Auf einen Blick

  • Bei Mängeln in der Wohnung kannst Du eine Mietminderung durchsetzen, basierend auf dem Grad der Beeinträchtigung
  • Mietminderungen werden immer von der Warmmiete (Kaltmiete + Nebenkosten) berechnet
  • Die Mietminderung bietet Dir als Mieter größere Einsparungen und motiviert den Vermieter schneller, die Mängel zu beheben
  • Die endgültige Nebenkostenabrechnung kann dazu führen, dass Du eventuell Nachzahlungen leisten musst oder Rückzahlungen erhältst

Befindet sich die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand, liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung berechtigt. Damit übst Du einen stärkeren Druck auf den Vermieter aus, um den Mangel zu beheben.

Monatlich behältst Du einen Betrag ein, der sich am Ausmaß der Beeinträchtigung orientiert. Je schwerwiegender der Mangel, desto höher fällt die Mietminderung aus. Es ist also im Einzelfall zu betrachten, welche Höhe der Mietminderung gerechtfertigt ist.

Im Allgemeinen stellt sich aber die Frage, ob die Minderung von Kaltmiete oder der Warmmiete erfolgt. Wie sieht hierzu die Rechtsprechung aus?

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Die Mietminderung ist ein wirksames Mittel, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Doch das Vorgehen muss sorgfältig erfolgen, um nicht das Mietverhältnis zu riskieren. Mithilfe einer Rechtsschutzversicherung setzt Du die Mietminderung rechtsgültig um und sparst dadurch einiges an Geld.

Warmmiete als Grundlage der Mietminderung

Zwar gibt es in Bezug auf die Mietminderung einige Situationen, in denen es keine genauen Vorgaben gibt, doch ist dies bei der Grundlage der Abzüge nicht der Fall. Hier hat der Bundesgerichtshof geurteilt, dass die Mietminderung stets von der Warmmiete abzuziehen sei.

Begründet wurde das Urteil damit, dass die Nebenkosten ebenso die Nutzung der Wohnung sowie der Gemeinschaftsräume abdecken. Liegen dort Mängel vor, wäre es kaum nachvollziehbar, ausschließlich die Kaltmiete für die Mietminderung heranzuziehen.

Person liegt wach im Bett
Warmmiete als Berechnungsgrundlage

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Mietminderung stets von der Warmmiete zu erfolgen hat. Denn Mängel bei den Gemeinschaftsflächen, die von den Nebenkosten unterhalten werden, berechtigen ebenfalls zur Mietminderung.

Entsprechend geht die Mietminderung immer von der Warmmiete aus. Diese setzt sich aus der Kaltmiete sowie den Nebenkosten zusammen. Ist von einer Mietminderung um X Prozent die Rede, bezieht sich dies auf die Warmmiete.

Als Mieter kommt Dir das Urteil entgegen. Denn da Du die Warmmiete als Berechnungsgrundlage nimmst, sind die Einsparungen durch die Minderung etwas höher. Zudem ist der Vermieter eher gezwungen, die Mängel zu beheben.

Rechenbeispiel für die Mietminderung

Folgend erhältst Du Rechenbeispiele für verschiedene Szenarien der Mietminderung. Dadurch lässt sich besser nachvollziehen, was es bedeutet, wenn die Mietminderung anhand der Warmmiete zu berechnen ist.

Warmmiete

Angenommen, es trat ein Wasserschaden auf, in dessen Folge rund um die Uhr Trocknungsgeräte betrieben werden müssen. Diese berechtigen zu einer Mietminderung von 80%, wenn nicht gesamte Wohnung vom Lärm betroffen ist.

Die Miete Deiner Wohnung setzt sich wie folgt zusammen: 600€ Kaltmiete + 200€ Nebenkosten = 800€ Warmmiete.

Entsprechend darfst Du die 80% von den 800€ abziehen, sodass Du nur noch 800*0,2=160€ an den Vermieter überweisen musst. Auf diese Weise erhältst Du zumindest eine finanzielle Entlastung, wenn die Trocknungsgeräte kaum mehr die Nutzung der Wohnung zulassen.

Kaltmiete

Im Vergleich dazu könntest Du die gleiche Mietminderung von der Kaltmiete kalkulieren. Du ziehst also nur die 80% von den 600€ ab und die Nebenkosten bleiben von der Minderung unangetastet. Dies hätte folgende Zahlungen zum Ergebnis: 600*0,2+200=320€.

