Auf einen Blick

  • Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Schäden oder Zahlungsausfälle
  • Alternativen zur Kaution sind Mietkautionsdepot, Mietbürgschaft und Mietkautionsversicherung
  • Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss auf einem separaten Konto des Vermieters verwahrt werden
  • Nach Beendigung des Mietverhältnisses sollte die Kaution innerhalb von drei bis sechs Monaten zurückgezahlt werden, sofern keine Forderungen offen sind

Das Vermieten einer Wohnung wird häufig als völlig passives Einkommen dargestellt. Mieter zahlen pünktlich die monatliche Miete und verhalten sich ansonsten unauffällig.

Doch die Realität ist oftmals eine Andere. Bei der Suche nach einem neuen Mieter, könnten Vermieter auf Mietnomaden treffen oder Personen, die wenig pfleglich mit der Einbauküche umgehen.

Um sich vor diesen Schäden sowie entgangenen Mietzahlungen abzusichern, ist die Kaution das wichtigste Instrument. Die Kaution stellt eine Sicherheitsleistung dar, die vom Vermieter verwaltet wird. Bei Beendigung des Mietverhältnisses verschafft sich der Vermieter einen Überblick über den Zustand der Wohnung. Sind Schäden erkennbar, darf Er die Kaution einbehalten und davon mögliche Reparaturkosten begleichen.

In diesem Beitrag erfährst Du, wie genau die Funktion der Kaution und der Ablauf bei der Zahlung ist. So gehst Du sicher, dass alles korrekt abläuft und die Sicherheitsleistung erbracht ist.

Funktion der Mietkaution

Der Vermieter stellt dem Mieter die Wohnung im vereinbarten Zustand zur Verfügung. Während der Mietdauer besitzt der Vermieter nicht das Recht auf eine regelmäßige Kontrolle. Er darf nur nach vorheriger Abstimmung mit dem Mieter die Wohnung betreten.

Dadurch könnte es beim Auszug zu einer bösen Überraschung kommen. Die Küche weist enorme Schäden auf, tiefe Kratzer sind im Parkett vorhanden oder die Wände sind in auffälligen Farben umgestaltet worden.

Dies stellen Pflichtverletzungen des Mieters dar. Er hat gegen den Mietvertrag verstoßen und ist zum Schadenersatz verpflichtet. Das Eintreiben der zivilrechtlichen Ansprüche belastet jedoch das Justizsystem und könnte einige Zeit dauern.

Als wesentlich unkomplizierter gilt das Hinterlegen einer Kaution. Vor dem Beginn des Mietverhältnisses überweist der Mieter den vereinbarten Betrag an den Vermieter. Die Geldsumme bewahrt der Vermieter gesondert auf. Er darf darüber nicht frei verfügen, sondern die Kaution ist mit einem bestimmten Zweck verbunden.

Person liegt wach im Bett
Sicherheitsleistung für Vermieter

Der Vermieter erhält die Kaution, um davon mögliche Schäden oder offene Mietforderungen am Ende des Mietverhältnisses zu bezahlen. Sie verhindert, dass Vermieter mühsam die Forderung einklagen müssen. Mieter sind zudem angehalten, sorgsamer mit der Wohnung umzugehen und Schäden zu vermeiden.

Sie gilt als Sicherheitsleistung im gewerblichen wie privaten Umfeld, um im Falle von Schäden oder Zahlungsrückständen, einen Ausgleich zu ermöglichen. Der Vermieter behält die benötigte Summe ein und zahlt lediglich die Differenz an den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses. So bleibt der Vermieter nicht auf dem Schaden sitzen und erhält unkompliziert einen Ersatz.

Zudem hält die Kaution den Mieter dazu an, pfleglicher mit der Wohnung und den Gegenständen umzugehen. Denn Er möchte die volle Kaution zurückbekommen und ist daher bei der Nutzung vorsichtiger.

Des Weiteren lassen sich mithilfe der Kaution mitunter Mietnomaden erkennen. Denn Sie sind selten dazu bereit, die Mietkaution zu zahlen und versuchen Vermieter hinzuhalten. Indem Vermieter sich nicht auf diese Taktik einlassen, fliegt das Vorhaben der Mietnomaden auf, noch bevor Sie einen Zugang zur Wohnung erhalten haben.

