Beim Verkauf Deiner Immobilie könntest Du in der glücklichen Position sein, dass das Objekt seit dem Kauf eine ordentliche Wertsteigerung erfahren hat. Du erzielst einen Gewinn aus dem Verkauf, welchen Du als Eigenkapital für ein neues Haus verwenden möchtest.

Diesem Vorhaben könnte die Spekulationssteuer entgegenstehen. Denn unter bestimmten Voraussetzungen sind Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien steuerpflichtig. Die genauen Vorgaben finden sich dazu im §23 EStG^[1]https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html zum Thema der privaten Veräußerungsgeschäfte wider.

Bist Du als privater Immobilienverkäufer auch von der Spekulationssteuer betroffen oder darfst Du sämtlichen Gewinn steuerfrei behalten? Erfahre in meinem Ratgeber sämtliche Regelungen zur Spekulationssteuer bei Immobilien und wie Du die Steuerlast minimierst.

Wann ist der Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Mit der Spekulationssteuer verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, dass Immobilien weniger als Spekulationsobjekt angesehen werden. Sie sollen vorrangig der Eigennutzung dienen und nicht als kurzfristige Kapitalanlagen, deren oberstes Ziel der schnelle Verkaufsgewinn ist.

Um die Transaktionen einzudämmen und kurzfristige Investitionen unattraktiver zu gestalten, dient die Spekulationssteuer. Diese betrifft jedoch in erster Linie den gewerblichen Handel und ist nicht bei dauerhaft selbst bewohnten Häusern anwendbar.

Konkret sind im Gesetz folgende Szenarien beim Immobilienverkauf zu unterscheiden.

10 Jahre Spekulationsfrist

Im Allgemeinen gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Findet innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb der Immobilie oder des Grundstücks der Verkauf statt, ist darauf grundsätzlich die Spekulationssteuer zu erheben. Diese bezieht sich stets auf den Verkaufsgewinn.

Anzusetzen sind hierbei der Verkaufspreis, abzüglich der Verkaufskosten sowie der Kaufpreis. Der verbleibende Erlös ist steuerpflichtig und im Rahmen der Steuererklärung anzugeben.

Zu den Verkaufskosten zählen unter anderem der Makler, welcher vom Gewinn abziehbar ist. Demzufolge ist eine genauere Betrachtung notwendig, um die tatsächliche Steuerlast zu berechnen.

Dauerhaft selbst bewohnte Immobilie

Die Spekulationssteuer bei Immobilien zielt in erster Linie darauf ab, kurzfristige Investitionen und eine Maximierung der Verkaufsgewinne zu vermindern. Dadurch sollen die Preissteigerungen bei Immobilien in einem gewissen Rahmen gehalten werden und die Häuser für eine größere Käufergruppe erschwinglich bleiben.

Hast Du das Haus seit dem Erwerb selbst bewohnt und liegen gute Gründe für einen Verkauf vor, gehörst Du nicht zu den Spekulanten, die Immobilien ausschließlich als Renditeobjekt behandeln. Dementsprechend ist im Gesetz die Ausnahme geschaffen, dass die Spekulationssteuer bei dauerhaft selbst bewohnten Immobilien nicht anzuwenden ist.

Falls Du die Immobilie also seit dem Kauf selbst genutzt hast, musst Du Dich mit der Spekulationssteuer nicht weiter befassen. Der Gewinn ist steuerfrei und fließt in voller Höhe in Deinen Geldbeutel.

Erst vermietet, danach selbst genutzte Immobilie

Differenzierter ist die Situation, wenn Du zunächst die Immobilie vermietet hast und erst zu einem späteren Zeitpunkt selbst eingezogen bist. Bei solch einer Mischnutzung kommt zunächst auch die Spekulationsfrist für Immobilien von 10 Jahren zum Tragen. Das heißt, wenn der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt, ist auf den Verkaufsgewinn die Spekulationssteuer anzuwenden.

Eine Ausnahme besteht jedoch im Gesetzestext. Denn hierzu steht geschrieben „Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter […], die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“.

Bewohnst Du das Haus also bereits seit mehreren Jahren, sind die Gewinne aus dem Verkauf der eigengenutzten Immobilie steuerfrei. So ist auch bei einem zunächst vermieteten Objekt ein möglichst gewinnbringender Verkauf möglich.

Höhe der Spekulationssteuer

Nicht bei jedem Immobilienverkauf ist die Spekulationssteuer anwendbar. Zwar gilt eine allgemeine Frist von 10 Jahren, doch liegen einige Ausnahmen vor, die einen steuerfreien Verkauf des Hauses erlauben.

