Auf einen Blick

  • Spekulationssteuer gilt für Immobiliengewinne und wird beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren fällig
  • Die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Immobilie durchgehend selbst genutzt wurde
  • Mischnutzung der Immobilie erfordert mindestens 2 Jahre Eigennutzung vor Verkauf, um die Steuer zu vermeiden
  • Möglichkeiten zur Umgehung der Spekulationssteuer sind: Einhaltung der Spekulationsfrist, Mietkauf, Schenkung oder Spekulationssteuer-Minimierung durch Berücksichtigung von Werbungskosten

Inhaltsverzeichnis


Die Spekulationssteuer betrifft Immobilieneigentümer, die mit dem Verkauf einen Gewinn erzielen. Die Immobilie hat eine Wertsteigerung erfahren, sodass der Verkaufspreis höher als der ursprüngliche Kaufpreis ist.

An diesem Gewinn möchte sich der Fiskus beteiligen. Daher ist dieser im Rahmen der Steuererklärung anzugeben und zählt zum versteuernden Einkommen. Entsprechend ist die Einkommensteuer abzuführen und der Gewinn wird deutlich geschmälert.

Doch nicht in allen Fällen ist die Spekulationssteuer zu zahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Verkauf steuerfrei, sodass Du den gesamten Gewinn behalten darfst. Dadurch entfällt die Steuerlast, die teilweise im sechsstelligen Bereich liegen könnte.

Nutze diese Tipps, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Dann erhältst Du den Gewinn legal und steuerfrei, ohne dass das Finanzamt einen Anteil daran abführt.

Wann ist die Spekulationssteuer fällig?

Der Zweck der Spekulationssteuer besteht darin, Käufer eher zu einer Eigennutzung zu bewegen. Durch das Abschöpfen der Gewinne lohnen sich Immobilien weniger zur kurzfristigen Geldanlage. Das langfristige Denken steht im Vordergrund und Häuser dienen weniger als Spekulationsobjekte.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass private Verkäufer, die Ihr Eigenheim zum Wohnen und nicht als Investition nutzen, nicht von der Spekulationssteuer betroffen sein sollen. Hierzu hat der Gesetzgeber im Einkommenssteuergesetz verschiedene Regelungen im § 22 EStG[1]https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__22.html geschaffen.

Spekulationsfrist von 10 Jahren

Grundsätzlich besteht eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Dies ist im § 22 EStG Nr. 2 festgehalten. Demnach ist die Spekulationssteuer nur anwendbar, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre vergangen sind.

Liegt der Kaufzeitpunkt länger zurück, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Diese Vorschrift hat zum Zweck, dass dadurch kurzfristige Spekulationen unterbunden werden sollen. Unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde, ist nach 10 Jahren des Eigentums keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Dauerhafte Eigennutzung

Die Spekulationssteuer entfällt auch, wenn der Eigentümer die Immobilie von Beginn an selbst genutzt hat. Dies muss nicht zwingend bedeuten, dass das Objekt den Lebensmittelpunkt darstellt. Auch die Verwendung als Zweitwohnsitz ist gestattet und ist mit den Vorschriften der Eigennutzung konform. Insofern ist auch beim Verkauf einer nur zeitweilig genutzten Ferienwohnung keine Spekulationssteuer fällig.

Eigennutzung der Immobilie
Bewohnte Immobilie oder Zweitwohnsitz

Hast Du die Immobilie vom Zeitpunkt des Kaufes an selbst bewohnt oder zumindest als Zweitwohnsitz genutzt, ist ein Gewinn aus dem Verkauf immer steuerfrei. Eine bestimmte Spekulationsfrist besteht nicht.

Wichtig ist hierbei allerdings, dass keine vorübergehende Fremdnutzung erlaubt ist. Selbst eine nur tageweise Vermietung, etwa per AirBnB, würde der Eigennutzung entgegenstehen. Dann wäre die Spekulationssteuer beim Hausverkauf zu zahlen.

Mischnutzung der Immobilie

Komplizierter wird es, wenn eine Mischnutzung der Immobilie bestand. Diese also zunächst vermietet und danach selbst genutzt wurde. Hierzu hat der Gesetzgeber festgelegt, dass der Verkauf steuerfrei ist, wenn die Eigennutzung im Jahr des Verkaufes sowie den vorangegangenen beiden Jahren vorlag.

Insofern ist ein steuerfreier Verkauf auch innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren möglich, wenn eine ausreichend lange Eigennutzung vorlag. Verkaufst Du hingegen unverzüglich nach Beginn der Selbstnutzung die Immobilie und ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, ist der Gewinn zu versteuern.

