Auf einen Blick

  • Die Mietkaution wird vom Vermieter auf einem gesonderten Konto aufbewahrt
  • Auf dem Konto fallen nur geringe Zinsen an, sodass die Inflation zu einem Wertverlust führt
  • Vermieter und Mieter dürfen sich auf eine Anlage der Kautionsleistung einigen
  • Der Gewinn steht nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zu

Die Mietkaution gilt als Absicherung für den Vermieter, falls während oder am Ende des Mietverhältnisses Schadensfälle auftreten sollten. Der Vermieter darf sich dann an der hinterlegten Kaution bedienen, um die Schäden auszugleichen.

Für gewöhnlich verbleibt die Kaution einfach auf einem Konto und wird dort vom Vermieter verwahrt. Sie steht jedoch nicht zur freien Verfügung und dient ausschließlich als Sicherheitsleistung.

Angesichts einer höheren Inflation nimmt der Wert der Kaution kontinuierlich ab, wenn diese auf einem Konto liegt, welches keine oder nur minimale Zinsen gewährt. Nach einigen Jahren ist der Wert der Mietkaution deutlich gesunken und dem Mieter entstehen dadurch entgangene Gewinne.

Welche Möglichkeiten gibt es die Mietkaution anzulegen und welche Optionen stehen dem Vermieter zur Verfügung? Anhand der nachstehenden Übersicht erhältst Du einen Überblick darüber, weshalb es sinnvoll ist, die Kaution nicht einfach auf einem Konto liegenzulassen, sondern es langfristig anzulegen.

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Höhe der Mietkaution

Gesetzlich vorgeschrieben ist die Forderung nach einer Mietkaution nicht. Dennoch ist sie als Standardklausel heutzutage in praktisch jedem Mietvertrag vertreten. Die gezahlte Leistung dient als Sicherheit, falls es zu Zahlungsausfällen oder Schäden an der Mietwohnung kommt. Der Vermieter darf dann auf die Kaution zurückgreifen, um einen Schadensausgleich zu erhalten.

Wenngleich die Kaution als Klausel im Mietvertrag festgehalten ist, ist die Ausgestaltung gesetzlichen Einschränkungen unterlegen. So dürfen Vermieter die Höhe nicht willkürlich festlegen, sondern es sind Grenzen gegeben.

Gesetzliche Vorgaben

Die Gestaltung der Kaution ist im Mietvertrag geregelt und grundsätzlich frei bestimmbar. Vom Gesetz her gibt es allerdings Einschränkungen hinsichtlich der Höhe und der Aufbewahrungsform. So darf die Kaution maximal drei Kaltmieten betragen und muss auf einem separaten Konto verwahrt werden, insofern sich Mieter und Vermieter nicht auf eine alternative Anlageform einigen.

Nach §551 BGB[1]https://dejure.org/gesetze/BGB/551.html ergibt sich eine Höchstgrenze von maximal drei Nettomieten für die Kaution. Diese bezieht sich auf den reinen Mietzins und klammert die Nebenkostenzahlungen aus. Der Vermieter darf demnach lediglich das dreifache der „Kaltmiete“ als Kaution verlangen.

Als Mieter musst Du die Kaution nicht unverzüglich mit dem Beginn des Mietverhältnisses vorlegen. Gesetzlich wird Dir die Option eingeräumt, die Kaution in Raten zu zahlen. Dies gewährt Dir einen größeren Spielraum, falls die Umzugskosten ohnehin gerade Dein Budget angreifen.

Die Kaution erfolgt in der Regel als Überweisung an den Vermieter. Dieser verwahrt die Geldsumme auf einem Konto. Mit dem Ende des Mietverhältnisses soll die Kaution wieder in voller Höhe zurückgezahlt werden, falls keine Schäden oder Mängel aufgetreten sind.

Anlegen der Mietkaution

Gesetzlich ist in §551 BGB vorgeschrieben, dass die Kaution auf ein Treuhandkonto liegen muss. Dies bezieht sich meist auf ein klassisches Sparkonto bei der Bank. Dort ist das Geld sicher aufgehoben und der Vermieter darf darüber nicht frei verfügen. Um sicherzugehen, dass der Vermieter das Geld verantwortungsbewusst aufbewahrt, darfst Du eine Auskunft über das Konto verlangen. Denn die Kaution ist weiterhin Eigentum des Mieters, welches lediglich vom Vermieter verwaltet wird. Würde der Vermieter die Kaution nicht anlegen, bestünde ein Anspruch auf die entgangenen Zinsen.

