Die Unterschiede zwischen der Pacht und der Miete sind im Detail häufig nicht bekannt. Beim Gedanken an die Pacht steht häufig ein Acker im Vordergrund, welcher bewirtschaftet wird.

Doch auch ganz gewöhnliche Gewerberäume können mit einem Pachtvertrag genutzt werden. Welche Vorteile ergeben sich daraus und welche Abgrenzung besteht zu einem regulären Mietvertrag?

Grundlagen des Mietvertrags

Die steigenden Mieten waren in den vergangenen Jahren in aller Munde. Insbesondere in Ballungsgebieten herrscht eine Wohnungsknappheit, sodass ein enormer Konkurrenzdruck besteht.

Der Gesetzgeber hat das Mietrecht in den §§ 535 bis 580a BGB geregelt. Dabei steht das Vertragsverhältnis zwischen privaten Mietern und den Vermietern im Vordergrund.

Das Mietrecht befasst sich umfassend mit dem Schutz des Mieters und möchte das ungleiche Machtverhältnis glätten. Denn in der Praxis könnten ohne diese Limitierungen Vermieter die prekäre Lage ausnutzen und zum Beispiel überzogene Mieten oder Sanierungsarbeiten verlangen.

Die genauen Grenzen der Pflichten sind in den Gesetzen festgeschrieben. Im Mietvertrag erweisen sich Klauseln als ungültig, die den gesetzlichen Mindeststandard untergraben. So sind etwa kürzere Kündigungsfristen unzulässig.

Zahlung der Miete

Die Hauptpflicht des Mieters besteht darin, monatlich die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Nettomiete bezieht sich rein auf die Wohnfläche. Dieser sind noch die Vorauszahlungen der Nebenkosten zu addieren, um die Bruttomiete zu erhalten.

Wichtiger Bestandteil des Mietvertrags sind die Erhöhungen der Miete. Bei einer Indexmiete oder einer Staffelmiete sind diese bereits im Voraus vertraglich geregelt.

Ist dies nicht der Fall, greifen die gesetzlichen Einschränkungen. So dürfen Vermieter die Miethöhe nicht frei festlegen, sondern müssen sich am lokalen Mietspiegel orientieren. Mieterhöhungen sind jeweils zu begründen, wobei ein Verweis auf die örtliche Vergleichsmiete zulässig ist oder weil eine Modernisierungsmaßnahme erfolgt.

Um zu rasante Mietsteigerungen zu unterbinden, besteht weiterhin die Kappungsgrenze, welche besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nur um maximal 15 bzw. 20 Prozent erhöht werden darf. Zudem müssen zwischen der Erhöhung und der nächsten Ankündigung zur Mietsteigerung, mindestens 12 Monate vergehen.

Möglichkeit der Kündigung

Ein unbefristeter Mietvertrag lässt sich durch den Mieter ohne Angaben von Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Dadurch besteht eine relativ große Freiheit und Mieter bleiben flexibel. 

Anders sieht es hingegen für den Vermieter aus. Ein Mietvertrag ohne feste Laufzeit ist nur unter Angabe von zulässigen Gründen kündbar. Hierzu gehören Fehlverhalten des Mieters oder der Eigenbedarf. Lässt sich der Mieter nichts zuschulden kommen und zahlt pünktlich die Miete, ist eine Kündigung nicht durchsetzbar. 

Während bei einem unbefristeten Vertrag der Mieter deutlich im Vorteil ist, sieht dies bei befristeten Laufzeiten anders aus. Hier müssen sich beide Parteien an die Abmachung halten. Eine Kündigung vor Ablauf des vereinbarten Endes des Mietverhältnisses ist nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Etwa durch das Stellen eines Nachmieters, welcher in den Mietvertrag eintritt.

Überlassung der Räume zur privaten Nutzung

Das Mietverhältnis stellt eine Überlassung der Räume sowie der darin enthaltenen Einrichtungsgegenstände dar. Der Vermieter verbleibt weiterhin der Eigentümer der Wohnung und ist verpflichtet, diese im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Er muss die Instandsetzung übernehmen und Einrichtungsgegenstände austauschen, wenn diese ihre Altersgrenze erreicht haben.

