Auf einen Blick

  • Die Kaution dient als Sicherheit vor einem Zahlungsausfall der Miete oder Schäden am Mietobjekt
  • Nach Auszug ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution in einer angemessenen Frist zurückzuzahlen
  • Die Forderung nach der Miete ist mit einer anwaltlichen Unterstützung oder direkt per Mahnbescheid einzutreiben

Inhaltsverzeichnis


Für den Vermieter stellt die Überlassung der Wohnung ein Risiko dar. Es besteht die Gefahr, dass Mietnomaden einziehen und einen enormen Schaden an der Mietwohnung hinterlassen. Ebenso können andere Schäden in der Wohnung vom Mieter verursacht werden.

Um sich davor zu schützen, verlangt der Vermieter eine Kaution. Diese beträgt in der Regel drei Kaltmieten und ist vom Mieter vor dem Einzug zu zahlen. Mit dem Auszug wird die Kaution wieder vollständig zurückgezahlt, wenn keine Mängel an der Wohnung festzustellen sind. Dies stellt für beide Seiten den zufriedenstellenden Ablauf dar.

Doch es könnte dazu kommen, dass der Vermieter die Kaution einbehält. Möglicherweise entdeckt er Schäden, die er mit der Kaution ausgleichen muss oder er bereichert sich ungerechtfertigterweise an der Kaution. Wie können Mieter vorgehen, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt und diese einbehält oder es zu langen Verzögerungen kommt?

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Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Die Kaution gilt als Absicherung des Vermieters gegenüber Schäden, die vom Mieter verursacht werden. Sie dient damit als Sicherheit und bei bestehenden Mängeln, darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen und diese zur Begleichung verwenden. In welchen Fällen darf der Vermieter die Kaution berechtigterweise einbehalten?

Mietschulden

Wie Du als Mieter die monatliche Zahlung leistest, ist im Mietvertrag angegeben. Dies kann in bar erfolgen oder per Überweisung. In der Regel stellt der Dauerauftrag die bequemste und sicherste Möglichkeit dar, um die Miete zu begleichen. Doch aus verschiedensten Gründen könnte es passieren, dass die Zahlung nicht erfolgt ist. Etwa, weil Dein Konto nicht gedeckt war oder Du vorzeitig den Dauerauftrag beendet hast.

Mieter gerät in Zahlungsverzug
Zahlungsverzug des Mieters

Die Kaution dient unter anderem dazu, den Vermieter vor Mietausfällen zu schützen. Wurde die Miete nicht pünktlich gezahlt, dürfen die offenen Zahlungen von der Kaution beglichen werden.

Jetzt bestehen offene Zahlungen an den Vermieter. Dieser möchte auf diesen Betrag nicht sitzen bleiben und ist berechtigt, einen Teil der Kaution einzubehalten. Dadurch schützt er sich vor dem Mietausfall.

Schäden in der Wohnung

Die Wohnung ist zum Leben dar und gewisse Abnutzungserscheinungen lassen sich nicht vermeiden. Die Wände sehen nach wenigen Jahren nicht mehr perfekt aus und auch die Küche ist etwas abgewohnt.

Gewöhnliche Gebrauchsspuren wie diese zählen nicht zu den Mängeln, die über die Kaution abgewickelt werden. Allerdings gibt es eine Reihe von anderen Schäden, die über das gewöhnliche Maß hinausgehen. Dies könnten auffällige Kratzer im Parkett oder eine beschädigte Tür sein.

Solche Schäden könnten von der privaten Haftpflichtversicherung übernommen werden. Kümmert sich der Mieter jedoch nicht darum, haftet er zunächst. Dann ist das Einbehalten der Kaution möglich.

Mangelhafter Zustand bei Auszug

Beim Auszug ist die Wohnung in dem Zustand zu verlassen, wie sie beim Einzug vorgefunden wurde. Sie ist sauber zu hinterlassen und damit bereit für den Nachmieter.

