Auf einen Blick

  • Die Kaution dient als Sicherheitsleistung, um Schadensfälle oder Zahlungsverzüge abzudecken
  • Allgemeine Renovierungsklauseln sind im Mietvertrag häufig unzulässig
  • Als Mieter besteht der Grundsatz, dass die Wohnung sauber übergeben werden muss
  • Die übliche Abnutzung ist durch die Mietzahlung abgegolten, sodass das Einbehalten der Kaution regelmäßig unzulässig ist

Inhaltsverzeichnis


Als Sicherheit bei möglichen Schadensfällen verlangen Vermieter für gewöhnlich die Hinterlegung einer Kaution. Diese beträgt maximal drei Monatsmieten und liegt auf einem separaten Kautionskonto.

Mit dem Auszug und der Beendigung des Mietverhältnisses besteht der Anspruch auf eine Rückzahlung der Kaution. Doch möglicherweise könnten bei der Wohnungsübergabe Forderungen seitens des Vermieters auftreten. Er verlangt die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder gar eine komplette Renovierung.

Darf der Vermieter in diesen Fällen einen Teil der Kaution einbehalten, um diese Arbeiten durchzuführen?

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Grundlage der Forderungen

Gesetzlich ist das Zahlen einer Kaution nicht vorgesehen. Die Basis der Mietkaution ist daher eine individuell vereinbarte Klausel innerhalb des Mietvertrags. Der genauen Ausgestaltung sind jedoch Grenzen gesetzt. So darf die Höhe maximal drei Monatsmieten betragen und mit dem Ablauf des Mietverhältnisses besteht der Anspruch auf die Rückzahlung. Diese sollte innerhalb von sechs Monaten erfolgen. Während dieses Zeitraums kann der Vermieter genau prüfen, ob Schäden aufgetreten sind oder Nachforderungen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung zu erwarten sind.

Ansonsten gilt, dass die Wohnungsübergabe[1]https://www.mietrecht.com/wohnungsuebergabe/ maßgeblich für die Forderungen ist. Gemeinsam besichtigen Mieter und Vermieter mit dem Ende des Mietverhältnisses die Wohnung. Der Zustand wird im Übergabeprotokoll festgehalten.

Abnutzung der Wohnung
Übermäßig hohe Abnutzung der Wohnung

Während der Mietdauer sind gewöhnliche Abnutzungserscheinungen vom Vermieter zu tragen. Dieser muss das Mietobjekt aus den Einnahmen der Miete instand setzen. Ist die Abnutzung außergewöhnlich hoch und hat der Mieter im Übergabeprotokoll die Mängel bestätigt, besteht ein Anspruch zur Beseitigung der Schäden.

Im Rahmen der Besichtigung sind Mängel und Schäden festzuhalten. Dies geschieht nicht nur im Protokoll, sondern auch mithilfe von Fotos, sodass der Zustand genau dokumentiert ist.

Das Übergabeprotokoll samt darin enthaltener Mängel wird von beiden Parteien unterschrieben. Dann erkennt der Mieter die Mängel an und ein Anspruch zur Beseitigung der Schäden oder der Durchführung von Schönheitsreparaturen ist entstanden.

Komplizierter wird es hingegen, wenn der Mieter die Mängel nicht anerkennt und das Übergabeprotokoll nicht unterzeichnet. Dann droht ein längerer Rechtsstreit, über die Klärung der Forderungen. Ein Anspruch zur Beseitigung der Schäden besteht in dieser ungewissen Situation nicht.

Anspruch der Renovierung oder Schönheitsreparaturen

Vermieter drängen häufig beim Auszug auf das Durchführen einer Renovierung. Sicherlich ist es praktisch, wenn der Mieter sich darum kümmert, dass die Wohnung wieder wie neu aussieht und sich in einem schöneren Zustand befindet.

Doch eine allgemeine Renovierungspflicht[2]https://www.anwalt.de/rechtstipps/wann-ist-eine-renovierungspflicht-zum-mietende-unzulaessig-191526.html besteht nicht. Mieter müssen daher nicht pauschal beim Auszug die Wände streichen oder ähnliche Arbeiten durchführen. Entspricht die Abnutzung der Wohnung dem üblichen Rahmen und sind die Mieter pfleglich mit dem Mietobjekt umgegangen, besteht kein Anspruch auf eine Renovierung.

