Auf einen Blick

  • Erlös aus Hausverkauf kann steuerpflichtig sein, abhängig von Nutzung und Besitzdauer der Immobilie
  • Gewinn aus privaten Hausverkäufen ist in der Regel steuerfrei -Spekulationssteuer gilt für gewerblichen Handel
  • Bei Verkauf innerhalb 10 Jahre nach Kauf kann Steuerpflicht entstehen, außer bei dauerhafter Eigennutzung
  • Mehr als drei Immobilienverkäufe in 5 Jahren gelten als gewerblicher Handel und sind daher steuerpflichtig

Inhaltsverzeichnis


Inhaltsverzeichnis

Im Rahmen des Hausverkaufs fließen Geldsummen im sechs- bis siebenstelligen Bereich auf Dein Konto. Dies sind so ungewöhnliche Bewegungen, dass die Befürchtung besteht, dass das Finanzamt sich daran beteiligen möchte. Denn es könnte die Vermutung bestehen, dass es sich um Einkommen handelt, welches Du versteuern musst.

Zählt der Erlös aus dem Hausverkauf tatsächlich als Einkommen, welchen Du versteuern musst und unter welchen Bedingungen ist der Gewinn steuerfrei? Beachte die folgenden Regeln, um nicht plötzlich vor einer hohen Steuernachzahlung zu stehen.

Vorschriften zur Spekulationssteuer

Ob Du sämtlichen Erlös aus dem Hausverkauf behalten darfst oder dieser als Einkommen zu versteuern ist, hängt von verschiedenen Voraussetzungen ab. Die Frage lässt sich daher nicht pauschal beantworten, sondern der Gesetzgeber hat hierzu klare Grenzen gesetzt. Je nach beschriebenem Fall könnte der Gewinn steuerfrei sein oder als reguläres Einkommen zählen.

Maßgeblich sind hierfür die Vorschriften der Spekulationsfristen. Diese behandeln die Steuerpflicht in Abhängigkeit der Dauer sowie Art der Nutzung.

Denn das Ziel besteht nicht darin, möglichst viel Gewinn bei Privatverkäufen abzuschöpfen. Sie verfolgt den Zweck, den gewerblichen Handel einzudämmen. Immobilien sollen nicht als Spekulationsobjekt, sondern hauptsächlich als Wohnraum dienen.

Selbstnutzung der Immobilie
Keine Steuerpflicht bei reiner Eigennutzung

Hast Du die Immobilie vom Kauf an selbst bewohnt, ist der Erlös aus dem Verkauf stets steuerfrei. Der Gewinn zählt nicht zum Einkommen, sondern verbleibt vollständig beim Verkäufer.

Entsprechend bestehen verschiedene Vorgaben, die reine Privatverkäufer entlasten. Dort ist der Hausverkauf üblicherweise steuerfrei und der Erlös zählt nicht als Einkommen.

Demgegenüber steht ein Verkauf, der der Spekulationssteuer unterliegt. Wichtig ist zu berücksichtigen, dass lediglich der Gewinn aus dem Immobilienverkauf von der Steuer betroffen ist. Es dienen also nicht die gesamten Einnahmen aus dem Verkauf als Berechnungsgrundlage, sondern nur die Differenz aus dem Kauf- und Verkaufspreis abzüglich der Nebenkosten, die mit dem Verkauf verbunden sind.

Nachstehend erhältst Du einen ausführlichen Überblick darüber, welche Abgrenzungen der Gesetzgeber geschaffen hat. So erfährst Du, ob für Deine Situation der Gewinn aus dem Hausverkauf als zu versteuerndes Einkommen zählt oder komplett steuerfrei ist.

Hausverkauf bei dauerhafter Eigennutzung zählt nicht als Einkommen

Der für Dich günstigste Fall besteht darin, dass Du die Immobilie seit dem Kauf bzw. Bauende selbst bewohnt hast. Die Immobilie diente dem privaten Wohnzweck und sollte keine Rendite durch die Vermietung erwirtschaften.