Der Mieter hingegen ist verpflichtet, pfleglich mit den Gegenständen umzugehen. Handelt Er fahrlässig und verursacht Schäden, kommt Er selbst dafür auf. Ebenso übertragen Vermieter meist die Verantwortung für Kleinreparaturen an den Mieter. So sind geringfügige Schäden selbst zu beheben. 

Wichtig ist, dass im Mietvertrag festgehalten ist, dass es sich um eine private Wohnraumvermietung handelt. Dies hat strengere Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung zur Folge, gewährt dem Mieter aber einen stärkeren Schutz.

Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen und die Mieterhöhungen sowie Kündigungen sind an strenge Vorschriften gebunden. Die Wohnung darf dann allerdings nicht gewerblich genutzt werden, wobei das Homeoffice oder die Ausübung eines online Gewerbes erlaubt sind.

Gestaltungsspielraum bei Gewerberäumen

Ist die Nutzung als Geschäftsraum geplant, gelten hierfür andere Bedingungen als für die private Wohnraumvermietung. Die Kaution ist nicht gedeckelt und gesetzlich bestehen weniger Einschränkungen. Es besteht der Grundsatz, dass beide Parteien auf Augenhöhe agieren und daher weniger Auflagen erforderlich sind.

Bei Abschluss sollte festgelegt werden, welche Art von Gewerbe ausgeübt wird. Die Nutzung als Büro unterscheidet sich wesentlich von einem Gastgewerbe.

Besteht hierüber keine Vereinbarung, darf der Mieter jegliche Art von Gewerbe einrichten, insofern dies mit den behördlichen Vorgaben übereinstimmt. Zu beachten ist, dass die anderen Mieter möglichst keine Störungen erfahren dürfen und eine gegenseitige Rücksichtnahme gefragt ist.

Keine Schriftform notwendig

Es mag überraschen, aber für den wirksamen Abschluss eines Mietvertrags ist keine Schriftform notwendig. Mieter und Vermieter dürften sich mündlich einigen und das Mietverhältnis beginnen.

In der Praxis ist die Anfertigung eines Mietvertrags Standard. Er dient der Nachweisbarkeit und ohne das Dokument solltest Du kein Mietverhältnis eingehen. 

Lies Dir den Inhalt des Mietvertrags genau durch. Dort sind Vorgaben bezüglich der Nebenkosten sowie weiteren Klauseln beim Auszug enthalten.

Allerdings sind nicht sämtliche Klauseln bindend, nur weil Du den Vertrag unterschrieben hast. Erscheinen Dir bestimmte Punkte einen unfairen Nachteil des Mieters darzustellen, dann wende Dich an einen Anwalt oder den Mieterschutzbund. Häufige Streitpunkte betreffen das Streichen beim Auszug, die Kaution sowie die Nebenkosten.

Pachtvertrag

Dem Mietvertrag steht der Pachtvertrag gegenüber. Dessen Regelungen sind in den §§ 581 bis 597 BGB niedergeschrieben. Die Ausführungen sind damit formal gesehen weniger umfangreich.

Üblicherweise besteht der Pachtvertrag für die gewerbliche Nutzung und nicht zwischen privaten Verbrauchern. Daher sind weniger Vorgaben vorhanden und bei der Gestaltung besteht ein größerer Spielraum.

Während beim Mietvertrag sowohl unbefristete als auch befristete Laufzeiten vereinbart werden können, ist der Pachtvertrag in der Regel auf eine bestimmte Laufzeit ausgelegt. Diese beträgt wenige Jahre bis Jahrzehnte. Dadurch erhält der Pächter eine längerfristige Planungssicherheit.

Im Pachtvertrag ist es sinnvoll, bereits zu vereinbaren, in welcher Form eine Verlängerung zulässig ist. Häufig erlaubt der Vertrag eine einseitige Option des Pächters, welcher den Pachtvertrag um die festlegte Dauer und zu den neuen Konditionen verlängern darf.

Unterschiedliche Optionen für die Vergütung

Der Zweck der Pacht besteht üblicherweise in der Gewinnerzielung. Bei der Vergütung sind daher weniger Faktoren wie die reine Grundstücks- und Gebäudegröße entscheidend, sondern welcher Gewinn zu erwarten ist. Je ertragreicher das Objekt, desto höher fällt auch der Pachtzins aus.