Im Allgemeinen muss der Vermieter sich um die Instandsetzung kümmern und die Kosten dafür tragen. Sind die Wände etwas abgewohnt oder leichte Kratzer auf dem Boden zu erkennen, entspricht dies im Allgemeinen noch der zu erwartenden Abnutzung. Mieter müssen sich dann nicht um die Renovierung kümmern, sondern diese ist vom Vermieter durchzuführen.

Anders verhält es sich, wenn die Abnutzung über das gewohnte Maß hinausgeht. Also die Wände vom Zigarettenrauch deutlich vergilbt sind oder weitere Schäden auftreten, die nicht für einen sorgsamen Umgang mit der Wohnung sprechen. Für diese Schadensfälle müssen die Mieter aufkommen, wofür die Kaution als Sicherheitsleistung dienen könnte.

Kosten der Renovierungsarbeiten

Zunächst ist eine Klärung erforderlich, ob der Mieter tatsächlich eine Renovierung durchführen muss oder ob sich der Zustand noch im gewöhnlichen Rahmen bewegt. Denn eine pauschale Renovierungspflicht besteht beim Auszug nicht. Hat der Mieter jedoch anerkannt, dass die Wohnung sich in einem schlechten Zustand befindet und bestimmte Arbeiten durchgeführt werden müssen, ist zu klären, wer die Renovierungskosten trägt.

Hierbei besteht seitens des Vermieters lediglich der Anspruch der Mängelbeseitigung. Wie der Mieter dabei vorgeht, ist zunächst Seine eigene Verantwortung.

Verantwortung des Mieters
Verantwortung des Mieters

Der Mieter muss zunächst die Möglichkeit erhalten, die Mängel selbst zu beseitigen. Hierfür gilt eine Frist von zwei Wochen als angemessen. Die Arbeiten können entweder eigenständig oder von einem beauftragten Handwerker durchgeführt werden. Der Vermieter darf sich in diese Angelegenheit allerdings nicht einmischen. Die Kosten trägt allein der Mieter.

Gängig ist es, dass der Mieter selbst versucht, kleinere Arbeiten durchzuführen. Dies hängt vom handwerklichen Geschick ab und wie viel Aufwand der Mieter bereit ist, in die Wohnung zu investieren. Wichtig ist hierbei jedoch zu beachten, dass die Arbeiten fachkundig durchgeführt werden müssen. Sind die Wände nach dem Streichen fleckig, entspricht dies nicht der geforderten Qualität.

Verfügen die Mieter nicht über die entsprechenden handwerklichen Kenntnisse, müssen Sie selbst Handwerker beauftragen, welche die Arbeiten übernehmen. Der Vermieter darf hierbei nicht vorschreiben, von welcher Firma die Renovierung durchzuführen ist.

Die Renovierungskosten trägt dabei der Mieter. Er ist für die Beauftragung der Handwerker zuständig und muss diese bezahlen.

Würde der Vermieter eigenständig die Arbeiten an Handwerker übergeben, bliebe Er am Ende auf den Kosten sitzen. Die Rechnung darf Er nicht einfach an den Mieter weiterleiten, falls dieser nicht die Möglichkeit erhalten hat, selbst die Mängel zu beseitigen.

Vorgehensweise der Mängelbeseitigung

Häufige Streitpunkte sind der Zustand der Wände sowie kleinere Schäden in der alten Küche oder dem Sanitärbereich. So besteht häufig der Anspruch, dass die Wände frisch gestrichen und kleinere Einrichtungsteile ausgetauscht werden. Dies betrifft etwa einen tropfenden Wasserhahn oder einen defekten Duschkopf.

Der Vermieter muss sich mit den Mängeln an den Mieter wenden und diesen auffordern, diese zu beseitigen. Hierzu ist eine angemessene Frist zu gewähren, welche in der Praxis bei einer bis zwei Wochen beträgt. Innerhalb dieser Zeitspanne ist der Mieter für die Mängelbeseitigung verantwortlich. Ob Er die Renovierung selbst durchführt oder direkt Handwerker beauftragt, bleibt Seine Entscheidung.

Im besten Fall hat der Mieter die Mängel fristgerecht und zufriedenstellend beseitigt. Dann besteht der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Ein Zurückhalten der Kautionssumme wäre nicht mehr rechtmäßig.

Bestehende Mängel
Bestehende Mängel nach Fristablauf

Wurden die Mängel nach zwei Wochen nicht fachgerecht beseitigt, darf der Vermieter Handwerker für diese Arbeiten beauftragen. Die Kosten sind von der Kaution abzuziehen.