Das Sparkonto geht jedoch mit dem Nachteil einher, dass dort keine oder nur geringe Zinsen angeboten werden. Sie liegen unter dem marktüblichen Zinssatz, was zu spürbaren Opportunitätskosten führt. Denn würde die Summe in eine alternative Geldanlage investiert sein, würde es eine höhere Rendite erwirtschaften. Über die Jahre summiert sich der entgangene Gewinn, sodass der Wunsch bestehen könnte, die Mietkaution auf andere Weise aufzubewahren.

Hierbei hat der Gesetzgeber die Freiheit eingeräumt, dass Mieter und Vermieter sich auf eine alternative Anlageform einigen dürfen. So muss die Kaution nicht auf dem Sparkonto verbleiben, sondern wird zu marktüblichen Zinsen angelegt.

Wertverlust der Kautionssumme

Verbleibt die Kaution lediglich auf einem Sparkonto, verliert es dort aufgrund der Inflation kontinuierlich an Wert. Mit der Anlage ist wenigstens der Wunsch verbunden, dass die Summe wertstabil bleibt. Es ist aber auch denkbar, dass die Kaution langfristig so angelegt wird, dass sie eine Wertsteigerung erfährt.

Für den Vermieter ergibt sich der Vorteil, dass die Sicherheitsleistung im Wert steigt. So könnten höhere Schäden von der Kaution abgedeckt sein. Andernfalls würde das hinterlegte Geld im Wert verlieren und nach einigen Jahren nur noch eine geringere Schadenssumme abdecken.

Der Mieter profitiert durch die Anlage mit der Wertsteigerung. Denn nach der Beendigung des Mietverhältnisses erhält Er die gesamte Mietkaution inklusive der erwirtschafteten Rendite.

Somit scheint es für beide Seiten sinnvoll zu sein, die Mietkaution nicht einfach auf einem Sparbuch zu belassen, welches praktisch keine Guthabenzinsen bietet. Wirtschaftlich rentabler ist die Anlage auf einem alternativen Konto mit höheren Zinsen oder das Investieren der Kautionssumme am Kapitalmarkt[2]https://www.savity.at/blog/geldanlage/welche-rendite-kann-man-am-kapitalmarkt-erzielen/ .

Mögliche Anlageformen für die Mietkaution

Bei der Geldanlage ist immer das Risiko gegenüber der Rendite abzuwägen. Je höher die angestrebte Rendite, desto maßgeblicher ist auch das Risiko. Dies bedeutet, dass der Wert der Geldanlage schwankt und über einen betrachteten Zeitraum abnehmen könnte.

Während das Sparbuch die höchste Sicherheit bietet, gewähren andere Formen der Geldanlage eine höhere Rendite. Allerdings sind diese mit einer größeren Unsicherheit verbunden und sowohl Vermieter als auch Mieter müssen sich darüber bewusst sein, dass der Wert der Kaution Schwankungen unterlegen ist.

Sparbuch

Der Gesetzgeber schreibt eine maximale Sicherheit für die Kaution vor. Um dies zu gewährleisten, gilt das Sparbuch als üblicher Verwahrort für die Kaution. Da sich nur wenige Vermieter und Mieter Gedanken bezüglich der Rendite machen, ist das Sparbuch weiterhin die populärste Methode, um die Kaution aufzubewahren.

Allerdings bieten kaum Sparbücher mehr Zinsen für das Verwahren der Kaution. Zudem erheben Banken Kontoführungsgebühren. Somit mag das Sparbuch zwar als sicher erscheinen, aber mit den höchsten Kosten einhergehen. Insbesondere über ein längeres Mietverhältnis zeigen sich die Nachteile dieser Anlageform.

Tagesgeldkonto

Eine lukrativere Alternative ist das Tagesgeldkonto[3]https://www.sparkasse.de/pk/produkte/sparen-und-anlegen/sparen/tagesgeldkonto.html . Dieses verfügt über ähnliche Eigenschaften wie das Sparbuch. Allerdings erfolgt die Aufbewahrung meist bei kleineren Banken, welche sich im EU-Ausland befinden könnten, da diese attraktivere Zinsen anbieten.

