Auf einen Blick

  • Spekulationssteuer kann beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von 10 Jahren fällig werden
  • Der jährliche Freibetrag für die Spekulationssteuer liegt bei 600 Euro
  • Die Berechnung der Steuer basiert auf dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf, nach Abzug von Nebenkosten
  • Um die Steuerlast zu minimieren, kannst Du die Spekulationsfrist abwarten oder die Immobilie selbst bewohnen

Betrachtest Du die Immobilie als Investitionsobjekt und vermietest diese, könnte beim Verkauf die Spekulationssteuer fällig sein. Diese erhöht Dein zu versteuerndes Einkommen und ist in der Steuererklärung anzugeben, falls die Immobilie vermietet ist und der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt.

Wie bei den Steuerarten gewährt der Fiskus auch bei der Spekulationssteuer einen Freibetrag. Wie hoch ist die Freigrenze und wie genau berechnet sich die Steuerlast?

Freigrenze von 600 Euro

Grundlage der Spekulationssteuer ist der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften. Diese sind in §23 EStG[1]https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html definiert und beziehen sich nicht ausschließlich auf Immobilien, sondern jegliche Wirtschaftsgüter.

Als Erleichterung gewährt der Gesetzgeber einen Freibetrag von 600 Euro im Jahr. Übersteigt die Summe des Gewinns der privaten Veräußerungsgeschäften nicht den genannten Freibetrag, bleibt dieser steuerfrei.

Solltest Du mit dem Verkauf der Immobilie einen Gewinn erwirtschaften, übersteigt dieser jedoch üblicherweise den Freibetrag. Dies bedeutet, dass dieser Dein zu versteuerndes Einkommen erhöht und entsprechend der Einkommensteuer unterliegt.

Dass der Gewinn aus dem Immobilienverkauf innerhalb der Freigrenze liegt, kommt selten vor. Insbesondere angesichts der Wertsteigerungen der vergangenen Jahre, ist ein Überschreiten des Freibetrages zu erwarten.

Berechnung der Spekulationssteuer

Ein häufiges Missverständnis bei der Spekulationssteuer besteht darin, dass Verkäufer glauben, dass die gesamte Kaufsumme der Steuerlast unterliegt. Doch lediglich der Gewinn, der durch den Immobilienverkauf entsteht, ist zu versteuern.

Zu beachten ist dabei, wie überhaupt die Berechnung des Gewinnst stattfindet. Denn hierbei gibt es als Verkäufer legale Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu reduzieren.

Verkaufsgewinn
Verkaufsgewinn entscheidend

Die Zahllast ist abhängig vom Gewinn, der durch den Verkauf entsteht. Es unterliegt also nicht der gesamte Verkaufserlös der Steuer.

Grundlage der Berechnung des Gewinns stellen der Kaufpreis und der Verkaufspreis dar. Die Differenz daraus stellt zunächst den steuerlichen Gewinn dar, der zu den Einkünften zählt.

Abzuziehen sind hiervon die weiteren Anschaffungskosten sowie die Aufwendungen, die mit dem Verkauf einhergingen. Somit mindern die Nebenkosten beim Hauskauf sowie die Aufwendungen für den Verkauf den Gewinn. Hierzu zählen in erster Linie die Notar- sowie Maklergebühren. Diese darfst Du vom Erlös abziehen, sodass die Steuerlast deutlich geringer ausfällt.

Freibetrag der Spekulationssteuer

Anders als bei einer Schenkung ist der Freibetrag bei der Spekulationssteuer äußerst gering. Lediglich einen Gewinn von 600 Euro aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr sind steuerfrei.

Da beim Immobilienverkauf der Gewinn üblicherweise höher ausfällt, darfst Du nicht damit rechnen, innerhalb des Freibetrages zu liegen. Insofern ist genau zu prüfen, ob der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist für Dich sinnvoll ist oder Du diesen Zeitraum noch abwarten möchtest.

Beachte die grundsätzlichen Regelungen, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Durch das Verstreichen der Spekulationsfrist, der Selbstnutzung oder einem Mietkauf reduzierst Du auf legalem Deine Steuerlast, ohne auf den geringen Freibetrag angewiesen zu sein.

Häufige Fragen

Die Berechnung der Spekulationssteuer durch das Finanzamt erfolgt durch den Abzug von Anschaffungs- und Veräußerungskosten vom Verkaufspreis eines spekulativen Vermögensgegenstandes. Die Differenz zwischen Anschaffungspreis und Verkaufspreis stellt den Spekulationsgewinn dar, der dann mit dem individuellen Steuersatz des Steuerpflichtigen versteuert wird.

Spekulationsgewinne sind dann steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung einer vermieten Immobilie mehr als zehn Jahre beträgt. Bei einer selbst genutzten Immobilie fällt keinerlei Spekulationssteuer an.

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Sebastian Jacobitz

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