Auf einen Blick

  • Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist die Kautionshöhe nicht gesetzlich begrenzt und basiert auf der Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
  • Die Kaution kann als Barkaution oder über eine Mietkautionsversicherung geleistet werden
  • Die Leistung der Kaution kann der Vermieter einbehalten, um offene Forderungen zu prüfen oder Schäden auszugleichen
  • Wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird, kannst Du ein gerichtliches Mahnverfahren starten oder einen Anwalt einschalten

Bei der Vermietung privater Wohnungen gilt die Kaution in einer Höhe von drei Nettokaltmieten als obligatorisch. Sie dient als Sicherheitsleistung, um den Vermieter vor einem Zahlungsausfall oder sonstige Schäden zu schützen.

Der Gesetzgeber erkennt hierbei jedoch die schwächere Position des Mieters an und hat klare Grenzen bei der Gestaltung der Mietkaution festgelegt. So ist die Höhe begrenzt und die Zahlung in Raten muss der Vermieter akzeptieren.

Für die Vermietung gewerblicher Immobilien gelten diese Vorschriften nicht. Hier erkennt der Gesetzgeber die Schutzbedürftigkeit des Mieters nicht an. Vielmehr geschieht die Vermietung der Gewerbeimmobilien auf Augenhöhe, sodass keine gesetzlichen Einschränkungen bestehen.

Wie sieht die Praxis für die gewerbliche Mietkaution aus und was musst Du hierbei beachten?

Höhe der gewerblichen Mietkaution

Der größte Unterschied zur Kaution bei privaten Mietverhältnissen besteht in der freien Festlegung der Höhe. Vom Gesetz her sind bei der Gewerbe Mietkaution keine Grenzen vorgesehen. Vermieter und Mieter einigen sich auf eine Summe, welche für sie als fair klingt. Ein weiterer Schutz liegt nicht vor, sodass gewerbliche Mieter vorsichtig damit sein müssen, in welcher Höhe Sie die Kaution akzeptieren.

Als Grundlage dient bei gewerblichen Mietverhältnissen oftmals auch die Festlegung auf drei Monatsmieten. Diese hat sich im Privatbereich etabliert und überträgt sich auch auf gewerbliche Mietverträge.

In Abhängigkeit von der Ausstattung der Gewerberäume und der Dauer des Mietvertrages sind weitaus höhere Kautionen zu erwarten. Sie betragen dann etwa mehr als sechs Monatsmieten.

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Keine gesetzlichen Einschränkungen

Bei der Vermietung gewerblicher Räume befinden sich Vermieter und Mieter eher auf Augenhöhe. Dadurch greift der Gesetzgeber weniger in die Vertragsfreiheit ein. Die Kautionshöhe liegt oftmals bei sechs Monatsmieten, wobei dies von der Ausstattung und der Dauer des Mietverhältnisses abhängt.

Eine generelle Aussage zur Höhe der Kaution bei einer gewerblichen Vermietung lässt sich nicht treffen. Sie ist abhängig von der Branche, der Länge des Mietverhältnisses sowie der Einrichtung. Handelt es sich um besonders hochwertig ausgestattet Gewerberäume, besitzt der Vermieter ein gerechtfertigtes Interesse an einer höheren Kaution.

Sind die Räumlichkeiten einfach gehalten und die Einrichtung minimal, liegt die Kaution regelmäßig bei drei Monatsmieten. Beim gewerblichen Mietverhältnis ist der Mietvertrag genau zu lesen, um diese Verpflichtungen zu erkennen. Ein gesetzlicher Schutz besteht nicht, sodass hier die Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter greift, die einen größeren Spielraum bei der Festlegung der Kautionshöhe ermöglicht.

Hinterlegung der Sicherheitsleistung

Die Leistung der Kaution kann im privaten wie im gewerblichen Umfeld auf verschiedene Arten erfolgen. Wichtig für den Vermieter ist ausschließlich, dass Er die geforderte Sicherheit erhält. Die genaue Art der Zahlung ist für Ihn weniger relevant, insofern Er einen Ersatz für Zahlungsausfälle oder Schäden zugesichert bekommt.

