Auf einen Blick

  • Du darfst als Vermieter die Kaution einbehalten, wenn Schäden über normale Abnutzung hinausgehen
  • Eine Schadensersatzforderung ist möglich, wenn die Schadenshöhe die bereitgestellte Kaution übersteigt
  • Mietkaution darf bis zu sechs Monate nach Auszug zurückbehalten werden
  • Bei Ablehnung der Schadenersatzforderung durch den Mieter, ist der gerichtliche Mahnweg zu bestreiten

Als Vermieter dient die Kaution als Sicherheit vor Zahlungsausfällen und Schäden am Mietobjekt. Sie beträgt regelmäßig das Dreifache der Kaltmiete und stellt eine Art Pflandleistung dar. Am Ende des Mietverhältnisses erfolgt die Rückzahlung, insofern der Mieter Seinen Pflichten nachgekommen ist.

Treten jedoch deutliche Schäden auf, die über die normale Abnutzung hinausgehen, darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten. Aus der bereitgestellten Kaution erfolgt der Schadenersatz, sodass der Vermieter nicht auf den Kosten sitzen bleibt.

Doch wie ist die Vorgehensweise, wenn die Schäden so immens sind, dass die Kaution nicht zur Deckung ausreicht? Als Vermieter bleiben Dir dann folgende Möglichkeiten, um am Ende die Reparaturen nicht aus eigener Tasche bezahlen zu müssen.

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Was gilt als Schadensfall?

Zunächst ist zu betrachten, was eigentlich zum Schadensfall gehört und zur Einbehaltung der Kaution berechtigt. Denn einige Vermieter sind bei der Auslegung deutlich großzügiger, als das Gesetz es zulässt.

Im Grundsatz gilt, dass ein Schadenersatz nur gerechtfertigt ist, wenn eine Abnutzung über das übliche Maß hinausgeht. Dies bezieht sich zum Beispiel auf:

  • Vergilbte Wände durch das Rauchen
  • Abgeplatzte Fliesen
  • Wasserflecken auf dem Boden
  • Schäden an Türen oder Fenster

Solche Schäden an der Einrichtung oder dem Mietobjekt gehen über die gewöhnliche Nutzung[1]https://www.klugo.de/blog/schadensersatz-wegen-abnutzung-der-wohnung der Wohnung hinaus. Sie stellen einen Schaden dar, für welchen der Mieter aufkommen muss.

Nicht verantwortlich ist der Mieter hingegen, wenn die Wohnung leichte Gebrauchsspuren aufweist. Hierzu zählen minimale Kratzer im Parkett oder etwas dunklere Wände. Dies gehört zur gewöhnlichen Abnutzung, welche mit der monatlichen Mietzahlung der Wohnung abgegolten ist.

Eine allgemeine Pflicht zur Renovierung beim Auszug besteht ebenfalls nicht. Solche Klauseln sind in den meisten Fällen ungültig und nur engen Eingrenzungen anwendbar. Lasse Dich als Mieter also nicht verunsichern, wenn der Vermieter Dich zum Streichen der Wände zwingen will, obwohl diese sich noch im guten Zustand befinden.

Schäden in der Verantwortung des Mieters

Ein Einbehalten der Mietkaution ist nur möglich, wenn es sich um eindeutige Schadensfälle handelt, welche über die gewöhnliche Nutzung der Wohnung hinausgehen. Als zweite Voraussetzung gilt, dass der Schaden im Verantwortungsbereich des Mieters liegen muss. Denn lag der Mangel bereits beim Einzug vor oder ist dieser während der Mietdauer aufgetreten, ohne dass der Mieter darauf einen Einfluss hatte, ist Er nicht zum Schadenersatz verpflichtet.

Übergabeprotokoll anfertigen
Übergabeprotokoll anfertigen

Der Mieter muss sich nur für Schäden verantworten, die Er selbst verursacht hat. Lagen diese bereits beim Einzug vor, muss Er dafür nicht aufkommen. Wichtige Grundlage ist hierfür das Übergabeprotokoll, welches bei Beginn des Mietverhältnisses gewissenhaft anzufertigen ist.

