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Auf einen Blick

  • Als Ausländer kannst Du in Deutschland Immobilien erwerben und finanzieren, brauchst aber ein deutsches Bankkonto
  • Der Aufenthaltsstatus beeinflusst die Risikobewertung von Darlehensgebern und somit Eigenkapitalanforderungen
  • EU-Bürger haben nahezu gleiche Finanzierungsvoraussetzungen wie Inländer, während Nicht-EU-Bürger strengere Konditionen haben
  • Die Finanzierung über eine deutsche Bank ist für Ausländer meist günstiger und bietet höhere Kreditsummen

Ohne einen deutschen Pass zu besitzen, könnte es schwer werden, erfolgreich die Immobilienfinanzierung abzuschließen. Denn Darlehensgeber sind auf eine möglichst hohe Sicherheit bedacht und eine Voraussetzung hierbei ist, dass ein dauerhafter Aufenthalt in Deutschland vorliegt.

Möchtest Du als Ausländer eine Immobilie in Deutschland kaufen und diese selbst bewohnen oder als Kapitalanlage nutzen, ist dies rechtlich kein Problem. Denn anders als in anderen Ländern dürfen Personen ohne deutschen Pass ganz legal Eigentümer von Immobilien in Deutschland werden.

Die Baufinanzierung hingegen ist mit zusätzlichen Hürden verbunden, da für Kreditgeber eine größere Unsicherheit besteht. Wie gelingt als Ausländer die Immobilienfinanzierung und welche Voraussetzungen solltest Du erfüllen?

Möglichkeiten der Baufinanzierung nach Aufenthaltsstatus

Die Immobilienfinanzierung ist grundsätzlich für Ausländer möglich und Banken stehen der Kreditvergabe offen gegenüber. Rein rechtlich besteht ebenfalls vom Gesetzgeber keine Einschränkung, sodass Ausländer legal Eigentümer einer Immobilie sein dürfen.

Je nach Aufenthaltsstatus verändert sich jedoch die Risikobewertung seitens des Darlehensgebers. Daher variieren die Eigenkapitalquote sowie weitere Anforderungen, um erfolgreich einen Kredit zu erhalten.

Bankkonto erstellen
Konto bei einer inländischen Bank

Die Baufinanzierung ist nur möglich, wenn ein Konto bei einer Bank in Deutschland vorliegt. Bemühe Dich frühzeitig darum, ein Konto zu eröffnen, um Dein regelmäßiges Einkommen nachzuweisen.

Als Grundvoraussetzung gilt, dass Du ein Konto bei einer Bank in Deutschland haben musst. Die Auszahlung auf ein ausländisches Konto ist nicht möglich, sodass Du im ersten Schritt ein Konto bei einer inländischen Bank abschließen musst.

Teilweise sind die Vorgaben strenger, sodass Du bereits seit mehreren Jahren Inhaber eines deutschen Bankkontos sein musst. Es lohnt sich daher frühzeitig das Konto einzurichten, um ein Vertrauensverhältnis mit der Bank aufzubauen. Mithilfe der regelmäßigen Einnahmen weist Du eine ausreichende Kreditwürdigkeit nach und dass Du verantwortungsvoll mit Deinen Finanzen umgehst. Vermeide daher in den Dispo zu rutschen und behalte stets ein gewisses Guthaben auf dem Konto.

Folgende Unterscheidungen treffen Banken bei der Baufinanzierung je nach Aufenthaltsstatus.

EU-Bürger

Das größte Vertrauen genießen Ausländer mit einer Staatsbürgerschaft eines anderen EU-Landes. Innerhalb der EU genießen Bürger die annähernd gleichen Rechte, sodass es kaum eine Rolle spielt, in welchem Land Sie sich gerade aufhalten. Dies gilt umso mehr für die Länder des Schengen Abkommens[1]https://www.auswaertiges-amt.de/de/service/visa-und-aufenthalt/schengen/207786 , die einen freien Grenzübergang erlauben.

Bist Du EU-Bürger, sind die Voraussetzungen für die Baufinanzierung vergleichbar mit einem Inländer. Du solltest zwar ein deutsches Bankkonto besitzen, ansonsten ist die Risikobewertung aber auf einem ähnlichen Niveau.

Vorteilhaft ist es, wenn Du Dich bereits für längere Zeit in Deutschland aufhältst, sodass bereits ein Schufa-Score vorliegt und die Kreditwürdigkeit besser einschätzbar ist. Ansonsten gelten ähnliche Vorgaben wie für Inländer. Du musst rund 30 Prozent an Eigenkapital einbringen und die monatliche Rate nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens betragen.

