Die Immobilienfinanzierung ist in der Regel mit der Aufnahme eines Darlehens verbunden. Käufer sind auf das Fremdkapital angewiesen, um den meist sechsstelligen Immobilienpreis zu zahlen.

Hierbei besteht die Frage, wie viel Eigenkapital bei der Baufinanzierung Käufer einbringen müssen und wie viel Kapital der Kreditgeber zur Verfügung stellt. Maßgeblich für die maximale Darlehenssumme ist der Beleihungswert.

Wie genau ist der Beleihungswert definiert und welchen Einfluss besitzt dieser auf verschiedene Varianten der Immobilienfinanzierung?

Definition des Beleihungswertes

Der Beleihungswert stellt den Erlös dar, den eine Immobilie bei einem Verkauf mit großer Wahrscheinlichkeit erzielen würde. Dies stellt somit die Sicherheit dar, falls der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, die Raten der Baufinanzierung zu zahlen.

Würde bei einem Ausfall des Kredits nach dem Verkauf der Immobilie eine offene Restschuld verbleiben, müsste der Kreditgeber diesen Betrag in den meisten Fällen abschreiben. Denn der Kreditnehmer verfügt nicht mehr über die finanziellen Mittel, um die Forderung zu begleichen. Es entsteht ein Verlust für den Kreditgeber, der bei der Kreditvergabe zu vermeiden ist.

Daher vergeben Banken in der Regel keinen Kredit über den gesamten Wert der Immobilie. Solch eine Vollfinanzierung oder gar 110% Finanzierung ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn die Bauzinsen minimal und das Einkommen sicher sind. So können bei der Baufinanzierung Beamte sich zwar berechtigte Hoffnung auf eine höhere Darlehenssumme machen, doch üblich ist diese Vorgehensweise nicht.

Der Beleihungswert gilt als Orientierung, um die maximale Darlehenssumme zu ermitteln. Um einen zusätzlichen Sicherheitspuffer zu berücksichtigen, vergeben Banken bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes als Kredit. Dies wird auch als Beleihungsgrenze beschrieben. Der Beleihungswert ist zudem nicht mit dem Verkehrswert der Immobilie gleichzusetzen. Banken berücksichtigen bei der Berechnung des Beleihungswertes bereits einen Sicherheitsabschlag, sodass dieser niedriger ausfällt.

Somit erhalten Käufer im Rahmen der Immobilienfinanzierung nicht den gesamten Wert der Immobilie als Kredit, sondern nur rund 80 Prozent des Beleihungswertes. Den restlichen Anteil sowie die Nebenkosten beim Hauskauf, sind aus dem Eigenkapital zu begleichen. Dies erhöht die Kreditsicherheit und minimiert das Risiko, dass im Falle einer Zahlungsunfähigkeit eine offene Restforderung bestehen bleibt.

Beleihungswert berechnen

Eine separate Berechnung des Beleihungswertes findet bei Banken im eigentlichen Sinne nicht statt. Sie berechnen stattdessen den Verkehrswert und ziehen davon einen Sicherheitsabschlag ab. Je nach Kreditinstitut variiert der Abschlag. Daraus ergibt sich in der Praxis, dass der Beleihungswert bei rund 70 bis 90 Prozent des Verkehrswertes liegt. Je niedriger der Beleihungswert, desto größer ist die Kreditsicherheit.

Zur Ermittlung des Beleihungswertes kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz. Je nach Voraussetzung sind dabei folgenden Optionen gängig.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren^[1]https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/sachwertverfahren/ beruht im Wesentlichen auf den Baukosten sowie dem Kaufpreis des Grundstückes. Es wird betrachtet, wie teuer der Neubau dieser Immobilie unter den jetzigen Gegebenheiten wäre.

Aus den Materialkosten, Arbeitskosten sowie dem Kaufpreis für das Grundstück ergibt sich der Bauwert. Daraus ist ablesbar, wie teuer der Neubau der gleichen Immobilie heute wäre.

Abzuziehen sind bei einem Altbau die Wertminderungen. Einschränkend ist zudem zu erwähnen, dass die Marktentwicklung keine Beachtung findet. So können zwischen dem reinen Bauwert und dem eigentlichen Verkehrswert größere Abweichungen auftreten.

Vergleichswertverfahren

Präziser zur Berechnung des Verkehrswertes der Immobilie ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei werden ähnliche Immobilien und deren erzielte Verkaufspreise am Markt mit der eigenen Immobilie verglichen.

Vorteilhaft ist hierbei, dass der Verkehrswert tatsächlich dem Marktwert entspricht. Es werden nur vollzogene Transaktionen betrachtet, sodass ersichtlich ist, welche Preise Käufer bereit sind zu bezahlen.

Schwierig anwendbar ist das Verfahren jedoch bei sehr individuellen Immobilien, bei denen keine Vergleichsobjekte zu finden sind. Ebenso erschwert ein Abflauen der Marktaktivitäten die Berechnung. Dann stehen weniger Vergleichsobjekte zur Verfügung, um den genauen Verkehrswert zu ermitteln.

