhältst Du monatlich auch einen Abschlag auf die voraussichtlichen umlegbaren Nebenkosten. Dies stellt eine Vorauszahlung dar, damit der Mieter am Ende des Jahres nicht vor dem Problem steht, die größere Summe nicht zahlen zu können.

Als Vermieter bist Du in der Pflicht, innerhalb eines Jahres die endgültige Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr zu erstellen. Darin sind die tatsächlich entstandenen Kosten aufzuführen. Rechtsgrundlage ist § 556 BGB^[2]https://dejure.org/gesetze/BGB/556.html, sodass Du Dich wiederum mit komplizierten Rechtsthemen auseinandersetzen musst.

Versäumst Du die fristgerechte Erstellung der Nebenkostenabrechnung oder ist diese fehlerhaft, drohst Du auf den Kosten sitzenzubleiben. Gehe als sorgsam und frühzeitig vor. Eine lückenhafte Dokumentation sämtlicher Kosten während des Jahres sollte selbstverständlich sein.

Auch von außen soll die Wohnanlage einen einwandfreien Eindruck erwecken. Als Vermieter musst Du Deinen Anteil daran übernehmen. Hierzu gehört die Pflege der Grünfläche als auch die Beseitigung von Sperrmüll, wenn dieser einfach vor der Tür abgeladen wird.

Sei allerdings vorsichtig, wenn Du vermeintlich herrenlose Fahrräder oder anderes Gerümpel entfernst. Es könnte sich um Eigentum der Mieter handeln, sodass ein achtsamer Umgang mit den fremden Gegenständen notwendig ist.

Dicht an dicht sind kleinere Konflikte zwischen den Mietern kaum vermeidbar. Häufige Streitpunkte stellen eine Lärmbeeinträchtigung oder das Rauchen auf dem Balkon dar.

Als Vermieter sind in diesen Situationen Deine Fähigkeiten als Vermittler gefragt. Versuche gemeinsam mit den Mietparteien eine Lösung zu finden, um einem Rechtsstreit aus dem Weg zu gehen.

Rechte als Vermieter

Mieter genießen in Deutschland einen umfassenden Schutz. Doch auch als Vermieter besteht ein gewisser Spielraum, um die Mieteinnahmen zu steigern oder unliebsame Mieter aus der Wohnung zu befördern.

Die Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung ist ein hohes Rechtsgut in Deutschland. Einmal die Schlüssel übergeben, darfst Du als Vermieter nicht mehr die Wohnung betreten. Ohne Zustimmung des Mieters würde dies einen Hausfriedensbruch darstellen.

Um zumindest eine geringfügige Absicherung vor möglichen Schäden oder Mietausfällen zu erhalten, gilt die Zahlung einer Kaution als obligatorisch. Maximal drei Monatsmieten darfst Du vom Mieter verlangen und die Geldsumme bis zum Auszug aufbewahren. Sollte ein Schadensfall eingetreten sein, dient die Kaution zum Ausgleich.

Mit der Vermietung besteht das Ziel, den Kaufpreis schnellstmöglich einzuspielen. Mithilfe der Durchsetzung einer Mieterhöhung steigerst Du die monatlichen Einnahmen.

Die Voraussetzungen für die Mieterhöhung sind in § 558a BGB^[3]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html festgehalten. So ist neben der Schriftform auch eine Begründung erforderlich. Zulässig ist etwa die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Beachte, dass die Erhöhungen Grenzen unterliegen. So ist für gewöhnlich nur eine maximale Erhöhung von 15 bzw. 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erlaubt. Nutze die Vorlage für die Mieterhöhung, um rechtssicher vorzugehen.

Gerät der Mieter in Rückstand mit den Zahlungen oder treten anderweitige Probleme auf, ist eine Kündigung zulässig. Hierzu ist ein Kündigungsgrund anzugeben, da andernfalls die Kündigung nicht erlaubt wäre.

Bei groben Verstößen ist eine fristlose Kündigung der Wohnung denkbar. Allerdings ist auch hier zu beachten, dass der Mieter eine gewisse Zeit erhält, um auszuziehen. Selbst nach der wirksamen Kündigung ist eine Räumungsklage notwendig, falls der Mieter weiterhin in der Wohnung verbleibt.

Mit der Vermietung entstehen einige Kosten. Stehen diese im direkten Zusammenhang mit der Wohnung bzw. dem Mieter, sind diese umlegbar. Im Gesetz ist genau aufgeführt, welche Betriebskosten vom Mieter zu bezahlen sind. Voraussetzung hierfür ist, dass diese detailliert im Mietvertrag aufgelistet sind.