Der Gesetzgeber gesteht Dir zu, dass das Haus nicht als Spekulationsobjekt diente, mit der Absicht einen Gewinn zu erzielen. Sollte dennoch eine Wertsteigerung eingetreten und daher der Hausverkauf für Dich gewinnbringend sein, sieht das Finanzamt darüber hinweg.

Der Gewinn ist bei reiner Privatnutzung steuerfrei. Die Einnahmen aus dem Hausverkauf zählen nicht zum Einkommen und unterliegen nicht der Steuer.

Fraglich ist lediglich, in welcher Form die Selbstnutzung vorliegen muss. Denn hierbei sind verschiedene Varianten denkbar.

  • Erstwohnsitz

Dient die Immobilie als Erstwohnsitz, an welchem Du Dich überwiegend aufhältst, bestehen keine offenen Fragen. Der Erlös unterliegt nicht der Einkommensteuer und Du musst nichts an das Finanzamt abführen.

  • Zweitwohnsitz

Grundsätzlich ist auch die Verwendung als Zweitwohnsitz zulässig. Du hältst Dich nur zeitweilig in der Immobilie auf, welche zum Beispiel als Ferienhaus dient.

Wichtig ist hierbei, dass keinerlei Vermietung oder Überlassung an Dritte stattfindet. Dies würde die Spekulationsfrist von 10 Jahren auslösen, weshalb möglicherweise beim Hausverkauf die Spekulationssteuer anfällt.

Hast Du die Immobilie ausschließlich selbst als Zweitwohnsitz[1]https://www.homeday.de/de/immobilienwissen/zweitwohnsitz genutzt, zählt der Hausverkauf nicht zum Einkommen. Der Erlös wird analog wie beim Erstwohnsitz behandelt und ist steuerfrei.

  • Nutzung durch Kinder, die noch Kindergeld erhalten

Eine Besonderheit besteht zudem, wenn Du die Immobilie einem Kind überlässt, welches noch Kindergeld empfängt. Dies wird nicht als Überlassung an Dritte angesehen, sodass keine Steuerpflicht besteht.

Überlassung an die eigenen Kinder
Erlaubte Überlassung an die eigenen Kinder

Bewohnst Du die Immobilie nicht selbst, sondern wohnen darin Deine Kinder, die noch Kindergeld empfangen, gilt dies nicht als Überlassung an Dritte bzw. Vermietung. Eine solche Unterstützung der Kinder löst beim Verkauf noch keine Steuerpflicht aus.

Mit Beendigung des Anspruchs auf Kindergeld entfällt diese Grundlage allerdings. Achte beim Hausverkauf darauf, dass Kinder nur bis zum jungen Erwachsenenalter die Immobilie nutzen dürfen. Andernfalls könnte dies als Vermietung bzw. Überlassung Dritter gewertet werden, womit der Gewinn der Einkommensteuer unterliegt.

Hausverkauf nach 10 Jahren

In der weiteren Betrachtung ist der Verkaufszeitpunkt von Bedeutung. Fand der Verkauf einer Immobilie 10 Jahre nach dem Kauf oder der Fertigstellung statt, ist der Gewinn stets steuerfrei. Er zählt nicht als Einkommen, sondern verbleibt vollständig beim Verkäufer.

Die Spekulationsfrist beträgt lediglich 10 Jahre. In welcher Weise die Immobilie zwischenzeitlich genutzt wurde, ist daher unwesentlich. Selbst bei einer dauerhaften Vermietung würde dies nicht eine Steuerpflicht auslösen.