Hohe Flexibilität bei geringen Zinsen

Das Tagesgeldkonto bietet ähnliche Funktionen wie das Girokonto. Es besteht jederzeit ein freier Zugriff, sodass die Kaution zurückgezahlt werden kann. Die Zinsen liegen etwas über dem Niveau von Spar- oder Girokonten. Daher empfiehlt sich das Tagesgeldkonto als sichere Anlage, welche immerhin rentabler als das Sparbuch ist.

Beim Vergleich musst Du daher darauf achten, dass es sich um seriöse Banken handelt, die von der staatlichen Einlagensicherung erfasst sind. Dann besteht kein Risiko, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz der Bank, verloren geht.

Mit Zinsen von über 2% erweisen sich die Tagesgeldkonten als rentabler im Vergleich zum Sparbuch. Allerdings muss auch hier erwähnt sein, dass das Zinsniveau noch unterhalb der Inflation liegt. Daher tritt real weiterhin ein Wertverlust auf.

Festgeldkonto

Das Festgeldkonto bietet eine höhere Rendite als das Tagesgeldkonto. Das Risiko ist hierbei nicht wesentlich höher und die gleichen Sicherungsmechanismen greifen. So ist das Geld bei einer Insolvenz geschützt, insofern die Einlagensicherung zum Tragen kommt.

Der Nachteil ist allerdings, dass ein flexibler Zugriff auf das Geld nicht möglich ist. Das Festgeld wird über einen zuvor bestimmten Zeitraum angelegt. Dieser beträgt zum Beispiel 12 Monate, in welchen es nicht möglich ist, über das Geld zu verfügen.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag, welchen der Mieter kurzzeitig kündigen kann, ist diese Anlageform wenig sinnvoll. Dann müsste der Mieter längere Zeit warten, um die Kaution zurückzuerhalten.

Ist das Mietverhältnis hingegen über einen längeren Zeitraum befristetet, ist das Festgeld eine nützliche Geldanlage. Dann sind Renditen möglich, die leicht über dem Tagesgeldkonto liegen, ohne mit einem zusätzlichen Risiko verbunden zu sein.

Anleihen

Einen größeren Spielraum ermöglichen Anleihen. Hierbei stehen etwa Bundesanleihen[4]https://www.deutsche-finanzagentur.de/bundeswertpapiere/bundeswertpapierarten/bundesanleihen oder Unternehmensanleihen zur Verfügung.

Ähnlich wie beim Festgeld investierst Du das Geld hierbei langfristig. Während des Anleihezeitraums ist es nicht abrufbar und wird erst mit dem Auslaufen der Frist ausgezahlt.

Zu beachten ist hierbei, dass Anleihen im Wert schwanken können. Damit sind ähnliche Kursrisiken, wie bei Aktien, möglich.

Während Bundesanleihen sich als sichere Investitionsform etabliert haben, sind Unternehmensanleihen deutlich unsicherer. Daher ist hier eine genauere Abwägung nötig, um die Rendite und das Risiko genauer abzuschätzen.

Anlage in ETFs

Als weitere Option ist der Aktienmarkt zu berücksichtigen. Dieser ist zwar bei Privathaushalten häufig als „Zockerplatz“ verschrien, wird diesem Ruf aber nicht gerecht. Denn mit etwas Vorsicht und Fachwissen, sind hier relativ sichere Investments möglich, die eine attraktive Rendite hervorbringen.

Die Anlage in einzelnen Aktien ist hierbei nicht zu empfehlen. Das Risiko, dass einzelne Werte sich nicht wie gewünscht entwickeln und einen Verlust erleiden, ist zu hoch.

Langfristige Rendite

Besteht das Ziel einer möglichst hohen Rendite bei geringem Risiko, gelten ETFs als Empfehlung. Dabei handelt es sich um Fonds, welche breit diversifiziert, in Unternehmen anhand des vorgegebenen Indexes investieren. Sie weisen geringe Kosten auf und die Vergangenheit zeigt, dass auf diese Weise Renditen von mehr als 5% pro Jahr realistisch sind.

