Auf einen Blick
Inhaltsverzeichnis
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Der Hauskauf stellt eine ernsthafte Verpflichtung dar, die häufig für Jahrzehnte eine finanzielle Belastung darstellt. Häufig besteht das Ziel, mit dem Renteneintritt das Haus abbezahlt zu haben und somit die Wohnkosten zu senken.
Hast Du erst kürzlich das Haus gekauft und nach dem Einzug stellt sich eine einschneidende Veränderung des Berufslebens dar oder steht eine Scheidung im Raum, könnte ein zügiger Verkauf in Betracht kommen. Du möchtest das erst kürzlich erworbene Haus wieder verkaufen und dabei möglichst keinen Verlust realisieren.
Was gibt es zu beachten, wenn Du schnell wieder die Immobilie verkaufst und welche Kosten kommen auf Dich zu?
Ist der Verkauf nach kurzer Zeit erlaubt?
Nach der Eintragung im Grundbuch stehst Du als Eigentümer der Immobilie fest. Damit darfst Du darüber frei verfügen und entscheiden, ob Du diese behältst oder verkaufst. Dies ist unabhängig davon, ob im Grundbuch noch eine Grundschuld der Bank eingetragen ist. Entgegen einer häufig anzutreffenden Meinung ist der Hausverkauf auch dann möglich, wenn der Kredit noch nicht vollständig abbezahlt wurde.
Rechtlich hast Du als Eigentümer praktisch ab dem ersten Tag die Möglichkeit, das Haus wieder zu verkaufen. In der Praxis ist dies jedoch mit Vorsicht zu genießen. Denn es kommen einige Kosten auf Dich zu, die den Hausverkauf unattraktiv machen.
Freie Verfügung über das gerade gekaufte Haus
Rechtlich ist es kein Problem, das Haus direkt wieder zu verkaufen, insofern Du der Eigentümer bist. Aus finanzieller Sicht lohnt es sich jedoch nur selten, da sowohl mit dem Kauf als auch Verkauf einige Kosten verbunden sind.
Die Entscheidung sollte daher wohlüberlegt sein und der Verkauf nur stattfinden, wenn dieser unvermeidlich ist. Andernfalls wirst Du innerhalb dieses kurzen Zeitraums einen größeren Verlust realisieren.
Verantwortlich sind hierfür im Wesentlichen die Finanzierungskosten sowie die Spekulationssteuer. Diese stellen eine Belastung dar, sodass der Verkauf selten lohnenswert ist, selbst wenn eine deutliche Wertsteigerung stattgefunden hat.
Finanzierungskosten
Die wenigsten Käufer werden über das notwendige Eigenkapital verfügen, um eine Immobilie ohne Fremdfinanzierung zu kaufen. In Zeiten des Niedrigzins war es ohnehin aus finanzieller Sicht sinnvoll, das Haus lieber mit einem günstigen Kredit zu finanzieren und das Eigenkapital unangetastet zu lassen.
Verkaufst Du frühzeitig das Haus, gibt es verschiedene Möglichkeiten, mit dem Kredit zu verfahren. Du könntest die Finanzierung etwa auf die neue Immobilie umschreiben, wenn diese ähnliche Eigenschaften aufweist und die Bank zustimmt. Auch ist eine Übertragung an den neuen Eigentümer denkbar, wenn dieser mindestens die gleiche Bonität aufweist.
Hauskredit und die Folgen
Verkaufst Du die gerade gekaufte Immobilie und diese ist noch mit einem Kredit belastet, musst Du prüfen, wie Du mit diesem umgehst. Du könntest den Kredit etwa auf eine neue Immobilie umschreiben, diesen an den Käufer abtreten oder unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung den Kredit abbezahlen. Diese Optionen sind teilweise mit zusätzlichen Kosten verbunden, die Du beim Verkauf berücksichtigen musst.