Eine weitere Einschränkung besteht, falls Du nur über einen befristeten Arbeitsvertrag verfügst. Dann könnten Banken zusätzliche Sicherheiten verlangen, um das Darlehen zu gewähren.

Visum für hochqualifizierte Arbeitskräfte

In Deutschland lähmt der Fachkräftemangel[2]https://de.statista.com/themen/887/fachkraeftemangel/ das Wirtschaftswachstum. Es fehlen eine Vielzahl von hochqualifizierten Arbeitnehmern, sodass die EU bereits vor mehr als 10 Jahren eine Richtlinie geschaffen hat, um den Aufenthalt zu erleichtern.

Mithilfe der Blauen Karte weisen erhalten hochqualifizierte Arbeitskräfte eine Aufenthaltserlaubnis für einen Zeitraum von einem bis vier Jahren. Eine besonders hohe Nachfrage besteht für die folgenden Berufsgruppen, die gute Chancen für das Visum besitzen:

  • Naturwissenschaftler
  • Mathematiker
  • Ingenieure
  • Humanmediziner
  • IT-Fachkräfte

Da das Visum zeitlich begrenzt ist, sind die Aussichten für die Immobilienfinanzierung deutlich schlechter. Innerhalb des Zeitraums ist der Erwerb von Immobilien so gut wie unmöglich.

Nach 33 Monaten besteht jedoch die Möglichkeit eine unbefristete Niederlassungserlaubnis zu erhalten. Hierfür ist der Nachweis des Sprachniveaus auf B1 erforderlich. Wurde die Erlaubnis erteilt, sind die Aussichten für die Immobilienfinanzierung deutlich besser.

Wer also mit einem Visum für hochqualifizierte Arbeitskräfte in Deutschland lebt und langfristig bleiben möchte, sollte möglichst schnell die unbefristete Niederlassungserlaubnis anstreben. Dann prüfen Banken die üblichen Voraussetzungen für die Finanzierung, sodass bei ausreichender Bonität dem Erwerb eines Hauses nichts mehr im Wege steht.

Ausländer aus Drittstaaten

Deutlich schwieriger haben es Personen aus dem Nicht-EU Ausland. Hier vermuten Banken ein größeres Risiko, dass es zu Zahlungsausfällen kommt und das Eintreiben der offenen Forderungen schwieriger sein könnte.

Daher besteht die Anforderung, ein höheres Eigenkapital vorzuweisen. Dieses liegt bei mindestens 30 Prozent, wobei Banken häufig auf mindestens 50 Prozent bestehen. Dadurch verbleibt das Darlehen deutlich unter dem Beleihungswert. Steht die Bank im Grundbuch, besitzt sie ebenso das vollumfängliche Pfandrecht, sodass sich die Forderungen besser begleichen lassen.

Schlechtere Chancen
Große Hürden bei der Finanzierung

Für Ausländer aus Drittstaaten ist eine Baufinanzierung in Deutschland mit einigen Herausforderungen verbunden. Es ist ein höherer Eigenkapitalanteil notwendig und auch die Zinskonditionen fallen deutlich schlechter aus. Daher könnte es von Vorteil sein, alternative Möglichkeiten der Finanzierung auszuloten.

Neben der höheren Eigenkapitalquote müssen Nicht-EU Bürger zudem einen Risikoaufschlag beim Zinssatz hinnehmen. Die Möglichkeiten der Bonitätsprüfung sind eingeschränkt, sodass kaum Informationen über die Zahlungszuverlässigkeit bestehen. Daher erfolgt standardgemäß die Einordnung in eine schlechtere Risikogruppe, was mit einem gesteigerten Zinssatz einhergeht.

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Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung für Ausländer

Der Erwerb von Immobilien ist nicht nur deutschen Staatsbürgern vorbehalten. Auch Ausländer dürfen legal Eigentum kaufen und die Immobilie selbst bewohnen oder als Kapitalanlage nutzen. Im Rahmen der Immobilienfinanzierung stehen folgende Optionen offen, wobei die besonderen Voraussetzungen zu beachten sind.

  • Bank in Deutschland

Lebst Du als Ausländer in Deutschland, besitzt ein Konto bei einer deutschen Bank und verfügst über ein regelmäßiges Einkommen, ist die Finanzierung über eine Bank in Deutschland naheliegend. Je nach Status Deiner Aufenthaltserlaubnis variieren die Voraussetzungen für die erfolgreiche Kreditvergabe.