Neben einem vereinbarten Festpreis sind auch eine Umsatz- oder Gewinnbeteiligung möglich. Die beiden Parteien dürfen relativ frei die Höhe festlegen und eine Einigung erzielen.

Nach Unterschrift des Pachtvertrags ist eine Erhöhung gesetzlich nicht vorgesehen. Soll während der Laufzeit der Pachtzins steigen, muss dies bereits Inhalt des Pachtvertrags sein. Andernfalls haben die Konditionen bestand, die bei Vertragsabschluss vorlagen.

Nebenkosten inklusive

Zur Vereinfachung der Abrechnung sind mit dem Pachtzins bereits ein Großteil der Nebenkosten abgegolten. Hierzu zählen kleinere Gebühren und Abgaben, die auf diese Weise vom Pächter getragen und nicht gesondert aufgeführt werden. 

Lediglich die Heiz- und Stromkosten sind vom Pächter separat zu zahlen. Diese hängen wesentlich von der Nutzungsweise ab, sodass im Vorhinein kaum ersichtlich ist, wie hoch die tatsächlichen Kosten ausfallen.

Im Pachtvertrag besteht die Besonderheit, dass ohne Regelungen über die Nebenkosten diese bereits im Pachtzins inkludiert sind. Verpächter müssen bei der Vertragsgestaltung darauf achten, dass Angaben zu den Nebenkosten enthalten sind.

Erhaltungspflicht

Eine der wesentlichsten Differenzen zwischen dem Mietvertrag und dem Pachtvertrag besteht in der Erhaltungspflicht nach § 582 Abs. 1 BGB^[1]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__582.html. Während bei der Miete der Vermieter verantwortlich für die Instandhaltung des Objekts ist, sieht dies beim Pachtvertrag anders aus.

Der Pächter ist verpflichtet, die Gegenstände zu pflegen und zu reparieren, wenn diese defekt sind oder die Altersgrenze erreicht haben. Dies bezieht sich in der Praxis häufig auf landwirtschaftliche Maschinen oder Inventar im Gastgewerbe. Weisen diese einen Schaden auf, ist der Pächter für die Reparatur verantwortlich und muss die Kosten übernehmen.

Im Detail besteht im Pachtvertrag die Möglichkeit, die Pflichten auf den Verpächter zu übertragen. Die regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen sind weiterhin vom Verpächter nach § 535 BGB^[2]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html zu tragen.

Kündigungsfrist

Beim Pachtvertrag gelten die gesetzlichen Fristen für den Pächter und Verpächter gleichermaßen. Ein besonderer Schutz besteht hierbei nicht.

Erlaubt ist die Kündigung eines unbefristeten Pachtvertrags mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Ende des Pachtjahres. In Abgrenzung zu Mietverträgen bei Wohnräumen besteht eine längere Kündigungsfrist. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass der Pachtvertrag meist die Geschäftsgrundlage darstellt und ein Umzug mit einem höheren Aufwand verbunden ist.

Unbefristete Pachtverträge sind nur unter Nennung gewichtiger Gründe kündbar. Diese beziehen sich auf die Unmöglichkeit, den Vertrag fortzuführen, wobei Pflichtverletzungen und fehlende Zahlungen überwiegend die Grundlage darstellen.

Gewinn des Pächters

Gewöhnliche Mietverträge beziehen sich in der Regel darauf, die vorhandenen Räumlichkeiten zu nutzen. Mieter müssen diese selbst gestalten und bei Gewerberäumen eigenständig Investitionen tätigen.

In Abgrenzung dazu besteht beim Pachtvertrag das Recht, aus der Nutzung des Objekts einen Gewinn zu erzielen. Dies wird als Fruchtziehung genannt und ist im § 99 BGB^[3]https://dejure.org/gesetze/BGB/99.html definiert.

Die Begrifflichkeit ist historisch entstanden, da Pachtverträge überwiegend bei der landwirtschaftlichen Nutzung zur Anwendung kommen. Sie erlauben nicht nur die Nutzung eines Feldes oder Beetes, sondern die Bewirtschaftung. Der Ertrag steht dem Pächter zu, wobei, je nach Vertragsgestaltung, ein Anteil an den Verpächter abzuführen wäre.

Beim Mietvertrag ist nicht eindeutig geklärt, wer den Ertrag behalten dürfte. Rechtlich besteht hierbei eine Unsicherheit, die die wirtschaftliche Nutzung unattraktiv macht.