Arten der Kaution

Für die Kaution verlangt der Vermieter üblicherweise eine Überweisung des Betrags auf Sein Konto. Doch es gibt auch andere Formen der Mietkaution, die ebenfalls als Sicherheitsleistung dienen. Hast Du im Moment kein Geld für die geforderte Kaution, könnten diese Alternativen ebenfalls den Bedürfnissen des Vermieters entsprechen.

Barkaution

Die Barkaution stellt die gängigste Form dar. Entgegen des Namens handelt es sich hierbei nicht um die Bezahlung mit Bargeld. Auch Überweisungen zählen zu der Barkaution.

Im Mittelpunkt steht hierbei, dass die Geldsumme den Besitzer wechselt. Du sendest die geforderte Kaution direkt an den Vermieter, sodass dieser das Geld verwaltet.

Mietkautionsdepot

Besteht das Mietverhältnis über einen längeren Zeitraum, verliert die hinterlegte Geldsumme stetig an Wert. Verantwortlich ist hierfür die Inflation, welche dafür sorgt, dass der reale Wert des Geldes abnimmt[1]https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/finanzplanung/investieren/inflation.html .

Um diesem Effekt entgegenzuwirken und die Geldsumme für sich arbeiten zu lassen, dient das Mietkautionsdepot. Gemeinsam dürfen sich Vermieter und Mieter darauf einigen, dass das Geld über ein Depot am Kapitalmarkt investiert ist. So erwirtschaftet es im Durchschnitt eine Rendite von gut 5 Prozent unter Beachtung der Inflation.

Person liegt wach im Bett
Rendite mit Kaution

Mit der Anlage am Kapitalmarkt ist eine Rendite von jährlich durchschnittlich 5 Prozent möglich. Dadurch frisst die Inflation den Wert nicht auf, sondern das Vermögen mehrt sich. Insbesondere bei langfristigen Mietverhältnissen ist das Investieren der Kaution eine sinnvolle Lösung.

Die Zinsen stehen am Ende des Mietverhältnisses dem Mieter zu, insofern keine Forderungen bestehen. Auf diese Weise liegt das Geld nicht einfach auf dem Sparkonto und verliert an Wert, sondern erwirtschaftet einen netten Gewinn.

Mietbürgschaft

Die Mietbürgschaft betrifft in erster Linie jüngere Interessenten, die über ein geringes Einkommen und noch keiner Historie bestehender Mietverhältnisse verfügen. Sie sind auf der Suche nach der ersten Wohnung auf die Hilfe der Eltern angewiesen.

Mithilfe der Bürgschaft sichern die Eltern dem Kind zu, für die Kaution einzustehen. Der Vermieter darf sich bei Schäden oder Zahlungsausfällen an die Eltern wenden, um die Forderungen auszugleichen. Dadurch erhält Er mehrere Ansprechpartner und die Gefahr, selbst für die Kosten aufzukommen, ist geringer.

Mietkautionsversicherung

Fehlt Dir im Moment das Geld zur Bezahlung der Kaution, ist die Mietkautionsversicherung eine weitere Option. Anstatt auf einen Schlag die gesamte Summe zu bezahlen, schließt Du die Versicherung ab und zahlst jeden Monat lediglich einen geringen Beitrag.

Der Vermieter erhält im Gegenzug die Bürgschaftsurkunde der Versicherungsgesellschaft. Treten Ansprüche aus dem Mietverhältnis auf, wendet sich der Vermieter direkt an die Versicherung. Diese springt ein und begleicht die Forderung.

Haben die Umzugskosten gerade das Budget aufgefressen und stehen keine Rücklagen mehr zur Verfügung, ist der Abschluss einer solchen Versicherung sinnvoll. Gegen eine geringe Prämie erhält der Vermieter die volle Sicherheit, sodass dem Mietvertrag nichts mehr im Wege steht.

Höhe der Mietkaution

Die Zahlung einer Kaution ist im Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben. Sie beruht auf einer Forderung des Vermieters nach einer gewissen Sicherheit. Gesetzlich sind jedoch nicht sämtliche Klauseln zulässig und in Bezug auf die Kaution bestehen einige Einschränkungen. Diese verhindern eine Benachteiligung des Mieters, insbesondere auf dem heiß umkämpften Wohnungsmarkt.