Als Ausländer erweist sich eine Bank in Deutschland als besserer Ansprechpartner. Die Zinsen sind verhältnismäßig günstig und Du erhältst bei ausreichender Bonität eine hohe Kreditsumme.

  • Einbringen von Sicherheiten

Je nach genauem Aufenthaltsstatus variiert die Risikobewertung. Ist Dein Status nur befristet, ist eine Finanzierung nur mit entsprechend hohem Eigenkapital und dem Einbringen von Sicherheiten möglich.

Im Vergleich zu Inländern solltest Du als Ausländer damit rechnen, dass mehr Eigenkapital notwendig ist. Zudem fallen die Zinskonditionen etwas schlechter aus, was zu einer Mehrbelastung führt.

Besitzt Du bereits eine abbezahlte Immobilie, lohnt es sich diese als Eigenkapital einzubringen. Auch eine Bürgschaft verbessert Deine Chancen und führt zu günstigeren Konditionen.

  • Bank aus dem Heimatland

Besitzt Du kein Konto in Deutschland und lebst im Ausland, sind die Möglichkeiten zur Finanzierung deutlich eingeschränkt. Besteht der Wunsch eine Immobilie in Deutschland als Kapitalanlage zu erwerben, könntest Du einen Kredit bei einer Bank aus Deinem Heimatland beantragen.

Sei Dir jedoch bewusst, dass der Zinssatz in der Regel deutlich höher ist als in Deutschland. Zudem musst Du über ausreichend Eigenkapital verfügen. Dies stellt die teuerste Variante dar und solltest Du nur nutzen, wenn keine andere Option besteht.

  • Privatdarlehen

Am einfachsten ist der Kauf der Immobilie als Ausländer, wenn Du erst gar nicht auf eine Finanzierung angewiesen bist. Möglicherweise sind die Eltern oder andere Verwandte bereit, Dir das notwendige Kapital zu leihen. Dann kannst Du die Immobilie komplett mit Deinem Eigenkapital erwerben.

Falle beim Privatdarlehen aber nicht auf Kredithaie hinein, die einen Wucherzins verlangen. Schließe zudem auch mit nahen Verwandten einen Darlehensvertrag ab, damit ein objektiver Nachweis des Kredites besteht.

Möglichkeiten der Baufinanzierung für Ausländer

Angesichts des Bedarfs an Fachkräften besteht der Wunsch, dass mehr hoch qualifizierte Ausländer sich in Deutschland niederlassen. Dabei ist naheliegend, dass diese mithilfe einer Immobilie nachhaltig Vermögen aufbauen und sich langfristig ein neues Zuhause aufbauen möchten.

Grundsätzlich steht Ausländern der Baufinanzierung nichts entgegen. Sie dürfen laut Gesetz ebenso wie Inländer Eigentum erwerben.

Je nach genauem Aufenthaltsstatus fällt jedoch die Bewertung der Kreditwürdigkeit unterschiedlich aus. Besteht eine unbefristete Niederlassungserlaubnis, sind die Voraussetzungen für den Hauskredit vergleichbar mit Inländern.

Falls jedoch nur ein befristetes Visum vorliegt, ist wesentlich mehr Eigenkapital erforderlich und mitunter könnten weitere Sicherheiten gefordert werden. Somit variieren die Möglichkeiten der Baufinanzierung je nach genauem Aufenthaltsstatus für Ausländer.

Häufige Fragen

Als Ausländer hast Du grundsätzlich die Möglichkeit, in Deutschland einen Kredit aufzunehmen. Die Bedingungen sind jedoch abhängig von Deinem Aufenthaltsstatus und Deiner Bonität. Banken verlangen oft eine gewisse Aufenthaltsdauer in Deutschland und ein regelmäßiges Einkommen.

Unbefristeter Aufenthaltsstatus ist keine Voraussetzung, um ein Haus zu kaufen. Auch ohne diesen Status kannst Du Eigentümer einer Immobilie werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob Du EU-Bürger bist oder aus einem Nicht-EU-Land kommst. Jedoch sind für die Finanzierung des Kaufs oft weitere Faktoren entscheidend wie beispielsweise Deine Bonität.

Bei der Baufinanzierung sollte idealerweise nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens aufgewendet werden. Dieses Limit sichert Dir einen finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben oder Zinsänderungen und reduziert das Risiko einer Überschuldung.

Sebastian Jacobitz

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