Mietkaution bei Eigentümerwechsel – Welche Vorschriften gelten?

Der Eigentümerwechsel stellt für Mieter eine ungewisse Zeit dar. Immerhin greift die Grundregel, dass der Kauf die Miete nicht bricht^[1]https://www.advocard.de/streitlotse/mieten-und-wohnen/kauf-bricht-nicht-miete-mieterschutz-und-eigenbedarf/ und die Regelungen bezüglich der gesetzlichen Mieterhöhungen weiterhin gültig sind. Die Befürchtung, dass Mieter vor dem Verlust der Wohnung stehen oder kostspieligen Mietsteigerungen auftreten, sind zum Glück nicht berechtigt.

Dennoch sind wenige verwalterische Punkte abzuklären. Dabei ist auch die Frage berechtigt, was eigentlich mit der Kaution beim Eigentümerwechsel passiert. Musst Du erneut eine Kaution beim neuen Vermieter hinterlegen?

Übertragung der Kaution

Als Mieter ist der Fall des Eigentümerwechsels bezüglich der Kaution in § 566a BGB^[2]https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html geregelt. Dieser besagt, dass der Erwerber anstelle des vorherigen Vermieters tritt und dabei sämtliche Rechte sowie Pflichten übernimmt.

Die einfachste Variante stellt die Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer dar. Dabei übernimmt dieser die Verwaltung der Kautionskontos und ist auch für die Rückzahlung zuständig.

Solch eine Übertragung bedarf jedoch der Zustimmung des Mieters. Dieser ist rechtlich Eigentümer des Kapitals, sodass Er auch darüber bestimmen darf, was mit dem Vermögen geschieht. Daher ist formal eine Zustimmung für die Übertragung der Kaution notwendig.

Vorteilhaft ist hierbei, dass der Aufwand für den Mieter minimal ist. Es fließen keinerlei Zahlungen, sondern es wird lediglich die Verwaltung des Kontos auf den neuen Eigentümer übertragen.

Haftung des ehemaligen Vermieters

Die Zustimmung ist insbesondere für den ehemaligen Vermieter ein wichtiger Punkt. Denn findet die Übertragung ohne Einwilligung des Mieters statt und ist auch im Mietvertrag hierzu nichts geregelt, könnte weiterhin eine Haftung bestehen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses könnte sich der Mieter an den ehemaligen Vermieter wenden, um die Rückzahlung der Kaution einzufordern. Dies ist im Satz 2 des § 566a BGB festgehalten.

Sollte der Erwerber, also die Kaution nicht auf einem separaten Kautionskonto aufbewahren und die Insolvenz eintreten, stünde der Mieter vor dem Problem, dass die Rückzahlung als reguläre Forderung gelten würde. Er würde dann aus der Insolvenzmasse bedient werden, was mit einem kompletten Zahlungsausfall einhergehen könnte.

In solch einem Fall ist der ehemalige Vermieter verpflichtet, die geleistete Kaution zurückzuzahlen, selbst wenn die Übergabe an den Erwerber korrekt erfolgt ist. Um solch eine Haftung zu vermeiden, ist dringend die Zustimmung des Mieters einzuholen.

Auszahlung der Kaution

Um nicht solch einem Haftungsrisiko ausgesetzt zu sein oder falls der Mieter die Zustimmung verweigert, ist eine Auszahlung der ursprünglichen Kaution möglich. Der ehemalige Vermieter zahlt die Kautionssumme an den Mieter zurück, sodass keinerlei Haftungsansprüche mehr bestehen. Der neue Eigentümer muss dann bei Beendigung des Mietverhältnisses die Forderungen prüfen.

Dieser wiederum wird eine nachträgliche Kaution verlangen. Der Mieter überweist dann wie vereinbart die Kaution an den neuen Eigentümer, sodass dieser über die gewünschte Sicherheit verfügt.

In welcher Weise dies geschieht, bleibt den Parteien beim Vermieterwechsel überlassen. Neben der Barkaution ist auch der Abschluss einer Kautionsversicherung und der Hinterlegung der Bürgschaftserklärung zulässig.

Die Auszahlung der Kaution ist das deutlich aufwendigere Verfahren. Hierbei fließen die hinterlegten Geldsummen vom ehemaligen Vermieter an den Mieter, welcher dann eine neue Kaution an den Erwerber leistet.

Zinsen berücksichtigen

Die Mietkaution befindet sich während der Mietdauer auf einem separaten Konto. Je nach aktueller Situation erhältst Du dafür Zinsen von wenigen Prozenten im Jahr. Das Geld vermehrt sich, ohne dass Du dafür etwas tun musst.

Bei der Rückzahlung der Kaution besteht der Anspruch, dass Du nicht nur die ursprüngliche Summe erhältst, sondern auch die entstandenen Zinsen. Behalte also einen Überblick darüber, zu welchen Konditionen das Geld angelegt ist. Der Vermieter befindet sich in der Nachweispflicht und muss Dir Auskunft über die Wertentwicklung der Kaution geben.

Gleiches gilt auch, wenn Ihr vereinbart habt, dass die Mietkaution am Kapitalmarkt angelegt wird. Da auf dem Sparkonto die Erträge minimal sind, ist die Anlage in einem ETF deutlich attraktiver. Auch hierfür gilt, dass der Vermieter Dir die gesamte Kaution samt Wertsteigerung zurückzahlen muss.

Bestehe auf die komplette Summe und lasse den Vermieter nicht einfach davonkommen, wenn dieser die Zinsen für sich behalten möchte. Die Zinsen stehen Dir als Mieter zu und müssen ebenfalls zurückgezahlt werden.

Umgang mit der Mietkaution bei Eigentümerwechsel

Steht ein Eigentümerwechsel an, ist dies bei Mietern mit einigen Sorgen verbunden. Es besteht die Angst, dass Mieterhöhungen anstehen oder der neue Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Zum Glück sind die rechtlichen Grenzen hierfür eng und solch ein Vorgehen ist in der Praxis kaum möglich.

Auch bei der Mietkaution bestehen Vorgaben, sodass für Dich als Mieter kein Nachteil aus dem Eigentümerwechsel entsteht. Entweder stimmst Du der Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer zu oder Du verlangst eine Rückzahlung vom bisherigen Vermieter. Achte auf die Bestimmungen im Mietvertrag und bestehe auf Deine Rechte, sodass die Mietkaution sauber hinterlegt ist.

Häufige Fragen