Auch bei der Höhe der Mietkaution ist dem Vermieter eine klare Grenze gesetzt. In § 551 Absatz 1 BGB[2]https://dejure.org/gesetze/BGB/551.ht.html ist festgelegt, dass die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen darf. Sie schließt demnach nicht die Nebenkosten ein, sondern bezieht sich allein auf die Wohnungsgröße.

Verlangt der Vermieter eine höhere Kaution, ist dies unzulässig. Kenne Dein Recht und lasse Dich auf solche Forderungen nicht ein.

In weniger begehrten Lagen ist eine Zahlung der Kaution zudem nicht immer erforderlich. Du könntest Wohnungen ganz ohne Kaution finden, wenn sich ansonsten keine Mieter finden lassen. Dies trifft eher auf Gegenden mit finanzschwachen Interessenten zu. In Ballungsgebieten ist die Nachfrage so stark, dass die Kaution von drei Nettokaltmieten als obligatorisch gilt.

Verwendungszweck der Kaution

Nach der Leistung der Kaution an den Vermieter ist dieser für die Verwaltung zuständig. Er verfügt zwar über das Geld, darf dieses aber nicht für beliebige Zwecke ausgeben. Unter welchen Umständen darf der Vermieter Teile der Kaution einbehalten und für welche Verwendungszwecke ist es gedacht?

  • Ausgleich von Zahlungsrückständen

Zahlst Du die Miete nicht pünktlich, geht dies mit schweren Konsequenzen einher. Eine Abmahnung droht und bei wiederholten Zahlungsschwierigkeiten, könnte die fristlose Kündigung erfolgen.

Sind dann noch Rückstände bei der Miete offen, darf der Vermieter die Kaution dafür einbehalten. Er bezahlt zunächst die offene Miete und zahlt lediglich den verbleibenden Betrag an den Mieter zurück. Übersteigen die Rückstände die Höhe der Kaution sind zudem zivilrechtliche Ansprüche zu stellen.

  • Offene Nebenkosten begleichen

Mieter leisten zwar eine monatliche Vorauszahlung, doch erfolgt die tatsächliche Nebenkostenabrechnung nur ein Mal im Jahr. Sind größere Abweichungen zu erwarten, etwa weil die Energiepreise gestiegen sind, darf der Vermieter diesen Teil zunächst einbehalten.

Bis zur Anfertigung der Nebenkostenabrechnung hält Er das Geld zunächst zurück. Somit könnte die Rückzahlung erst einige Monate nach dem Auszug erfolgen.

  • Schadensbehebung

Sind Schäden an der Wohnung aufgetreten, muss der Mieter sich um die Beseitigung kümmern. Er geht entweder selbst zu Werke oder beauftragt einen Handwerker. Kommt Er dieser Pflicht nicht nach, geht die Zuständigkeit an den Vermieter über. Die entstandenen Kosten sind dann von der Kaution abzuziehen.

Fraglich ist in der Praxis häufig, für welche Schäden der Mieter aufkommen muss. Denn die übliche Abnutzung der Wohnung ist von den Mietzahlungen abgedeckt. Lediglich schwerwiegende Schäden muss Er verantworten. Hierzu gehören z.B. tiefe Kratzer im Parkett oder eine beschädigte Einbauküche.

Person liegt wach im Bett
Unberechtigte Forderungen des Vermieters

Beim Auszug stellen einige Vermieter häufig überzogene Ansprüche an den Zustand der Wohnung. Mieter müssen nicht pauschal die Wände streichen oder einige andere Arbeiten durchführen. Lediglich bei stärkeren Abnutzungen oder Veränderungen der Wohnung, müssen Mieter tätig werden.

Das Streichen der Wände ist bei Auszug zudem nicht pauschal Pflicht. Nur, wenn der Zustand enorm abgenommen hat oder sie auffällig gestrichen wurden, sind sie wieder in einer neutralen Farbe zu streichen. Sei vorsichtig, da einige Vermieter hier gerne mehr Arbeit vom Mieter verlangen, als rechtlich zulässig ist. So ist fraglich, ob Du die Schönheitsreparaturen noch durchführen musst und die Mängel überhaupt zur Einbehaltung der Kaution berechtigen.