Spekulationsfrist beachten

Angesichts der Wertsteigerungen von Immobilien in den vergangenen zehn Jahren beträgt die Steuerlast häufig mehr als 100.000 Euro. Könntest Du die Spekulationssteuer umgehen, würde dies also mit deutlich mehr Geld für Dich einhergehen.

Daher gilt als erster Tipp, dass Du unbedingt die Spekulationsfrist beachten musst, falls zeitweilig eine Vermietung vorlag. Entsprechend lohnt es sich wahrscheinlich, mit dem Verkauf zu warten oder noch etwas länger in der Immobilie zu wohnen.

Indem Du durch die kurze Wartezeit die Spekulationsfrist einhältst, könntest Du wirksam die Spekulationssteuer umgehen. Entfällt die Steuerlast, streichst Du den kompletten Gewinn ein, anstatt diesen zu einem erheblichen Teil an das Finanzamt abzuführen.

Nutze den Spekulationssteuerrechner, um zu erfahren, wie hoch Deine Steuerlast im Falle eines Gewinns wäre. Dies ist eine wichtige Entscheidungsgrundlage, um einzuschätzen, ob sich die zusätzliche Wartedauer für Dich lohnt.

Selbstnutzung der Immobilie

Hast Du die Immobilie vermietet und strebst einen Verkauf an, ist die Selbstnutzung womöglich sinnvoller, um den steuerfreien Gewinn zu steigern. Du meldest einen Eigenbedarf an und beendest das bestehende Mietverhältnis. Nutzt Du die Immobilie selbst, kommt nicht mehr die Spekulationsfrist von 10 Jahren zum Tragen, sondern die verkürzte Dauer von mindestens zwei Jahren.

Genauer besteht die Formulierung darin, dass Du die Immobilie im Jahr des Verkaufes sowie den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben musst. Somit wäre ein Verkauf im folgenden Beispiel noch steuerfrei.

Bedeutsam ist dies vor allem für Ferienimmobilien. Sind die Einnahmen aus der Vermietung ohnehin relativ gering, könntest Du diese Tätigkeit einfach einstellen und das Ferienhaus ausschließlich selbst nutzen. Die Wertsteigerung und der Gewinn aus dem Verkauf ist womöglich höher als der Gewinn aus der Vermietung, sodass die ausschließliche Eigennutzung rentabler ist.

Mietkauf zum Umgehen der Spekulationssteuer

Ist keinerlei Selbstnutzung der Immobilie geplant und diese soll weiterhin der Vermietung dienen, ist der Mietkauf eine interessante Alternative. Vereinfacht gesagt, verpflichtet sich der Mieter zu einem Kauf der Immobilie in der Zukunft. Die bis dahin getätigten Mietzahlungen werden vom Kaufpreis abgezogen.

Für Mieter ist diese Variante sinnvoll, da Sie nicht unverzüglich die Baufinanzierung stemmen müssen, sondern noch einige Jahre Zeit haben, das Eigenkapital aufzubauen. Zudem können Sie die Immobilie bereits bewohnen und besser einschätzen, ob das Objekt Ihnen zusagt.

Vermieter profitieren davon, dass der Kaufzeitpunkt erst in der Zukunft und nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren liegt. Gleichzeitig erhalten Sie eine gewisse Planungssicherheit.

Mietkauf Immobilie
Kaufzeitpunkt in der Zukunft

Mithilfe des Mietkaufs lässt sich der Kaufzeitpunkt in die Zukunft verschieben. Dadurch ist es leichter möglich die Spekulationsfrist von 10 Jahren zu umgehen. Zu beachten ist hierbei, dass keinerlei Anzahlung erfolgen darf, da dies einen früheren Kaufzeitpunkt begründen könnte.

Wichtig bei der Beachtung der Spekulationssteuer ist, dass keinerlei Anzahlung vorab fließen darf. Zusätzliche Zahlungen, die über die vereinbarte Miete hinausgehen, könnten eine Steuerpflicht begründen.

Als Absicherung des Mietkaufes bietet sich die Anfertigung eines Vorvertrages an. Dabei sind sämtliche Formalitäten, wie der Kaufpreis und der Kaufzeitpunkt festgehalten. Insofern der vereinbarte Termin für den Verkauf außerhalb der 10 Jahre Spekulationsfrist liegt, ist der Gewinn komplett steuerfrei.