Hinterlässt der Mieter hingegen sperrige Möbelstücke oder steht die Küche noch in der Wohnung, stellt dies einen Mangel dar. Der Zustand entspricht nicht den Vorgaben und die Entfernung ist mit Kosten verbunden. Diese Kosten darf der Vermieter von der Kaution abziehen. Zunächst muss der Vermieter zwar die Gegenstände einlagern, doch die Kosten muss er dafür nicht tragen.

Nachzahlung der Betriebskosten

Die Höhe der Betriebskosten ist wenig transparent. Zwar leisten Mieter bereits eine Vorauszahlung, doch verändern sich die Preise oder liegt ein Mehrverbrauch vor, könnte es zu Nachzahlungen kommen.

Langes Einbehalten der Kaution
Langes Einbehalten der Kaution

Die Kaution dient unter anderem dazu, den Vermieter vor Mietausfällen zu schützen. Wurde die Miete nicht pünktlich gezahlt, dürfen die offenen Zahlungen von der Kaution beglichen werden.

In dieser unsicheren Lage ist das Einbehalten der Kaution ebenfalls möglich. Damit sichert sich der Vermieter vor einer höheren Belastung ab. Hierbei ist anzumerken, dass die Kaution auch länger als 6 Monate zurückbehalten[1]https://www.mineko.de/mietkaution-und-nebenkosten/ werden kann. Je nach Zeitpunkt des Auszuges ist eine gewisse Wartezeit bis zum Eingang der Nebenkostenabrechnung möglich.

Zu welchem Zeitpunkt hat die Rückzahlung der Mietkaution zu erfolgen?

Für den Mieter ist es vorteilhaft, wenn er schnellstmöglich die Kaution erhält. Schließlich könnte das Geld für den Umzug benötigt werden. Bei drei Nettokaltmieten handelt es sich nicht um einen kleinen Betrag, sondern um eine Summe im vierstelligen Bereich.

Doch sofort muss die Rückzahlung der Mietkaution nicht erfolgen. Der Vermieter benötigt nach dem Auszug noch eine gewisse Zeit, um die Wohnung zu begutachten und den Zustand zu bewerten. Denn nicht alle Schäden in der Wohnung sind auf den ersten Blick zu erkennen.

Die Frist zur Rückzahlung der Mietkaution ist relativ lang. Denn der Vermieter muss nicht nur die Wohnung begutachten. Es könnten auch andere Forderungen gegen den Mieter bestehen. Diese betreffen möglicherweise noch eine ausstehende Mietzahlung oder die Nebenkosten.

Gerichte gewähren Vermieter daher eine Frist von 3 bis 6 Monaten, um die Kaution zurückzuzahlen. Dies gilt als angemessen und der Mieter muss solch einen langen Zeitraum in Kauf nehmen.

Wie forderst Du die Mietkaution zurück?

Zunächst sollten natürlich alle berechtigten Forderungen erfüllt werden. Ist der Mieter aus der Wohnung ausgezogen, dürfen keine Altlasten mehr bestehen.

Behält der Vermieter dennoch die Kaution ein und hat diese auch nach der angesprochenen Frist nicht zurückgezahlt, sollte der Mieter tätig werden. Denn er hat ganz klar einen Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution.

Gespräch mit dem Vermieter

Im ersten Schritt ist das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Dort klärt sich vielleicht auf, ob es doch Gründe für das Einbehalten der Mietkaution gibt oder es handelt sich nur um ein Missverständnis. Im persönlichen Gespräch lassen sich solche Dinge aus der Welt schaffen und es wird klarer, weshalb die Mietkaution bisher nicht eingegangen ist.

Schriftliche Forderung

Das Gespräch hat leider nicht die gewünschte Klarheit gebracht oder der Vermieter weigert sich schlichtweg, die Mietkaution zurückzubezahlen? Dann ist ein größerer Nachdruck notwendig.

Dokumentation der Zahlungsaufforderung
Schriftliche Dokumentation

Das Versenden des Briefs bietet den Vorteil, dass nachvollziehbar ist, dass Du die Kaution zurückforderst. Setze eine angemessene Frist von 4 Wochen und falls der Vermieter darauf nicht reagiert, kontaktierst Du einen Fachanwalt oder den Mieterbund, um die weiteren Schritte zu prüfen.