Zahlungsweise

Wie genau erfolgt die Zahlung der Kaution und was gilt es hierbei zu beachten? Folgend erfährst Du mehr über die rechtlich sichere Vorgehensweise.

Überweisung an den Vermieter

Die Kaution ist üblicherweise auf das angegebene Konto des Vermieters zu überweisen. Dabei gibst Du als Verwendungszweck die Kaution für die Wohnung an, sodass eine schnelle Zuordnung möglich ist.

Die Zahlung der Kaution ist zudem oftmals an die Schlüsselübergabe gebunden. Die Kaution ist vor dem Einzug zu leisten und versäumst Du die Überweisung, könnte sich die Wohnungsübergabe hinauszögern. Kümmere Dich rechtzeitig darum, damit das Geld pünktlich beim Vermieter eingeht.

Eine Barzahlung ist nicht zu empfehlen, da die Nachweisbarkeit schwieriger ausfällt. Der Vermieter könnte sich darauf berufen, niemals das Geld erhalten zu haben, sodass Du Dich auf solch eine Zahlungsweise nicht einlassen solltest.

Der Vermieter muss zudem die Kaution auf einem separaten Konto aufbewahren. Als Mieter darfst Du einen Nachweis über den Verbleib der Kaution verlangen, sodass Du weißt, wo sich das Geld befindet.

Kaution in Raten zahlen

Die Zahlung der Kaution muss nicht im Gesamten mit einem Mal geschehen. Fällt es Dir gerade schwer, den Betrag aufzubringen, hat der Gesetzgeber das Recht zur Ratenzahlung festgeschrieben.

Die genauen Modalitäten sind im §551 Abs. 2 des BGB[3]https://dejure.org/gesetze/BGB/551.ht.html zu finden. Demnach darfst Du die Kaution in drei gleich großen Raten begleichen. Für das Mietverhältnis ist wichtig, dass die erste Rate vor dem Einzug eingeht.

Mieter zahlt die Kaution nicht

Gelingt es Dir nicht, die Kaution zu bezahlen oder eine alternative Leistung zu erbringen, darf der Vermieter die Schlüssel zurückhalten. Dementsprechend verzögert sich der Einzug und Du müsstest Dich nach einer anderen Unterkunft umschauen.

Auf diese Weise sichert sich der Vermieter vor Mietnomaden ab, bei denen Mietausfälle und weitere Schäden wahrscheinlich sind. Stelle also sicher, dass Du die Kaution vor dem Einzugstermin überweist, damit es bei der Wohnungsübergabe nicht zu Verzögerungen kommt.

Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis ist beendet und Du bist aus der Wohnung ausgezogen. Wie sieht jetzt die weitere Vorgehensweise bei der Mietkaution aus und welche Vorschriften bestehen?

Prüfung auf offene Forderungen

Zunächst muss der Vermieter die Möglichkeit erhalten, umfassend den Zustand der Wohnung zu prüfen. Im Übergabeprotokoll sind sämtliche Mängel aufgelistet, die vom Mieter auszubessern sind.

Kommt der Mieter dieser Aufgabe nicht nach, darf der Vermieter die Behebung der Schäden übernehmen. Die entstandenen Kosten sind von der Kaution abzuziehen.

Mieter sollten sich ganz genau darüber informieren, ob Sie tatsächlich für die Mängel aufkommen müssen. Denn teilweise überschreiten Vermieter hier Ihre Grenzen und verlangen Ausbesserungen, die nicht in den Aufgabenbereich des Mieters fallen.

Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Forderungen des Vermieters helfen Anwälte oder der Mieterschutzbund. Diese Ansprechpartner helfen Dir zur Beurteilung, ob der jeweilige Anspruch berechtigt ist.

Frist zur Rückzahlung der Kaution

Eine gesetzliche Frist zur Rückzahlung der Kaution gibt es nicht. In der Praxis gilt eine Wartezeit von drei bis sechs Monaten als gerechtfertigt. Solange darf der Vermieter die Kaution einbehalten, um mögliche Ansprüche zu prüfen.

Für die Nebenkosten gilt sogar der Umstand, dass das Zurückhalten des Betrags bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung erlaubt ist. Mitunter dauert es also bis zu einem Jahr, bis dieser Teil der Kaution an Dich wieder übergeht.