Sicherer ist ein breit diversifizierter ETF. Dabei handelt es sich um einen Fonds, welcher einen Index nachbildet und dementsprechend aus einer Vielzahl von Werten besteht. Diese werden nicht von einem Manager verwaltet, sondern weitestgehend automatisch gesteuert. Dadurch sind die Kosten minimal, während die Vergangenheit zeigt, dass die Rendite auf dem gleichen Niveau bleibt.

Insbesondere in der langfristigen Betrachtung überzeugen ETFs. Zwar sind Schwankungen zu erwarten, doch liegt die Rendite über einige Jahre gesehen bei über 5%. Aufgrund der breiten Streuung ist ein Komplettverlust unrealistisch und das Depot gilt als Sondervermögen im Falle einer Insolvenz der Bank.

Anlage der Mietkaution

Die Kaution beträgt üblicherweise drei Nettomieten und befindet sich während der Mietdauer auf einem Mietkautionskonto. Dies ist ein Sparbuch, wo der Kautionsbetrag aufbewahrt wird, ohne eine Rendite zu erwirtschaften. Die Zinsen bewegen sich um den Nullbereich, was bedeutet, dass die Inflation das Vermögen stetig auffrisst.

Damit die Mietsicherheit wenigstens wertstabil bleibt, ist die Anlage der Mietkaution sinnvoll. Dies kann etwa auf einem Tagesgeldkonto oder in Form von Festgeld erfolgen. Dort sind die Zinsen sicher und Wertschwankungen treten nicht auf.

Mieter und Vermieter könnten sich für eine höhere Rendite auch für die Anlage der Mietkaution in einem ETF einigen. So sind Renditen von mehr als 5% im Jahr realistisch, wobei jedoch Schwankungen auftreten können.

Wie die Anlage erfolgt, bleiben dem Mieter und Vermieter überlassen. Gemeinsam können Sie über die Form der Verwahrung entscheiden, sodass das Sparbuch mit seinen hohen Gebühren nicht immer die beste Option darstellt. Als Alternative gelten das Tagesgeld, Festgeld oder ETFs für die Mietkaution, damit dieses mindestens im Wert stabil bleibt.

Häufige Fragen

Als Vermieter musst Du das Kautionskonto anlegen. Es ist Deine Verantwortung, die Kaution rechtzeitig auf einem separaten Konto anzulegen, das auf den Namen des Mieters läuft. Dies soll sicherstellen, dass die Kaution während der Mietdauer geschützt wird. Das Kautionskonto muss getrennt von Deinem eigenen Vermögen geführt und kann nicht für andere Zwecke genutzt werden. Zudem musst Du den Mieter über die Bankverbindung des Kautionskontos informieren.

Ja, als Vermieter bist Du verpflichtet, die Kaution anzulegen. Es besteht eine gesetzliche Verpflichtung, die Kaution auf einem separaten Konto anzulegen, das auf den Namen des Mieters läuft. Dadurch wird sichergestellt, dass die Kaution während der Mietdauer geschützt ist. Das Kautionskonto darf nicht mit Deinem eigenen Vermögen vermischt und darf nicht für andere Zwecke genutzt werden. Du musst den Mieter über die Bankverbindung des Kautionskontos informieren.

Du verwaltest eine Mietkaution, indem Du sie auf einem separaten Konto anlegst, das auf den Namen des Mieters lautet. Es ist wichtig, die Kaution getrennt von Deinem eigenen Vermögen zu halten. Du informierst den Mieter über die Bankverbindung des Kautionskontos und stellst sicher, dass er die erforderlichen Informationen erhält. Während der Mietdauer musst Du das Kautionskonto ordnungsgemäß führen und sicherstellen, dass die Kaution geschützt ist. Bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Rückzahlung der Kaution an den Mieter abzüglich eventueller Ansprüche.

Du kannst ein Mietkautionskonto bei einer Bank oder Sparkasse Deiner Wahl eröffnen. Suche nach einer Bank, die spezielle Konten für Mietkautionen anbietet. Vereinbare einen Termin mit einem Bankmitarbeiter, um das Konto zu eröffnen. Informiere Dich im Voraus über die erforderlichen Unterlagen, die Du mitbringen musst, wie beispielsweise den Mietvertrag und Deine persönlichen Identifikationsdokumente. Die Bank wird Dir dann weitere Anweisungen zur Kontoeröffnung geben.

Sebastian Jacobitz

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