Diese beiden Optionen bedürfen jedoch der Zustimmung der Bank. Legt diese Ihr Veto ein und möchtest Du den Kredit vorzeitig kündigen, wird dafür die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung[1]https://www.finanztip.de/baufinanzierung/vorfaelligkeitsentschaedigung/ verlangt. Damit sichert sich die Bank vor dem Zinsausfallschaden ab. Denn ihr entgeht dadurch der Gewinn, der eigentlich durch die Zinszahlungen im Laufe der Jahre vereinbart war.
Neben der eigentlichen Darlehenssumme musst Du zusätzlich die Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Diese ist abhängig von der noch ausstehenden Restschuld. Ist die Laufzeit noch länger als 12 Monate, darf die Entschädigung maximal 1% der Restschuld betragen. Bei einer Laufzeit von weniger als 12 Monaten, sinkt die Vorfälligkeitsentschädigung auf maximal 0,5%.
Möchtest Du das Haus wieder verkaufen, ist dies nur kostenneutral möglich, wenn der Kaufpreis mindestens der Kreditsumme plus der Vorfälligkeitsentschädigung sowie Nebenkosten beim Kauf und den sonstigen Kosten entspricht, die mit dem Verkauf in Verbindung stehen. Bei einem relativ zügigen Verkauf bedeutet dies meist, dass ein finanzieller Verlust auftritt.
Mögliche Erbschaftssteuer
Erbst Du eine Immobilie, ist dies bereits vor dem Verkauf mit einer Steuerlast verbunden. Diese richtet sich nach dem Wert des Objekts sowie dem Verwandtschaftsgrad. Für die Berechnung der Erbschaftssteuer ist der Immobilienwert maßgeblich. Dieser richtet sich im Erbfall nach dem Massebewertungsverfahren.
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro | I |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 Euro | I |
| Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind | 400.000 Euro | I |
| Enkel, deren Eltern noch leben | 200.000 Euro | I |
| Urenkel, Eltern und Großeltern | 100.000 Euro | I |
| Geschwister, Nichten und Neffen | 20.000 Euro | II |
| Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern | 20.000 Euro | II |
| Geschiedene Ehegatten und getrennte Lebenspartner | 20.000 Euro | II |
| alle anderen Erben | 20.000 Euro | III |
Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag, ist die Erbschaftssteuer zu entrichten. Handelt es sich also um eine eher ältere Immobilie in einer weniger nachgefragten Region, könnte keine Steuer anfallen. Andernfalls hilft Dir der unten stehende Rechner, um die Höhe der Erbschaftssteuer zu erfahren.
Ergibt sich anhand der Berechnung, dass Du zur Zahlung der Erbschaftssteuer verpflichtet bist, hat dies nicht unverzüglich zu erfolgen. Erst mit Ausstellung des Erbschaftssteuerbescheides liegt ein klares Ergebnis vor. Bis das Finanzamt den Bescheid erstellt hat, kann allerdings bis zu ein Jahr vergehen.
Die Steuerlast kann im Falles des Erbens einer Immobilie schnell in den fünf- bis sechsstelligen Bereich gelangen. Verfügst Du nicht über solch hohe Rücklagen und ist es bisher nicht gelungen das geerbte Haus zu verkaufen, kannst Du eine Ratenzahlung beantragen. Hierfür wendest Du Dich an das Finanzamt, schilderst Deine Situation und bittest um die Ratenzahlung. So strapaziert die Erbschaftssteuer weniger Dein Budget, sodass Du nicht gezwungen bist, die Immobilie unter Wert verkaufen.
Entscheidest Du Dich hingegen die Immobilie selbst zu nutzen, ist eine Stundung der Erbschaftssteuer nach § 28 ErbStG[2]https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__28.html möglich. Dies stellt insbesondere für die Hinterblienen eine Entlastung dar, die weiterhin das Eigenheim bewohnen möchten.
