Nachbesicherung der Immobilie – Wenn die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangt

Zum Abschluss der Baufinanzierung verlangen Banken üblicherweise die Eintragung einer Grundschuld. Diese sichert ein umfängliches Pfandrecht an der Immobilie zu, sodass bei Zahlungsschwierigkeiten die Möglichkeit besteht, darauf zuzugreifen.

Neben der Grundschuld können auch weitere Sicherheiten für das Darlehen eingebracht werden. Diese dienen ebenfalls als Absicherung, um einen möglichen Schaden abzuwenden.

In vereinzelten Fällen kann es jedoch dazu kommen, dass selbst nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrages die Bank eine zusätzliche Sicherheit verlangt. Wann könnte die Bank eine Nachbesicherung verlangen und mit welchen Kosten ist dies für Dich verbunden?

Nachbesicherung einer Immobilie erläutert

Eigentlich ist die Vereinbarung klar. Die Bank stellt Dir das Kapital zur Verfügung und erhält im Gegenzug die Grundschuld an der Immobilie. Nach einer gründlichen Prüfung einigen sich beide Seiten auf die Konditionen der Baufinanzierung und sind sich den Risiken bewusst.

Unter bestimmten Umständen könnte die Bank während der Kreditlaufzeit zum Ergebnis kommen, dass die bereitgestellten Sicherheiten nicht mehr ausreichen. Das Darlehen ist nicht mehr gedeckt, sodass bei einem Zahlungsausfall das Risiko besteht auf offenen Forderungen sitzenzubleiben.

Um sich vor dem Schaden zu schützen, hat die Bank das Recht, eine Nachbesicherung zu verlangen. Dies ist in §490 BGB^[1] geregelt, wobei sich dieser Paragraph auf das außerordentliche Kündigungsrecht der Bank bezieht. Da eine Kündigung schwerwiegende Konsequenzen für den Eigentümer der Immobilie hätte, wird stattdessen das Bereitstellen zusätzlicher Sicherheiten verlangt. Dadurch muss der Darlehensgeber nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen und minimiert auf diesem Wege das Schadensrisiko.

Situationen in denen die Bank eine Nachbesicherung verlangt

Im Regelfall ist eine Nachbesicherung nicht erforderlich. Die bereitgestellten Sicherheiten erfüllen Ihren Zweck und der Kreditnehmer zahlt pünktlich die Raten.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Nachbesicherung aus Sicht des Darlehensgebers sinnvoll. Hierzu zählen im Wesentlichen folgende Situationen.

Wertminderung der Immobilie

Im Zuge der Baufinanzierung gelten verschiedene Grenzen hinsichtlich des bereitgestellten Fremdkapitals. Diese beziehen sich in erster Linie auf den Wert der Immobilie. Daraus lässt sich ableiten, wie hoch der Erlös bei einer Zwangsversteigerung wäre, sodass keine Restforderung verbleibt.

Der Verkehrswert stellt den Marktwert der Immobilie dar. Bei der Kreditvergabe ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Erlös im Zuge einer Zwangsversteigerung oftmals niedriger ausfällt. Daher setzt die Bank einen Beleihungswert von 80 Prozent fest.

Vom Beleihungswert wiederum berücksichtigt die Bank einen Sicherheitspuffer. Daraus ergibt sich die Beleihungsgrenze, welche bei rund 60 bis 70 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie liegt. Der Kreditgeber ist demzufolge bereit, ein Darlehen in Höhe bis zur Beleihungsgrenze zu vergeben.

Obwohl bei der Kalkulation bereits einige Risikoabschläge Berücksichtigung finden, könnte die Darlehenssumme im Laufe der Finanzierung die Beleihungsgrenze übersteigen. Dies ist dann möglich, wenn ein Wertverlust der Immobilie eintritt.

Womöglich ändern sich die Marktverhältnisse aufgrund von gestiegenen Leitzinsen, sodass die Immobilienpreise sinken. Banken verlangen dann eine Nachbesicherung, da das Darlehen im Vergleich zum jetzigen Wert der Immobilie verhältnismäßig hoch ist.

Verschlechterung der Vermögensverhältnisse

Auch die persönlichen Vermögensverhältnisse könnten zu einer Nachbesicherung führen. Ist das Einkommen wesentlich geringer als noch bei Abschluss des Darlehensvertrages, steht die Bank einem höheren Risiko eines Zahlungsausfalls gegenüber.

Ursachen hierfür könnten sein:

Als Grundlage für die Bewertung der Kreditwürdigkeit zählt zumeist die SCHUFA-Auskunft. Sind dort seit Vertragsabschluss einige negative Einträge hinzugekommen und droht das Darlehen zu scheitern, verlangt die Bank frühzeitig eine Nachbesicherung. So wartet sie nicht erst, bis der Ernstfall eintritt, sondern möchte möglichst früh das Risiko minimieren.

Vorgehensweise für die Nachbesicherung der Immobilie

Die Nachbesicherung geschieht auf Verlangen der Bank. Kommt diese zur Erkenntnis, dass die Darlehenssumme nicht mehr gedeckt sei und ein höheres Zahlungsausfallrisiko besteht, wendet sich diese an den Kreditnehmer.

Zunächst erfolgt die Aufforderung der Nachbesicherung mit Verweis auf § 490 BGB. Sollte der Kreditnehmer nicht in der Lage sein, die zusätzlichen Sicherheiten bereitzustellen, droht die fristlose Kündigung des Darlehens sowie die Zwangsversteigerung.