Verkauf innerhalb von 10 Jahren könnte zum Einkommen zählen

Komplizierter wird es, wenn Du innerhalb von 10 Jahren die Immobilie verkaufst. Dann greift die gesetzlich festgeschriebene Spekulationsfrist. Der Immobilienverkauf zählte dann zu den privaten Veräußerungsgeschäften[2]https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/privates-veraeusserungsgeschaeft-46072, weshalb dies mit einer Steuerlast verbunden wäre.

Folgende Unterscheidungen sind zu treffen. Je nach Situation würde der Hausverkauf zum Einkommen zählen oder steuerfrei sein.

Dauerhafte Eigennutzung

Lag eine dauerhafte Eigennutzung vor, fällt beim Hausverkauf keine Einkommensteuer an. Dieser Fall wurde bereits ausführlich behandelt, sodass die rein private Nutzung keine Steuerpflicht auslöst.

Selbst, wenn Du das Haus bereits nach einem Jahr verkaufst, unterläge ein daraus resultierender Gewinn nicht der Einkommensteuer. Somit sind Verkäufer bei einer rein privaten Nutzung auf der sicheren Seite und müssen keine Belastung seitens des Finanzamtes fürchten.

Vermietung

Ist die Immobilie vermietet, greift die gesetzliche Spekulationsfrist. Bei einem Verkauf der vermieteten Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung, ist die Spekulationssteuer zu zahlen.

Somit zählt der Hausverkauf als Einkommen und ist in der Steuererklärung anzugeben. Der Gewinn erhöht das zu versteuernde Einkommen und unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz.

10 Jahre Spekulationsfrist
Gesetzliche Spekulationsfrist von 10 Jahren

Bei einer vermieteten Immobilie gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Findet ein Verkauf innerhalb der Frist statt, zählt der Gewinn als Einkommen. Dieser ist entsprechend zu versteuern.

Daher ist eine Prüfung sinnvoll, ob es sich lohnt, die Spekulationsfrist noch abzuwarten. Nach mehr als 10 Jahren wäre der Verkauf steuerfrei, sodass der Gewinn vollständig beim Verkäufer verbleibt.

Mischnutzung

Wurde die Immobilie zunächst vermietet und danach selbst bewohnt, liegt eine weitere Sonderform der Nutzung vor. Der Gesetzgeber hat hierfür vorgesehen, dass ein Verkauf innerhalb von 10 Jahren frei von Steuern ist, wenn die Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren vorlag.

Entsprechend muss die Eigennutzung seit mehr als zwei Jahren bestehen. Dann wäre auch bei einer zuerst vermieteten Immobilie der Verkauf steuerfrei.

Gewerblicher Handel beim Verkauf mehrerer Immobilien

Zu betrachten ist auch der Fall, wenn eine Vielzahl von Immobilien verkauft werden. Denn nicht immer schützt die Eigennutzung vor den Steuern beim Hausverkauf.

Legt der Fiskus einen gewerblichen Handel zugrunde, ist dies nicht mehr mit dem reinen Privatverkauf gleichzusetzen. Es gelten vielmehr die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels nach §15 EStG[3]https://dejure.org/gesetze/EStG/15.html.

Hierfür besteht die drei Objekt Grenze. Diese besagt, dass bei drei oder mehr Immobilienverkäufen innerhalb von 5 Jahren ein gewerblicher Handel vorliegt.

Dann würde der Gewinn als Einkommen zählen und zu versteuern sein. Dies gilt selbst dann, wenn die Häuser selbst bewohnt wurden.

Höhe der Spekulationssteuer

In bestimmten Fällen zählt der Gewinn aus dem Hausverkauf zum Einkommen. Darauf ist die Spekulationssteuer anzuwenden.

Häufig besteht hierbei das Missverständnis, dass die Spekulationssteuer eine eigene Steuerart darstellen würde. Vielmehr handelt es sich hierbei um die Einkommensteuer.

Spekulationssteuer Rechner

Berechnung Spekulationssteuer

23%
0%45%
Kirchensteuerpflichtig
Immobilie in den letzten beiden Jahren selbst bewohnt?
Länger als 10 Jahre Eigentümer der Immobilie?