Spekulationssteuer beachten
Sollte dennoch ein Gewinn mit dem Verkauf der Immobilie eintreten und der Erlös höher sein als der damalige Kaufpreis, möchte der Staat seinen Anteil daran erhalten. Der Gewinn wird mittels der Einkommenssteuer an den Staat abgeführt. Beim Immobilienverkauf wird dies als Spekulationssteuer bezeichnet. Die Höhe der Steuer ist abhängig vom Nettogewinn und Deinem zu versteuerndem Einkommen. Bei den derzeitigen Steuersätzen könnte dies bedeuten, dass fast die Hälfte des Gewinns aus dem Hausverkauf wieder an den Staat abgeführt werden muss. Dies solltest Du bedenken und genau entscheiden, ob der schnelle Umzug dies wirklich wert ist. Denn wenn von dem ursprünglichen Gewinn von vielleicht 100.000 Euro „nur“ noch 50.000 Euro übrig bleiben, würdest Du Dir den Umzug und den damit verbundenen Stress eventuell lieber sparen. Ein einfacher Rechner für die Spekulationssteuer zeigt Dir auf, wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt.
Gewinn beim Hausverkauf
Tritt ein Gewinn mit dem Verkauf des Hauses auf, könnte die Spekulationssteuer darauf fällig werden. Dann ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz abzuführen. Dies ist etwa der Fall, wenn das Haus innerhalb von 2 Jahren verkauft oder nicht selbst bewohnt wurde.
Ob die Spekulationssteuer anfällt, ist in Deutschland maßgeblich von der Dauer und Art der Nutzung der Immobilie abhängig. Denn diese Steuer verfolgt eigentlich den Zweck, Gewinne aus dem gewerblichen Immobilienhandel abzuführen. Private Eigenheimbesitzer, die nach vielen Jahren der Eigennutzung das Haus verkaufen, sollen nicht von der Steuer betroffen sein. Doch wie genau hat der Gesetzgeber die Abgrenzungen definiert?
Hausverkauf innerhalb von zwei Jahren
Tritt der Immobilienverkauf innerhalb von zwei Jahren auf, ist die Sachlage eindeutig. Innerhalb dieses Zeitraums wird die Spekulationssteuer fällig. Dies ist unabhängig davon, ob Du die Immobilie selbst genutzt oder vermietet hast. Selbst bei einer durchgängigen Eigennutzung unterstellt der Staat Dir hierbei einen Handel, wobei der Gewinn zu versteuern ist.
Konkret bedeutet dies, dass Du den Gewinn, welcher durch den Hausverkauf entsteht, versteuern musst. Betrugen die Anschaffungskosten für das Haus 400.000€ und verkaufst Du es für 500.000€, unterliegt die Differenz Deinem persönlichen Steuersatz. Bei einem Einkommenssteuersatz von 42% müsstest Du nun 42.000€ über die Einkommenssteuererklärung an das Finanzamt abführen. Verkaufst Du das Haus, dann halte in etwa die Hälfte des Gewinns als Rücklage bereit, um die Steuer abführen zu können. Keinesfalls darfst Du die gesamte Summe in ein neues Haus investieren, da Du dann nicht mehr in der Lage wärst, die fällige Spekulationssteuer abzuführen.
Hausverkauf nach 10 Jahren
Die Spekulationsfrist beträgt in Deutschland 10 Jahre. Diese beginnt mit dem Tag, an welchem Du ein bestehendes Haus gekauft oder den Neubau begonnen hast. Verkaufst Du das Haus zu einem späteren Zeitpunkt und gilt dies nicht als gewerblicher Immobilienhandel, wird keine Spekulationssteuer fällig. Du darfst jetzt den gesamten Gewinn behalten und musst keine zusätzliche Steuer an das Finanzamt abführen.
Voraussetzung ist hierfür allerdings, dass der Verkauf als privat gewertet wird. Immobilien gelten als beliebtes Anlageinstrument. Dienen sie doch zur Altersvorsorge und stellen einen Inflationsschutz dar. Als Privatperson besteht keine Obergrenze, wie viele Immobilien Du besitzen darfst. Anders sieht es hingegen beim Verkauf aus. Hier gilt die Richtlinie, dass Du drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen darfst. Dies bezieht sich u.a. auf:
Verkaufst Du mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Immobilienhandel. Damit greift die Zehn-Jahres-Frist nicht mehr und der Gewinn ist in jedem Fall zu versteuern.