Wurden die Arbeiten hingegen nicht zufriedenstellend ausgeführt und bestehen weiterhin Mängel, besteht die Möglichkeit selbst Handwerker zu beauftragen. Die Kosten hierfür dürfen von der Kaution abgezogen werden. Ein teilweiser Einbehalt ist dann gerechtfertigt. Voraussetzung hierfür ist, dass die Rechnung aufbewahrt und die Arbeiten dokumentiert werden.

Sind die Mängel so schwerwiegend, dass höhere Kosten entstehen, könnte die Kaution diese Schäden nicht vollständig abdecken. In diesem Fall besteht ein Schadensersatzanspruch, um die Differenz aus der Kautionshöhe und der Schadenshöhe zu begleichen. Diese ist zusätzlich vom Mieter einzufordern.

Kaution einbehalten für Renovierungskosten

Mieter und Vermieter gehen mit dem Mietverhältnis verschiedene Pflichten ein. Dazu gehört, dass der Mieter sorgsam mit der Wohnung umgeht und diese in einem ordnungsgemäßen Zustand beibehält. Eine allgemeine Abnutzung lässt sich dabei jedoch kaum verhindern.

Eine allgemeine Renovierungspflicht mit dem Auszug aus der Wohnung besteht nicht. Mieter sollten daher genau prüfen, ob die Forderung des Vermieters rechtmäßig ist. Denn pauschal besteht etwa nicht der Anspruch, dass eine Mietwohnung neu gestrichen werden muss.

Erst, wenn die Ansprüche vom Mieter anerkannt und im Rahmen der Übergabe festgehalten sind, besteht die Option, die Kaution einzubehalten. Zunächst muss der Vermieter allerdings dem Mieter einräumen, die Mängel selbst zu beseitigen. Hierfür ist eine Frist von ein bis zwei Wochen angemessen.

Bestehen die Mängel auch nach Ablauf der Frist, ist der Einbehalt eines Teils der Kaution gerechtfertigt, um damit die Handwerkerkosten zu begleichen. Dann erfüllt die Kaution ihren Zweck als Mietsicherheit und der Vermieter bleibt nicht auf der Rechnung sitzen.

Häufige Fragen

Der Vermieter darf die Kaution unter bestimmten Bedingungen einbehalten. Wenn du beispielsweise noch offene Mietzahlungen oder Nebenkosten hast, kann der Vermieter die Kaution zur Begleichung dieser Beträge verwenden. Auch Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, können vom Vermieter in Abzug gebracht werden. Zudem ist es möglich, dass der Vermieter die Kaution einbehält, wenn du den Mietvertrag vorzeitig kündigst. Es ist wichtig, dass der Vermieter die Einbehalte begründet und nachweisbar macht.

Von der Kaution dürfen bestimmte Kosten nicht abgezogen werden. Dazu gehören zum Beispiel normale Abnutzungen, die im Laufe der Mietdauer entstehen. Auch Schönheitsreparaturen, die dem Vermieter obliegen, dürfen nicht von der Kaution einbehalten werden. Des Weiteren dürfen Kosten, die nicht in direktem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, nicht von der Kaution abgezogen werden, wie zum Beispiel offene Rechnungen für Strom oder Telefon.

Die Kaution darf vom Vermieter für bestimmte Zwecke verwendet werden. Dazu zählen zum Beispiel offene Mietzahlungen, die während des Mietverhältnisses entstehen. Auch Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzungen hinausgehen, können von der Kaution abgedeckt werden. Zudem können ausstehende Betriebskosten oder andere vertraglich vereinbarte Zahlungen vom Vermieter mit der Kaution verrechnet werden. Die Verwendung der Kaution sollte jedoch immer rechtlich korrekt erfolgen und nachweisbar sein.

Bei der Wohnungsübergabe gelten bestimmte Kriterien als Mängel. Dazu gehören beispielsweise sichtbare Schäden an Wänden, Böden oder Einrichtungsgegenständen. Auch fehlende oder defekte Installationen wie Heizungen, sanitäre Anlagen oder elektrische Einrichtungen gelten als Mängel. Des Weiteren können fehlende Schlüssel oder fehlerhafte Verschlüsse an Fenstern und Türen als Mängel angesehen werden. Wichtig ist, dass die Mängel bei der Übergabe dokumentiert werden, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.