Hast Du den Mietvertrag unterschrieben, gehen damit einige finanzielle Verpflichtungen einher. Du überweist die Miete und musst den Umzug vollziehen. Neben dem zeitlichen Aufwand, musst Du genau kalkulieren, was Dein Budget hergibt.

Gleichzeitig verlangt der Vermieter eine Kaution. Diese dient als Schutz vor möglichen Schäden, die Du während der Mietdauer verursachst. Sollten die Schäden beim Auszug nicht behoben sein, darf der Vermieter einen Teil von der Kaution dafür aufwenden.

Für den Vermieter würde eine größere Sicherheit bedeuten, wenn die Kautionssumme höher ausfällt. Doch darf der Vermieter die Höhe frei festlegen oder sind Ihm hier Grenzen gesetzt?

Gesetzliche Bestimmungen zur maximalen Kautionssumme

Üblicherweise verlangen Vermieter eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten. Dies ist nicht zufällig gewählt, sondern orientiert sich an der maximalen Höhe, die der Gesetzgeber festgelegt hat.

Denn im Gesetz ist geschrieben, dass die Mietkaution nur höchstens drei Monatsmieten betragen darf. Dabei nicht enthalten sind die Betriebskosten oder die Heizkostenvorauszahlungen^[1]. Es handelt sich demnach um die häufig erwähnte Bruttokaltmiete.

Behalte diese Summe in der Hinterhand und lege sie zurück, um mit der Zahlung nicht in Verzug zu geraten. Die Möbel müssen demnach preiswerter ausfallen oder noch etwas warten. Wichtig ist, dass die Mietkaution vollständig hinterlegt ist. Andernfalls droht die fristlose Kündigung der Wohnung und bereits nach kurzer Zeit bist Du zu einem erneuten Umzug gezwungen.

Die Bestimmungen zur Höhe der Mietkaution ergeben sich aus dem §551 BGB^[2]. Dort kannst Du selbst nachlesen, welche Pflichten zu Beginn des Mietverhältnisses auf Dich zukommen.

Zahlung der Mietkaution

Die Mietkaution darf maximal das Dreifache der Monatsmiete betragen. Die wenigsten Vermieter weichen davon ab und verlangen eine geringere Summe. Es ist hat sich daher als Standard etabliert, dass Du direkt mit der Aufnahme des Mietverhältnisses die Kaution hinterlegen musst.

Da die finanzielle Situation im Zuge des Umzuges angespannt sein könnte und die Miete bereits einen Großteil Deines Budgets in Anspruch nimmt, hat der Gesetzgeber aber eine Erleichterung zugesagt. Denn Du musst die gesamte Kautionssumme nicht einem Mal an den Vermieter überweisen. Vom Gesetz her muss Er eine Ratenzahlung der Kaution akzeptieren. Du darfst also die Zahlung auf mehrere Monate verteilen und die Last etwas von Deinen Schultern nehmen.

Dennoch gilt auch hier, dass Du nicht in Verzug kommen darfst. Versäumst Du die Kautionszahlung, ist dies mit einer fehlenden Mietzahlung vergleichbar. Der Vermieter dürfte dann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags aussprechen. Gehe den Zahlungsverpflichtungen nach, da ansonsten eine Aufhebung des Mietverhältnisses im Raum steht.

Mietkautionsversicherung als Alternative

Mit der Hinterlegung der Geldsumme ist das Ziel verbunden, einen Ersatz für einen möglichen finanziellen Schaden zu erhalten. Der Vermieter stellt immerhin den kostbaren Wohnraum zur Verfügung und möchte sich davor absichern, dass Mietnomaden einziehen oder die Mieter nicht pfleglich mit der Wohnung umgehen.

Neben der Zahlung auf das hinterlegte Konto des Vermieters, ist auch der Abschluss einer Mietkautionsversicherung erlaubt. Bei dieser bezahlt der Mieter eine monatliche Summe an den Versicherungsgeber. Dieser übernimmt im Gegenzug die Bereitstellung der Sicherheit.

Der Vorteil besteht darin, dass der Mieter keine größere Summe in kurzer Zeit aufbringen muss. Die monatlichen Raten orientieren sich an der Höhe der Kaution und damit indirekt an der Miete. Monatlich zahlst Du rund 0,5% Kautionssumme an die Versicherung und Deine Pflichten zur Bereitstellung der Sicherheit sind erfüllt.

Sollte es zu einem Schadensfall kommen, dient die Versicherung als Ansprechpartner. Hinter den einzelnen Anbietern stehen größere Versicherungsdienstleister, die einen Schadensfall ersetzen und keine zusätzlichen Kosten verursachen. Daher ist diese Variante auch für Vermieter nützlich und eine hohe Akzeptanz gegeben.

Keine Vorgabe bei gewerblicher Vermietung

Betrifft die Vermietung keinen privaten Wohnraum, sondern gewerbliche Räumlichkeiten, greifen die gesetzlichen Vorschriften nicht. Während der Gesetzgeber private Mieter vor einer ungerechtfertigten Benachteiligung schützen möchte, besteht dieser Anspruch bei gewerblicher Vermietung nicht.

Höchstgrenzen sind bei geschäftlichen Mietverträgen nicht vorhanden. Hier sieht der Gesetzgeber keine besondere Schutzwürdigkeit, sondern geht davon aus, dass beide Parteien die Vertragskonditionen frei verhandeln können.

In der Praxis hat sich bei der gewerblichen Vermietung eine höhere Kaution etabliert. Diese beträgt das bis zu sechs- bis siebenfache der Nettokaltmiete. Abhängig ist die Höhe von der Art des Gewerbebetriebes und den möglichen Schadensforderungen. Bei einem Gastronomiebetrieb sind daher höhere Kautionssummen fällig als bei kleineren Unternehmen.

Maximale Mietsicherheit

Vermieter gehen ein großes Risiko ein, wenn die Schlüsselübergabe stattfindet. Gehen Mieter nicht pfleglich mit dem Wohnraum um, könnte ein beträchtlicher Schaden entstehen, auf welchem der Vermieter sitzenbleibt.

Um sich zumindest etwas zu schützen, wird mit Abschluss des Mietverhältnisses die Hinterlegung einer Kaution verlangt. Diese darf maximal drei Monatsmieten betragen. Nicht inkludiert sind hierbei die Betriebskosten oder Heizkostenvorauszahlungen.

Weicht der Vermieter von diesen Bestimmungen ab und verlangt eine höhere Kaution, muss der Mieter dies nicht hinnehmen. Solche Klauseln erweisen sich als ungültig und sind nichtig. Mieter sollten daher darauf bestehen, maximal den Forderungen nach drei Monatsmieten nachzukommen.

Häufige Fragen