Dies erreichst Du, indem Du eine schriftliche Forderung an den Vermieter sendest. Dort forderst Du die Mietkaution und setzt eine angemessene Frist von 4 Wochen.

Sollte die Frist verstreichen, erwägst Du weitere rechtliche Schritte. Nutze für die schriftliche Form eine einfache Vorlage und sende diese an den Vermieter. Dieser wird nun merken, dass Du es ernst meinst und die Kaution nicht einfach dem Vermieter überlässt.

Rechtsanwalt einschalten

Die Frist von 4 Wochen ist indessen verstrichen und das Geld ist nicht auf Deinem Konto eingegangen. Der Ärger ist groß, doch jetzt ist die Zeit gekommen, um die „Drohungen“ in die Tat umzusetzen. Du begibst Dich zu einem Rechtsanwalt oder dem Mieterbund, um eine Erstberatung zu erhalten. Dort schilderst Du Deinen Fall und mit der professionellen Unterstützung erfährst Du, wie nun der weitere Ablauf ist.

Meist reicht es aus, wenn die schriftliche Forderung vom Anwalt kommt. Die wenigsten Vermieter sind daran interessiert vor Gericht zu ziehen und werden die Zahlung leisten. Verhält sich der Vermieter dennoch zurückhaltend, leitet Dein Rechtsanwalt die weiteren rechtlichen Schritte ein. Dadurch ist die Kautionsrückzahlung gesichert und Du musst Deinem Geld nicht weiter hinterherrennen.

Die Rückzahlung der Mietkaution

Für beide Seiten erscheint es mit Beginn des Mietverhältnis fair, wenn ein gewisses Pfand dem Vermieter übergeben wird. Im Mietrecht ist dies als Kaution beschrieben. Diese wird per Überweisung an den Vermieter gesendet und beträgt meist drei Kaltmieten.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses möchtest Du die Kaution wieder ausgezahlt bekommen. Schließlich hast Du die Wohnung pfleglich behandelt und in einem einwandfreien Zustand verlassen. Dann steht Dir die volle Kaution zu, welche nach einer Frist von rund 3 bis 6 Monaten auszuzahlen ist.

Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach und behält die Kaution ein, solltest Du in Erfahrung bringen, weshalb dies der Fall ist. Hat der Vermieter wider Erwarten Mängel in der Wohnung entdeckt und möchte daher die Kaution nicht zurückzahlen? Dann solltest Du im ersten Schritt eine genaue Dokumentation einfordern, wie hoch die entstandenen Kosten sind und zumindest die Differenz zurückfordern. Empfindest Du die Einschätzung als ungerechtfertigt, dann schalte einen Anwalt ein, um eine vollständige Rückzahlung zu erhalten.

Zahlt der Vermieter die Kaution nicht zurück, musst Du dies keinesfalls hinnehmen, sondern mittels schriftlicher Forderung und einem Mahnbescheid dagegen vorgehen. In letzter Instanz hilft der Gang zum Rechtsanwalt, um die Mietkaution wieder zu erhalten.

Häufige Fragen

Der Vermieter muss nach dem Auszug die Wohnung genauer unter die Lupe nehmen, um mögliche Schäden aufzudecken. Auch eine Nachforderung der Nebenkosten könnte eingehen. Daher wird dem Vermieter eine Frist von 3 bis 6 Monaten gewährt, in welcher er die Mietkaution zurückzahlen darf.

Zahlt der Vermieter die Kaution nicht zurück, befindet er sich im Verzug. Der Mieter darf nun zunächst eine schriftliche Forderung samt Frist aufsetzen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, ist die Ausstellung eines Mahnbescheids möglich sowie im nächsten Schritt das Einschalten eines Anwalts gerechtfertigt.

Der Vermieter darf die Kaution einbehalten, wenn Schäden an der Wohnung entstanden sind, die über die üblichen Gebrauchsspuren hinausgehen. Auch bei einem mangelhaften Zustand beim Auszug ist das Einbehalten gestattet, um die Kosten zu begleichen.

Weiterführende Links[+]