Ertragswertverfahren

Hauptsächlich bei gewerblichen Immobilien zum Einsatz kommt das Ertragswertverfahren^[2]https://www.immoverkauf24.de/immobilienbewertung/wertermittlung/ertragswertverfahren/. Der Beleihungswert richtet sich hierbei nach dem Bodenwert sowie den zukünftigen Mieteinnahmen. Die Erträge über die Nutzungsdauer der Immobilie lassen einen Rückschluss auf den Verkehrswert zu.

Vorrangig ist dieses Verfahren bei Investitionsobjekten interessant. So lässt sich die erwartete Rendite ermitteln und dementsprechend auch der Beleihungswert.

Unterlagen zur Berechnung des Beleihungswertes

Für die Finanzierung ist die Berechnung des Beleihungswertes wesentlich, um die maximale Darlehenshöhe in Erfahrung zu bringen. Als Grundlage dient der Verkehrswert der Immobilie, welche die Bank mithilfe der vorgestellten Methoden ermittelt. Damit der Wert möglichst realistisch ist, musst Du verschiedene Unterlagen vorbereiten und einreichen. Dazu gehören:

Möchtest Du eine Immobilie kaufen, dienen das Exposé sowie der Bebauungsplan als wichtige Stützen. Ebenso sind Informationen zur Wohnfläche und der Energieeffizienz hilfreich. Teilweise fordern Banken eine detaillierte Übersicht zur Immobilie, aber erst nach der Kreditzusage an. Wird die Finanzierung konkreter, reichst Du die notwendigen Unterlagen nach, damit die Bank sich in Ihrem ersten Angebot bestätigt sieht oder leichte Veränderungen vornehmen kann.

Ob Du eine Zusage für die Finanzierung erhältst, hängt im Wesentlichen von Deinem Einkommen ab. Als grobe Orientierung gilt, dass die monatliche Rate nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens betragen darf. Würde der Finanzierungsaufwand höher sein, ginge dies mit einem höheren Ausfallrisiko einher.

Stelle einen Einkommensnachweis bereit, damit die Bank einen Überblick Deiner finanziellen Situation erhält. Das Dokument fragst Du üblicherweise bei Deinem Arbeitgeber an. Selbstständige müssen hingegen alternative Nachweise erbringen, wie zum Beispiel Steuerbescheide der vergangenen Jahre.

Neben dem Einkommen ist auch relevant, wie zuverlässig Du in der Vergangenheit Deinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen bist. Hast Du stets pünktlich Deine Rechnungen gezahlt, ist die Bank sich sicherer, dass Du die monatlichen Raten zahlst. Im Mittelpunkt steht hierfür die SCHUFA-Auskunft.

Für die Berechnung des Beleihungswertes sind Angaben zum Eigenkapital notwendig. Je höher Dein Eigenkapital, desto besser sind die Aussichten für die Finanzierung. Du reduzierst den erforderlichen Darlehensbetrag, sodass die Beleihungsgrenze nicht überschritten wird. Das Eigenkapital weist Du mithilfe von Kontoauszügen oder Depotauszügen nach.

Beleihungsgrenzen für die Darlehensvergabe

Der Beleihungswert ist nicht dem Verkehrswert der Immobilie gleichzusetzen, sondern beinhaltet bereits einen Sicherheitsabschlag. Denn sollte die Zahlungsunfähigkeit eintreten, wird bei einer Zwangsversteigerung selten der Verkehrswert als Verkaufspreis erzielt.

Doch der Beleihungswert an sich stellt ebenfalls weiterhin nicht die maximale Darlehenssumme dar, die die Bank für die Baufinanzierung bereitstellt. Vom Beleihungswert ist wiederum ein Abschlag abzuziehen. Dieser beträgt wiederum 40 bis 80 Prozent und richtet sich nach der Sicherheit der Kreditvergabe.

Je verlässlicher das Einkommen und besser die Kreditwürdigkeit, desto geringer fällt der Abschlag aus. In Summe ergibt sich daraus folgende Berechnung der maximalen Kreditsumme.

Max. Darlehenssumme = (Verkehrswert der Immobilie) * 0,9 (Beleihungswert) * 0,8 (Beleihungsgrenze)

Daraus ergibt sich ein Kreditbetrag von rund 72 Prozent des Verkehrswertes. Diese Summe würden Banken für den Immobilienkauf zur Verfügung stellen. Die Lücke sowie die Nebenkosten sind aus dem Eigenkapital zu bezahlen.

Beleihungsauslauf als Kennzahl beeinflusst Zinskonditionen

Die Zinshöhe bei der Immobilienfinanzierung hängt von einigen Faktoren ab. Den größten Einfluss nehmen hierbei der Leitzins der EZB sowie die Bonität des Kreditnehmers. Ist der Leitzins niedrig und die Einkünfte gelten als sicher, sind günstige Zinskonditionen zu erwarten.