Barkaution

Üblich ist bei gewerblichen Mietverhältnissen die Leistung einer Barkaution. Diese erfolgt nicht mit Bargeld, sondern per Überweisung auf ein Treuhandkonto des Vermieters. Er verwaltet zwar das Geld und besitzt einen direkten Zugriff, darf es allerdings nur für bestimmte Zwecke verwenden. Der Mieter bleibt weiterhin Eigentümer der Kautionssumme und besitzt einen Anspruch auf Rückzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses, insofern keine Forderungen des Vermieters bestehen.

Keinesfalls darf der Vermieter das Geld auf dem eigenen Konto hinterlegen. Er muss die Kaution separat aufbewahren, sodass es im Falle einer Insolvenz geschützt ist. Der Mieter darf jederzeit einen Nachweis über den Verbleib der Kaution verlangen[1]https://www.promietrecht.de/Mietsicherheit/Vermieterpflichten/Auskunft/Kaution-Mieter-hat-Auskunftsanspruch-gegenueber-dem-Vermieter-E2051.htm , sodass Klarheit über die Aufbewahrung der Kaution besteht.

Mietkautionsversicherung

Im privaten Bereich ebenfalls nutzbar, aber für die gewerbliche Mietkaution deutlich populärer, ist die Mietkautionsversicherung. Bei dieser überweist der Mieter nicht zu Beginn des Mietverhältnisses die geforderte Summe, sondern wendet sich für die Zahlung an den Versicherungsanbieter.

Gegen eine monatliche Gebühr sichert die Mietkautionsversicherung die Zahlung der berechtigten Forderungen des Vermieters zu. Anstatt also einmalig eine größere Summe an den Vermieter zu zahlen, erhält der Versicherungsanbieter monatlich eine geringe Gebühr.

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Freiheit für Investitionen

Durch die Nutzung einer Mietkautionsversicherung ist weniger Kapital anfänglich gebunden. Dies steht für Investitionen zur Verfügung, um das Geschäft anzukurbeln.

Für Unternehmen ist dies eine interessante Alternative, da weniger Kapital gebunden ist. Somit besteht zu Beginn der Tätigkeit ein größeres finanzielles Polster, welches für Investitionen nutzbar ist oder in wirtschaftlich schwierigen Zeiten einen Rückhalt bietet.

Zahlung

Die Zahlungsweise ist dem Mietvertrag zu entnehmen. Üblich ist es, mit Unterschrift des Vertrags die Kaution zu leisten. Spätestens vor dem Beginn des Mietverhältnisses sollte die Kaution beim Vermieter eingehen.

Trifft die Kaution beim Vermieter nicht pünktlich ein, ist ein Zurückbehalten der Schlüssel möglich. Der gewerbliche Mieter hat dann keine Möglichkeit, die Räumlichkeiten zu nutzen, sondern erhält den Zugang erst mit Leistung der Kaution. Dies stellt einen Schutz für den Vermieter dar, um sicherzugehen, dass der Mieter auch tatsächlich die Zahlung leistet.

Für die Zahlung ist wichtig, dass diese nachweisbar erfolgt. Eine Barzahlung ist daher nicht empfohlen, da sich der Vermieter darauf berufen könnte, sie nie erhalten zu haben.

Entscheidest Du Dich für eine Barkaution, dann nutze eine Überweisung, um einen Nachweis der Kautionszahlung zu erhalten. Dann besteht nicht das Risiko, dass der Vermieter das Geld unterschlägt.

Rückzahlung der gewerblichen Mietkaution

Über die Dauer des Mietverhältnisses bewahrt der Vermieter zwar das Geld auf, der Mieter bleibt aber rechtlich Eigentümer des Betrages. Mit dem Ende des Mietverhältnisses besteht der Anspruch, dass der Vermieter die Kaution in voller Höhe zurückzahlt. Die Regelungen bezüglich der Rückzahlung entsprechen weitestgehend denen im Privatbereich.

Höhe der Rückzahlung

Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, unverzüglich die gesamte Kaution an den ehemaligen Mieter zu überweisen. Er muss genügend Zeit besitzen, um sämtliche Forderungen genau zu prüfen.

Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung. Diese wird einmal im Jahr erstellt und bis dato ist der Einbehalt eines Teils der Kaution erlaubt. Der Vermieter darf zumindest den Anteil zurückhalten, der mögliche Nachforderungen aus den Betriebskosten deckt.

Des Weiteren ist zu prüfen, ob die Räumlichkeiten sich im guten Zustand befinden oder Schäden aufgetreten sind. Gehen diese über eine übliche Abnutzung hinaus, darf der Vermieter die Beseitigung der Mängel fordern. Kümmert sich der ehemalige Mieter nicht darum, dient die Kaution dem Schadensausgleich. Hier sind die tatsächlich entstandenen Kosten, z.B. für Handwerker, anzusetzen.

Als Grundlage für mögliche Schadensforderungen dient das Übergabeprotokoll. Dieses ist zwar im gewerblichen Bereich nicht verpflichtend, bietet aber einen größeren Schutz vor späteren Konflikten. Darin sind sämtliche Mängel aufgeführt, die vom Mieter zu beheben sind.

Auf der anderen Seite müssen Mieter nicht sämtliche Forderungen akzeptieren. Der Einbehalt der Kaution ist nur zulässig, wenn die Schäden über die gewöhnliche Nutzung hinausgeht.

Fristen

Wie lange die Rückzahlung des Vermieters auf sich warten lassen darf, ist nicht genau definiert. Fest steht lediglich, dass Er genügend Zeit haben muss, um die offenen Forderungen zu prüfen.

Im Allgemeinen gilt eine Rückzahlungsdauer zwischen drei und sechs Monate als angemessen. Dann bestand genügend Zeit, um den Zustand der Räumlichkeiten zu bewerten.

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Wartezeit von drei bis sechs Monaten

Der Vermieter muss genau prüfen, ob Zahlungen offen oder Schäden entstanden sind. Hierfür hat er bis zu sechs Monate Zeit und darf für diesen Zeitraum die Kaution zunächst einbehalten.

Lediglich für die Betriebskostenabrechnung gilt, dass mögliche Nachforderungen bis zum Zeitpunkt der tatsächlich Abrechnung einzubehalten sind. Dies könnte dementsprechend bis zu einem Jahr betragen.

Rückforderung

Ist das Mietverhältnis beendet, aber der Vermieter lässt sich zu viel Zeit mit der Rückzahlung der Kaution, musst Du selbst tätig werden. Fordere zunächst schriftlich die Rückzahlung der Kaution. Setze dabei eine Frist von zwei Wochen.

Trifft das Geld nicht bei Dir ein, ist ein gerichtliches Mahnverfahren notwendig. Dies stellt den nächsten Schritt dar, um an die Kaution zu gelangen. Sollte auch dies nicht fruchten und der Vermieter einen Widerspruch einlegen, hilft nur der anwaltliche Beistand zur Durchsetzung der Kautionsforderung.

Kaution im gewerblichen Mietverhältnis

Die Kaution gilt auch bei Mietverhältnissen im gewerblichen Umfeld als häufig vereinbarte Sicherheitsleistung. Anders als bei privaten Mietern gelten hierbei jedoch nicht die gesetzlichen Vorschriften.

Die Kautionsvereinbarung lässt sich individuell gestalten. Je nach Ausstattung der Gewerberäume sind daher höhere Kautionssummen möglich.

Häufige Fragen

Bei gewerblichen Mietverhältnissen gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Kaution. Allerdings ist eine dreifache Monatsmiete gängige Praxis und wird oft als Richtwert genommen.

Nach Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses hat der Vermieter ein Recht, die Kaution, solange einzubehalten, bis alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis geklärt sind. Dies kann mehrere Monate dauern.

Die zulässige Kaution bei Mietverhältnissen unterscheidet sich zwischen Wohn- und Gewerbemieten. Bei Wohnungen ist die Höhe der Kaution gesetzlich auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt, während es bei Gewerberäumen keine gesetzliche Begrenzung gibt.

Die Mietkaution ist grundsätzlich nicht steuerpflichtig. Sie stellt eine Sicherheitsleistung dar und kein Einkommen. Erst wenn der Vermieter die Kaution einbehält und gegen Forderungen aufrechnet, kann sie steuerlich relevant werden.

Sebastian Jacobitz

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