Erfüllst Du die Voraussetzungen für einen steuerfreien Verkauf nicht und musst in Deinem Fall die Spekulationssteuer zahlen, ist die Berechnungsgrundlage entscheidend, um zu wissen, wie viel Geld Du aus dem Erlös zurücklegen musst. Denn mögliche Gewinne sind in der Steuererklärung anzugeben und entsprechend an das Finanzamt abzuführen.

Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilien

Die Bezeichnung der Spekulationssteuer ist im Grunde verwirrend und etwas ungenau. Denn es handelt sich nicht um eine eigene Steuerklasse mit einem individuellen Steuersatz. Vielmehr erhöht der Gewinn Dein zu versteuerndes Einkommen. Entsprechend unterliegt der Erlös Deinem persönlichen Einkommensteuersatz^[2]https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/eingabeformekst.xhtml. Je höher Dein Einkommen im Jahr, desto größer ist auch die Steuerlast beim Verkauf der Immobilie.

Anzumerken ist hierbei, dass nicht der gesamte Verkaufspreis der Spekulationssteuer unterliegt. Lediglich auf den Gewinn ist die Steuer anzuwenden. Nutze den kostenlosen Rechner für die Spekulationssteuer, um einen genauen Überblick über die erwartete Steuerlast zu erhalten.

Hierfür wiederum ist eine Berechnung aus dem Verkaufspreis minus dem einstigen Kaufpreis, zu einfach gehalten. Denn der Verkauf ist mit einigen Kosten verbunden, die ebenfalls den Gewinn mindern. Hierzu zählen etwa die Maklerkosten oder Notargebühren, die Du zum Teil selbst trägst.

Sämtliche Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, darfst Du als Kostenpunkte ansetzen. Auf diese Weise reduzierst Du Deine Steuerlast und erhältst zumindest einen gewissen Ersatz der entstandenen Verkaufsaufwendungen.

Angabe des Gewinns in der Steuererklärung

Du hast berechnet, wie hoch der Gewinn aus dem Immobilienverkauf ist. Wie verfährst Du in der Praxis, um die Steuern korrekt abzuführen?

Hast Du beim Verkauf von Immobilien einen Gewinn erzielt und unterliegt dieser der Spekulationssteuer, bist Du zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet. In dieser gibst Du das zusätzliche Einkommen in der Anlage V an. Dort trägst Du lediglich den Gewinn ein, welcher entsprechend Dein zu versteuerndes Einkommen erhöht.

Bist Du Dir unsicher, dann suche für die Erstellung besser einen Steuerberater auf, um einmalig die Steuererklärung korrekt zu erstellen. Anders als häufig vermutet bist Du nach der Abgabe der Steuererklärung nicht automatisch verpflichtet, diese auch in den Folgejahren zu erstellen. Somit handelt es sich um ein einmalig investiertes Geld, welches Dir die Sicherheit gibt, die Steuern korrekt abzuführen.

Spekulationssteuer reduzieren

Je nach Wertsteigerung der Immobilie, kommt aufgrund der Spekulationssteuer schnell ein Betrag im fünf- bis sechsstelligen Bereich zusammen, den Du an das Finanzamt abführen müsstest. Da liegt es nahe, sämtliche legalen Möglichkeiten zu nutzen, um die Steuerlast zu mindern. Dabei stehen Dir folgende Optionen offen.

Spekulationsfrist abwarten

Bist Du derzeit nicht zur Veräußerung gezwungen, lohnt es sich auf einen besseren Zeitpunkt für den Hausverkauf zu warten. Auf diese Weise hältst Du die Spekulationsfrist von 10 Jahren bzw. die Dauer der Eigennutzung ein, damit der Verkauf komplett steuerfrei gelingt.

Berücksichtige beim Verkaufszeitpunkt entsprechend die Spekulationssteuer. Indem Du wenige Jahre wartest, steigerst Du dadurch den Dir verbleibenden Gewinn erheblich.

Aufwendungen beachten

Kannst Du mit dem Verkauf nicht warten und möchtest die Immobilie möglichst schnell verkaufen, solltest Du beachten, welche Aufwendungen Du vom Verkaufspreis abziehen darfst. Denn der gesamte Verkaufsprozess ist mit Kosten verbunden, die Du ansetzen darfst.

Hierzu gehören neben den bereits erwähnten Makler– und Notargebühren auch Renovierungs– oder Modernisierungsarbeiten. Führst Du diese kurz vor dem Verkauf aus, darfst Du nicht nur mit einem höheren Verkaufspreis rechnen, sondern auch die Aufwendungen als Kosten abziehen. Dadurch lohnt es sich gleich in mehrfacher Hinsicht den Zustand vor dem Verkauf zu verbessern.

Führe vor dem Hausverkauf eine Entrümpelung durch oder investiere in umfangreiche Sanierungsarbeiten. Durch die Steuerersparnis lohnt sich die Investition in größerem Umfang.