Einen weiteren Einfluss besitzt der Beleihungsauslauf. Dieser beschreibt das Verhältnis aus dem beanspruchten Darlehen und dem Beleihungswert. Je höher das benötigte Darlehen, desto schlechter fallen die Zinskonditionen aus, da der Kreditgeber einen Risikoaufschlag verlangt. Ist das Darlehen hingegen gering, sind günstigere Zinsen möglich, da das Schadensrisiko selbst bei einem Zahlungsausfall minimal sind.

Als typische Grenze beim Immobilienkauf gilt ein Beleihungswert von 60 Prozent. Bis zu diesem Wert vergeben Kreditgeber die besten Zinskonditionen. Erhöhst Du den Anteil des Fremdkapitals, geht dies mit steigenden Zinsen einher.

Dementsprechend ist vor dem Kauf genau der Eigenkapitalanteil zu planen. Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto bessere Zinskonditionen findest Du vor und reduzierst den gesamten Zinsaufwand.

Beleihungswert maßgeblich für Aufnahme einer Hypothek

Der Beleihungswert spielt nicht nur bei der Finanzierung der Immobilie eine wichtige Rolle. Ist Deine Immobilie bereits abbezahlt oder der Kredit zu einem Großteil getilgt, könnte ein Finanzierungsbedarf über eine Hypothek gedeckt werden.

Hierbei stellt der Kreditgeber Dir das Darlehen zur freien Verwendung bereit und fordert im Gegenzug eine Sicherheit ein. Wie hoch das maximale Darlehen ist, richtet sich nach dem Beleihungswert.

Tritt ein Finanzierungsbedarf auf, dann informiere Dich über die Sicherheitsabschläge, die das Kreditinstitut für eine Hypothek anwendet. Dadurch erhältst Du einen besseren Überblick über die tatsächliche Kreditsumme, die Du durch die Belastung Deiner Immobilie erhältst.

Möglichkeiten der Vollfinanzierung

Der Beleihungswert bzw. die Beleihungsgrenze stellen bei der Immobilienfinanzierung den maximalen Darlehensbetrag dar. Daraus ergibt sich, wie hoch Dein benötigtes Eigenkapital ist. In der Regel gilt die Aussage, dass rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen finanziellen Mitteln zu begleichen ist. Tritt jedoch eine Verschlechterung des Einkommens ein oder sinkt der Wert der Immobilie drastisch, könnte eine Nachbesicherung gefordert werden.

In besonderen Fällen ist ein Abweichen von diesen Regeln möglich. Dann ist eine Finanzierung oberhalb der Beleihungsgrenze erlaubt, wobei bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen.

Kreditgeber gehen ein höheres Risiko ein, wenn sie über der Beleihungsgrenze hinaus das Darlehen vergeben. Die Grundvoraussetzung ist daher eine einwandfreie Zuverlässigkeit des Schuldners. Dieser muss sich als absolut zuverlässig erweisen und darf keine negativen Einträge in der SCHUFA enthalten.

Der zweite wichtige Faktor sind die Einkünfte. Diese müssen ausreichend hoch und auf einer sicheren Basis sein. Beste Bewertungen erhalten hierfür Beamte auf Lebenszeit. Sie gelten als praktisch unkündbar und das Einkommen gilt als verlässlich. Auch Arbeitnehmer mit unbefristetem Vertrag sind bei Banken gern gesehen. Schwieriger haben es hingegen Selbstständige bei der Baufinanzierung, da Ihr Einkommen als schwankend und unsicher gilt.

Die Vollfinanzierung ist nur bei minimalen Bauzinsen eine sinnvolle Variante. Sie sollten weniger als 1 Prozent betragen, damit der Einfluss des Zinseszinseffekts verschwindend gering ist.

Mitunter ist eine weitere Voraussetzung für die Vollfinanzierung, dass weitere Sicherheiten zur Verfügung stehen. Dies können eine vorhandene Immobilie sein, die als Eigenkapital dient oder eine Bürgschaft sein.

Der Beleihungswert bei der Immobilienfinanzierung

Du schaust Dich auf dem Markt um und hast eine Reihe von interessanten Immobilien ins Auge gefasst. Doch der Kaufpreis löst bei Dir Bedenken aus. Das Eigenkapital ist nicht ausreichend, um die Immobilie komplett zu bezahlen.

Demzufolge ist eine Finanzierung mithilfe einer Bank notwendig. Wie hoch die maximale Darlehenssumme ist, die die Bank Dir zur Verfügung stellt, richtet sich nach Deiner Bonität sowie dem Beleihungswert.

Der Beleihungswert richtet sich nach dem Verkehrswert, wobei Kreditinstitute darauf noch einen Abschlag erheben. Vom Beleihungswert wird ein weiterer Sicherheitspuffer abgezogen, sodass sich daraus die Beleihungsgrenze ergibt. Diese beträgt in der Praxis rund 60 bis 75 Prozent des Verkehrswertes und stellt die maximale Darlehenssumme dar, die der Kreditgeber bereit ist, Dir zu leihen.

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