Positive Charakterzüge eines Vermieters

Welche Eigenschaften sind als Vermieter gefordert? Folgend erhältst Du meine persönliche Einschätzung darüber, was Vermieter auszeichnet und welche Charakterzüge von Vorteil sind.

Risikofreude

Wie Du hoffentlich erkannt hast, ist das Vermieten keineswegs ein „Selbstläufer“. Es drohen Leerstände, weniger zuverlässige Mieter oder die Rendite bleibt hinter den Erwartungen.

Da die Zahlungsverpflichtungen enorm sind und wahrscheinlich einen beachtlichen Teil Deines Einkommens darstellen, musst Du damit leben können, dass eine Investition in Immobilien sich nicht unmittelbar auszahlt. Wie bei jeder Unternehmertätigkeit könntest Du zu Beginn Lehrgeld zahlen und nicht die errechnete Rendite erzielen.

Lasse Dich von solchen Rückschlägen nicht verunsichern, sondern sehe sie als wertvolle Erfahrung an. Indem Du die Situationen rückblickend aufarbeitest, steigerst Du langfristig Deine Chancen, um als Vermieter erfolgreich am Markt zu agieren.

Wissbegierig für verschiedenste Themenbereiche

Als Vermieter wirst Du mit den unterschiedlichsten Inhalten konfrontiert. Du solltest Dich grundlegend mit Steuern auskennen, die Rendite berechnen können und ein feines Gespür dafür haben, wie sich die Nachbarschaften entwickeln.

Im Detail lassen sich einige Arbeiten sicherlich an Experten auslagern. Es hilft aber ungemein, wenn Du insbesondere zu Beginn Dich selbst mit den Themenkomplexen beschäftigst. Hast Du keinerlei Talent für Steuern, Kennzahlen oder den Rechtsgebieten, fällt der Einstieg schwer.

Zudem wirst Du weiterhin ständig mit der Bürokratie und den Belangen Deiner Mieter konfrontiert. Suchst Du eine komplett passive Geldanlage, ist das Vermieten wahrscheinlich nichts für Dich. Dann wäre die Investition in ETFs vielversprechender und vor allem entspannter.

Hohe Eigenverantwortung

Das Leben als Vermieter erfordert ein gewisses Maß an Selbstdisziplin. Es gibt keinen Chef, welcher Dir sagt, welche Aufgaben Du heute erledigen musst, sondern Du musst eigenverantwortlich arbeiten. Einigen Arbeitnehmern fällt die Umstellung schwer und es besteht die Gefahr, die anfallenden Arbeiten aufzuschieben.

Behalte einen strukturierten Tagesablauf bei und setze Dir eigene Ziele. So verhinderst Du in einen gefährlichen Trott zu geraten, in welchem Du lieber faulenzt, als Deinen Pflichten als Vermieter nachzukommen.

Das verlockende Leben als Vermieter

In der Gesellschaft besteht weitverbreitet das Bild, dass Vermieter den Tag genüsslich im Urlaub in der Hängematte liegen, während aus Deutschland die Einnahmen auf das eigene Konto gelangen. Mit der Realität hat diese Vorstellung jedoch kaum etwas gemein.

Das Leben als Vermieter ist zunächst mit einigen Herausforderungen und Entbehrlichkeiten verbunden. Es müssen Rücklagen aufgebaut werden, um die Immobilienfinanzierung abzuschließen und es erfordert einigen Mut, dieses Risiko einzugehen. Sollte sich die Investition als erfolgreich herausstellen, dauert es dennoch einige Jahre, bis ein Gewinn zum Haushaltsbudget beiträgt.

Wie bei jeder Art der Selbstständigkeit sind auch mit der Vermietertätigkeit einige Risiken und Schwierigkeiten verbunden. Bist Du auf der Suche nach einer Investition mit möglichst wenig Aufwand, ist der Immobiliensektor wahrscheinlich nichts für Dich.

Möchtest Du Dich aber in die Themengebiete einarbeiten, scheust das Risiko nicht und bist bereit die Verantwortung zu übernehmen, könnte am Ende vielleicht die wohlverdiente Hängematte auf Dich warten. Baust Du Dir Schritt für Schritt ein lukratives Immobilienportfolio auf, kannst Du den Lebensabend sorgenfrei verbringen und musst keine Angst mehr vor der Altersarmut haben.

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