Würdest Du die Mietminderung nur auf die Kaltmiete anwenden, wäre dies für Dich ein großer Nachteil. Der Vermieter erhält weiterhin die vollen Nebenkosten und der finanzielle Druck ist geringer.

Daher hat der Gesetzgeber entschieden, dass die Warmmiete als Grundlage der Mietminderung gilt. Schließlich sind Bereiche, auf denen sich die Nebenkosten beziehen, womöglich auch vom Mangel betroffen.

Berücksichtigung der endgültigen Nebenkostenabrechnung

Das Mietrecht sieht vor, dass die Minderung sich auf die Warmmiete[1]https://immobilien.vr.de/immobilien/immobilie-mieten/wohnung-mieten/warmmiete.html bezieht. Doch die Zahlung der Nebenkosten ist mit einer Unsicherheit verbunden. Du zahlst zwar monatlich einen Abschlag, doch bringt erst die Nebenkostenabrechnung eine Klarheit darüber, wie hoch die tatsächlichen Kosten für das vergangene Jahr waren.

Höhere Vorauszahlungen könnten bei der Mietminderung von Vorteil sein, da die Kürzung entsprechend umfangreicher ausfiele. Ist es daher sinnvoll, lieber die Warmmiete zu steigern und auf eine Rückzahlung bei der Nebenkostenabrechnung zu hoffen?

Die Anpassung der Warmmiete für eine höhere Mietminderung würde nur kurzzeitig funktionieren. Zwar ist der zu mindernde Betrag höher, doch findet mit der Nebenkostenabrechnung ein Ausgleich statt. Es wird betrachtet, wie hoch die tatsächliche Warmmiete zum Zeitpunkt der Mietminderung war, um möglicherweise eine Rückzahlung oder Nachzahlung zu veranlassen.

Person liegt wach im Bett
Ausgleich der Mietminderung

Die exakte Höhe der Warmmiete liegt erst mit der endgültigen Nebenkostenabrechnung vor. Entsprechend könnte es vorkommen, dass Du eine zu viel einbehaltene Minderung an den Vermieter zurückzahlen müsstest.

Denn erhältst Du bei der Nebenkostenabrechnung eine Rückzahlung, bedeutet dies, dass die Warmmiete niedriger war. Demzufolge musst Du die anteilig zu viel einbehaltene Miete an den Vermieter zurückzahlen.

Steht jedoch eine Nachforderung an, bedeutet dies, dass die Warmmiete in Wahrheit höher ausfiel. Dies führt dazu, dass Du nicht die volle Höhe der Nachzahlung begleichen musst, sondern diesen noch mit der Mietminderung verrechnest.

Berechnungsgrundlage der Mietminderung

Ist der Wohnraum nicht vertragsgemäß nutzbar, darfst Du als Mieter eine Mietminderung durchsetzen. Diese legt dar, dass die Nutzbarkeit eingeschränkt ist und durch die verringerten Zahlungen bewegst Du den Vermieter dazu, den Mangel zu beheben.

Die Mietminderung wird stets als Prozentsatz festgelegt und bezieht sich auf die Warmmiete. Je umfangreicher die Beeinträchtigungen der Wohnqualität, desto höher fällt die Minderung aus.

Beachte, dass die Mietminderung auch von der Nebenkostenabrechnung abhängig ist. Je nach tatsächlicher Höhe der Nebenkosten könnten anteilig Nachzahlungen oder Rückzahlungen auftreten.

Häufige Fragen

Eine Mietminderung erfolgt von der Warmmiete aus, da diese alle vertraglich vereinbarten Leistungen des Vermieters abdeckt. Wenn ein Teil dieser Leistungen aufgrund von Mängeln nicht erbracht werden kann, verringert sich folglich auch die Warmmiete.

Die Berechnung der Mietminderung basiert auf dem Verhältnis zwischen der Gesamtfläche der Wohnung und der Fläche des beeinträchtigten Bereichs. Die genaue Höhe hängt jedoch auch von weiteren Faktoren ab, wie etwa dem Ausmaß und der Dauer des Mangels sowie dessen Auswirkungen auf die Wohnqualität.

Sebastian Jacobitz

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