Um dem Verlust des Eigenheims zu entgehen, müssen die Darlehensnehmer die geforderten Sicherheiten einbringen. Dies geschieht in der Regel über Eigenkapital, welches in den Kredit eingebracht wird.

Als Eigenkapital wiederum zählen nicht nur die Guthaben auf den eigenen Konten. Auch weitere Immobilien, Versicherungen oder Finanzanlagen sind dem Eigenkapital zuzurechnen. Droht der Zahlungsausfall, werden diese liquidiert und daraus die Verbindlichkeiten gezahlt.

Der Nachbesicherung zuvorkommen

Die Nachbesicherung beruht auf einem einseitigen Verlangen der Bank, die gewünschte Sicherheit zu erhalten. Kraft Gesetzes darf sie weitere Sicherheiten verlangen, ohne dass Kreditnehmer dagegen eine rechtliche Handhabe besitzen. Entweder Sie kommen der Aufforderung nach oder es droht die Zwangsversteigerung.

Doch soweit sollten es Kreditnehmer nicht kommen lassen. Die folgenden Maßnahmen helfen einer Nachbesicherung zuvorzukommen, sodass das Sicherheitsbedürfnis der Bank gewahrt bleibt.

Genau das Budget kalkulieren

Vor Abschluss der Baufinanzierung findet eine genaue Prüfung Deiner Kreditwürdigkeit statt. Dabei solltest Du nicht nur dem Finanzierungsspielraum der Bank vertrauen, sondern selbst Dein langfristiges Budget kalkulieren.

Führe über mehrere Monate ein Haushaltsbuch, in welchem sämtliche Einnahmen und Ausgaben festgehalten sind. Dadurch verschaffst Du Dir einen genaueren Überblick über die maximale Höhe der monatlichen Kreditraten.

Beachte, dass mit der Immobilie noch weitere Kosten anfallen, die bei einer Mietwohnung nicht enthalten sind. Hierzu zählt im Wesentlichen eine Instandhaltungsrücklage, die für zukünftige Reparaturen aufgebaut wird.

Mehr Eigenkapital bereitstellen

Das Eigenkapital ist eine der drei Säulen der Baufinanzierung. Es reduziert die erforderliche Darlehenssumme, geht mit besseren Zinskonditionen einher und führt zu einer schnelleren Tilgung des Kredits.

Im Allgemeinen gilt eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent als sinnvoll. Möchtest Du das Risiko senken, dann erhöhe den Anteil entsprechend, sodass die Finanzierung auf einem sicheren Fundament steht.

Insbesondere für Selbstständige und anderen Berufsgruppen mit eher unsicherem Einkommen ist eine Erhöhung sinnvoll. Dadurch erhalten Banken die geforderten Sicherheiten und es droht keine Absage der Baufinanzierung.

Raten aussetzen

Bevor die Bank auf Dich zukommt und eine Nachbesicherung verlangt, könntest Du selbst aktiv werden und versuchen eine andere Lösung zu finden. Tritt eine Verschlechterung der Einkommensverhältnisse, etwa im Zuge einer Arbeitslosigkeit, Krankheit oder familiären Veränderungen ein, solltest Du Dich selbst an die Bank wenden.

Im Kreditvertrag könnten verschiedene Möglichkeiten bestehen, die monatliche Rate anzupassen. Dies geschieht etwa mit einer vorübergehenden Aussetzung der Tilgungsraten oder einer Reduzierung der Tilgungsrate.

Beachte, dass diese Maßnahmen mit Mehrkosten einhergehen und die Rückzahlung des Darlehens verzögern. Stellt Dich die Finanzierung allerdings vor großen Herausforderungen, ist diese Variante zumeist hilfreicher als auf die Nachbesicherung der Bank zu warten.

Tilgungsfreie Jahre vereinbaren

Ist Dein Eigenkapital weitestgehend aufgebraucht und möchtest Du etwas mehr Spielraum zum Aufbau der Rücklagen haben, sind hierfür tilgungsfreie Jahre geeignet. Innerhalb dieses Zeitraums, welcher meist zu Beginn der Rückzahlung liegt, zahlst Du keinerlei Tilgung, sondern ausschließlich die Zinsen.

Dadurch sinkt die Rate, was Dir erlaubt, wieder ein Sicherheitspolster aufzubauen. Allerdings geht auch diese Maßnahme mit deutlichen Mehrkosten einher, da die Zinsbelastung insbesondere zu Beginn der Kreditlaufzeit am höchsten ist.

Nachbesicherung auf Verlangen der Bank

Eigentlich gilt der Grundsatz, dass nach der Kreditvergabe sich beide Parteien an die Vereinbarungen halten müssen. Im Vorfeld hat die Bank gründlich die Kreditwürdigkeit geprüft und das Darlehen bis zur Beleihungsgrenze bereitgestellt.

Durch einen Wertverlust der Immobilie oder einer Verschlechterung des Einkommens könnte jedoch ein wesentlich höheres Risiko auftreten. Hierfür hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung nach § 490 BGB geschaffen.

Um der Kündigung zu entgehen, verlangen Banken das Bereitstellen weiterer Sicherheiten. Kreditnehmer müssen dieser Aufforderung innerhalb der Frist nachgehen. Andernfalls droht die Zwangsversteigerung der Immobilie.

Als Eigentümer ist es ratsam, bei Verschlechterung des Einkommens oder einer Wertminderung der Immobilie auf die Bank zuzugehen. Anstatt der Nachversicherung lassen sich andere Lösungen, wie das Aussetzen der Raten oder einer Reduzierung der Tilgungsrate finden.