Die Fruchtziehung bezieht sich nicht nur auf die Bestellung eines Feldes. Damit können im modernen Sinne auch weitere Bestandteile gemeint sein, wie das Inventar oder der Kundenstamm. Der Pächter darf aus der Nutzung einen Gewinn erzielen.

Pacht oder Miete für Gewerbebetrieb

Fraglich ist, ob für einen Gewerbebetrieb ein Mietvertrag oder ein Pachtvertrag die bessere Option darstellt. Der Mietvertrag gewährt im Kern die Nutzung der Räumlichkeiten sowie der Einrichtungsgegenstände. Sind diese nicht spezifisch auf die Art des Gewerbebetriebes zugeschnitten, stellt der Mietvertrag eine Option dar. Allerdings sind weitere Investitionen zu tätigen, wie etwa die Anschaffung von technischen Geräten oder Anlagen, die für den Gewerbebetrieb erforderlich sind.

Sind diese bereits vorhanden und sollen Bestandteil des Vertrags sein, ist das Anfertigen eines Pachtvertrags denkbar. Voraussetzung hierfür ist, dass es sich nicht um allgemeine Objekte, wie ein WC oder eine kleine Küchennische handelt.

Die Gegenstände müssen Kernelement der Gewinnerzielung sein. Dann ist das Abschließen eines Pachtvertrags erlaubt.

Vorteile für Pächter

Für Pächter ergeben sich aus den örtlichen Gegebenheiten einige Vorteile. Demgegenüber stehen jedoch die höheren laufenden Kosten. Denn die Pacht liegt preislich meist über der einfachen Miete. Zudem könnten weitere prozentuale Beteiligungen am Geschäftsergebnis bestehen. Es ist daher genau zu prüfen, ob der Mietvertrag oder ein Pachtvertrag sinnvoller erscheint.

Die Pacht bedeutet, dass die Örtlichkeiten bereits so eingerichtet sind, dass unverzüglich der Beginn der Geschäftstätigkeit möglich ist. Es sind keine längeren Vorlaufzeiten oder Renovierungsarbeiten erforderlich. 

Die anfänglichen Investitionskosten erweisen sich ebenfalls als geringer. Die notwendigen Gerätschaften und Anlagen sind vorhanden, sodass keine größeren Anschaffungen zu erwarten sind. Selbst mit geringem Kapital ist dadurch die Aufnahme der Geschäftstätigkeit realistisch.

Pachtverträge werden teilweise mit Laufzeiten von über einem Jahrzehnt abgeschlossen. Dies gewährt eine Planungssicherheit und es steht nicht die Befürchtung im Raum, dass die eigene Geschäftsgrundlage wegfällt. Mietverträge laufen in der Regel kürzer und es bestehen engere Grenzen bei der inhaltlichen Gestaltung.

Abgrenzung von Miet- und Pachtverträgen

Für private Wohnräume besteht keine Wahlfreiheit. Hier kommen stets Mietverträge zur Anwendung, welche den Mietern einen umfassenden Schutz gewährleisten. Der Vermieter ist weiterhin für die Instandhaltung verantwortlich und Mieter besitzen die Pflicht, sorgsam mit der vorhandenen Einrichtung umzugehen. Sie dürfen die Räumlichkeiten zwar nutzen, eine Gewinnerzielung ist mithilfe der vorhandenen Objekte aber nicht beabsichtigt.

Der Pachtvertrag ist in erster Linie für die gewerbliche Nutzung vorgesehen. Dies könnten Büroräume, ein Gastgewerbe oder die landwirtschaftliche Bestellung sein. Kern ist hierbei, dass nicht nur die Fläche bzw. Räumlichkeiten zur Verfügung gestellt werden, sondern weitere Pachtgegenstände, die für den Geschäftsbetrieb elementar sind. So dürfen Pächter einen Gewinn erzielen, müssen allerdings die Kosten für die Reparatur der Gegenstände übernehmen.

Ob ein Mietvertrag oder ein Pachtvertrag sinnvoller erscheint, hängt in erster Linie von der Nutzung ab. Der Pachtvertrag gewährt eine langfristige Planungssicherheit für den gewerblichen Betrieb und räumt umfassendere Nutzungsrechte ein. 

Häufige Fragen