Verkauf einer vermieteten Immobilie
Ähnlich sehen die Regelungen zur Spekulationssteuer auch aus, wenn Du die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern diese vermietet hast. Dann gilt es verschiedene Fristen sowie die genaue Art der Nutzung zu beachten.
Wurde die Immobilie für mehr als 10 Jahre vermietet und steht ein Verkauf an, ist keine Spekulationssteuer fällig, insofern kein gewerblicher Handel vermutet wird. Als Privatperson darfst Du als Vermieter auftreten und die Immobilie steuerfrei veräußern, insofern die Spekulationsfrist von 10 Jahren verstrichen ist.
Besteht die Vermietung hingegen für weniger als 10 Jahre, ist die Spekulationssteuer abzuführen. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie zwar zunächst vermietet wurde, aber im Verkaufsjahr sowie den zwei Jahren zuvor die Immobilie zur Eigennutzung verwendet wurde. Dann gilt wiederum die Regelung, dass nach einer Eigennutzung der Immobilie von mehr als zwei Jahren die Spekulationssteuer entfällt.
Das Haus schnell kaufen und verkaufen
Du hast gerade erst ein Haus gekauft und plötzlich tritt die Situation ein, dass ein Hausverkauf notwendig ist. Du musst den Wohnort wechseln oder die liquiden Mittel werden dringend benötigt.
Ein Haus nach kurzer Zeit zu verkaufen, ist in den meisten Fällen mit einem Verlust verbunden. Für die Anschaffung wurde nicht nur der Kaufpreis fällig, sondern auch Nebenkosten in Höhe von rund 10% des Kaufpreises. Zusätzlich musst Du beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten, wenn der Kredit nicht auf eine andere Immobilie oder den neuen Eigentümer überschrieben werden kann.
Um einen schnellen Verkauf kostenneutral abzuwickeln, ist demzufolge eine Wertsteigerung notwendig. Der neue Verkaufspreis muss damit bei mindestens 110% des ursprünglichen Kaufpreises plus der Vorfälligkeitsentschädigung liegen, um mit dem schnellen Verkauf keinen Verlust zu realisieren. Nicht berücksichtigt ist hierbei allerdings, dass mit dem Umzug Kosten entstehen und häufig Anschaffungen für das Haus getätigt wurden, die sich möglicherweise nicht mitnehmen lassen.
Sollte dennoch ein Gewinn anfallen, bedeutet dies in einem Zeitraum von weniger als zwei Jahren der Eigennutzung, dass Steuern fällig werden. Konkret betrifft dies die Spekulationssteuer. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz belegt, welcher bei einem hohen Einkommen etwas weniger als 50% beträgt.
Planst Du einen schnellen Verkauf der Immobilie, musst Du daher sehr genau kalkulieren, ob sich dies aus finanziellen Gründen lohnt. Es muss schon eine hohe Wertsteigerung erfolgt sein, damit Du einen spürbaren Gewinn erzielst. Schließlich musstest Du beim Kauf nicht nur den ursprünglichen Preis zahlen, sondern auch die Nebenkosten. Zusätzlich bestehen die Zinsgebühren als weitere Aufwendungen.
Erst wenn der Verkaufspreis deutlich über dem damaligen Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten liegt, ist dies für Verkäufer ertragreich. Selbst dann ist allerdings die Spekulationssteuer zu berücksichtigen. Somit geht der schnelle Hausverkauf mit einem hohen Aufwand einher, welchem in der Regel nur ein geringer Verkaufserlös gegenübersteht. Daher ist diese Entscheidung meist nur sinnvoll, wenn sich der Hausverkauf nicht vermeiden lässt.
Häufige Fragen
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Über den Autor
Sebastian Jacobitz
Seit Seinem Abschluss des Wirtschaftsingenieurwesens lebt Sebastian Jacobitz in Indonesien und hat dort den Bau zweier Häuser realisiert. Auf Wohnora teilt Er Sein Wissen und die persönlichen Erfahrungen rund um die Immobilienwelt.
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