Als wichtige Grundlage gilt hierfür das Übergabeprotokoll beim Einzug und Auszug. Hier ist genau festgehalten, welche Mängel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorlagen. Mieter müssen beim Einzug daher gründlich die Wohnung begutachten und die Schäden in das Protokoll aufnehmen, um später dafür keine Kosten zu tragen.

Ebenso ist der Mieter nicht zum Schadenersatz verpflichtet, wenn der Mangel nicht in Seinem Einflussbereich lag. Trat ein Wasserschaden in der höher gelegenen Wohnung auf, welcher sich nun auf die eigene Wohnung auswirkt, ist der Mieter nicht zum Ersatz verpflichtet.

Ist eine Fristsetzung erforderlich?

Liegt ein Schadensfall vor, für den der Mieter verantwortlich ist und dafür aufkommen muss, ist fraglich, ob eine Fristsetzung für den Einbehalt der Mietkaution notwendig ist. Denn das Gesetz räumt häufig den Verursachern die Möglichkeit ein, die Schadensbeseitigung selbst zu übernehmen.

Eine Fristsetzung ist bei Schönheitsreparaturen notwendig, welche vom Mieter laut Mietvertrag auszuführen sind. Ist die Klausel rechtsgültig formuliert, aber es liegen kleinere Schäden vor, die in diesem Bereich fallen, ist nach §§ 280 Abs. 1 & 3[2]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__280.html sowie 281 Abs. 1 BGB[3]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__281.html eine Fristsetzung erforderlich. Der Mieter muss dann die Möglichkeit erhalten, die Schönheitsreparaturen[4]https://www.finanztip.de/mietvertrag-schoenheitsreparatur selbst durchzuführen, bevor der Vermieter die Mietkaution dafür verwendet.

Anders sieht es hingegen aus, wenn keine Schönheitsreparaturen, sondern tatsächliche Schäden vorliegen. Hier sieht die aktuelle Rechtslage nicht vor, dass der Mieter die Möglichkeit besitzt, die Schadensbeseitigung selbst zu übernehmen (BGH, Urteil vom 28.02.2018[5]https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=81249&linked=pm , Az.: VIII ZR 157/17).

Der Vermieter darf unmittelbar die Mietkaution zum Schadenersatz verwenden und falls diese nicht ausreicht, gesondert einen Ersatz vom Mieter verlangen. Hierfür muss der Vermieter sich einen Kostenvoranschlag eines Handwerkers einholen, um die Schadenshöhe genau beziffern zu können. Die Summe, die über die hinterlegte Mietkaution hinausgeht, muss er zusätzlich vom Mieter verlangen.

Maßnahmen zur Deckung der Schadenshöhe

Als Vermieter ist der Ärger groß, wenn nach dem Auszug Schäden an der Wohnung entdeckt werden. Doch die Emotionen dürfen nicht überkochen. Ein Anschreien des Mieters oder andere unüberlegte Handlungen tragen kaum zur Problemlösung bei.

Nachstehend ist aufgeführt, wie Vermieter korrekt handeln, wenn ein Schaden bekannt wird.

Gespräch mit dem Mieter suchen

Zunächst gilt es den Mieter darüber aufzuklären, dass ein Schaden an der Mietsache entstanden ist. Mit dem Vorlegen eines Kostenvoranschlages zeigen Vermieter auf, dass das Geld aus der Kaution nicht ausreicht.

Zeigen sich die Mieter einsichtig, ist eine schnelle Lösung gefunden und Sie überweisen den Fehlbetrag. Einigen sich Vermieter und Mieter, ist dies der friedvollste Umgang mit der Situation.

Mietkaution einbehalten

Besteht ein Anspruch auf Ausgleich des Schadens, sollten Vermieter zudem die Mietkaution einbehalten. Gesetzlich ist ohnehin keine zügige Rückzahlung vorgesehen, sondern der Gesetzgeber räumt dem Vermieter einige Monate ein, um den Zustand der Wohnung sowie offene Forderungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

Vermieter behält Kaution ein
Mit der Rückzahlung der Kaution warten

Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter einige Monate ein, um den Zustand der Wohnung zu prüfen. Eine voreilige Rückzahlung der Mietkaution ist daher zu vermeiden. Sind Schäden aufgetreten, sind diese durch die Kaution zu decken und gegebenenfalls Schadenersatzforderungen zu stellen.

Vermieter sollten also nicht überhastet die Mietkaution direkt nach dem Auszug zurückzahlen, sondern in Ruhe die Mietsache prüfen. Bis zu sechs Monate bleibt üblicherweise Zeit, um die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen.

Schadenersatz fordern

Übersteigt die Schadenshöhe die bereitgestellte Mietkaution, müssen Vermieter die Ansprüche über eine Schadenersatzforderung geltend machen. Hierfür besteht eine Frist von drei Jahren.

Um die genaue Höhe zu erfahren, ist ein Kostenvoranschlag einzuholen. Danach erfolgt schriftlich die Aufforderung zum Ersatz des Schadens. Die Forderung ist dem Mieter schriftlich zuzustellen.

Zivilrechtliche Ansprüche
Schadenersatzanspruch durchsetzen

Hat der Mieter einen nachweisbaren Schaden an der Wohnung hinterlassen, ist Er zum Ersatz verpflichtet. Reicht die Kaution nicht zur Deckung der Schadenssumme aus, ist zivilrechtlich der Schadenersatz durchzusetzen. Hierzu ist zunächst eine gewöhnliche Forderung an den Mieter zu richten. Weigert sich dieser zu zahlen, bleibt der gerichtliche Mahnweg.

Sollte der ehemalige Mieter sich weigern, ist der gerichtliche Mahnweg[6]https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/gerichtliches-mahnverfahren-einleiten-so-kommen-sie-an-ihr-geld-31119 zu bestreiten. Zivilrechtlich müssen im Notfall die Kosten zur Schadensbeseitigung eingeklagt werden. So mag es zwar länger dauern, doch ist der Schaden ordentlich dokumentiert und im Übergabeprotokoll festgehalten, bleibt der Vermieter nicht auf den Kosten sitzen.

Schaden übersteigt die Mietkaution

Die Mietkaution stellt bereits eine Sicherheitsleistung dar, welche bar oder per Überweisung zu leisten ist, um den Vermieter im Schadensfall zu schützen. Sind die Schäden am Mietobjekt jedoch schwerwiegend, könnte die hinterlegte Summe nicht ausreichen, um den Schaden zu beseitigen.

In solchen Situationen darf der Vermieter nicht nur die Kaution einbehalten, sondern muss auch gesondert eine Schadensersatzforderung an den ehemaligen Mieter aussprechen. Diese ist schriftlich zu überbringen und der Betrag entspricht der Differenz aus dem Kostenvoranschlag sowie der geleisteten Kaution.

Somit handelt es sich um zivilrechtliche Ansprüche, welche notfalls gerichtlich durchzusetzen sind, falls der Mieter sich weigert den Schadensersatz zu leisten.

Häufige Fragen

Die Kaution kann vom Vermieter einbehalten werden, um Kosten für Reparaturen oder Renovierungen zu decken, die durch Schäden entstanden sind, die der Mieter während der Mietzeit verursacht hat. Dazu gehören zum Beispiel Löcher in den Wänden, beschädigte Böden oder defekte Einrichtungsgegenstände.

Der Vermieter muss allerdings normale Abnutzungsschäden akzeptieren. Dazu zählen beispielsweise Gebrauchsspuren auf dem Teppich, abgenutzte Lackierungen an Türen und Fenstern oder leichte Kratzer in der Küchenarbeitsplatte. Diese entstehen durch den regulären Gebrauch der Mietwohnung und dürfen nicht zur Kautionseinbehaltung führen.

Die Höhe der einbehaltenen Kaution muss angemessen sein und darf nur die tatsächlichen Kosten für Reparaturen und Renovierungen abdecken. Übersteigen die Kosten den Betrag der hinterlegten Kaution, kann der Vermieter den Differenzbetrag vom Mieter einfordern. Allerdings darf er nicht mehr als die tatsächlichen Kosten verlangen.

Bei Auszug haftet der Mieter für alle Schäden, die er selbst verursacht hat und die über normale Abnutzung hinausgehen. Dies können beispielsweise größere Beschädigungen an Wänden, Böden oder Einrichtungsgegenständen sein. Für diese Schäden ist er verpflichtet, die Kosten für Reparatur oder Ersatz zu tragen.

Sebastian Jacobitz

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