Person liegt wach im Bett
Frist von bis zu 6 Monaten

Als angemessener Zeitraum zur Rückzahlung der Kaution gilt eine Frist bis zu 6 Monaten. Dann hatte der Vermieter genügend Zeit, um den Zustand der Wohnung sowie sonstige Forderungen zu prüfen.

Jedoch darf der Vermieter nicht die gesamte Kaution für mögliche Forderungen aus den Nebenkosten einbehalten, sondern nur in angemessener Höhe der möglichen Nachforderungen. Bestehe also frühzeitig darauf, dass der Vermieter Dir die zustehende Kaution überweist und nicht einfach das Geld einbehält.

Kaution zurückfordern

Ist die Frist von sechs Monaten nach dem Auszug verstrichen, solltest Du nicht nur einfach nachfragen, wo das Geld bleibt, sondern mit größerem Nachdruck die Forderung durchsetzen. Teile schriftlich die Rückforderung mit und setze dort eine Frist von 14 Tagen zur Rückzahlung der Kaution.

Bleibt der Vermieter untätig, dann leite ein Mahnverfahren ein. Dies geht mittlerweile online und ist relativ unkompliziert. Der Eingang der Mahnung reicht in den meisten Fällen aus, damit Vermieter sich endlich um die Rückzahlung der Mietkaution kümmern.

Beachte, dass die Ansprüche auf die Mietkaution nach drei Jahren verjähren. Behält der Vermieter die Kaution und Du kümmerst Dich auch nicht darum, ist eine Rückforderung nicht mehr vom Mietrecht zulässig.

Die Mietkaution als Mietsicherheit für Vermieter

Für den Vermieter stellt die Überlassung der Wohnung ein großes Risiko dar. Denn Er gibt den Großteil Seiner Rechte auf und darf etwa das Objekt nicht auf die Sauberkeit oder den Zustand prüfen. Er verlässt sich darauf, dass Mieter sorgsam mit der Wohnung umgehen.

Um nicht allein darauf zu vertrauen, dass der Mieter die Wohnung pfleglich behandelt, ist die Zahlung einer Mietkaution zulässig. Diese beträgt maximal drei Nettokaltmieten und ist vor Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Sie stellt für die Seite des Vermieters eine Sicherheit dar, um sich vor Schäden oder Zahlungsrückständen zu schützen. Mittlerweile gilt die Leistung einer Mietkaution als obligatorisch, weshalb Du Dir über die Vorschriften im Mietrecht bewusst sein solltest.

Denn oftmals überschreiten Vermieter die Grenze des Erlaubten und behalten die Kaution unberechtigterweise ein oder zögern die Rückzahlung hinaus. Lasse Dich von diesem Verhalten nicht einschüchtern, kenne Deine Rechte und sei Dir dank dieses Artikels bewusst, welche Regelungen bezüglich der Mietkaution bestehen.

Häufige Fragen

Die Kaution bei einer Wohnung stellt eine Sicherheitsleistung dar, die vom Mieter an den Vermieter gezahlt wird. Diese dient als Absicherung für eventuelle Schäden an der Mietwohnung oder ausstehende Mietzahlungen.

Die Rückzahlung der Kaution erfolgt in der Regel nach Ende des Mietverhältnisses. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter sämtliche Pflichten erfüllt hat und keine offenen Forderungen mehr gegen Ihn bestehen. Bei Vorliegen solcher Forderungen verwendet der Vermieter die Kaution zur Begleichung.

Bezüglich der Bezahlung der Kaution gibt es verschiedene Möglichkeiten. Meist erfolgt sie durch eine Überweisung an den Vermieter vor Beginn des Mietverhältnisses. Oft wird auch die Zahlung in Raten vereinbart, was jedoch im Mietvertrag festgelegt sein muss.

Im Umgang mit der Kaution erfolgt zuerst die Zahlung durch den Mieter. Der Vermieter bewahrt sie während des gesamten Mietverhältnisses auf. Nach Beendigung des Vertrages und nach Überprüfung möglicher Ansprüche erstattet Er sie zurück oder verrechnet sie mit offenen Forderungen.

Sebastian Jacobitz

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert