Zinsen Deiner Mietkaution berechnen: Eine Anleitung

Die Mietkaution befindet sich in der Regel auf einem eigens dafür eingerichteten Konto, über das der Vermieter verfügt. Das bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter die Kautionssumme zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt und der Vermieter diese treuhänderisch für den Mieter verwahrt. Zweck der Mietkaution ist es, dem Vermieter eine finanzielle Sicherheit zu bieten, falls nach Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüche bestehen, beispielsweise wegen nicht beglichener Mietzahlungen, ausstehender Nebenkosten oder Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Während der Dauer des Mietverhältnisses verbleibt das Geld auf dem Kautionskonto. Üblicherweise wird für die Kaution ein sogenanntes Mietkautionssparbuch oder ein separates Kautionskonto eingerichtet, das von sonstigen Guthaben des Vermieters getrennt ist. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 551 Abs. 3 BGB), damit das Geld im Falle einer Insolvenz des Vermieters geschützt ist und nicht mit dessen Vermögen vermischt wird.

Verbleibt die Kaution für mehrere Jahre auf dem Konto, so werden in der Regel Zinsen gutgeschrieben. In Zeiten niedriger Zinsen können diese zwar gering ausfallen, dennoch ist auch dieser Zinsertrag rechtlich geregelt. Laut Gesetz müssen die Zinsen – genau wie die Kautionssumme selbst – dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezahlt werden. Der Vermieter darf die Zinsen nicht für sich behalten. Am Ende des Mietverhältnisses steht dem Mieter die Rückzahlung der gesamten Kaution zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zu, abzüglich eventueller Forderungen des Vermieters (wie z. B. für verursachte Schäden oder offene Mietzahlungen).

Erfahre in meinem Beitrag, wie mit den Zinsen bei der Mietkaution zu verfahren ist. Dadurch bestehen keine Zweifel mehr, wem dieses Geld zusteht.

Mieter stehen die Zinsen zu

Rechtlich ist die Situation der Zinsen klar geregelt. In §551 BGB^[1] ist festgelegt, dass die Geldsumme für die Kaution sich auf einem separaten Kautionskonto befinden muss. Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach an Sein privates Konto überweisen, sondern eine klare Abgrenzung ist vorgeschrieben.

Dies ist insofern wichtig, als dass nur auf diese Weise ein Schutz vor der Insolvenz des Vermieters besteht. Denn darauf haben Schuldner keinen Zugriff, da der Vermieter lediglich die Kaution verwaltet, der Mieter aber weiterhin Eigentümer des Geldes bleibt.

Daraus folgt der Umstand, dass sämtliche Zinsen dem Mieter bei Ende des Mietverhältnisses auszuzahlen sind. Denn der ursprüngliche eingezahlte Betrag ist kein Eigentum des Vermieters, sondern des Mieters.

Zwar muss der Vermieter mit dem Abschluss des Mietverhältnisses die Kaution nicht sofort auszahlen, doch darf Er die Zinsen nicht zur Deckung der Forderungen einbehalten. Diese sind nicht der eigentlichen Kaution zuzuschreiben und müssen an den Mieter übergehen.

Niedrige Zinsen auf Kautionskonto

Für den Mieter scheint es eine komfortable Situation zu sein, dass nach dem Auszug noch ein kleines Geschenk auf Ihn wartet. Doch in der Realität ist die Situation eine andere. Denn die Zinsen auf dem Kautionskonto sind minimal. Sie liegen üblicherweise bei weniger als 1 Prozent, sodass kein wahrer Geldregen zu erwarten ist.

Zudem ist bei dieser Betrachtung die Inflation nicht zu vernachlässigen. Denn dank der Zinsen erhält der Mieter zwar einen höheren Geldbetrag zurück, doch hat der eigentliche Geldwert abgenommen. Liegen die Zinsen unterhalb der Inflation, bedeutet dies einen realen Verlust des Wertes. Der Mieter erhält also trotz des höheren Nominalbetrages, eigentlich weniger Geld zurück.

Dementsprechend könnte es sich lohnen, über eine alternative Anlage der Kaution nachzudenken. Vermieter und Mieter sind frei darüber zu entscheiden, wie Sie die vereinbarte Geldsumme anlegen. Das Kautionskonto mag zwar die höchste Sicherheit geben, doch ist es finanziell nicht die gewinnbringendste Option.

Anlage der Kaution am Kapitalmarkt

Angesichts der Inflation ist es wenig sinnvoll, die Kautionssumme einfach auf einem gewöhnlichen Kautionskonto aufzubewahren. Die Inflation reduziert Jahr für den Jahr den realen Wert, sodass Vermieter als auch Mieter einen Verlust hinnehmen.

Eine langfristige Anlageform mit Renditen oberhalb der Inflation stellt die Investition in ETFs^[2] dar. Hierbei handelt es sich nicht um den Kauf einer einzelnen Aktie, sondern eines kompletten Indizes. Dieser bildet etwa das globale Marktgeschehen ab und ist möglichst weit gestreut.

Historisch gesehen sind mit ETFs Renditen von über 5 Prozent im Jahr realistisch. Dabei ist zu erwähnen, dass dies insbesondere in der langen Frist über einige Jahre zutrifft. So sind innerhalb eines Jahres Schwankungen möglich, die langfristig üblicherweise ausgeglichen werden.

Die Anlage in ETFs bietet Vermietern und Mietern für ein langfristiges Mietverhältnis eine höhere Sicherheit. Das reale Vermögen wächst und liegt nicht einfach auf einem Konto, welches nur minimale Zinsen abwirft.

Somit ist das Anlegen der Kaution, insbesondere bei langfristigen Mietverhältnissen sinnvoll. Der hinterlegte Betrag legt an Wert zu und ist später dem eigenen Vermögen zuzurechnen.

Beispiel der Berechnung der Zinsen

Lohnt sich das Anlegen der Kaution am Kapitalmarkt oder bevorzugst Du lieber die Sicherheit auf einem reinen Sparbuch? Folgend erhältst Du mit einem einfachen Zinsrechner aufgezeigt, wie hoch der Unterschied am Ende des Mietverhältnisses ist.

Kautionskonto

Belässt Du das Geld auf dem Kautionskonto, sind Zinsen von weniger als einem Prozent üblich. Dieser Wert liegt unterhalb der Inflation, sodass real ein Vermögensverlust eintritt. Wie hoch ist zumindest der nominelle Gewinn, bei einer Anlage von 1.000 Euro zu 0,5 Prozent Zinsen?

Wie Du siehst, ist der Zinsgewinn minimal. Selbst nach 10 Jahren tritt kaum ein bemerkenswerter Zinseszinseffekt ein.

ETF

Im Vergleich zur Anlage auf dem Kautionskonto, könnte das Geld auch in ein Depot wandern. Mit einer durchschnittlichen Rendite von 5 Prozent erhältst Du folgende Werte.

Wie Du siehst, sind die Unterschiede enorm. Du erhältst eine wesentlich höhere Rendite, sodass die Auszahlung tatsächlich mit einem Gewinn einhergeht. Zwar sind in der kurzen Frist auch Schwankungen möglich, aber erweist sich die durchschnittliche Rendite der ETFs als wesentlich attraktiver.

Zinsen bei der Mietkaution

Die Zinsen, die während des Mietverhältnisses auf die hinterlegte Mietkaution anfallen, stehen dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zu. Das bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist, die gesamte Kautionssumme inklusive der bis zum Ende des Mietverhältnisses erwirtschafteten Zinsen zurückzuzahlen, sofern keine Ansprüche auf Schadensersatz oder ausstehende Nebenkosten bestehen. Das Einbehalten oder die Nutzung dieser Zinsen durch den Vermieter ist nicht zulässig. Aus diesem Grund lohnt es sich besonders für Mieter, bereits zu Beginn des Mietverhältnisses auf die Art der Kautionsanlage zu achten.

Gerade bei längeren Mietverhältnissen kann sich durch den Zinseszinseffekt über die Jahre hinweg ein beachtlicher zusätzlicher Betrag ergeben. Ein Vergleich unterschiedlicher Anlageformen, wie beispielsweise das klassische Sparbuch, Tagesgeld- oder Festgeldkonten, ist empfehlenswert, da die Zinserträge je nach gewähltem Produkt stark variieren können. Insbesondere in Phasen steigender Zinsen können Mieter profitieren, wenn sie ihr Geld renditestark anlegen lassen. Je nachdem, welche Form der Kautionsanlage gewählt wird und wie lange das Mietverhältnis besteht, kann so bei Beendigung des Vertrages eine kleine Zusatzsumme als finanzieller Bonus ausgezahlt werden.

Wer die Möglichkeit hat, die Mietkaution selbst anzulegen – zum Beispiel mithilfe eines verpfändeten Tagesgeldkontos auf den eigenen Namen – kann so gezielt von attraktiven Konditionen profitieren. Zwar sind riskantere Anlageformen am Kapitalmarkt für eine Kaution aufgrund der gesetzlichen Vorgaben meist ausgeschlossen, dennoch bietet sich die Chance, aus der eigentlich „toten“ Kautionssumme einen Mehrwert zu erzielen. In jedem Fall empfiehlt es sich, das Thema Kautionszinsen mit dem Vermieter zu besprechen und die Modalitäten schriftlich im Mietvertrag festzuhalten. So sicherst Du Dir, dass Dir am Ende des Mietverhältnisses nicht nur die Kaution, sondern auch die dazugehörigen Zinsen in voller Höhe ausgezahlt werden – und das kann, gerade bei höheren Kautionen und langer Mietdauer, ein durchaus lohnender Betrag sein.