In Deutschland gilt für Mieter die Hinterlegung einer Kaution in Höhe von drei Monatsmieten als obligatorisch. Diese sichern den Vermieter vor Schäden an der Mietwohnung und Zahlungsrückständen ab.

Für die Aufbewahrung der Kaution gelten eindeutige Vorschriften. Zwar dürfen Vermieter und Mieter sich auf die Form einigen und auch Alternativen für die Mietkaution, wie eine Kautionsversicherung, nutzen, doch ist das Vermischen mit dem Privatvermögen streng zu vermeiden.

Um sicherzustellen, dass die Kaution so hinterlegt ist wie vereinbart, bestehen verschiedene Nachweispflichten. Nutze diese, damit Du einen Beleg hast, wo sich Dein Kautionsbetrag befindet.

Aufbewahrungspflichten der Kaution

Üblicherweise wird die Kaution auf das vereinbarte Kautionskonto überwiesen. Dabei handelt es sich um ein spezielles Konto, bei welchem der Vermieter zwar das Geld verwaltet, es aber nicht zu Seinem Vermögen zählt. Erst im Schadensfall darf Er auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen, um mögliche Schäden auszugleichen.

Die genauen Vorschriften zur Anlage der Mietkaution sind in § 551 Abs. 3 BGB^[1]https://dejure.org/gesetze/BGB/551.html aufgeführt. Demnach muss die Kaution sich auf einem separaten Konto befinden und darf nicht auf das eigene Privatkonto gezahlt werden. Üblich ist die Eröffnung eines gewöhnlichen Sparkontos, auf welchem die Überweisung erfolgt.

Vermieter und Mieter dürfen sich abweichend davon auf andere Anlageformen einigen. So sind auch die Kapitalanlage als ETF erlaubt oder der Abschluss einer Mietkautionsbürgschaft.

Wichtig ist hierbei, dass Zinsen aus der Anlage der Kaution, stets dem Mieter zurückzuführen sind. Der Vermieter darf diese nicht einbehalten, sondern muss sowohl die Kaution samt Zinsen bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen.

Nachweispflicht der Kaution für den Vermieter

Vermieter und Mieter sind sich über die Aufbewahrung der Kaution einig. Die Überweisung ist wie besprochen erfolgt und das Geld sollte eigentlich auf dem entsprechenden Konto insolvenzgeschützt liegen. Doch längst nicht alle Vermieter gehen verantwortungsvoll mit der Geldsumme um, sondern könnte diese dem Privatvermögen zuführen. Um sich als Mieter davor zu schützen, besteht eine Nachweispflicht seitens des Vermieters.

Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter Auskunft über die Anlage der Kaution geben. Weigert Er sich, geht dies mit rechtlichen Konsequenzen einher.

Rechtsgrundlage hierfür ist das Urteil des BGH (Urteil v. 20.12.2007, IX ZR 132/06^[2]https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=30cc019e80e591c9297a417c0db4d646&nr=42726&pos=0&anz=1). In diesem wurde klargestellt, dass die Forderung der Kaution nur rechtmäßig ist, wenn diese getrennt vom Privatvermögen aufbewahrt wurde. Ist dies nicht geschehen, besteht lediglich eine Forderung aus der Insolvenzmasse, sollte der Vermieter zahlungsunfähig sein.

Dementsprechend haben Mieter ein größeres Interesse daran, eine Bestätigung über die Anlage der Kaution zu erhalten. Ein Verstoß hierbei könnte mit einem Verlust der Kautionszahlung beim Auszug einhergehen.

Im Zuge der Nachweispflicht muss der Vermieter Auskunft über verschiedene Informationen bezüglich der Kaution liefern. Dazu gehören:

Name der Bank, bei der das Konto eröffnet wurde. Die Art der Geldanlage sowie die Höhe der Zinsen, die zum aktuellen Stand angefallen sind. Nachweis darüber, dass das Geld separat aufbewahrt wird und somit insolvenzsicher ist.

Folgen bei Pflichtverletzung des Vermieters

Der Mieter besitzt das Recht, eine Auskunft über die Anlage der Mietkaution zu erhalten. Diese Nachfrage erfolgt am besten schriftlich und mit Setzung einer Frist. Dies erlaubt eine einfachere Dokumentation und Nachverfolgung. Denn sollte der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkommen, drohen ernste Konsequenzen.

Zunächst besteht die Möglichkeit einer Auskunftsklage. Der Mieter geht vor Gericht, um den Vermieter den Nachweis der Anlage der Kaution zu erzwingen. Dies hat das BGH mit Urteil vom 23.09.2009 (VIII ZR 336/08^[3]https://openjur.de/u/71439.html) festgehalten.

Obwohl der Vermieter gerichtlich zur Auskunft verpflichtet ist, könnte Er sich weiterhin weigern. Denn befindet sich die Kaution nicht auf dem eigentlich vereinbarten Konto, stellt dies eine wesentliche Pflichtverletzung dar. Diese möchte der Vermieter lieber verheimlichen und nicht offenlegen, dass die Kaution womöglich veruntreut wurde.

Diese Vorgehensweise ist jedoch wenig durchdacht. Denn war die Auskunftsklage erfolgreich und lässt der Vermieter dennoch die Frist verstreichen, stehen laut Mietrecht weitere Druckmittel zur Verfügung. Hierzu zählt sogar, dass der Mieter die Mietzahlung zurückhalten darf. Dies bedeutet, dass vorerst keine Zahlungen mehr an den Vermieter erfolgen, bis der Nachweis erbracht ist. Erst danach werden die zurückbehaltenen Zahlungen überwiesen. Jedoch ist der Zurückbehalt auf die Höhe der Kaution begrenzt.

Sollte der Vermieter sich also bis zum Ende des Mietverhältnisses weigern, der Nachweispflicht nachzukommen, entsteht für den Mieter keinen Schaden. Die zurückbehaltene Miete dient als Ersatz der Kautionsrückzahlung.

Mieter muss Kautionszahlung nachweisen

Nicht nur der Vermieter ist in der Pflicht, nachzuweisen, wo sich die Kaution befindet. Auch der Mieter muss sicherstellen, dass Er die geleistete Zahlung belegen kann. Andernfalls könnte der Verdacht bestehen, dass die Kaution nicht an den Vermieter gezahlt wurde.

Die Nachweispflicht besteht in diesem Fall für den Mieter. Dieser muss belegen, dass Er die Kaution pflichtgemäß erbracht hat.

Relevant ist dies speziell, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet. Hier sind verschiedene Vorgehensweisen möglich und liegt dieser bereits einige Zeit zurück, könnte es kaum nachvollziehbar sein, wo sich die Kaution befindet.

Der Mieter muss dann beweisen, dass Er die Kaution an den ursprünglichen Vermieter gezahlt hat. Andernfalls entfällt der Anspruch auf die Rückzahlung.

Die üblichste Variante besteht in der Vorlage eines Kontoauszuges. Dort ist das Konto des Vermieters sowie der Verwendungszweck aufgeführt. Dadurch lässt sich die Zahlung eindeutig der Kautionszahlung zuordnen.

Komplizierter wird es hingegen bei einer Barkaution. Hier muss der Mieter eine Quittung einfordern und diese sicher aufbewahren. Da dies in der Praxis zu größeren Problemen führt, ist die Barkaution nicht zu empfehlen. Bei Verlust der Quittung ist zu befürchten, dass der Vermieter die Kaution nicht mehr zurückzahlt.

Am einfachsten ist die Kautionsversicherung als Alternative. Dabei übernimmt ein Versicherer die Bürgschaft und stellt die entsprechende Urkunde aus. Anstatt eine Zahlung zu leisten, die später einen Nachweis bedarf, übernimmt der Versicherer die Sicherheitsleistung. Auf diese Weise droht auch keine Veruntreuung der Kaution des Vermieters.

Sichere Nachweise der Kaution

Die Zahlung der Kaution geht mit einer Verpflichtung sowohl für Mieter als auch Vermieter einher. Als Mieter muss die Kaution vor dem Mietbeginn auf dem Konto des Vermieters zufließen. Dieser wiederum muss sicherstellen, dass die Kaution sich auf einem separaten Kautionskonto befindet.

Versäumt der Vermieter diese Grundregeln der Aufbewahrung und erscheint es für Ihn einfacher, das Geld auf dem privaten Konto liegenzulassen, stellt dies für den Mieter ein hohes Risiko dar. Denn im Falle einer Insolvenz ist der Geldbetrag nicht geschützt und die Forderung muss möglicherweise abgeschrieben werden.

Daher besteht eine Nachweispflicht für die Kaution seitens des Vermieters. Dieser muss auf Verlangen Auskunft über die Aufbewahrung der Geldsumme geben. Erbringt Er diese Nachweise nicht, sind eine Auskunftsklage sowie das Zurückbehalten der Mietzahlungen wirksame Rechtsmittel.

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