Steuerpflicht bei geerbtem Haus

Hast Du eine Immobilie geerbt, stellt dies auf den ersten Blick einen netten Vermögensgewinn dar. Doch gleichzeitig musst Du auch die bürokratischen Hürden beachten, die mit dem Erbe verbunden sind.

Neben der Erbschaftssteuer, welche direkt beim Zugang des Erbes fällig wird, ist auch die Spekulationssteuer zu berücksichtigen. Planst Du den Verkauf des geerbten Hauses, könnte der Gewinn der Steuer unterliegen.

Maßgeblich für die Spekulationsfrist ist der Kaufzeitpunkt des Erblassers. Liegt der Erwerb weniger als 10 Jahre zurück, ist beim Verkauf die Spekulationssteuer fällig. Dementsprechend könnte es sich lohnen, mit dem Verkauf noch zu warten oder die Immobilie zunächst selbst zu bewohnen. So umgehst Du die Spekulationssteuer und darfst den Gewinn für Dich komplett behalten.

Steuern bei gewerblichem Immobilienhandel

Die Spekulationssteuer bezieht sich generell auf private Veräußerungsgeschäfte. Dementsprechend sind die Regelungen nicht auf den gewerblichen Handel anwendbar.

Die Einstufung des gewerblichen Immobilienhandels erfolgt anhand der erfolgten Transaktionen. Verkaufst Du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien oder Grundstücke, gilt dies als gewerblicher Immobilienhandel.

In diesem Fall unterliegt der Gewinn immer der Steuer und lässt sich nicht durch das Einhalten bestimmter Fristen umgehen. Allerdings sind damit auch weitere Bestimmungen hinsichtlich der Abschreibungen und dem Veräußerungsgewinn verbunden.

Verkaufst Du häufiger Grundstücke oder Immobilien, sodass das Finanzamt einen gewerblichen Handel annimmt, musst Du Dich dringend über die einhergehenden steuerlichen Folgen informieren. Ein steuerfreier Verkauf ist dann nicht mehr möglich, da es sich nicht um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt.

Umgang mit Verlusten aus dem Immobilienkauf

Angesichts der rasanten Wertentwicklung von Immobilien in den vergangenen Jahren ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass Du mit dem Immobilienverkauf einen Verlust erzielst. Die Preise sind förmlich in die Höhe geschossen, sodass Eigentümer davon profitieren durften.

Lediglich seit dem vergangenen Jahr, mit dem Anstieg des Leitzinses, ist die Nachfrage gesunken. Immobilienpreise sind leicht zurückgegangen, da Käufer mit höheren Finanzierungskosten rechnen müssen.

Hast Du auf dem Höhepunkt eine Immobilie gekauft und möchtest diese jetzt veräußern, ist ein Verlust wahrscheinlich. Wie wird dieser aus steuerlicher Sicht behandelt?

Verkaufst Du eine Immobilie mit Verlust, wirkt sich dieser, im Gegensatz zum Gewinn, nicht direkt auf Dein zu versteuerndes Einkommen aus. Du darfst den Verlustbetrag nicht einfach abziehen, sodass Du dadurch Deine Steuerlast senkst.

Erlaubt ist es lediglich, den Verlust mit einem Gewinn aus einem anderen Immobiliengeschäft aufzurechnen. Alternativ ist auch ein Verlustvortrag erlaubt, falls im nächsten Jahr ein gewinnbringender Verkauf ansteht. Der Verkauf mit Verlust wirkt sich daher nur positiv auf Deine Steuerlast aus, falls die Möglichkeit besteht, diesen mit einem Gewinn gegenzurechnen.

Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien

Angesichts der Wertsteigerungen von Immobilien können private Immobilienbesitzer darauf hoffen beim Verkauf des Eigenheims einen ordentlichen Gewinn zu erwirtschaften. Dieser war beim Kauf nicht beabsichtigt, sondern tritt aufgrund der überraschenden Marktentwicklung eher zufällig auf.

Ob der Veräußerungsgewinn der Spekulationssteuer unterliegt, hängt hauptsächlich von der Nutzung ab. Hast Du dauerhaft seit dem Erwerb in dem Haus gelebt, ist der entstandene Gewinn steuerfrei.

Bei einer vermieteten Immobilie gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren, nach der der Gewinn steuerfrei ist. Bezüglich einer erst vermieteten und einer späteren Eigennutzung gilt die Vorschrift, dass Du mindestens zwei Jahre das Haus selbst genutzt haben musst, damit keine Steuern auf den Gewinn anfallen.

Beachte die Vorschriften zur Spekulationsfrist. Bist Du nicht zum Verkauf gezwungen, lohnt es sich, die Frist abzuwarten, um die Spekulationssteuer zu umgehen. So sparst Du wahrscheinlich Steuern im fünf- bis sechsstelligen Bereich.

Häufige Fragen