Schenkung der Immobilie

Die Spekulationssteuer ist von Dir nur zu zahlen, falls Du die Immobilie verkaufst und dabei einen Gewinn erzielst. Nimmst Du eine Schenkung vor, ist diese für Dich nicht mit einer Steuerlast verbunden.

Die Schenkung der Immobilie ist insbesondere an die eigenen Kinder sinnvoll, wenn Du die Erbschaftssteuer umgehen möchtest. Denn der Freibetrag für die Schenkung „erneuert“ sich nach 10 Jahren. Bist Du im Besitz mehrere Immobilien bzw. eines größeren Vermögens, lohnt es sich diese Schritt für Schritt an die Kinder zu überschreiben.

Allerdings ist hierbei zu beachten, dass für den Beschenkten die Schenkungssteuer zu zahlen ist. Somit unterliegst Du zwar keiner Steuerlast, aber der Begünstigte muss sich um die steuerliche Behandlung kümmern. Übersteigt der Verkehrswert der Immobilie den Freibetrag, so ist die Steuer zu entrichten.

Beachte, dass auch ein Verkauf der Immobilie von einem Euro keine Vergünstigung darstellt. Denn der gewährte Preisnachlass ist ebenfalls als Schenkung anzusehen, sodass sich hieraus keine Vorteile ergeben.

Spekulationssteuer minimieren

Oftmals besteht das Missverständnis, dass die Spekulationssteuer auf den gesamten Verkaufspreis anzuwenden ist. Doch lediglich der Gewinn, der beim Immobilienverkauf auftritt, unterliegt der Steuer. Beachte, dass einige Aufwendungen zu einer Reduzierung des Gewinns führen und berücksichtige diese entsprechend.

Für die Berechnung des Verkaufsgewinns dienen zunächst der ursprüngliche Kaufpreis sowie der jetzige Verkaufspreis als Grundlage. Zusätzlich mindern die Nebenkosten des Hausverkaufs die Gewinne und sind abzugsfähig.

Hierzu gehören:

  • Notarkosten
  • Änderungen des Grundbuchs
  • Maklergebühren
  • Werbungskosten
  • Sanierungsarbeiten
  • Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung

Diese Kosten darfst Du vom Verkaufspreis abziehen, sodass der steuerliche Gewinn geringer ausfällt. Auf der anderen Seite musst Du jedoch die vorgenommenen Abschreibungen wieder addieren. Denn diese haben zwar während der Vermietung die Steuerlast reduziert, finden beim Verkauf aber wieder Anwendung.

Vereinbare einen Termin beim Steuerberater, um den Spekulationsgewinn so gering wie möglich zu halten. Dadurch gelingt es Dir, die Steuerlast erheblich und auf legalem Wege zu reduzieren.

Umgehung der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer auf Immobilien bedeutet, dass der Gewinn beim Verkauf Deinem persönlichen Einkommensteuersatz unterliegt. Diesen musst Du bei der Steuererklärung angeben und entsprechend abführen.

Umgehen lässt sich die Spekulationssteuer im Wesentlichen nur durch das Einhalten der Spekulationsfrist sowie der Gestaltung des Mietkaufs. Dadurch legst Du den Verkaufszeitpunkt so, dass die gesetzliche Frist eingehalten wird.

Warte mit dem Verkauf der vermieteten Immobilie, bis die 10 Jahre abgelaufen sind. Dann ist der Verkauf der Wohnung oder des Hauses steuerfrei.

Hast Du die Immobilie stets selbst bewohnt, musst Du Dir keine Sorgen über die Steuerlast machen. Dann ist der entstandene Gewinn immer steuerfrei, sodass Du keinen zusätzlichen Aufwand betreiben musst, um die Spekulationssteuer zu umgehen.

Häufige Fragen

Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf einer Immobilie mehr als zehn Jahre liegen. Eine weitere Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien: Wenn Du das Objekt im Jahr des Verkaufes und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast, bist Du von der Spekulationssteuer befreit.

Die Spekulationssteuer lässt sich durch die Berücksichtigung von Werbungskosten senken. Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf Deiner Immobilie anfallen. Dazu zählen etwa Notarkosten, Maklerprovisionen oder Kosten für Instandsetzungsarbeiten.

Aufwendungen, die den Wert der Immobilie steigern, mindern die Spekulationssteuer. Hierzu gehören zum Beispiel Kosten für Modernisierungen oder Sanierungsarbeiten. Diese werterhöhenden Maßnahmen reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf.

Dein Haus kannst Du ohne Spekulationssteuer verkaufen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen, Du das Haus in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt hast, falls es vermietet war oder Du es durchgängig selbst genutzt hast.

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