Berechnung Spekulationssteuer

Sending

Zudem unterliegen nicht die gesamten Einnahmen der Steuer. Lediglich der Gewinn ist von der Steuerlast betroffen, wobei noch sämtliche Kosten, die mit dem Verkauf einer Immobilie in Zusammenhang stehen, abzugsfähig sind. Hierzu zählen neben den Notar- oder Maklerkosten auch Sanierungsarbeiten. Diese schmälern den Gewinn, sodass die Steuerlast geringer ausfällt.

Nutze den Rechner für die Spekulationssteuer, um die genaue Steuerlast zu erfahren. Auf den Gewinn ist der persönliche Einkommensteuersatz anzuwenden, sodass die Höhe auch vom weiteren Einkommen abhängig ist.

Angabe des Gewinns in der Steuererklärung

Ob der Gewinn aus dem Hausverkauf Deinem Einkommen anrechenbar ist, hängt von einigen Faktoren ab, die Du in diesem Artikel erfahren hast. Oftmals ist es sinnvoll, die Spekulationsfrist abzuwarten, sodass keinerlei Steuerbelastung auftritt.

Veräußerst Du die Immobilie und die Spekulationssteuer kommt zum Tragen, musst Du die Einkünfte in der Steuererklärung angeben. Diese zählen zu den sonstigen Einkünften, welche in der Anlage SO einzutragen sind. Relevant sind hierbei die Zeilen 31 bis 38 sowie 51.

Der Veräußerungsgewinn ist somit anders zu handhaben als Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung. Diese führst Du in Anlage V auf, da sie eine eigene Einkunftsart darstellen.

Gewinn aus Hausverkauf könnte als Einkommen zählen

Beim Hausverkauf fließen schnell Summen im sechs- bis siebenstelligen Bereich auf das eigene Konto. Da ist der Verdacht nicht unbegründet, dass das Finanzamt ein genaues Auge auf die Transaktionen wirft.

Üblicherweise ist ein Nachweis notwendig, um zu belegen, dass das Geld aus dem Hausverkauf stammt. Dies lässt sich mit dem Kaufvertrag belegen, sodass eindeutig ist, dass es sich um eine legale Quelle handelt.

Ob der Gewinn zum Einkommen zählt und damit der Einkommensteuer unterliegt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Hierzu zählen die Nutzungsweise sowie der Verkaufszeitpunkt.

Hast Du die Immobilie ausschließlich selbst genutzt, gilt es nicht als versteuerbares Einkommen. Wurde die Immobilie jedoch vermietet und Du hast sie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußert, ist auf den Gewinn die Spekulationssteuer zu zahlen. Der Verkaufsgewinn zählt als zu versteuerndes Einkommen und unterliegt Deinem persönlichen Einkommensteuersatz.

Häufige Fragen

Beim Verkauf Deines Hauses erhält das Finanzamt eventuell einen Teil des Erlöses in Form von Steuern. Dies ist abhängig von der Art Deiner Immobilie, der Dauer Deines Besitzes und ob Du das Haus selbst bewohnt hast oder nicht.

Ein privater Hausverkauf könnte steuerpflichtig sein. Wenn Du das Haus beispielsweise selbst genutzt hast oder es mehr als zehn Jahre in Deinem Besitz war, fällt keine Steuer an.

Ein Hausverkauf ist dann einkommensteuerpflichtig, wenn Du mit dem Verkauf einen Gewinn erzielst und das Haus weniger als zehn Jahre in Deinem Besitz war. Dies gilt allerdings nicht, wenn Du die Immobilie selbst genutzt hast.

Nach einem Hausverkauf meldet sich das Finanzamt üblicherweise im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung bei Dir. Hierbei musst Du Angaben zu möglichen Veräußerungsgewinnen machen, die dann gegebenenfalls versteuert werden müssen.